論物業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建及實(shí)施

邵 慧

一、物業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系實(shí)施的背景及意義

隨著大量國(guó)外企業(yè)入市，國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益激烈，我國(guó)企業(yè)內(nèi)外受敵。因此，我國(guó)物業(yè)管理公司也必須牢牢把握市場(chǎng)機(jī)遇，在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，同時(shí)獲得目標(biāo)消費(fèi)者的認(rèn)同，這樣才能使我國(guó)物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)中的優(yōu)勢(shì)日益突出?？茖W(xué)有效的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)與分析有著重要的作用和意義，是我國(guó)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下迫切需要的內(nèi)容，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，因此，我國(guó)物業(yè)公司也應(yīng)注重公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系的建立。

物業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系能夠提升物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理水平，能夠幫助公司科學(xué)有效地預(yù)測(cè)和把握公司發(fā)展的未來，能夠幫助公司掌握科學(xué)發(fā)展的命脈。尤其是在我國(guó)公司內(nèi)部面臨著重大問題的背景下，績(jī)效評(píng)價(jià)體系作為輔助性工具能夠幫助公司實(shí)現(xiàn)任重而道遠(yuǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。積極有效的績(jī)效評(píng)價(jià)體系能夠起到約束和激勵(lì)的作用，能夠幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)者降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，還能幫助企業(yè)管理者客觀準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)公司，幫助企業(yè)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)識(shí)到工作成果，確保投資回報(bào)情況的準(zhǔn)確性，幫助企業(yè)更加準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來發(fā)展方向，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略性的發(fā)展。

二、物業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

物業(yè)管理公司的績(jī)效評(píng)價(jià)活動(dòng)首先必須具備以下三個(gè)基本要素，即評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法。從這三個(gè)基本要素來看，物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視績(jī)效評(píng)價(jià)體系的建設(shè)，注重物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的內(nèi)容，全面把握企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)狀況以及財(cái)務(wù)效益狀況、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況、未來償債能力和發(fā)展?fàn)顩r，這樣才能讓經(jīng)營(yíng)者更好地把握企業(yè)發(fā)展的方向。

（一）明確公司戰(zhàn)略目標(biāo)

物業(yè)管理企業(yè)在績(jī)效評(píng)價(jià)體系構(gòu)建前應(yīng)明確公司戰(zhàn)略目標(biāo)，注重公司可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的制定，只有在組織保障的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)發(fā)展的目標(biāo)。物業(yè)管理公司實(shí)施既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，必須高度重視可行性反饋信息，明確公司既定的發(fā)展戰(zhàn)略，按公司發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，逐步實(shí)現(xiàn)不同階段的發(fā)展性戰(zhàn)略，最終在考評(píng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)階段性目標(biāo)。

（二）制定績(jī)效考評(píng)計(jì)劃

公司的發(fā)展戰(zhàn)略要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，通過制定績(jī)效考評(píng)計(jì)劃將公司戰(zhàn)略分解成具體的工作任務(wù)和發(fā)展目標(biāo)，再結(jié)合相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)崗位落實(shí)到責(zé)任人，使全體員工都能積極地參與到公司績(jī)效考評(píng)中，實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)干部與員工的共同努力。各個(gè)物業(yè)管理中心應(yīng)根據(jù)職責(zé)內(nèi)容進(jìn)行崗位交流和信息互通有無，這樣才能在績(jī)效考評(píng)中發(fā)現(xiàn)問題，然后根據(jù)存在的問題完善績(jī)效考評(píng)計(jì)劃?？?jī)效考評(píng)計(jì)劃的實(shí)施階段應(yīng)注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者和員工的共同參與，注重協(xié)作一致的要求，只有這樣才能全面完善和規(guī)劃好績(jī)效考評(píng)計(jì)劃。

（三）確定績(jī)效考評(píng)指標(biāo)體系

物業(yè)管理公司在實(shí)施績(jī)效考評(píng)過程中還應(yīng)高度重視經(jīng)營(yíng)績(jī)效考評(píng)對(duì)象，在公司整體目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略的指引下制定符合企業(yè)發(fā)展要求的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)體系。根據(jù)自身行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，做到相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)、相關(guān)服務(wù)質(zhì)量的全面系統(tǒng)化，確定一套全面、系統(tǒng)完整的績(jī)效評(píng)價(jià)體系才是企業(yè)發(fā)展的方向。企業(yè)績(jī)效考評(píng)指標(biāo)體系的構(gòu)建應(yīng)符合實(shí)際發(fā)展要求，要堅(jiān)持內(nèi)部和外部實(shí)際情況的有機(jī)結(jié)合，注重各指標(biāo)體系的實(shí)踐性，這樣才能幫助企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

（四）實(shí)施績(jī)效考評(píng)

物業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建中績(jī)效考評(píng)是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)以及企業(yè)發(fā)展是否順利的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)階段實(shí)施績(jī)效考評(píng)有助于企業(yè)未來發(fā)展，企業(yè)發(fā)展是否成功需要各種具體指標(biāo)的考核，所以績(jī)效考評(píng)體系的建立尤為重要。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況以及企業(yè)內(nèi)在實(shí)際需求，設(shè)置績(jī)效考評(píng)體系，如設(shè)置月度、季度、半年度或年度考評(píng)，將實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化作為目標(biāo)，將績(jī)效考評(píng)全面落實(shí)到企業(yè)實(shí)際中，以推動(dòng)企業(yè)的全面化發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)全球化和世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展形勢(shì)下，企業(yè)更要注重財(cái)務(wù)性指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)的構(gòu)建，注重財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)的實(shí)際性和針對(duì)性。只有順應(yīng)市場(chǎng)變化的戰(zhàn)略目標(biāo)和順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)踐性指標(biāo)考核體系，才能讓企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。財(cái)務(wù)性指標(biāo)與非財(cái)務(wù)性指標(biāo)的有機(jī)結(jié)合是組成績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，績(jī)效評(píng)價(jià)體系的制定能夠?yàn)槠髽I(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)奠定未來的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

（五）編制績(jī)效考評(píng)報(bào)告

績(jī)效考評(píng)報(bào)告是公司內(nèi)部績(jī)效管理控制的重要環(huán)節(jié)，該報(bào)告以月度或者季度的形式呈現(xiàn)出來，能夠充分地反映公司內(nèi)部績(jī)效管理水平，幫助公司實(shí)現(xiàn)績(jī)效發(fā)展目標(biāo)。各個(gè)考核單位的經(jīng)營(yíng)或工作內(nèi)容都會(huì)通過績(jī)效考評(píng)報(bào)告呈現(xiàn)出來，該報(bào)告是各個(gè)經(jīng)營(yíng)單位工作成果的及時(shí)反饋，有益于企業(yè)管理層與各單位部門實(shí)現(xiàn)有效的溝通，有助于公司管理層及時(shí)了解全面運(yùn)營(yíng)狀況，也有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者作出更加有效的管理決策。

三、物業(yè)公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系的實(shí)施

物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況，通過內(nèi)外部環(huán)境構(gòu)建符合自身發(fā)展的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，并通過實(shí)踐落實(shí)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，讓企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。從我國(guó)物業(yè)公司整體績(jī)效評(píng)價(jià)體系的框架來看，大多數(shù)公司選擇構(gòu)建平衡計(jì)分形式的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，通過平衡計(jì)分的設(shè)計(jì)原理，構(gòu)建基于平衡計(jì)分卡的物業(yè)管理公司績(jī)效評(píng)價(jià)體系。

我國(guó)物業(yè)管理公司基于平衡計(jì)分卡設(shè)計(jì)理念，并結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際構(gòu)建有效的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，這一體系高度重視以及密切關(guān)注財(cái)務(wù)盈利，還特別關(guān)注客戶的滿意度以及客戶在市場(chǎng)占有率方面的內(nèi)容，并高度重視創(chuàng)新服務(wù)。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)業(yè)公司有其各自發(fā)展的理念，平衡計(jì)分卡式的植入也需要企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)力，注重相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際情況，注重企業(yè)整體管理水平的提升、自身信息文化的引入以及員工整體素質(zhì)的全面提升，在理論和實(shí)踐相結(jié)合的基礎(chǔ)上，幫助公司實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)踐已十分豐富，我國(guó)物業(yè)管理研究中績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建更加專業(yè)化和完整化，但其與市場(chǎng)管理發(fā)展形勢(shì)還有著一定的不協(xié)調(diào)性，物業(yè)管理還應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，以《國(guó)有企業(yè)資本金績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則》和《國(guó)有資本金績(jī)效評(píng)價(jià)操作細(xì)則》兩個(gè)有關(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)的文件為指導(dǎo)，參考有關(guān)文獻(xiàn)，構(gòu)建物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)框架。物業(yè)管理公司的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)體系的構(gòu)建要堅(jiān)持適當(dāng)?shù)脑瓌t，通過績(jī)效考評(píng)實(shí)現(xiàn)效益最大化才是正確方向。為了順應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，高度重視企業(yè)實(shí)際情況，積極構(gòu)建一套完整的、實(shí)際的、符合公司發(fā)展的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)體系，這才是物業(yè)管理公司發(fā)展的戰(zhàn)略方向，是值得專業(yè)學(xué)者積極研究并深入探討的內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)要想有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就必須注重內(nèi)部管理體制建設(shè)，尤其是要重視績(jī)效考評(píng)體系的構(gòu)建，只有這樣才能幫助企業(yè)提升自身實(shí)力和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理能夠改善并美化城市環(huán)境，又有益于相關(guān)城市服務(wù)功能的實(shí)現(xiàn)，不斷提升其服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于創(chuàng)建城市社會(huì)精神文明，實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)家的精神文明建設(shè)有重大意義。

四、結(jié)語

知識(shí)爆炸的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，物業(yè)管理公司應(yīng)注重績(jī)效評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建，著眼于未來發(fā)展的潛能，從內(nèi)部管理出發(fā)，注重效益指標(biāo)的構(gòu)建，以提升自身服務(wù)質(zhì)量以及社會(huì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)公司的績(jī)效評(píng)價(jià)體系應(yīng)突出管理的內(nèi)容，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，不斷結(jié)合自身發(fā)展的實(shí)際情況，堅(jiān)持理論和實(shí)踐相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來快速發(fā)展的新形勢(shì)。