不動產(chǎn)登記工作中的疑難問題及應(yīng)對策略

于笑雨

沈陽市勘察測繪研究院有限公司 遼寧沈陽 110004

1 不動產(chǎn)登記的主要特征

1.1 專業(yè)性高

對于不動產(chǎn)登記工作而言，其中主要將產(chǎn)權(quán)的歸屬、沿革的變化進(jìn)行記錄，同時能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)權(quán)利情況進(jìn)行反映，有著極高的內(nèi)容專業(yè)性要求。例如，房地產(chǎn)平面圖測繪、土地界限認(rèn)定以及房屋面積丈量等，都必須通過具有高深資質(zhì)、專業(yè)能力的部門或工作人員將不動產(chǎn)信息報告出具。

1.2 復(fù)雜多樣性

對于不動產(chǎn)登記工作所具備的復(fù)雜性，通常表現(xiàn)為以下幾種：第一，多樣復(fù)雜的構(gòu)成。對于不動產(chǎn)登記來講，其中主要是通過五大板塊構(gòu)成，即海域、草原、土地、林地以及房屋等，其中將不動產(chǎn)登記的全面形式有所涉及。第二，多樣復(fù)雜的信息。對于不動產(chǎn)登記工作來講，其中，主要將屬性綜合信息、空間地理信息有所囊括，不僅具備自然情況以及權(quán)利屬性的多樣化信息種類，同時也具有地理分布所產(chǎn)生的相應(yīng)信息數(shù)據(jù)。

1.3 動態(tài)連續(xù)性

在不動產(chǎn)登記工作之中，對于房屋土地信息登記工作而言，其具有較強(qiáng)的連續(xù)必然性與動態(tài)常規(guī)性，在居民生活中，房屋土地信息的登記，與其牢牢相關(guān)。伴隨著當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促使房地產(chǎn)交易市場中，對于房屋的流通速度，正在不斷的加快，同時也帶來一定的壓力給房屋土地信息登記工作[1]。

1.4 流通性增量性

現(xiàn)如今，我國在房地產(chǎn)交易市場方面，正在不斷擴(kuò)大，對于不動產(chǎn)登記的利用率以及范圍同樣也在不斷擴(kuò)張。房屋土地正在不停交易，促使在不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)方面，其業(yè)務(wù)量正在不停上漲，促使的管理容量也在不斷加大。想要確保不動產(chǎn)的登記能夠得到長久、永久的存儲，就必須要采取高效的管理方式。

2 不動產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖栴}

2.1 問題現(xiàn)狀

《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發(fā)〔2015〕25 號)以及《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》(試行)中規(guī)定，記載獨用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區(qū)對商品房等一些共用宗項目，購房者要持有相關(guān)證明，例如國有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，在這種情況下，不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在登記時，需要在不動產(chǎn)權(quán)屬證書上填寫詳細(xì)的宗地面積，并備注標(biāo)記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分?jǐn)偼恋孛娣e，非住宅小區(qū)分?jǐn)偼恋孛娣e這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復(fù)雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國家權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不動產(chǎn)登記事項，對無法進(jìn)行劃分的土地暫時不做登記。

2.2 處理辦法

結(jié)合我國建設(shè)用地房屋分?jǐn)偼恋孛娣e實際情況，考慮到我國大部分地區(qū)現(xiàn)狀，筆者建議建設(shè)用地房屋獨用土地面積及分?jǐn)偼恋孛娣e應(yīng)根據(jù)有關(guān)原則來進(jìn)行分情況的處理。一是住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)倿槔獾牡貐^(qū)，對其登記記錄時，其定著物土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)其所在宗地的共有使用權(quán)來開展登記工作，而針對已經(jīng)完成建造的建筑，不進(jìn)行分?jǐn)偘l(fā)證。二是，在開展第一次辦理或轉(zhuǎn)移登記工作時，也需要根據(jù)出讓取得土地的范圍來進(jìn)行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權(quán)面積。三是對不動產(chǎn)登記制度中關(guān)于建筑區(qū)內(nèi)的共有道路、共用設(shè)施等方面的處理，關(guān)于這方面的使用權(quán)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在首次辦理房屋所有權(quán)登記時，就應(yīng)申請這些共用設(shè)施為業(yè)主共有，保護(hù)自身權(quán)益。四是對過去已經(jīng)分?jǐn)偟模呀?jīng)分?jǐn)偟臅诓粍赢a(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫里有相關(guān)記錄，因此，需要不動產(chǎn)權(quán)利人關(guān)注和辦理相關(guān)變更手續(xù)后，并且注明共有土地使用權(quán)面積。

3 關(guān)于劃撥土地房屋登記問題

3.1 問題現(xiàn)狀

在有關(guān)文件及法律規(guī)定，當(dāng)劃撥房屋所有權(quán)及國有建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有并提交該地區(qū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件。當(dāng)需補(bǔ)交土地出讓價款的，則要根據(jù)相關(guān)法律補(bǔ)交土地出讓價款，并且提供土地出讓價款繳納憑證；或需要繳納稅費的，要依法繳納稅費，同時提交稅費繳納憑證。而實際情況當(dāng)中，因為我國各地方政府之間對劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)政策沒有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導(dǎo)致補(bǔ)交土地出讓價款和相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)也存在不同，筆者認(rèn)為，就個人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關(guān)問題，地方政府不動產(chǎn)登記部門應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(建設(shè)部令第96 號)的相關(guān)文件辦法進(jìn)行處理[2]。

3.2 處理辦法

一是部分需要繼續(xù)具有劃撥地性質(zhì)的土地，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確地對該土地信息登記在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上，要使該土地信息能時刻查詢到。二是關(guān)于補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳出讓金的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向地區(qū)政府相關(guān)部門反映，由地方政府出臺相關(guān)政策來進(jìn)行處理，明確政策意見后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行辦理不動產(chǎn)登記，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一規(guī)范。三是對一些經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所有人需要變更房屋性質(zhì)時，按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房等需要滿5 年后，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益價款后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更為商品房，或者辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等。四是關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。在進(jìn)行國有土地使用權(quán)劃撥時，未經(jīng)過批準(zhǔn)無法用于單獨抵押，權(quán)利人只有對依法取得的建筑物進(jìn)行抵押時，可以把劃撥土地使用權(quán)與其一起抵押。因此，不動產(chǎn)登記辦理機(jī)構(gòu)的工作人員面對這種情況時，要注意抵押人出具的資料及相關(guān)憑證，如補(bǔ)交土地出讓金憑證，同時，登記人員應(yīng)在其不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)登記證明、不動產(chǎn)權(quán)證書上注明“該不動產(chǎn)土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)”，通過這種備注可以讓其他部門了解，當(dāng)要對房產(chǎn)進(jìn)行拍賣或者進(jìn)行抵押時，需要補(bǔ)繳土地出讓金，抵押權(quán)人才能有效享受到受償[3]。

4 結(jié)語

綜合上述分析，現(xiàn)如今，想要確保不動產(chǎn)登記工作能夠得到高效的管理，就必須要將現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)充分加以運用，并且在實際工作中不斷改善與創(chuàng)新，才能夠促使不動產(chǎn)登記的管理從傳統(tǒng)向現(xiàn)代化邁進(jìn)，促使不動產(chǎn)登記的管理模式得到優(yōu)質(zhì)的改善，促使不動產(chǎn)登記的管理工作能夠更加高效。