常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的研究

馬兵 楊?lèi)?ài)珍

【摘? 要】常州市受到經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和自然資源等多種因素的約束，不能盲目地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。論文探討了三種養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，對(duì)居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式、異地度假型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式、相關(guān)設(shè)施共建互利配套式地產(chǎn)發(fā)展模式進(jìn)行分析比較，以探索確定符合常州市實(shí)際情況的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，并對(duì)常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出一定的具體措施與建議。

【Abstract】Changzhou City is restricted by many factors such as economic industrial structure， natural resources and so on， so it can't develop pension real estate blindly. This paper discusses three kinds of development modes of pension real estate， analyzes and compares the development mode of home-based pension real estate， the development mode of remote vacation pension real estate， and the development mode of mutually beneficial supporting real estate with co-construction of related facilities， so as to explore and determine the development mode of pension real estate in line with the actual situation of Changzhou City， and puts forward some specific measures and suggestions for the development of pension real estate in Changzhou City.

【關(guān)鍵詞】人口老齡化;養(yǎng)老產(chǎn)業(yè);發(fā)展模式

【Keywords】aging of population; pension industry; development mode

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.23;D669.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）10-0139-03

1 引言

中國(guó)已經(jīng)步入老齡化國(guó)家的行列，老年人的人口數(shù)量增長(zhǎng)迅猛，老齡化程度在逐步加深，老齡化的形勢(shì)將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)峻。2017年末，60歲及以上的老年人口有24090萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.3%。而常州市2017年老年人占總?cè)丝诘谋戎貫?3.10%，常州市老齡化形勢(shì)同樣已經(jīng)十分嚴(yán)峻?！霸谀睦镳B(yǎng)老，誰(shuí)來(lái)養(yǎng)老”必然會(huì)成為一個(gè)全民關(guān)注的社會(huì)性大問(wèn)題。對(duì)可持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老模式的探索必然會(huì)成為一種趨勢(shì)。目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚，與發(fā)達(dá)國(guó)家的相對(duì)成熟養(yǎng)老地產(chǎn)相比還是有一定的差距。近年來(lái)，常州市武進(jìn)區(qū)內(nèi)由江蘇九洲投資集團(tuán)有限公司和江蘇亞邦投資控股集團(tuán)聯(lián)合打造的江蘇金東方頤養(yǎng)中心已經(jīng)推出。另外，常州市金壇區(qū)人民政府牽手龍城旅游控股集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)在金壇東方鹽湖城簽約，三方將一起投資180億元，聯(lián)手加快升級(jí)打造以休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假為主題的“東方鹽湖城·國(guó)際養(yǎng)生城”。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式不能盲目跟進(jìn)，應(yīng)當(dāng)以地產(chǎn)為載體，符合市場(chǎng)商業(yè)化運(yùn)行規(guī)律，既不能完全依靠政府福利性質(zhì)的養(yǎng)老院，也不能依托民間慈善機(jī)構(gòu)捐助來(lái)進(jìn)行，可持續(xù)的可靠發(fā)展模式如要以盈利的方式進(jìn)行良性循環(huán)。同時(shí)，必須以遵循市場(chǎng)規(guī)律和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)行的基本原則為前提。

2.1 居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

中國(guó)人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀(guān)念根深蒂固，養(yǎng)兒防老的思想已經(jīng)滲透人心。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)90%的老人還是希望能在家庭養(yǎng)老，希望能和自己的孩子生活在一起享受天倫之樂(lè)的同時(shí)，也希望自己在有能力的情況下與子女一同分擔(dān)對(duì)下一代照顧的壓力。此外，由于年齡差異導(dǎo)致父母與子女雙方生活習(xí)慣與思想觀(guān)念都會(huì)有較大差異。因此，普通的居家養(yǎng)老方式容易導(dǎo)致一些家庭矛盾特別是婆媳關(guān)系的處理問(wèn)題顯得有些困難。民間也常流行一句話(huà)叫做父母與孩子的居住距離最好是“一碗湯”的距離，言外之意就是父母做好一碗湯后送給孩子家喝時(shí)還是熱氣騰騰的為最佳距離。居家型養(yǎng)老也是結(jié)合我國(guó)傳統(tǒng)思想觀(guān)念且容易被雙方所接受的一種較好的模式。

這種養(yǎng)老模式一旦確定，即可從源頭上進(jìn)行管理。例如，在普通住宅開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)初期即可植入養(yǎng)老概念。首先，可以在普通小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置適當(dāng)比例的專(zhuān)門(mén)的老年住宅，此部分住宅在設(shè)計(jì)時(shí)參考老年住宅設(shè)計(jì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與參數(shù)，并考慮住戶(hù)的實(shí)際購(gòu)房能力設(shè)計(jì)小戶(hù)型的一居室或者兩居室即可，使得老人和子女能有共同購(gòu)房的能力和意愿;其次，政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些高端小區(qū)推出親子戶(hù)型，在同一套房子里面既能有相互聯(lián)系的生活空間，又能有相對(duì)獨(dú)立的活動(dòng)區(qū)間。既可以讓父母和子女互相照顧又盡量減少相互之間因?yàn)樯盍?xí)慣的差異而導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。當(dāng)然，此戶(hù)型肯定會(huì)比較大，需要購(gòu)房者具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，政府可以嘗試讓此部分戶(hù)型在購(gòu)買(mǎi)時(shí)降低首付比例，購(gòu)房貸款還款由父母和子女按比例共同分擔(dān)。

居家型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式符合我國(guó)國(guó)情，相對(duì)常州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地方有一定的可行性。目前，市場(chǎng)上也有一些開(kāi)發(fā)商推出相關(guān)親子概念戶(hù)型，如A+B戶(hù)型，只是因?yàn)槟壳笆艿骄佣嘁蛩氐挠绊憰簳r(shí)還沒(méi)有大面積地推廣開(kāi)來(lái)，是否能受到市場(chǎng)的關(guān)注與認(rèn)可還需要進(jìn)一步完善相關(guān)制度的保障措施。此種居家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式能較好地解決政府部門(mén)在面對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題時(shí)人員服務(wù)十分匱乏的窘境，相對(duì)而言最大限度地節(jié)約了人力成本。

2.2 異地度假型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

受到目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和諸多因素的影響，也有一部分人轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀(guān)念，老年人在對(duì)子女的照顧上顯得力不從心而尚且身體和經(jīng)濟(jì)情況都能允許的情況下，也會(huì)考慮不和子女居住在一起，而是走出戶(hù)外回歸自然，希望過(guò)著閑云野鶴般的自在養(yǎng)老生活。異地度假型養(yǎng)老模式既可以購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房獲得房產(chǎn)的形式進(jìn)行推廣，也可以已長(zhǎng)租方式進(jìn)行推廣。這種方式不僅可以帶動(dòng)老年消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)，對(duì)旅游度假地區(qū)而言，在傳統(tǒng)節(jié)假日時(shí)期，子女也可以看望父母與父母小聚，既可以達(dá)到度假放松的目的，又能達(dá)到?；丶铱纯吹哪康?，讓父母體會(huì)到了團(tuán)圓相聚的歡樂(lè)。以此為契機(jī)，有開(kāi)發(fā)商就看到了蓬勃發(fā)展的商機(jī)。以常州市為例，常州市金壇區(qū)人民政府與龍城旅游控股集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)在金壇東方鹽湖城簽約，三方將共同投資180億元，著力聯(lián)手加快升級(jí)打造以休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假為主題的“東方鹽湖城·國(guó)際養(yǎng)生城”。

不過(guò)此種養(yǎng)老方式受到的限制條件也比較多。第一，配套設(shè)置會(huì)相對(duì)比較困難，例如，在度假區(qū)的醫(yī)療服務(wù)配套設(shè)置需要專(zhuān)門(mén)配備，第二，對(duì)老年人消費(fèi)能力有較高的需求，一方面度假模式的休閑養(yǎng)老往往與高端消費(fèi)相對(duì)應(yīng);另一方面建筑成本中對(duì)本身建筑材料的選擇要求較高，要考慮對(duì)環(huán)境的適宜性，所以會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)相對(duì)容量有限，對(duì)一些景區(qū)的管理壓力也會(huì)相對(duì)較大。相對(duì)于常州市本地的度假風(fēng)景區(qū)而言，溧陽(yáng)天目湖比較合適，山水森林資源豐富，也是難得的天然氧吧，從多元化的養(yǎng)老模式入手具備一定的可行性。

綜合分析，此種養(yǎng)老模式是多元化養(yǎng)老服務(wù)中的一種方式，只適合特定的部分老年人需求，只可作為一種輔助養(yǎng)老模式推廣。

2.3 相關(guān)設(shè)施共建互利配套式地產(chǎn)發(fā)展模式

近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與幼兒園、學(xué)?；蛘呦嚓P(guān)醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施建設(shè)在一起。緊密聯(lián)系學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)是將養(yǎng)老地產(chǎn)與教育和醫(yī)療資源捆綁在一起，借助其獨(dú)特的資源條件來(lái)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于項(xiàng)目的持續(xù)性發(fā)展并促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)化盈利能力的提高。

學(xué)區(qū)房的概念深入人心，促進(jìn)了一大批學(xué)區(qū)房性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，矚目焦點(diǎn)是孩子將來(lái)的教育問(wèn)題，借助教育資源發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)讓兒童可以上學(xué)的同時(shí)，在老年人身體條件允許的情況下也可以接送孩子以減輕子女上班勞累后的壓力。如果與一些非寄宿制學(xué)校建設(shè)在一起，還可以白天讓孩子接受教育，放學(xué)后老年人同樣可以利用校園的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行一些文娛活動(dòng)或者相關(guān)業(yè)余愛(ài)好學(xué)習(xí)，既最大限度地合理利用相關(guān)資源，又實(shí)現(xiàn)了老年人對(duì)物質(zhì)與精神的雙重要求，對(duì)提高老年人的生活品質(zhì)非常有利。如果能進(jìn)一步推動(dòng)老年人與小孩子一起開(kāi)展活動(dòng)，可以讓其感受到少年兒童的朝氣蓬勃，在消除孤單寂寞的同時(shí)更能保持一顆年輕活力的心。

醫(yī)療設(shè)置設(shè)備是基本需求，老年人的身體狀況自然是會(huì)不如之前，各種疾病開(kāi)始出現(xiàn)，給予老年人全方位的體檢，以及治療康復(fù)和療養(yǎng)都是非常有必要的。在“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式中以開(kāi)發(fā)商為主體，政府和專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)輔助，將三者融合起來(lái)，對(duì)于尤為重視和關(guān)心身體健康的老年群體具有巨大優(yōu)勢(shì)。使這些曾經(jīng)為社會(huì)作出貢獻(xiàn)的老年人，安享健康的晚年也是一種社會(huì)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)。

在常州市武進(jìn)區(qū)，由江蘇九洲投資集團(tuán)有限公司和江蘇亞邦投資控股集團(tuán)聯(lián)合打造的江蘇金東方頤養(yǎng)中心就是在社區(qū)內(nèi)部引入常州市第二人民醫(yī)院金東方院區(qū)，小區(qū)一經(jīng)推出受到的關(guān)注度極高，銷(xiāo)售情況亦是異?；鸨?。

這種與相關(guān)設(shè)施共建互利配套式地產(chǎn)發(fā)展模式具有較大規(guī)模，配套完善，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的投入資金量較大以及對(duì)其資源整合能力和運(yùn)作能力要求較高，如果能從政策層面上給予一定的扶持，可能會(huì)取得比較好的效果。這種模式比較適合養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟期，也不失為未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向。

3 其他具體措施與建議

常州市常住人口數(shù)量471.73萬(wàn)，并在持續(xù)增長(zhǎng)，老齡化呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有極大的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)遇。市中心區(qū)域可利用的土地資源較為有限，養(yǎng)老地產(chǎn)成本很高，最終需要入住老人為其買(mǎi)單，養(yǎng)老住宅成本價(jià)格較高，制約其快速發(fā)展。而養(yǎng)老地產(chǎn)選址方面，要綜合考慮居住環(huán)境、生態(tài)條件、交通狀況等方面的因素。目前，已經(jīng)建成在售的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面考慮養(yǎng)生、健康、兩代居等較多，從老年人的自身實(shí)際需求來(lái)選址。常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建議重點(diǎn)考慮金壇區(qū)茅山風(fēng)景區(qū)與溧陽(yáng)天目湖風(fēng)景區(qū)為主要發(fā)展地區(qū)，以武進(jìn)區(qū)西太湖地區(qū)為輔助發(fā)展地區(qū)。

常州市老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不成熟，“無(wú)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)知名品牌、無(wú)專(zhuān)業(yè)行業(yè)分類(lèi)、無(wú)成型商業(yè)渠道、無(wú)專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供了目標(biāo)和方向。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建造過(guò)程中，注重適合老年人的房型、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、相關(guān)配套設(shè)施等。市政府加大資金扶持力度，投資已經(jīng)建成小區(qū)以配套相關(guān)設(shè)備設(shè)施，對(duì)將建小區(qū)從設(shè)計(jì)圖紙審核入手引導(dǎo)建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施。完成建設(shè)之后開(kāi)發(fā)商為老年人提供多樣性、多元化的支付方式。實(shí)際運(yùn)行中，建議常州市對(duì)以房養(yǎng)老方式進(jìn)行試點(diǎn)，如對(duì)養(yǎng)老支付方式的積極探索，為老年人居住養(yǎng)老地產(chǎn)提供了新的突破口。在居住養(yǎng)老地產(chǎn)費(fèi)用方面，積極探索新方法為老年人解除后顧之憂(yōu)，例如，提供購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，讓一些壽險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)始嘗試一些新的方式供老年人選擇，在退休之后就居住在其提供的養(yǎng)老地產(chǎn)里。除此之外，市政府應(yīng)謀劃和完善多元老地產(chǎn)發(fā)展體系，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和提供相應(yīng)的法律保障等，為企業(yè)的聯(lián)合行動(dòng)和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)保駕護(hù)航。

4 結(jié)語(yǔ)

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的選擇絕不是一蹴而就的事情，目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚且不成熟，無(wú)論是理論研究還是實(shí)例分析印證，對(duì)于常州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展暫且都不能提供較好的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，而且養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展涉及的范圍大，涉及土地、金融、建造、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等多方面的配合。但是全社會(huì)老齡化加劇的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)十分明朗，多方面的足夠重視才能盡量解決這一社會(huì)問(wèn)題。在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中難免會(huì)遇到各種難題，甚至是阻礙，但是社會(huì)發(fā)展的腳步不會(huì)停歇，歷史前進(jìn)的車(chē)輪不會(huì)停止，期待未來(lái)從理論和實(shí)踐層面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式做進(jìn)一步研究。

【參考文獻(xiàn)】

【1】孫秀娟.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2011.

【2】王峰，王要武.經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響分析[J].遼寧大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2006（06）：123-127.

【3】高雅琦.成都市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2014.

【4】陸秋虹，鄧用林.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的理論與實(shí)踐研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2012（12）：49-53.

【5】徐瑞峰.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式創(chuàng)新研究[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2015（7）：74-76.

【6】趙杰舟.養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式影響因素研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2014.

【7】張瑩.嵌入式養(yǎng)老地產(chǎn)模式的研究[D].杭州：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，2018.

【8】安然.養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式及發(fā)展趨勢(shì)[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（02）：7.