論住宅的登記問題

紀(jì)靜茹

摘要：在各類訴訟案件中，涉及住宅登記錯誤而引發(fā)的訴訟時有發(fā)生。究其根源，現(xiàn)存制度的部分缺失，法律效果的模糊以及責(zé)任認(rèn)定性質(zhì)的缺乏是主要原因。結(jié)合司法實(shí)踐和登記錯誤的理論研究，可以發(fā)現(xiàn)我國的登記制度主要存在登記法律效果存在模糊部分、登記錯誤未形成有效體系、登記機(jī)關(guān)責(zé)任闕如等問題。

關(guān)鍵詞：住宅登記;現(xiàn)存問題;登記錯誤

一.住宅登記現(xiàn)存主要問題

（一）登記產(chǎn)生的法律效果存在模糊地帶

從我國目前的法律及司法解釋中不能將住宅的登記認(rèn)定為完整性的生效主義，生效主義要求登記為不需具備的條件，顯然相關(guān)法律在法律效果方面是存在空白的。法律效果沒有得到明確性的規(guī)定，存在的模糊地帶給實(shí)踐中如何認(rèn)定法律效力帶來了困惑。根據(jù)《民法典》不動產(chǎn)不僅僅以登記為要件，也可以通過征收，事實(shí)行為的成就發(fā)生不動產(chǎn)的取得或喪失。物權(quán)法定性的登記具備公示公信，所有人的推定效力，但在審查效果以及賠償效果方面是存在空白點(diǎn)的，以審查與賠償效果的欠缺為代表的模糊地帶的存在是錯誤登記發(fā)生的根本所在。

（二）登記錯誤未形成有效體制

登記資料較多，登記的審查較為單一的由登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)推進(jìn)。登記機(jī)關(guān)往往在整個過程中承擔(dān)著大部分的責(zé)任，從當(dāng)前法條可以看出，涉及登記制度的內(nèi)容無論是登記的審查，還是禁止行為都是針對登記機(jī)關(guān)的，單一的責(zé)任體制存在諸多限制。申請人自身法律能力的提高，高素質(zhì)法律人才的發(fā)展以及市場機(jī)制日益完善都為單一體制風(fēng)險的轉(zhuǎn)移提供了充分的優(yōu)勢。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度的闕如

《民法典》對因機(jī)關(guān)原因登記錯誤承擔(dān)賠償?shù)倪M(jìn)行了原則性的規(guī)定，該條款內(nèi)容存在不確定因素。對于具體賠償?shù)那樾未嬖谳^大的裁量權(quán)，同時現(xiàn)存條款在賠償?shù)臄?shù)額方面的規(guī)定也是空白的。權(quán)利人的權(quán)益在賠償專項(xiàng)基金的空缺的現(xiàn)狀下難以得到有效的維護(hù)。

二、現(xiàn)存問題的完善

（一）轉(zhuǎn)移登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險

高素質(zhì)法律人才和職業(yè)保險的發(fā)展為風(fēng)險轉(zhuǎn)移提供了切實(shí)的保障。登記機(jī)構(gòu)一方面可通過高素質(zhì)法律人才的引進(jìn)來改善錯誤登記的出現(xiàn)。此外，可設(shè)置法律人才審查登記前置或?qū)Φ怯浐藢?shí)后置兩種引進(jìn)高素質(zhì)人才的模式。審查前置指的是提交的登記申請首先由專業(yè)法律人員進(jìn)行審查，之后交登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)。后置則是將前置程序置于登記機(jī)構(gòu)登記之后進(jìn)行。前置后置借助高素質(zhì)人才可以將集中于登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移。高風(fēng)險登記的存在既不利于登記機(jī)構(gòu)登記的展開也不利于當(dāng)事人或相關(guān)人員權(quán)益的維護(hù)。另一層面，登記機(jī)構(gòu)可憑借職業(yè)責(zé)任保險的發(fā)展轉(zhuǎn)移賠償?shù)呢?zé)任風(fēng)險。德國的登記工作人員會自行購買一定數(shù)額的責(zé)任保險，管理委員會也會為登記機(jī)構(gòu)工作人員購買責(zé)任保險。一旦出現(xiàn)需要賠償?shù)陌讣r工作人員可通過職業(yè)保險進(jìn)行賠償。我國的登記機(jī)構(gòu)也可以通過向保險公司投保，為相關(guān)登記工作人員購買職業(yè)保險，購買保險所支付的費(fèi)用可從每年的政府支出中獲取。一旦出現(xiàn)登記錯誤的案件時，登記機(jī)構(gòu)先進(jìn)行賠償，其后再向相關(guān)過錯工作人員進(jìn)行追償，工作人員的追償費(fèi)用可由職業(yè)責(zé)任保險進(jìn)行支付。保險公司將登記賠償責(zé)任的風(fēng)險大大降低，可有效緩解登記機(jī)構(gòu)財政的壓力，同時受害人也可通過保險公司取得較為直接的財產(chǎn)賠償。

（二）設(shè)置專項(xiàng)賠償保障措施

專項(xiàng)賠償保障主要通過兩個專項(xiàng)的設(shè)置，具體包括專項(xiàng)機(jī)構(gòu)與專項(xiàng)資金?！睹穹ǖ洹芬衙鞔_統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，所以這里主要分析專項(xiàng)資金，在實(shí)行托倫斯登記制度和權(quán)利主義的國家，賠償資金一般由國家或地方政府支付，資金缺乏的程度也相對較低。在奉行法國登記主義的國家，登記工作人員對登記錯誤進(jìn)行資金的賠償，國家不支付任何費(fèi)用。在這種制度下，受害人權(quán)益的維護(hù)就面臨資金的短缺問題。我國專項(xiàng)資金的設(shè)置可借鑒德國的資金來源進(jìn)行設(shè)置，一方面可提高登記費(fèi)用，一部分的賠償基金從登記申請費(fèi)用中進(jìn)行支付，政府在登記錯誤的賠償金額方面進(jìn)行專項(xiàng)資金的投入。另一方面，可借助其他機(jī)構(gòu)有單位的力量進(jìn)行專項(xiàng)資金的設(shè)置，例如保險機(jī)構(gòu)?？赏ㄟ^定期購買賠償責(zé)任保險將登記機(jī)構(gòu)賠償?shù)馁Y金部分由保險機(jī)構(gòu)來承擔(dān)以緩解我國登記賠償資金缺乏的現(xiàn)狀。專項(xiàng)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，統(tǒng)一的規(guī)劃部門和專項(xiàng)資金兩種制度的相互協(xié)調(diào)，可以在很大程度上改善登記賠償救濟(jì)率低的現(xiàn)狀。

（三）融入登記科技手段

傳統(tǒng)的登記制度注重等級的安全問題，在效率方面不太側(cè)重，這一傳統(tǒng)的理念在今天不太實(shí)用。登記安全與登記效率缺一不可，在效率保障方面現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行了一定的限制，但在實(shí)際操作中效率往往難以得到有效的貫徹。健全的法律規(guī)范是提升登記效率的一方面，另一方面可借助與現(xiàn)代也日益完善發(fā)展的技術(shù)手段。在科技手段的融入方面以荷蘭，澳大利亞等國家為代表，澳大利亞實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化登記申請?zhí)峤慌c登記信息，登記薄等管理。申請人不必到當(dāng)?shù)氐牡怯洐C(jī)構(gòu)申請辦理登記，可通過在線提交登記申請與登記相關(guān)證明信息完成登記的信息驗(yàn)證即可完成登記的申請工作。同時，登記薄以及登記信息記錄都由網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來完成可以減少登記信息登記錯誤等情形的發(fā)生。此外，網(wǎng)絡(luò)限定范圍內(nèi)的信息共享也便于第三人查詢相關(guān)不動產(chǎn)的變動信息，以此作為可交易住宅的依據(jù)，不再需要到專門登記部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變動的查詢。在線網(wǎng)絡(luò)登記的設(shè)置將期間較長的登記時間直接的縮短。澳大利亞的在線登記系統(tǒng)將現(xiàn)代科技手段融入到了網(wǎng)絡(luò)登記的工作中對我國具有極大的借鑒價值。將不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行政色彩加以淡化，提升為公眾提供便利化登記服務(wù)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。我國可借鑒荷蘭、澳大利亞等國家的網(wǎng)絡(luò)在線登記，將科技融入登記程序登記薄實(shí)行網(wǎng)絡(luò)電子化管理，結(jié)合各地區(qū)的不同登記情況選擇最為適宜的電子化登記推行管理方案。

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