棚戶區(qū)改造房屋發(fā)證面積差異糾紛解決方案

鄭久應(yīng)

（安慶市房地產(chǎn)市場管理處，安徽 安慶 246003）

一、問題糾紛產(chǎn)生背景

棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)利國惠民政策，尤其是房票政策措施實(shí)施，即政府拆除老百姓房屋，折算成房價(jià)款，開具房票，老百姓憑房票購買商品房或二手房的行為。此舉多方互利共贏，一是滿足老百姓安置多元化需求，消化市場化商品房庫存；二是轉(zhuǎn)變拆遷老大難問題，推動(dòng)城市改造進(jìn)程；三是有利于政府對房地產(chǎn)市場管理的宏觀調(diào)控；四是改變城市面貌、改善人居環(huán)境，提高人民生活水平。自2008年中央啟動(dòng)保障性安居工程以來，全國逐步推行棚戶區(qū)改造，僅2013年至2017年全國累計(jì)改造各類棚戶區(qū)2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數(shù)量和惠及居民數(shù)量均比2008年至2012年翻了一番。作為中小城市安慶，近年來，棚戶區(qū)改造也在大范圍開展，拆遷房屋面積認(rèn)定自然成為被拆遷人關(guān)注的焦點(diǎn)，申請棚改房屋面積復(fù)測的老百姓越來越多。有關(guān)復(fù)測面積糾紛集中反映的問題是：同一樓棟房屋，本應(yīng)面積套型一致的房子，其發(fā)證面積不一致。產(chǎn)生此種現(xiàn)象的根源是：以前建造的房屋竣工后，交付使用前，沒有對整幢房屋建筑面積進(jìn)行測繪，沒有進(jìn)行分戶面積計(jì)算，沒有辦理房屋初始登記，沒有電腦查詢信息。但個(gè)案面積不同卻千差萬別、莫衷一是。

二、面積不一致主要?dú)v史原因形成

（一）上世紀(jì)80年代至90年代初，我市城區(qū)房屋是由市人民政府發(fā)證辦公室發(fā)證，但具體實(shí)施部門較多，如房管所、房管科、私房所等單位，管理分散，不集中統(tǒng)一，公有房屋建筑面積基本由本單位繪圖計(jì)算，私有房屋實(shí)行自行申報(bào)制度。

（二）相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范滯后，部門成立滯后，業(yè)務(wù)開展滯后。有關(guān)房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范方面，1991年國家正式發(fā)布了中華人民共和國測繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，到2000年8月1日國家才逐步完善，出臺國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定缺失或不詳，已多年不適應(yīng)房地產(chǎn)市場化發(fā)展的需要。我市專業(yè)房產(chǎn)測繪部門直到1993年成立，1997年才取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)，進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作。房屋初始登記（首次登記）業(yè)務(wù)按規(guī)定應(yīng)于1998年實(shí)施，因條件不成熟，我市直到2002年才開展。

（三）上世紀(jì)90年代中期，國家取消福利分房，推行市場化商品房，加快實(shí)行職工優(yōu)惠購買公有住房政策，房改售房時(shí)間緊、任務(wù)重，售房單位按公房證載圖紙（有些圖紙本身有誤）計(jì)算房屋面積出售公房，登記發(fā)證部門按房改售房合同面積登記，合同面積未經(jīng)審核即發(fā)證。有些單位照顧職工，明確規(guī)定其所售的公有住房共有面積不售，造成發(fā)證面積中不含共有面積或只含部分共有面積，甚至出現(xiàn)同一單位不同批次出售同一戶型的房屋面積不同。

（四）早期建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)制度不健全、工作不規(guī)范。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙隨意變更，房屋建造變更的隨意性更大，如擅自加建、減建，擅自變更陽臺的封閉樣式等等導(dǎo)致面積不一致的亂象。

三、房改房上市交易過程中的慣用做法

2000年以前房屋登記發(fā)證，發(fā)證建筑面積基本來源于申請人申請辦證時(shí)對其單戶進(jìn)行測繪計(jì)算的面積。對單位房改房出售給職工的房屋辦證，更是簡化方便，基本上是按單位和職工的購房合同面積發(fā)證。后期這類房屋上市交易或其產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為面積有異議時(shí)，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)通過審核其檔案資料信息，認(rèn)為確實(shí)存在面積比較差異的，即派員現(xiàn)場復(fù)測，并按前期分?jǐn)傆?jì)算規(guī)則（約定俗成的地方性規(guī)則）重新計(jì)算分?jǐn)?，如面積增加的，再次通過房改政策增補(bǔ)購買，然后再行上市交易。但對建筑面積已經(jīng)超發(fā)的產(chǎn)權(quán)登記人，房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)則很難勸其變更下調(diào)發(fā)證建筑面積。于是，面積不一致現(xiàn)象依然長期保存，問題矛盾一直潛伏在那里。房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)和房改售房的產(chǎn)權(quán)人之間矛盾逐漸增大、工作量逐漸增大、信訪量逐漸增大，行政成本大大上升。

四、棚戶區(qū)改造激發(fā)棚改戶對棚改房屋價(jià)值追求

近年來，我市房價(jià)逐漸上升到高位期，受國家宏觀政策調(diào)控影響，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目如火如荼，房票措施實(shí)施更刺激了老百姓拆舊房買新房的強(qiáng)烈欲望。我市棚戶區(qū)改造的房屋基本是1995年以前建造的，當(dāng)時(shí)還沒有公攤面積的有關(guān)計(jì)算規(guī)定，發(fā)證面積差異比比皆是。棚戶區(qū)改造突然激發(fā)了沉睡已久的矛盾，點(diǎn)燃了拆遷戶對發(fā)證面積不一致的強(qiáng)烈不滿，以至于出現(xiàn)發(fā)證面積正確住戶，拼比發(fā)證面積錯(cuò)誤（多發(fā)）住戶的攀比現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)面積計(jì)算規(guī)則（自墻、共墻問題、樓梯按戶、按面積分?jǐn)倖栴}）的爭論不休現(xiàn)象，嚴(yán)重影響拆遷進(jìn)度、工作秩序、政府公信力。

五、實(shí)踐意見建議

為了更好地服務(wù)政府棚戶區(qū)改造工作，本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，按照物權(quán)法、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例等法律法規(guī)規(guī)定，對棚改房屋面積不一致問題，我們經(jīng)過多輪會(huì)議研究，并吸納相關(guān)城市經(jīng)驗(yàn)，采取如下解決方案：

（一）棚戶區(qū)改造房屋面積認(rèn)定，原則上以產(chǎn)權(quán)證記載面積為準(zhǔn)，不再進(jìn)行面積復(fù)測，需要復(fù)測的，由房屋征收主體申請并報(bào)房屋征收部門同意委托房產(chǎn)測繪部門進(jìn)行復(fù)測計(jì)算。此舉變產(chǎn)權(quán)人委托為征收部門委托，大大降低各種成本，提高了棚戶區(qū)改造進(jìn)度，減少了不必要社會(huì)糾紛。

（二）按照房屋套內(nèi)面積進(jìn)行結(jié)算安置。即棚戶區(qū)改造伊始，通過政策宣傳，實(shí)行拆除房屋套內(nèi)面積和安置房屋套內(nèi)面積一致的原則進(jìn)行結(jié)算。該方案可以適合解決拆遷房屋與安置房屋公攤系數(shù)相差懸殊的情形。

（三）借鑒周圍地市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)完善房屋面積復(fù)測相關(guān)材料，征求市各區(qū)及征收辦意見，并報(bào)市棚改指揮部會(huì)議討論研究。如有關(guān)市區(qū)規(guī)定：當(dāng)相同套型房屋證載面積不一致時(shí)，按照就高不就低原則予以確認(rèn)建筑面積和套內(nèi)面積。