城市住宅小區(qū)地下人防車位權(quán)屬問題研究

摘要：人民防空是國防工程的組成部分，國家對于人防工程的建設(shè)十分重視。人防工程中住宅小區(qū)人防工程只是其中一種，但因其平時民用停車、戰(zhàn)時防空襲擊的雙重職能，現(xiàn)有法律對其權(quán)屬不甚明確，造成實務(wù)中出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛繁多，司法實踐中對也出現(xiàn)裁判各異的情況。本文通過案例引出住宅小區(qū)地下人防車位權(quán)屬糾紛，探討人防車位權(quán)屬的三種觀點，進而通過明確人防車位的權(quán)利歸屬、對人防車位設(shè)立全國統(tǒng)一的登記制度、保證人防車位用途實現(xiàn)三種途徑探索解決此類問題。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū);地下人防車位;車位權(quán)屬;

作者簡介：張聰（1987—）女，漢族，遼寧省遼陽市人，碩士研究生，研究方向：民商法。

住宅小區(qū)地下人防車位是人防工程的一種，人防工程具有平時經(jīng)濟建設(shè)、戰(zhàn)時動員準(zhǔn)備、在發(fā)展經(jīng)濟的同時滿足國防需要的任務(wù)，國家對于人防工程的建設(shè)十分重視，并在《人民防空法》中對此予以明確?！度嗣穹揽辗ā窂娭埔箝_發(fā)商在新建住宅小區(qū)時修建地下防空設(shè)施，即結(jié)建人防工程，并明確了“誰投資，誰受益”的原則，但是并未對住宅小區(qū)人防車位的權(quán)屬做出明確規(guī)定，僅從收益角度提出了人防車位建成后的回報，導(dǎo)致對人防車位所有權(quán)的規(guī)定模糊。

一、問題的提出

人防工程也叫人防工事，是以防空用途為目的修建的各類防護建筑。結(jié)建人防工程是指人防工程在修建時結(jié)合民用建筑，平戰(zhàn)結(jié)合使用。開發(fā)商按照《人民防空法》的規(guī)定，在進行住宅小區(qū)建筑施工時為群眾修建平時停車、戰(zhàn)時避難的地下工程，也即地下人防車位?，F(xiàn)有法律對其權(quán)屬不甚明確，造成實務(wù)中出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛繁多，司法實踐中對也出現(xiàn)裁判各異的情況。

1996年，世界花園公司與元盛公司簽訂合同，約定雙方合作開發(fā)世界花園美加廣場，4年后美加廣場交付使用，所有產(chǎn)權(quán)屬元盛公司所有。元盛公司與瑞征公司簽訂合同委托瑞征公司對美加廣場實行物業(yè)管理，合同期限為五年。后深圳市南山區(qū)美加廣場業(yè)主委員會與瑞征公司簽訂合同委托瑞征公司對美加廣場實行物業(yè)管理，經(jīng)續(xù)簽后合同期限自2008年起為期8年。元盛公司先期出讓30個車位給深圳市南山區(qū)美加廣場業(yè)主委員，簽訂《協(xié)議書》約定以處置車位的收入支付大修基金。

美加廣場有地下兩層停車場，有效車位為266個，負二層為人防工程。案涉的115個地下停車位分屬于地下一層15個、地下二層人防車位100個。

一審法院認為，元盛公司在本案中所舉的證據(jù)不足以證明元盛公司享有對案涉小區(qū)地下停車位的所有權(quán)。駁回原告訴訟請求。元盛公司認為其已提供充分證據(jù)證實案涉車位是規(guī)劃內(nèi)停車位，主張地下車庫車位的所有權(quán)，要求瑞征公司交還停車位具有充分的依據(jù)，并提出上訴。

二審法院認為，地下停車場應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共有。在房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移時，地下停車場也隨同轉(zhuǎn)移。維持一審法院判決。

廣東省高級人民法院再審認為此案屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，支持再審主張并撤銷一審、二審判決。瑞征公司不服上述判決，向檢察機關(guān)申請監(jiān)督。

最高人民檢察院抗訴認為，案涉車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，元盛公司無權(quán)要求瑞征公司歸還案涉車位。瑞征公司有權(quán)收取案涉車位的租金。元盛公司并非案涉車位的所有權(quán)人，無權(quán)要求瑞征公司返還收取的案涉車位租金。

最高人民法院終審認為，并無事實和法律依據(jù)證明業(yè)主或者業(yè)主委員會有處置車位的權(quán)利，故瑞征公司關(guān)于其與業(yè)主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。不予采納抗訴意見。維持廣東省高級人民法院判決。本判決為終審判決。

二、人防車位權(quán)屬問題的爭議分析

關(guān)于人防車位權(quán)屬問題主要有以下三種觀點：

第一種是歸國家所有，即“國家所有說”。持“國家所有說”的學(xué)者認為，人防工程承擔(dān)著保障人民防空的重要職能，其重要性對國家和人民不言而喻。根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，國家鼓勵各類主體投資，積極參與建設(shè)人民防空工程，并且依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對人防工程設(shè)施建設(shè)給予優(yōu)惠，比如對土地出讓金的減免，部分學(xué)者認為這是國家取得人防車位所付出的對價。民法典第254條規(guī)定了國防資產(chǎn)屬于國家所有，人防相關(guān)規(guī)定中也規(guī)定了人防國有資產(chǎn)包括各類已建和在建人防工程，而由此可見人防車位屬于國防資產(chǎn)，也即屬于國家所有。安徽、江蘇等省市采納此學(xué)說，認為人防車位為國有。

第二種是歸屬開發(fā)商所有，即“開發(fā)商所有說”，主要原因是《人民防空法》中明確提出“誰投資、誰受益”的原則。在小區(qū)建設(shè)過程中，開發(fā)商作為人防工程建設(shè)主體，負責(zé)建設(shè)、維護并獲得使用、收益的權(quán)利，因此認為其是結(jié)建人防工程的所有者，即人防車位的所有者?！冻鞘械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定》增加了“誰所有、誰維護”的原則并提出應(yīng)由“建設(shè)或使用單位進行管理”。在實踐過程中，從成本和維修支出兩個方面出現(xiàn)了問題。一方面，配套設(shè)施費用于公共配套設(shè)施支出，屬于共有部分，開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)也不能轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施。如果將人防車位的建筑成本計入配套設(shè)施費，那么顯然人防車位即成為共有部分，其產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有而非開發(fā)商。另一方面，在人防工程的維修方面，如果動用的公共維修基金，那么公共維修基金必須用于住宅小區(qū)共用部位使用，也即說明人防工程不屬于開發(fā)商。上海市、廣州市采納此說，認為人防車位應(yīng)歸屬于開發(fā)商所有。

本案中，元盛公司主張地下停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬于自己所有，因其出資建設(shè)了所有地下車位，且根據(jù)其提供的測量報告等相關(guān)證據(jù)顯示，美加廣場地下兩層所有停車位均未計入容積率，且買賣合同對其權(quán)屬未作約定。

第三種是歸小區(qū)業(yè)主所有，即“業(yè)主所有說”，這是從成本角度提出的人防車位所有權(quán)歸屬，因為開發(fā)商開發(fā)住宅小區(qū)的總成本已經(jīng)包含修建人防車位的成本，因此業(yè)主在購買房屋之后即取得其專有部分房屋的所有權(quán)以及小區(qū)相應(yīng)公共設(shè)施的共同所有權(quán)，且人防車位也是小區(qū)配套的公共設(shè)施，開發(fā)商將住宅出售后不再是投資者，業(yè)主購房后取代開發(fā)商獲得人防車位的所有權(quán)和使用權(quán)。劉閱春認為區(qū)分所有建筑物的人防工程不同于其他人防工程，不屬于國防資產(chǎn)。因住宅小區(qū)內(nèi)地下人防車位主要擔(dān)負平時停車的功能，關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的切身利益，平時使用范圍應(yīng)僅限于小區(qū)業(yè)主，戰(zhàn)時也主要是小區(qū)業(yè)主進行使用避難，且其不具有構(gòu)造和利用上的獨立性，符合共有特征，所以小區(qū)業(yè)主應(yīng)是地下人防車位的所有者，這樣才能更好的發(fā)揮地下人防車位的屬性。深圳市采納此說，認為人防車位應(yīng)歸屬于業(yè)主所有。

本案中，瑞征公司認為從成本角度考慮，業(yè)主支付的總房款中包含了地下停車場的建設(shè)成本，且美加廣場停車場負二層為人防工程，車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有。

一審法院從住宅小區(qū)的建設(shè)成本構(gòu)成角度，認為地下停車場的建設(shè)成本包含在小區(qū)建設(shè)總成本中，且未計入容積率的停車位亦無相關(guān)規(guī)定明確屬于開發(fā)商，因此在約定不明的情況下認為地下停車場應(yīng)歸屬于小區(qū)業(yè)主所有。二審法院支持一審法院判決。

廣東省高級人民法院再審認為，元盛公司請求瑞征公司于委托合同期限屆滿之后歸還案涉車位及其收益，瑞征公司亦承認案涉車位不屬于瑞征公司所有。二審判決認定本案為車位糾紛有誤，應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。支持再審主張并撤銷一審、二審判決。瑞征公司不服上述判決，向檢察機關(guān)申請監(jiān)督。

最高人民法院終審認為，元盛公司作為美加廣場地下停車場的建設(shè)者，在商品房初始銷售時，對停車場的權(quán)益已經(jīng)通過租賃合同進行另外的約定，因此不適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定。廣東省深圳市中級人民法院民事判決依據(jù)上述規(guī)定，認定案涉車位歸全體業(yè)主的前提不能成立。美加廣場的兩側(cè)地下停車位沒有計入容積率，未占用世界花園美加廣場的土地的使用權(quán)，現(xiàn)瑞征公司也未提交證據(jù)證明案涉地下停車場開發(fā)成本已相應(yīng)分?jǐn)偟礁鱾€商品房的出售價格之中，因此不宜認定案涉車位已隨美加廣場項目所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。因并無事實和法律依據(jù)證明業(yè)主或者業(yè)主委員會有處置車位的權(quán)利，故瑞征公司關(guān)于其與業(yè)主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。

三、完善的建議

明確人防車位的權(quán)利歸屬。當(dāng)前全國各省市對于人防工程的所屬規(guī)定紛繁，并不統(tǒng)一。由住宅小區(qū)地下人防車位權(quán)屬爭議的司法裁判也有不同，最高院司法解釋以規(guī)劃為前提判定車位歸屬，實務(wù)中通常認為小區(qū)車位若沒有計入小區(qū)建筑總面積，未計入小區(qū)的容積率，則視為共有部分由小區(qū)業(yè)主共同所有，開發(fā)商沒有車位的所有權(quán)。建議從立法層面更進一步細化，除規(guī)劃內(nèi)對“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”和停放汽車的車位、車庫的歸屬進行規(guī)定之外，對條款中的規(guī)劃外的車庫、車位進行明確，以期在國內(nèi)對此問題形成司法裁判的統(tǒng)一。

對人防車位設(shè)立全國統(tǒng)一的登記制度。?人防車位轉(zhuǎn)讓的難點在于無法辦理產(chǎn)權(quán)登記?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。民法典對此項規(guī)定亦未作修改。實踐中，對地下人防車位的登記制度，部分城市已經(jīng)開展積極的探索并取得了一定成效。如上海市認可了開發(fā)商具有地下人防車位的所有權(quán)且可以按規(guī)定取得所有權(quán)登記。《物權(quán)法》規(guī)定對于不動產(chǎn)登記，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。建議對人防工程專門設(shè)立全國統(tǒng)一的登記制度，由不動產(chǎn)登記機關(guān)按規(guī)定程序辦理統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記。

保證人防車位用途的實現(xiàn)。由于人防車位其平戰(zhàn)結(jié)合的屬性，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)明“人防”字樣，且所有權(quán)人僅限于開發(fā)商和住宅小區(qū)的業(yè)主，非業(yè)主不能取得人防車位的不動產(chǎn)權(quán)證書。在證書上需載明權(quán)利包括一般事項和針對于人防屬性的特別事項，在國防需要時，按照國家命令無條件讓渡人防車位的使用權(quán)，平時負有保護人民防空設(shè)施不受侵害的義務(wù)。

參考文獻

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