房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策

許艷平

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也進入飛速發(fā)展時期。高收入隨之迎來的是高風(fēng)險，而且房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部較為復(fù)雜，存在著諸多不確定性的風(fēng)險特征，再加之房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，這種風(fēng)險的隱患更為嚴(yán)重。細究其原因，這與房地產(chǎn)內(nèi)部的財務(wù)管理存在著一定的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理問題尤為重要。本文結(jié)合當(dāng)前社會經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)的措施，以應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，以幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;問題與對策

引言

房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在進入21世紀(jì)之后就開始進入高速發(fā)展時期。其為我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定的積極影響。然而房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)歷了長期的發(fā)展，其內(nèi)部還存在大量的問題，如產(chǎn)業(yè)鏈長、投資周期長、資金回收風(fēng)險較大等，且隨著我國經(jīng)濟發(fā)展越來越快，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，房地產(chǎn)行業(yè)想要長期發(fā)展，必須對內(nèi)部的財務(wù)管理工作進行整頓。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要意義

（一）企業(yè)資產(chǎn)管理、配置優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理工作時必須要與當(dāng)下的社會環(huán)境、企業(yè)狀況相結(jié)合，與企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展策略相一致，這樣其做出的決策服務(wù)才會更科學(xué)合理，對企業(yè)資源的分配也更為協(xié)調(diào)。所以在企業(yè)進行財務(wù)管理時一定要將資金資源進行集中的管理，從而達到對企業(yè)的統(tǒng)籌管理，以達到對企業(yè)資源的有效管理。對企業(yè)資源有效管理可以為各部門各方面提供合理的物質(zhì)基礎(chǔ)，以保證其正常運作，也能使企業(yè)更好地對市場商機進行把握。另外，企業(yè)要對各部門進行嚴(yán)格的權(quán)責(zé)把控，對各部門的權(quán)責(zé)進行詳細的劃分，并對各個部門實行考核制度，確保企業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展。

（二）嚴(yán)格進行財務(wù)管理的監(jiān)管

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作中，要結(jié)合企業(yè)的實際情況對財務(wù)工作進行監(jiān)管。也可以實施“雙重”管理思路，即子分公司的財務(wù)管理人員直接接受集團公司財務(wù)管理部門的領(lǐng)導(dǎo);子分公司的財務(wù)管理人員接受子分公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，形成嚴(yán)格的管理制度，以便對財務(wù)部門的工作進行嚴(yán)格的約束。

（三）實行統(tǒng)一機制，落實考核制度

當(dāng)今社會發(fā)展日新月異，各行各業(yè)都在隨著時代的進步不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)與時俱進，不斷的創(chuàng)新發(fā)展，特別是對于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)工作的管理模式要不斷進行探索和創(chuàng)新，對財務(wù)管理體制進行不斷的嘗試，以進行完善，并對各部門進行嚴(yán)格的管控。同時要落實全面的成本管理制度，加強各部門之間的溝通，同時要求各部門對財務(wù)工作給予積極的配合。在進行經(jīng)濟業(yè)務(wù)時，各部門應(yīng)對資金流通信息進行全面的公開，使資金流動透明化，從而使企業(yè)財務(wù)工作更為有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題

（一）財務(wù)管理觀念以及方式落后

受我國經(jīng)濟制度的影響，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)重疊的現(xiàn)象，企業(yè)所有者往往親自對企業(yè)進行經(jīng)營管理。雖然這可以有效減少企業(yè)經(jīng)營成本，但使得權(quán)力過于集中，造成企業(yè)管理效率受到嚴(yán)重阻礙。管理者往往無法清楚地認識可能到來的風(fēng)險，無法對其做出有效的預(yù)防工作。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險往往發(fā)生在項目開發(fā)的過程中，管理者風(fēng)險意識的缺乏，房地產(chǎn)資金的回籠周期過長，導(dǎo)致投資風(fēng)險大大增加。

（二）權(quán)力分配失衡

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在嚴(yán)重的權(quán)力分配不協(xié)調(diào)問題，企業(yè)內(nèi)部管理混亂，各部門無法得到有效的控制和監(jiān)管，從而無法使財務(wù)管理工作進行統(tǒng)籌。還有，一些下屬企業(yè)和部門管理運營的過程中，常常出現(xiàn)追求個人利益而使企業(yè)利益受到損失的行為，不重視企業(yè)全局的經(jīng)營活動，進而無法實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。再加上權(quán)力分配的不均勻，出現(xiàn)權(quán)力重疊，管理范圍模糊等問題，一些部門在運營過程中縮手縮腳，難以發(fā)揮其全部作用，使企業(yè)的正常運營受到了嚴(yán)重影響。

（三）缺乏健全的資金管理制度

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營活動時，缺乏長遠的目光，沒有對之后的長期發(fā)展進行考慮。對資金的投入只注重短期的回報率，對長期資本回報率缺乏考慮。還有一些企業(yè)投資時，過于急功近利，一味地追求利益，沒有考慮到隨之而來的風(fēng)險，進行過多過大的資金投入，這會導(dǎo)致嚴(yán)重的資金鏈斷裂。且缺乏有效的內(nèi)部管理制度，企業(yè)在經(jīng)營過程中，缺乏清晰的目標(biāo)，因此無法對未來可能發(fā)生的風(fēng)險進行判斷。

（四）財務(wù)管理和控制力度不足

我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)貸款額度較大，管理者在經(jīng)營活動中追求經(jīng)營效益，企業(yè)財務(wù)部門參與經(jīng)營活動不多，無法及時了解企業(yè)的經(jīng)營決策情況。財務(wù)管理與企業(yè)經(jīng)營有時不在同一個目標(biāo)上，企業(yè)財務(wù)管理的過程也無法控制，從而使企業(yè)的財務(wù)信息不真實，不利于企業(yè)的長期健康發(fā)展。

（五）缺乏信息對稱

目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門的財務(wù)管理人才，財務(wù)管理信息無法實現(xiàn)共享，繼而難以使企業(yè)各部門的財務(wù)信息進行匯總分析。下屬企業(yè)及部門的信息無法及時的向上傳達，上級的信息無法及時下達，這嚴(yán)重增加了會計工作的難度，也大大增加了會計工作人員的工作量。企業(yè)的會計工作如果不能保證及時性和有效性，那么所獲取的信息往往會缺乏一定的真實性，會導(dǎo)致信息不對稱，使會計核算工作出現(xiàn)嚴(yán)重的偏差。

三、強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的策略

財務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)行業(yè)有著舉足輕重的作用，也是企業(yè)進行綜合管理的重要部分。一個企業(yè)財務(wù)管理工作是否做得足夠優(yōu)秀往往能對企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營起到重要的影響，在一定程度上決定了該企業(yè)的發(fā)展前景，且財務(wù)管理工作也對企業(yè)的風(fēng)險管理有著重要的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到更好更快的發(fā)展，需要對財務(wù)管理工作給予足夠的重視，確保其能順利地開展，具體可從以下幾點抓起：

（一）強化企業(yè)的成本管理水平

成本控制在企業(yè)的經(jīng)營活動中對提高資源的利用率起著積極的作用，合理的成本控制能有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，減少企業(yè)的經(jīng)營成本也等于增加了企業(yè)的收入，一樣能提高企業(yè)的經(jīng)營效益。企業(yè)的管理者及財務(wù)負責(zé)人，在進行企業(yè)管理的運營過程中，應(yīng)充分掌握企業(yè)的財務(wù)管理環(huán)境，使之能夠合理利用財務(wù)環(huán)境，以及對企業(yè)的一切財務(wù)活動確保在自己的掌控之中。

成本控制是財務(wù)管理的重中之重，而全面預(yù)算管理又是成本控制的重中之重。全面預(yù)算管理工作作為成本管理的核心手段，貫穿整個生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程，影響生產(chǎn)經(jīng)營的全過程、全方位，其對企業(yè)所有的經(jīng)營活動都能夠進行控制，并提前做出規(guī)劃。更為重要的是，預(yù)算管理活動對于房地產(chǎn)企業(yè)來講不僅僅是一種管理活動，更是企業(yè)進行現(xiàn)代化管理的一種體現(xiàn)。因此，企業(yè)在進行全面預(yù)算管理工作時，要對其意義和作用進行全面的、透徹的了解，將其納入企業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略中，各部門要積極配合財務(wù)部門的預(yù)算管理工作，在企業(yè)上下的所有環(huán)節(jié)都能夠體現(xiàn)出預(yù)算管理的理念。要想讓成本控制及全面預(yù)算管理工作順利地開展，有以下兩種方式：首先要組織保障策略。企業(yè)在進行全面預(yù)算管理工作時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前的社會市場環(huán)境、企業(yè)的組織管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)的實際情況來對全面預(yù)算管理的體系進行合理地制定。在制定的過程中，對企業(yè)的各個部門、各個崗位的權(quán)力和職責(zé)進行詳細的劃分，對所有部門崗位的工作業(yè)務(wù)進行明確的規(guī)定，以此來對企業(yè)的工作行為進行嚴(yán)格的規(guī)范。從而使企業(yè)的全面預(yù)算管理工作的權(quán)威性和實質(zhì)性得到保障;然后是制度保障策略。想要落實全面預(yù)算管理工作，首先必須制定出一套完整的全面預(yù)算管理制度。有了完善的制度，預(yù)算管理工作才能夠順利地進行，也能得到一定的保障。再加上制定一套績效考核制度，財務(wù)管理工作也將會得到較為完善的財務(wù)管理體系，未來社會經(jīng)濟發(fā)展也會得到更好的幫助。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作主要由企業(yè)的投融資戰(zhàn)略計劃以及企業(yè)的日常管理組成。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理往往較為復(fù)雜，需要在房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資的過程中，對項目過程的各個階段進行實地考察之后再進行開展。在投資項目進行的初期，財務(wù)部門需要就企業(yè)投資項目的資金調(diào)配、融資渠道及向投資方進行項目資金申請等一系列財務(wù)活動進行統(tǒng)籌規(guī)劃。在項目開發(fā)的過程中，也要實時對企業(yè)的資金進行管理，對資源進行合理的配置，確保資金的利用率;在項目發(fā)售的時期，應(yīng)積極與銷售部門進行協(xié)調(diào)溝通，以幫助企業(yè)加速資金回籠，及時對應(yīng)收賬款進行處理，對企業(yè)的經(jīng)營利潤進行核對。

在進行企業(yè)資金使用方案的制定過程中，應(yīng)與各個部門進行及時的溝通，對所有意見進行分析，適當(dāng)?shù)牟杉{合理的意見，最后進行商討分析之后對結(jié)果進行匯總。匯總情況還要與實際情況相結(jié)合，對投資環(huán)境、市場環(huán)境都要進行細致的分析，如出現(xiàn)不一致的情況，應(yīng)及時對匯總結(jié)果進行合理的修改，最后得出最終結(jié)果。

（三）強化稅務(wù)管理

企業(yè)的稅務(wù)管理也是房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的管理環(huán)節(jié)之一。稅務(wù)管理產(chǎn)生的結(jié)果較為嚴(yán)重，進行稅務(wù)管理的相關(guān)人員都要掌握到我國具體的相關(guān)法律法規(guī)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策，才能有效地進行稅務(wù)管理工作，進而使企業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。一個優(yōu)秀的稅務(wù)工作人員不但可以為企業(yè)及時地進行稅務(wù)繳納申報，還可以在不違反我國相關(guān)法律規(guī)定的情況下為企業(yè)合理避稅，利用相關(guān)的法律知識使企業(yè)獲得優(yōu)惠政策。并對企業(yè)各部門的工作提出合理的建議，對企業(yè)未來的發(fā)展項目提供有力的參考意見，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益最大化。

（四）構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部控制機制

企業(yè)內(nèi)部的控制機制是企業(yè)的經(jīng)營管理者為了能夠有效地控制企業(yè)管理計劃，以及達成既定的管理目標(biāo)而建立的一系列企業(yè)管理計劃和策略。這種機制可以幫助企業(yè)在進行經(jīng)營活動的過程中使相關(guān)業(yè)務(wù)的管理能夠有效地開展。這種機制也能夠?qū)ζ髽I(yè)的一些經(jīng)營行為進行有效的監(jiān)管，對企業(yè)內(nèi)部各個部門的任何違反有關(guān)規(guī)定的行為及時進行制止與懲罰，對徇私舞弊的現(xiàn)象及時進行揭發(fā)，對各個部門的業(yè)務(wù)能力定期進行考核，以確保企業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策得到了嚴(yán)格的執(zhí)行。對有關(guān)的財務(wù)工作信息也要定期進行收集和編制，并及時進行申報。

一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制應(yīng)包括財務(wù)管理制度、人力資源管理制度、成本管理制度等。運用這些制度來對企業(yè)上下所有人進行強制的約束，確保企業(yè)的管理者、經(jīng)營者以及所有員工能夠在合理的范圍內(nèi)進行自己的工作，每個人的行為都能得到一定的規(guī)范，這會對企業(yè)起到一定的積極作用，進而提高企業(yè)的經(jīng)營效益。

（五）提高財務(wù)人員的素質(zhì)

對財務(wù)工作人員的素質(zhì)也要進行大幅度的提高，財務(wù)工作關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的質(zhì)量。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員普遍消極工作，使財務(wù)工作無法得到有效的開展。房地產(chǎn)企業(yè)在對財務(wù)人員進行選拔的過程中，要進行嚴(yán)格的考核，對業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)進行詳細的考查，沒有問題之后，再進行錄用。在其任職之后也要定期進行考核和培訓(xùn)，使其業(yè)務(wù)能力能夠不斷地增強，保證其工作能夠有效開展。

結(jié)語

綜上所述，財務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)行業(yè)有著舉足輕重的作用，其在一定程度上決定著企業(yè)能夠走多遠。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理工作愈來愈完善，但其內(nèi)部仍然存在著大量的問題，如財務(wù)管理觀念及方式落后，權(quán)力分配失衡，缺乏健全的資金管理制度，財務(wù)管控力度不足，缺乏信息對稱等。這些問題給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作帶來了嚴(yán)重的阻礙，因此筆者提出強化企業(yè)的成本控制水平，完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)部的控制制度，強化稅務(wù)管理系統(tǒng)，構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部控制機制等一系列措施，來解決我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題，以幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。

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