房產(chǎn)預(yù)售測算面積與產(chǎn)權(quán)登記面積差異分析

（漳州市測繪設(shè)計(jì)研究院，福建 漳州 363000）

0 引言

房產(chǎn)測量，是通過具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)房屋或者地產(chǎn)的主要信息，為房產(chǎn)登記、房產(chǎn)管理、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣以及征收稅費(fèi)等提供必要的參考和依據(jù)。我國自1985年開展全國城鎮(zhèn)房屋普查，1986年發(fā)布《關(guān)于開展房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》重視房屋的產(chǎn)權(quán)登記管理，到1991年國家測繪局針對房屋面積的測量規(guī)范發(fā)布《CH5001-1991房產(chǎn)測量規(guī)范》開始關(guān)注房產(chǎn)的面積測量[1]。2000年建設(shè)部和國家測繪局在1991年發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》基礎(chǔ)上，結(jié)合科技發(fā)展和生產(chǎn)需求制定了新的規(guī)范，即GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。各省市根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況也制定相應(yīng)的地方計(jì)算細(xì)則，保證測量過程和測量結(jié)果規(guī)范準(zhǔn)確。發(fā)展到今天，我國的房產(chǎn)測量已經(jīng)較為完善成熟。房產(chǎn)測量分為預(yù)售測算、實(shí)測和房屋產(chǎn)權(quán)登記審查等多個(gè)階段，但在測量過程中，因?yàn)橛?jì)算規(guī)范的不同和測量不規(guī)范等諸多因素，房產(chǎn)預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在一定差異。

1 房產(chǎn)預(yù)售測算面積與產(chǎn)權(quán)登記面積測量的概述

1.1 預(yù)售面積和實(shí)測面積

房產(chǎn)的預(yù)售測算面積是指商品房竣工驗(yàn)收之前，由有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范和細(xì)則以及施工圖紙，對尚未施工或已竣工的房屋進(jìn)行預(yù)先測算所形成的面積[2]。此次測算的面積一般為商品房預(yù)售登記、開發(fā)商預(yù)售房屋和房地產(chǎn)管理的依據(jù)。

房產(chǎn)的實(shí)測面積與預(yù)測面積的不同是，房產(chǎn)的實(shí)測面積為商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)過有關(guān)主管部門驗(yàn)收合格，商品房開發(fā)商委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范和細(xì)則、各類圖紙以及預(yù)測數(shù)據(jù)對商品房進(jìn)行實(shí)地測量、勘測、繪圖和計(jì)算最終得出商品房的面積。它是開發(fā)商和業(yè)主主張房屋面積的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。但是實(shí)測面積并不必然等同于產(chǎn)權(quán)登記面積。

1.2 產(chǎn)權(quán)登記面積

所謂的產(chǎn)權(quán)登記面積是指開發(fā)商以房產(chǎn)的實(shí)測面積進(jìn)行申請，最終由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可和確定登記的面積。而實(shí)測面積僅僅是開發(fā)商用來申請的面積，最終在房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記的面積還需要房產(chǎn)管理部門經(jīng)過審查后確定[3]。雖然說實(shí)測面積并不完全等同于產(chǎn)權(quán)登記面積，但是其卻是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的重要依據(jù)，很多時(shí)候?qū)崪y面積和產(chǎn)權(quán)登記面積是一致的，所以探尋產(chǎn)權(quán)登記面積和房產(chǎn)預(yù)售測算面積的差異，房產(chǎn)的實(shí)測面積是一項(xiàng)重要的參考依據(jù)。

2 房產(chǎn)預(yù)售測算面積與產(chǎn)權(quán)登記測繪面積差異原因分析

房產(chǎn)預(yù)售測算面積和產(chǎn)權(quán)登記測繪面積總是存在一定的差距，主要是因?yàn)樵谏唐贩康氖┕み^程中可能會發(fā)生施工圖紙的變更、施工誤差，在建筑竣工后部分區(qū)域功能的改變等。這些因素有些是可以避免的，有些是無法避免的。我們要做的是探尋有效的方法使預(yù)售測算面積和產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差盡量縮小，控制在合理的誤差范圍。要解決問題，必須真正的了解產(chǎn)生問題的原因。筆者通過多年的房產(chǎn)測量和規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，對漳州市近些年來的房產(chǎn)預(yù)售測算和產(chǎn)權(quán)登記測繪面積進(jìn)行分析和探究，總結(jié)出發(fā)生數(shù)據(jù)差異的原因，并根據(jù)原因有針對性的提出相應(yīng)的解決措施。

2.1 建筑施工過程中圖紙變更但未變更測算數(shù)據(jù)

預(yù)售面積的一般按照開發(fā)商品房所在地的建設(shè)主管部門審核通過的施工圖紙來進(jìn)行測算。但是很多開發(fā)商在對施工圖進(jìn)行研究和分析后，對圖紙中規(guī)劃的商品房的戶型、功能分區(qū)等設(shè)計(jì)不滿意而對圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行變更。變更后的施工圖會重新交由建設(shè)主管部門進(jìn)行審核，房產(chǎn)的實(shí)際面積也會隨著圖紙的變更發(fā)生改變。但是很多開發(fā)商出于節(jié)省成本、增加效率，以及房屋的建設(shè)面積變化不大等多種因素，不再次委托專門的測繪機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)的預(yù)售面積進(jìn)行重新測算，這就會導(dǎo)致房產(chǎn)的預(yù)售面積和竣工后產(chǎn)權(quán)登記的面積存在差異。

2.2 建筑施工過程導(dǎo)致的差異

實(shí)際施工人員是以施工圖紙為主要依據(jù)，按照房地產(chǎn)開發(fā)商的具體要求開展工作。實(shí)際施工過程中存在很多的開發(fā)商邊施工邊報(bào)建、備案，邊施工邊變更圖紙，或者部分建筑不按設(shè)計(jì)圖施工等情況，這些因素均會導(dǎo)致竣工驗(yàn)收時(shí)，建筑物與設(shè)計(jì)圖紙不符。常出現(xiàn)的情況有：露臺變陽臺、空間功能改變、加建房屋、分?jǐn)偘l(fā)生變化等[4]。當(dāng)按照竣工后的實(shí)際建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測繪時(shí)，房產(chǎn)的實(shí)測面積與預(yù)售測算面積就會產(chǎn)生嚴(yán)重的差異。

以某工程的二層部分區(qū)域?yàn)槔ㄒ妶D1），在預(yù)售測算時(shí)，設(shè)計(jì)圖紙前室1北側(cè)沒有門，該用戶無需承擔(dān)相應(yīng)的前室1、樓梯1、電梯1的公攤面積。但竣工后，增設(shè)一道辦公出入前室1的門，那么該用戶則需要分?jǐn)偳笆?、樓梯1和電梯1的面積。施工過程中有無增設(shè)門的差異，直接導(dǎo)致了該用戶共有面積的增大和其他分?jǐn)傆脩艄灿忻娣e的減少。

圖1 二層平面示意圖

2.3 計(jì)算規(guī)則的變更

在房產(chǎn)預(yù)售測算完成后和實(shí)測面積登記過程中，出現(xiàn)的房產(chǎn)測量規(guī)范、各地分?jǐn)傄?guī)則和相關(guān)的法律法規(guī)的變化都會導(dǎo)致房產(chǎn)面積計(jì)算方法的改變，預(yù)售測算面積和產(chǎn)權(quán)登記面積的差異將不可避免。

3 面積誤差問題的解決措施

3.1 加強(qiáng)建筑施工圖紙變更的監(jiān)管工作

針對在建設(shè)施工過程中開發(fā)商邊報(bào)建邊施工、在施工過程中多次變更施工圖紙的情況，解決這一問題最有效的措施是相關(guān)部門加強(qiáng)對建設(shè)工程施工圖紙變更的監(jiān)管。預(yù)售房產(chǎn)登記和房產(chǎn)報(bào)建中心建立起有效的聯(lián)合機(jī)制，促進(jìn)各部門之間的信息交流和共享[5]。在住房與規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)單位變更施工圖紙時(shí)，立即將變更信息傳達(dá)給登記機(jī)關(guān)和測繪相關(guān)單位，以便及時(shí)的變更登記和測繪結(jié)果。筆者認(rèn)為除了這種方式，嚴(yán)格限制施工設(shè)計(jì)圖紙的變更也是解決這一問題的關(guān)鍵，將變更施工圖紙的審批程序嚴(yán)格化，增加變更設(shè)計(jì)的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，限制開發(fā)商隨意變更施工圖紙的行為。

3.2 增強(qiáng)施工過程中的監(jiān)測

建設(shè)施工過程中出現(xiàn)與設(shè)計(jì)圖紙不符或者違建的情況，應(yīng)從完善相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范和監(jiān)控。比如廣州珠海市在2014年發(fā)布的《關(guān)于開展建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃檢驗(yàn)的通知》中要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別在項(xiàng)目建設(shè)的5個(gè)階段向市測繪院申請規(guī)劃檢驗(yàn)：一是在建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可，進(jìn)行施工放線前；二是建設(shè)項(xiàng)目施工放線完成，進(jìn)行施工前；三是房屋建筑工程地下或者半地下結(jié)構(gòu)完成，進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工前，或者隱蔽性管線工程（不含小區(qū)管線）敷設(shè)完成，進(jìn)行覆土前；四是房屋建筑工程首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)完成，進(jìn)行首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層以上結(jié)構(gòu)施工前；五是在商品房建設(shè)項(xiàng)目申請預(yù)售許可前。在檢驗(yàn)合格后才方可開展下一步的施工。建設(shè)相關(guān)部門也可以采取派監(jiān)察隊(duì)前往工地的措施對施工單位的施工行為進(jìn)行監(jiān)督，在監(jiān)察過程中發(fā)現(xiàn)和糾正建設(shè)施工中存在的問題，能夠有效緩解在最后驗(yàn)收階段出現(xiàn)問題的被動局面，大大減少因施工不規(guī)范導(dǎo)致的面積差異。

3.3 細(xì)化規(guī)范，完善備案

針對預(yù)售測算階段和登記測繪階段計(jì)算規(guī)則發(fā)生變化的情況，應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)范，明確對未發(fā)布房產(chǎn)預(yù)售方案的，應(yīng)該按照新的計(jì)算規(guī)則重新進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售測算；而對已發(fā)布預(yù)售測算數(shù)據(jù)的，在法律法規(guī)允許的誤差的范圍內(nèi)，應(yīng)按照原預(yù)售方案時(shí)的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行竣工后房產(chǎn)測量[6]。國家的房產(chǎn)測量規(guī)范較為廣泛和粗略，各省市可以在國家規(guī)范的基礎(chǔ)上有針對性的進(jìn)行細(xì)化制定適用于本地區(qū)的計(jì)算準(zhǔn)則。如表1、表2，不同地區(qū)的計(jì)算準(zhǔn)則存在一定的細(xì)微的差距。為了加強(qiáng)各地區(qū)的測量規(guī)則的規(guī)范，應(yīng)要求各省、市將制定的測量規(guī)則向國家相關(guān)部門備案，由相關(guān)部門組織專家和具有相關(guān)知識的人員進(jìn)行研究和分析，提高計(jì)算規(guī)則的科學(xué)性和可行性，減少因計(jì)算規(guī)則的問題而產(chǎn)生的測量差異的問題。

表1 飄窗、落地窗面積計(jì)算方式

窗上凸無海窗小于0.5大于等于2.2 飄窗窗臺臺面與樓板面高差小于0.5m且飄窗高度大于等于2.2m的，飄窗按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平外圍計(jì)算建筑面積，否則飄窗不計(jì)入建筑面積上未規(guī)定未規(guī)定未作具體規(guī)定無海落地窗深凸圳窗大于等于0.4 大于等于2.2 凸窗高度小于2.2m或凸窗進(jìn)深小于等于0.6m時(shí)，凸窗部分不計(jì)入建筑湖面積；反之，全部計(jì)入建筑面積窗臺高度、窗體高度、進(jìn)深均有規(guī)定深圳落地窗未規(guī)定未規(guī)定當(dāng)窗體進(jìn)深不大于0.6m且窗體高度小于2.2m時(shí)，落地窗不計(jì)入建筑面積范圍進(jìn)深、窗體高度有規(guī)定。

表2 陽臺建筑面積計(jì)算方法

4 結(jié)語

房產(chǎn)預(yù)售測算和產(chǎn)權(quán)登記測繪的面積之間存在一定的差異，差異的存在是由于其處于建筑過程的不同階段，測量的依據(jù)有所不同而存在的，這是正常的。但是面積差異過大超出合理誤差，必然會引起購房者的不滿，所以通過限制設(shè)計(jì)圖紙變更、加強(qiáng)施工過程監(jiān)測、細(xì)化規(guī)范措施、完善備案管理能夠使預(yù)售測算數(shù)據(jù)和產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)的差異控制在合理的范圍內(nèi)，切實(shí)保障人們的合法權(quán)益，減少因面積差異而產(chǎn)生的糾紛和爭議。