建筑經(jīng)濟(jì)成本管理有效措施分析

奧嘎

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，就必須在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)成本控制力度。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)成本控制能夠?qū)Ξ?dāng)前社會(huì)的房屋價(jià)格進(jìn)行有效的調(diào)控，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作更好地開(kāi)展，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞：建筑經(jīng)濟(jì)成本管理;問(wèn)題;優(yōu)化措施

1 建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的重要性及意義

1）使房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)得到更好的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)的大量增加，使得各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大，只有通過(guò)品質(zhì)服務(wù)、合理的房產(chǎn)價(jià)格，方能吸引到更多的客戶。因此，加大房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的控制力度，才能使企業(yè)的核心價(jià)值得到更好的展現(xiàn)，企業(yè)才能獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益，才能將更多的資金投入到企業(yè)的建設(shè)之中，從而使企業(yè)的優(yōu)勢(shì)得到更好的發(fā)揮。

2）能夠更好地展現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。工程項(xiàng)目的成本得到控制，工程的技術(shù)應(yīng)用與相關(guān)管理措施更好地實(shí)施，房產(chǎn)的價(jià)格就可以得到更好的控制。投入成本減少，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)收益，與此同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理秩序的引導(dǎo)之下，房?jī)r(jià)的制定也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的行情進(jìn)行相應(yīng)的改變。因此，合理地控制工程建設(shè)的成本，能夠使企業(yè)的價(jià)值得以更好地實(shí)現(xiàn)。

2 建筑經(jīng)濟(jì)成本管理現(xiàn)狀

1）缺少規(guī)范化的管理制度。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理缺乏規(guī)范的管理制度，使得整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工作開(kāi)展缺乏有效的指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將工程項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)包，而承包方也會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目再次進(jìn)行轉(zhuǎn)包。工程建設(shè)之初，這種形式能夠使整個(gè)工程的建設(shè)管理工作得到更好地開(kāi)展，但隨著工程建設(shè)的深入，會(huì)使得整個(gè)工程的管理秩序混亂，不利于整個(gè)工程建設(shè)品質(zhì)的全局性控制，從而影響了整個(gè)工程的使用功能與建設(shè)進(jìn)度。

2）招標(biāo)文件缺乏規(guī)范性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)公開(kāi)進(jìn)行招標(biāo)的形式，對(duì)工程承建權(quán)利進(jìn)行公開(kāi)招選。但在進(jìn)行招標(biāo)工作開(kāi)展的過(guò)程中，招標(biāo)文件編寫(xiě)人員對(duì)于工程建設(shè)的設(shè)計(jì)方案與相關(guān)數(shù)據(jù)理解不夠，開(kāi)發(fā)商未對(duì)后續(xù)的工作加大監(jiān)管的力度，使得整個(gè)招標(biāo)文件數(shù)據(jù)錯(cuò)誤連連，不但會(huì)使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本造成一定的損失，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生大量工期延誤的現(xiàn)象。

3 強(qiáng)化建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的舉措

1）投資決策階段經(jīng)濟(jì)成本管理舉措。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的事前、事中控制力度，提高前期調(diào)研、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)階段的市場(chǎng)分析和成本控制能力。項(xiàng)目策劃、前期調(diào)研、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，是參與還是放棄競(jìng)標(biāo)的決定性因素。投資決策階段的目標(biāo)成本控制是整個(gè)項(xiàng)目的事前控制，目標(biāo)成本控制直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。投資決策階段的成本控制主要做好以下幾個(gè)方面：（1）組建團(tuán)隊(duì)做好精細(xì)評(píng)價(jià)。組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，建立精細(xì)的經(jīng)濟(jì)成本控制體系和流程。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)多工種、多部門的團(tuán)隊(duì)，參與投資決策階段的具體調(diào)研，完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析和利潤(rùn)測(cè)算的全過(guò)程工作。可行性調(diào)研要對(duì)各種影響招標(biāo)條件的因素進(jìn)行考慮，比如周邊配套，交通、容積率等，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和調(diào)查制定出項(xiàng)目銷售價(jià)格。可行性報(bào)告是專業(yè)團(tuán)隊(duì)的全員細(xì)致的調(diào)研形成的數(shù)據(jù)分析，投資決策是經(jīng)分析后形成匯總意見(jiàn)的結(jié)果。（2）土地成本及建安造價(jià)經(jīng)濟(jì)成本控制。在競(jìng)標(biāo)前要進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)成本分析，結(jié)合位置、配套、容積率等指標(biāo)進(jìn)行估算，制定全面的競(jìng)拍計(jì)劃，根據(jù)市場(chǎng)行情推算出將來(lái)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和定價(jià)，依照銷售價(jià)格倒推出土地成本的限額，作為競(jìng)拍時(shí)控制土地成本不可逾越的紅線。分析影響建筑安裝工程成本的諸多因素，對(duì)影響工程造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析，調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)毓こ潭~及取費(fèi)，確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。（3）期間費(fèi)用和其他相關(guān)成本的控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，投資決策階段要充分考慮期間費(fèi)用特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在此期間要對(duì)期間費(fèi)用的使用進(jìn)行精細(xì)化測(cè)算，在預(yù)算范圍內(nèi)合理縮減銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。在項(xiàng)目市場(chǎng)定位時(shí)，要充分考慮資金成本和其他間接成本對(duì)項(xiàng)目總成本的影響因素，組建成本控制小組，對(duì)銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用和其他無(wú)關(guān)成本做到有效管控，從而使企業(yè)整體的資金流動(dòng)起來(lái)，有效規(guī)避資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段經(jīng)濟(jì)成本管理舉措。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的合理與否直接影響了整個(gè)項(xiàng)目的總成本乃至整個(gè)項(xiàng)目的盈虧走勢(shì)。設(shè)計(jì)階段控制的主要方法和措施有：（1）實(shí)行概算制度。經(jīng)濟(jì)成本控制是一項(xiàng)全員參與的過(guò)程，部門之間要充分協(xié)調(diào)溝通，各部門預(yù)先對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化建議，最后整合梳理形成合理可行的評(píng)估報(bào)告。根據(jù)可行性研究報(bào)告、投資預(yù)算進(jìn)行建設(shè)施工等的詳細(xì)投資和預(yù)算。依據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)算做出建設(shè)當(dāng)中實(shí)際投資的最高限額，以此作為成本控制的參考依據(jù)。（2）做好限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中采用限額設(shè)計(jì)，控制工程造價(jià)。按照設(shè)計(jì)投資預(yù)算控制后期施工過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)成本，在保證總投資額上限范圍內(nèi)，將投資額和工程量匹配對(duì)應(yīng)，一一拆解到各個(gè)細(xì)部工程，通過(guò)層層分解，細(xì)部控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的總體控制。（3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。選擇設(shè)計(jì)單位采用招投標(biāo)制度，該制度一方面能促進(jìn)設(shè)計(jì)業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也能很好地將好的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目投資估算結(jié)合在一起，促進(jìn)設(shè)計(jì)人員在成本控制的基礎(chǔ)上提供最優(yōu)的方案。

3）建筑安裝環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)成本管理舉措。制定公司招標(biāo)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。通過(guò)招標(biāo)制度公平公正地選擇信譽(yù)高、施工質(zhì)量好、工期短、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。把施工涉及的雙方的權(quán)利和義務(wù)在合同中予以明確，以免在施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不明、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等狀況。

合理安排施工順序，減少臨時(shí)設(shè)施產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)成本。在安排建設(shè)計(jì)劃時(shí)，要將公建配套等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與住宅建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃，盡量不發(fā)生或少發(fā)生臨電、臨水、供熱等臨時(shí)費(fèi)用，以免造成二次施工帶來(lái)的人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)。

建立工程變更制度，降低工程經(jīng)濟(jì)成本。監(jiān)理工程師應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，防止發(fā)生不合理的工程變更;合理的工程變更也應(yīng)遵循工程變更審批制度，逐級(jí)審批。

嚴(yán)格控制材料、設(shè)備的采購(gòu)經(jīng)濟(jì)成本。對(duì)于自購(gòu)材料，采購(gòu)部門一方面要做到貨比三家，另一方面也要掌握材料市場(chǎng)變化的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。凡是由施工企業(yè)提供的材料，可以采取一些限制性的措施，如限制供貨的廠商、品牌，監(jiān)督材料的質(zhì)量等。

4）加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理。建立明確的工程竣工結(jié)算管理辦法和流程，明確賦予工程竣工結(jié)算參與人的權(quán)利義務(wù)。負(fù)責(zé)收集工程竣工結(jié)算資料的部門，應(yīng)及時(shí)完善有關(guān)結(jié)算資料手續(xù)，對(duì)他人提供的所有工程竣工結(jié)算資料必須審核其是否真實(shí)、有效、合理、合法。

加強(qiáng)工程竣工結(jié)算中的廉潔建設(shè)。作為工程竣工結(jié)算管理人員，一是行為方面要以身作則，加強(qiáng)對(duì)具體參與人員的職業(yè)操守教育監(jiān)督;二是要做好制度方面的規(guī)定，從制度上約束腐敗事件的發(fā)生。

做好工程結(jié)算審核工作。除了認(rèn)真審核工程量，還需認(rèn)真閱讀施工合同文件，認(rèn)真理解合同條款的準(zhǔn)確含義。

4 結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，成本管理在其中具有關(guān)鍵性作用，尤其是在成本分析、預(yù)測(cè)、決策以及核算等方面，不僅提升了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且還降低了企業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，為企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)保障。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大力度重視成本管理問(wèn)題，運(yùn)用科學(xué)、合理的管理手段和方法，在最大范圍內(nèi)減少支出成本。

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