南通與蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展對(duì)比分析

南通與蘇州同屬于長三角核心城市，是長三角一體化發(fā)展的重要推動(dòng)者以及受益者。南通在城市能級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、人才吸引力、金融支撐力等方面較蘇州存在不小差距。本文聚焦兩市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，從行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)、市場運(yùn)行特征以及發(fā)展所處環(huán)境等方面進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)標(biāo)彌補(bǔ)短板，助推房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)既是高關(guān)聯(lián)度和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是重要的民生產(chǎn)業(yè)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)、改善城鄉(xiāng)居住環(huán)境作出了積極貢獻(xiàn)。2019年，蘇州地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1.92 萬億元，省內(nèi)排名穩(wěn)居首位；南通經(jīng)濟(jì)總量臨近萬億，省內(nèi)排名第四。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長、增速放緩背景下，南通與蘇州GDP 之比自2015 年1∶2.35縮小至1∶2.05；房地產(chǎn)業(yè)增加值比例自2015 年1∶2.37 縮小至1∶1.79。房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重，以及占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重，南通均高于蘇州。近年來房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)度更高。

表1 南通與蘇州房地產(chǎn)業(yè)增加值及占比情況

房地產(chǎn)市場階段性運(yùn)行特征

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期性波動(dòng)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩以及房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，“十二五”期間兩市房地產(chǎn)投資增速回落至個(gè)位數(shù)，2015 年兩市新開工面積同比降幅較大。近年來，蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增長，投資增速、新開工面積規(guī)模及增速呈現(xiàn)周期波動(dòng)；南通房地產(chǎn)投資及新開工面積增速波動(dòng)更為劇烈，尤其是2018 年兩項(xiàng)指標(biāo)增幅遠(yuǎn)高于蘇州（圖1）。

（二）新建商品房銷售規(guī)模領(lǐng)先

隨著南通城市發(fā)展規(guī)劃，尤其是接軌上海、中央創(chuàng)新區(qū)等利好頻出效應(yīng)，城市周邊交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施逐步完善，城市宜居魅力凸顯，本地居民自住的需求加速釋放，南通市新建商品房銷售面積呈上漲趨勢。2016 年、2017 年增速分別為28%與38%，規(guī)模迅速擴(kuò)張至江蘇省第二，僅次于蘇州。兩市銷售面積占江蘇省比重呈現(xiàn)此消彼長，蘇州自18.7%降為15.6%，南通自8.2% 升為12.5%。蘇州新建商品房銷售面積增速呈現(xiàn)“V”型走勢，而南通則呈現(xiàn)倒“V”型走勢（圖2）。

（三）品牌房地產(chǎn)企業(yè)布局深耕

圖1 南通與蘇州兩市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量與增速對(duì)比

圖2 南通與蘇州房屋新開工面積總量與增速對(duì)比

2019 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)一套表中，蘇州及南通分別有1235 家和611 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年沉淀發(fā)展，南通房地產(chǎn)市場形成品牌房地產(chǎn)企業(yè)多足鼎立的態(tài)勢，以萬科、遠(yuǎn)創(chuàng)和綠城為代表的品質(zhì)型房企持續(xù)深耕市區(qū)，致力于精品豪宅；中南、碧桂園等高周轉(zhuǎn)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣區(qū)，繼續(xù)以價(jià)換量。蘇州房地產(chǎn)市場以一線房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)領(lǐng)先，蘇高新、萬科、龍湖憑借精準(zhǔn)布局、早期豐富的土地儲(chǔ)備深耕蘇州，領(lǐng)跑蘇州樓市，銷售金額再創(chuàng)新高；路勁集團(tuán)憑借蔚藍(lán)四季花園、璞玥風(fēng)華、甪澄時(shí)光花園等項(xiàng)目熱銷的助力，持續(xù)躋身房企銷售榜單前列。

房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析

（一）規(guī)劃利好能級(jí)提升

蘇州與南通同屬于上海都市圈城市，面臨“一帶一路”、長江經(jīng)濟(jì)帶、長三角一體化等國家重大戰(zhàn)略疊加實(shí)施機(jī)遇，交通、教育、醫(yī)療規(guī)劃利好，推進(jìn)城市不斷提升，為房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。蘇州定位于上海都市圈副中心城市，是以高技術(shù)為主的外向型、現(xiàn)代化工業(yè)城市，致力于打造成國際化大都市和長三角世界級(jí)城市群的重要中心城市。南通定位于“上海北大門”，在承接上海城市非核心功能中增強(qiáng)自身功能，大力發(fā)展高鐵新城、中央創(chuàng)新區(qū)等新興板塊，結(jié)合重大文化旅游、城市綜合體項(xiàng)目，再添第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力；落實(shí)北沿江高鐵、南通新機(jī)場規(guī)劃，滬蘇通鐵路及公鐵大橋正式通車，全面融入蘇南，對(duì)接上海，有效提升南通樞紐能級(jí)，推動(dòng)長三角區(qū)域交通和經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。

（二）吸附人口拉動(dòng)需求

流動(dòng)人口能有效地拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)。城市對(duì)人口的強(qiáng)吸附力，直接增加房地產(chǎn)市場的有效需求，為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展提供支撐。蘇州人口穩(wěn)步增長，持續(xù)凈流入。2019年末全市常住人口1075 萬人，比2015 年增長13.4 萬人，年均增長3.1‰；其中城鎮(zhèn)人口827.7 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)77%，較2015 年提升2.2 個(gè)百分點(diǎn)。南通城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，主城區(qū)吸附力強(qiáng)。2019 年末常住人口731.8 萬人，其中城鎮(zhèn)人口498.4萬人，主城區(qū)常住人口凈流入34.7萬人；城鎮(zhèn)化率達(dá)68.1%，較2015年提升5.3個(gè)百分點(diǎn)。棚改安置的剛性需求、新城配套完善激發(fā)的改善性與投資性需求逐步釋放。

（三）因城施策穩(wěn)控發(fā)展

2019 年7 月，蘇州堅(jiān)持“房住不炒”，出臺(tái)政策加強(qiáng)用地出讓管理、調(diào)整居民購房政策、擴(kuò)大住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍，加強(qiáng)住房信貸稅收管理。其“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的政策思路對(duì)于打擊投資投機(jī)需求、促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展有積極作用。

南通政策以穩(wěn)定為基礎(chǔ)，整體趨嚴(yán)。2019 年出臺(tái)資金監(jiān)管、低價(jià)商品房限售等多項(xiàng)調(diào)整政策。對(duì)市區(qū)銷售價(jià)格大幅低于周邊同類產(chǎn)品的新建普通商品住房項(xiàng)目實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，購房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿5 年后方可轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效滿足市場用地需求。在土地市場較為火熱、地價(jià)突破新高之際，掛牌出讓土地設(shè)立封頂銷售、現(xiàn)房銷售條件。2020 年，繼蘇州、南京、無錫之后，南通開始實(shí)行“地價(jià)房價(jià)雙限”政策，對(duì)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定運(yùn)行將起到積極作用。

（四）激勵(lì)扶持應(yīng)對(duì)疫情

2020 年，在疫情背景下，央行降準(zhǔn)、降息釋放資金，緩解房企資金壓力，釋放經(jīng)濟(jì)活力。市場以扶持政策為主，邊際放松。為提振房地產(chǎn)市場，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，以長三角、珠三角為主的全國多個(gè)城市放松調(diào)控，扶持穩(wěn)樓市。蘇州適度降低土拍門檻、放寬申領(lǐng)預(yù)售條件，部分區(qū)域新出地不統(tǒng)一要求封頂銷售、現(xiàn)房銷售，已成交地塊封頂及現(xiàn)房銷售節(jié)點(diǎn)可適當(dāng)提前。5月出臺(tái)戶籍人才政策，加大人才激勵(lì)制度，推動(dòng)人才引進(jìn)、助力區(qū)域發(fā)展，輔助緩解疫情壓力。上半年，南通出臺(tái)疫情期間支持性政策（包括順延土地出讓金繳納時(shí)間、放寬預(yù)售資金監(jiān)管、放寬預(yù)售條件等），保障相應(yīng)比例房源，供應(yīng)認(rèn)定人才、本市居民市區(qū)首套普通商品住房優(yōu)先購買。

對(duì)標(biāo)補(bǔ)短板促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展

（一）重視區(qū)域發(fā)展質(zhì)量效益

2019 年南通GDP 總量、一般公共預(yù)算收入在長三角核心城市中排名第7，相比于長三角周邊主要核心城市，南通城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入與GDP 總量發(fā)展水平未能同步，排名較為靠后。南通區(qū)域發(fā)展質(zhì)量和效益還有待提升，居民人均可支配收入增加，購買力提升將有利于滿足居民住房需求，提升生活品質(zhì)與人民幸福感（表2）。

（二）引人入“通”提升城市能級(jí)

城市能級(jí)以人口規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)界定，因此提升城市能級(jí)最直接有效的途徑就是人口擴(kuò)張。南通人口流動(dòng)的基本格局呈現(xiàn)流出大于流進(jìn)狀態(tài)已持續(xù)多年，流出謀生發(fā)展的人口主體大多為年輕型經(jīng)濟(jì)活力人口。作為全國著名的教育之鄉(xiāng)，基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展、高考錄取率位列全省前茅，而高校資源相對(duì)薄弱，新鮮活力導(dǎo)入不足成為了全市人才儲(chǔ)備的缺陷和城市創(chuàng)新的制約。南通地處“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶交匯點(diǎn)，國家、區(qū)域戰(zhàn)略機(jī)遇疊加，擁有承載人口遷移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及共享資源要素等方面的優(yōu)越條件?；ń煌?，高新技術(shù)，金融等領(lǐng)域資源和人口將進(jìn)一步匯集，留住和吸引更多、更高素質(zhì)年輕人口，無疑會(huì)在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中占據(jù)先機(jī)，房地產(chǎn)作為配套的發(fā)展空間可期。

表2 2019年長三角核心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)情況表

（三）把握趨勢供需雙向調(diào)節(jié)

由于2019 年下半年土地市場集中供應(yīng)，實(shí)行溢價(jià)率達(dá)到一定數(shù)值要求結(jié)構(gòu)封頂或現(xiàn)房銷售政策，拉長項(xiàng)目入市時(shí)間，加之疫情因素，上半年新房市場供應(yīng)處于低位。上半年，土地市場共成交10 宗涉宅用地，包含多宗“雙限”地塊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為控制成本，將加快開發(fā)進(jìn)程，下半年將迎來以2019 年下半年高價(jià)地塊項(xiàng)目和以2020 年上半年“雙限”地塊為主的兩波供應(yīng)潮，緩解市場低供應(yīng)局面。在城市建設(shè)全面鋪開，各項(xiàng)規(guī)劃持續(xù)落地，市場預(yù)期依舊向好背景下，預(yù)計(jì)2020 年南通房地產(chǎn)市場活躍度持續(xù)。政府施政仍將從一級(jí)市場入手，精準(zhǔn)施策，調(diào)控市場，保證“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。