房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見問題及對(duì)策

何湘波

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中重要的組成部分。目前我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中還普遍存在不少的問題，影響了會(huì)計(jì)核算的工作效率。本文主要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見問題進(jìn)行分析，并制定了針對(duì)性的解決對(duì)策，目的是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作起一定的參考作用，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 會(huì)計(jì)核算? 問題? 措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，在推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題上具有重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的特殊性，因此在會(huì)計(jì)核算上也存在較多的問題。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要存在的問題分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)收入核算有待完善

房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的特殊性，對(duì)成本核算工作造成了重重障礙。一是房地產(chǎn)預(yù)售工作開展時(shí)，即便房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)財(cái)務(wù)人員開展了相應(yīng)的稅款核算工作，但是期間也不能確保房地產(chǎn)營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門信息的匹配性。在營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門信息高度不一致的情況下，不利于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門在第一時(shí)間在對(duì)企業(yè)不同項(xiàng)目的存貨狀況有全面的了解，影響了基礎(chǔ)性信息收集的全面性。該問題下容易促使房地產(chǎn)營(yíng)銷部門隨意改動(dòng)銷售信息，促使財(cái)會(huì)人員很難有序開展工作。二是有效房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工決算環(huán)節(jié)缺少相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，在缺少監(jiān)督機(jī)制的約束下容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)工作開展不及時(shí)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重的不匹配性。

（二）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制缺少規(guī)范性

對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算工作中的內(nèi)部控制管理機(jī)制缺少規(guī)范性，具體表現(xiàn)為內(nèi)部控制管理機(jī)制約束力量較少，大多只是停留的表面形式上，并未發(fā)揮出該機(jī)制原本的作用。舉例來說，在簽訂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合同時(shí)，沒有提前與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)部門展開商討，聯(lián)合會(huì)簽等工作未落實(shí)。此種合同簽訂模式違背了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制相應(yīng)原則，促使財(cái)務(wù)人員難以對(duì)相關(guān)費(fèi)用支出準(zhǔn)確分配，出現(xiàn)實(shí)際支出差異較大的問題。對(duì)成本核算工作的落實(shí)和土地增值稅等工作的開展均帶來許多不利影響。

（三）成本核算對(duì)象缺少統(tǒng)一性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷的階段較多，如取得土地使用權(quán)、科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)、開展工程施工、房產(chǎn)銷售、竣工驗(yàn)收、移交物業(yè)管理等過程。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的內(nèi)容較多，因此常常采取分期滾動(dòng)的開發(fā)方式，后期開發(fā)主要的資金就是前期銷售回籠的資金，此種開發(fā)方式可以確保各個(gè)資源得到高效利用和合理化配置。產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型多樣，存在高度的復(fù)雜性，因此在會(huì)計(jì)核算對(duì)象上缺少統(tǒng)一性和難以控制性，在會(huì)計(jì)核算對(duì)象在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中未明確的情況下，影響了會(huì)計(jì)核算的工作效率。

二、解決房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中常見問題的有效措施

（一）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)管理者需要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)，并將其該系統(tǒng)的建立作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵工作內(nèi)容之一，參與會(huì)計(jì)核算的工作人員需要對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)有全面的認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中積極將會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)納入進(jìn)來，降低房地產(chǎn)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作帶來的不良影響。比如在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售環(huán)節(jié)，要將房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)管理中的銷售模塊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷部門和財(cái)務(wù)部門同時(shí)開放，構(gòu)建起信息共享的平臺(tái)，便于財(cái)務(wù)人員借助會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)中的銷售模塊及時(shí)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息，如銷售面積、房產(chǎn)項(xiàng)目銷售單價(jià)等，該系統(tǒng)的構(gòu)建能有效避免財(cái)務(wù)管理人員在會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)誤差數(shù)據(jù)問題。

（二）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)會(huì)工作者需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理情況，構(gòu)建合理化的內(nèi)部控制管理機(jī)制，企業(yè)要定期組織財(cái)會(huì)工作人員加強(qiáng)內(nèi)部控制管理機(jī)制的學(xué)習(xí)，開展針對(duì)性的培訓(xùn)活動(dòng)等。如合同部門要將每個(gè)合同具體明細(xì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)作為重點(diǎn)培訓(xùn)的內(nèi)容，并注意強(qiáng)化對(duì)財(cái)會(huì)部門的有效溝通，避免實(shí)際支出和合同簽訂款項(xiàng)差異較大的問題。

（三）構(gòu)建成本核算對(duì)象的統(tǒng)一性原則

針對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中核算對(duì)象缺乏統(tǒng)一性的問題，需要構(gòu)建成本核算對(duì)象統(tǒng)一性的原則。房地產(chǎn)開發(fā)之前需要充分開展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，深入研究待開發(fā)房地產(chǎn)的類型、開發(fā)分期情況、公建配套、樣板房以及裝修等問題，以便對(duì)成本核算對(duì)象有正確的認(rèn)識(shí)。針對(duì)開發(fā)量較小的房地產(chǎn)，可以將整個(gè)開發(fā)工程視為成本核算對(duì)象，構(gòu)建單一性的成本核算對(duì)象。針對(duì)開發(fā)量較大、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，可將同一時(shí)期開發(fā)的房地產(chǎn)作為成本核算對(duì)象，也可以按照特殊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較的特殊功能劃分成本核算對(duì)象。在具體原則指引下可以確保成本核算對(duì)象的清晰性和明確性，能保障成本核算的準(zhǔn)確性。

（四）提高歸集口徑的規(guī)范性和約束性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本支出類別較多，財(cái)務(wù)人員很難分辨出專業(yè)性較強(qiáng)的工程類支出，尤其是不具備建筑工程項(xiàng)目相關(guān)知識(shí)的財(cái)務(wù)人員，更是加劇了成本核算的困難程度，這樣會(huì)就容易產(chǎn)生成本歸集口徑混淆的問題。針對(duì)該問題可以通過以下兩種方式解決，一種是在工程款支付時(shí)邀請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)成本類型明確劃分，在財(cái)務(wù)人員的參與下制定相應(yīng)的備查文件，對(duì)相對(duì)模糊的成本支出集中性處理，避免因擱置時(shí)間太久，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員前后歸集口徑不一樣。另一種是參與成本核算的工作人員在構(gòu)建合同臺(tái)賬時(shí)，對(duì)于難以區(qū)分的成本可構(gòu)建對(duì)應(yīng)末級(jí)會(huì)計(jì)科目備查說明，以便方便日后的查詢和核對(duì)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，周期性長(zhǎng)、資金投入量大、涉及成本較多是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中顯著的特點(diǎn)，該特點(diǎn)階段了我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作具有較高的特殊性和復(fù)雜性。以上就是本文分析的我國(guó)目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算常見問題和相應(yīng)解決措施，希望對(duì)該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算有一定的指導(dǎo)和幫助。

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