商業(yè)綜合體物業(yè)消防設(shè)施管理的現(xiàn)狀分析及改進(jìn)措施

任大林

摘要：商業(yè)綜合體是將餐飲、辦公、娛樂等空間融合在一起的多重功能領(lǐng)域，由于它功能較多，人流量也比較大，意味著其設(shè)施非常復(fù)雜，線路也特別多，因此管理起來也十分繁雜。這種基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市空間需求而生的商業(yè)領(lǐng)域，無疑增加了建筑的復(fù)雜性，電路的錯(cuò)綜復(fù)雜性。所以，物業(yè)消防設(shè)施管理也需要極大的技術(shù)性，稍有不慎，火災(zāi)來臨，消防設(shè)施無法啟用，就會(huì)造成大面積的傷財(cái)傷力。由此，本文以商業(yè)綜合體物業(yè)消防設(shè)施的現(xiàn)狀入手進(jìn)行分析，并為其管理提供幾點(diǎn)改進(jìn)的措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體;物業(yè)消防;設(shè)施管理;現(xiàn)狀;措施

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，涌入城市的人流量快速增長，此時(shí)大批的商業(yè)綜合體不斷出現(xiàn)，這種功能齊全的地方確實(shí)給予城市、居民許多好處，可是它同樣存在很多不足。例如，它體積大，很多城市的商業(yè)綜合體還包括了天橋等部分，它的功能也非常復(fù)雜，最簡單的綜合體都得有三種功能;其次，它內(nèi)部結(jié)構(gòu)全面性，也決定了它的內(nèi)容豐富，但難于管理的特性。

這種大型的商圈如果出現(xiàn)意外事故，很難進(jìn)行人員梳理，也很難做到毫發(fā)無損。所以，面對火災(zāi)這種隱患，商業(yè)綜合體應(yīng)該具備齊全的設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)，同時(shí)，這些物業(yè)消防設(shè)施管理應(yīng)該得到有效地維護(hù)和運(yùn)用。這為物業(yè)管理帶來了新的需求，物業(yè)管理必須根據(jù)商業(yè)綜合體的性質(zhì)，選擇更有效的管理機(jī)制，以保證城市商業(yè)綜合體在火災(zāi)來臨時(shí)，能夠運(yùn)用消防設(shè)施阻擋火勢，進(jìn)而保證相關(guān)人員以及顧客的安全。

1 商業(yè)綜合體物業(yè)消防設(shè)施管理現(xiàn)狀分析

“消防設(shè)施的管理”也是當(dāng)今時(shí)代對物業(yè)管理的一種需求，物業(yè)管理人員應(yīng)該做好相應(yīng)的工作，以確保“安全第一”的管理理念得到實(shí)踐，在如今這種社會(huì)環(huán)境中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，居民生活水平得到提高，作為與居民生活相關(guān)的商業(yè)綜合體，更應(yīng)該做好物業(yè)消防設(shè)施管理工作;但在實(shí)際管理中，消防設(shè)施管理仍出現(xiàn)了一些不足。

1.1 消防設(shè)施質(zhì)量得不到保障

商業(yè)綜合體作為一種新興的領(lǐng)域，它具有空間龐大的特點(diǎn)，由此這種建筑在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該有相應(yīng)的消防設(shè)施，而且消防設(shè)施的數(shù)量和安裝地方也有規(guī)范性的要求，以免出現(xiàn)意外火災(zāi)時(shí)，缺乏消防設(shè)施，消防工人救火不及時(shí)，居民與業(yè)主不能自救的情況出現(xiàn)。但是，當(dāng)物業(yè)管理人員在進(jìn)行消防設(shè)施清查時(shí)，發(fā)現(xiàn)了商業(yè)綜合體內(nèi)部消防設(shè)施極為欠缺，究其原因，是因?yàn)橄涝O(shè)施的設(shè)置影響綜合體的美觀;所以，很多綜合體內(nèi)部缺少火災(zāi)報(bào)警器、自動(dòng)噴水裝置等。但物業(yè)管理人員并沒有給予重視，認(rèn)為這是建筑設(shè)計(jì)的問題。

其次，綜合體內(nèi)部的許多消防設(shè)施在維修后存在質(zhì)量劣質(zhì)的問題。消防設(shè)置并未按要求設(shè)置滅火系統(tǒng)，忽視了消防系統(tǒng)是否可靠的問題，同時(shí)，很多消防設(shè)施的管道也存在質(zhì)量問題，有些管道的材質(zhì)和管徑不符合要求，管道的連接方式也是不規(guī)范的，這些是由于物業(yè)消防管理不恰當(dāng)造成的。當(dāng)我們的消防設(shè)備出現(xiàn)問題之后，物業(yè)管理人員沒有采取規(guī)范的手段進(jìn)行維修。以至于現(xiàn)在我們的商業(yè)綜合體的消防設(shè)施存在嚴(yán)重的漏水。

1.2 消防設(shè)施未發(fā)揮真正效用

商業(yè)綜合體的建筑是為給居民提供方便，以營利為目的的一種新型建筑體。這種基于良好視覺體驗(yàn)的建筑體，通常在管理時(shí)會(huì)注重人流量和外觀;而忽視了消防安全設(shè)施的質(zhì)量，許多綜合體會(huì)選擇顏色驚艷，而質(zhì)量與原本消防設(shè)施要求不符合的材料來建設(shè)消防設(shè)施，從而導(dǎo)致了一些消防設(shè)施根本不能真正有效使用。尤其是在面臨火災(zāi)事故時(shí)，根本不能阻擋火勢，保證顧客的安全。

再加上物業(yè)管理人員本身的不重視，消防設(shè)施的材質(zhì)是否符合規(guī)范，消防設(shè)施系統(tǒng)是否能夠正常啟動(dòng)等一系列問題，就不會(huì)得到關(guān)注，所以會(huì)導(dǎo)致消防設(shè)施無法起到撲滅火災(zāi)的效果，甚至?xí)?dǎo)致火災(zāi)不斷擴(kuò)大，造成了相關(guān)工作人員以及無關(guān)人員的傷亡。更有甚者，一些物業(yè)管理人員和相關(guān)業(yè)主消防意識非常薄弱，他們對消防知識了解的不全面;以至于他們不會(huì)留意消防設(shè)施的建設(shè)和使用方法。在面臨火災(zāi)時(shí)，他們無法準(zhǔn)確地知道消防設(shè)備的放置位置，更別提他們無法選擇正確的消防設(shè)施來抵擋火勢。這種未對消防設(shè)施進(jìn)行有效的利用，無疑是物業(yè)消防設(shè)施管理得一大失誤。

1.3 消防設(shè)施得不到有效維護(hù)

由于大型商業(yè)綜合體的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，空間較大，因此商業(yè)綜合體的消防設(shè)施管理比較麻煩，這無疑增加了物業(yè)的工作量。首先，從業(yè)主的角度來看，在實(shí)際管理當(dāng)中，不僅要自己維護(hù)消防設(shè)施，還要叮囑業(yè)主和顧客維護(hù)消防設(shè)施，但在實(shí)際管理中許多業(yè)主。根本沒有把消防安全視為重點(diǎn)，所以不會(huì)自覺地維護(hù)消防設(shè)施。其次，從商業(yè)綜合體本身情況來看，由于商業(yè)綜合體的人流量非常大，所以，會(huì)存在消防設(shè)施未得到正常維護(hù)的情況。物業(yè)管理人員的稍有疏忽，就會(huì)忽視綜合體消防設(shè)施偶然被破壞的現(xiàn)象。

再則，從消防設(shè)施維護(hù)角度來看，因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)綜合體消防設(shè)施種類，數(shù)量繁多，而物業(yè)管理人員并未做到日日維護(hù)。所以，沒有得到日常維護(hù)保養(yǎng)的消防設(shè)備就容易發(fā)生故障。最后，從公司的角度來看，許多物業(yè)管理公司對消防安全設(shè)施維護(hù)并不重視，甚而有之，有些單位的消防設(shè)施如同虛設(shè)，當(dāng)消防設(shè)施出現(xiàn)問題時(shí)，消防值班人員根本沒有進(jìn)行有效地排查，更別談及時(shí)處理;所以造成了許多消防設(shè)施不能正常使用。

2 商業(yè)綜合體物業(yè)消防設(shè)施管理存在不足的原因

商業(yè)綜合體多種功能交叉重合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，空間多變且龐大。所以一旦遇到火災(zāi)，就會(huì)形成大面積的燃燒，火勢蔓延迅速。尤其是在人流高峰期，建筑內(nèi)部有成千上萬的購物活動(dòng)，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，所以，遇到火災(zāi)時(shí)候，急需大量的消防設(shè)施來確保相關(guān)人員的安全。再加上火災(zāi)是突發(fā)情況，容易給人群心理造成壓力，所以物業(yè)管理人員合理的設(shè)置消防設(shè)施，能夠有效地阻擋火勢。但實(shí)際上，商業(yè)綜合體內(nèi)部并沒有完善的設(shè)施儲(chǔ)存系統(tǒng)，也沒有規(guī)范化的管理設(shè)施，造成此類現(xiàn)象的原因可從以下三個(gè)方面來談?wù)摗?/p>

2.1 物業(yè)管理水平不高

近年以來社會(huì)快速發(fā)展，人們的物質(zhì)條件得到了極大滿足，現(xiàn)在人們對安全要求越來越嚴(yán)格了。在二十年前基本很少有物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)在隨著社會(huì)的發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也越來越多，導(dǎo)致在很多方面物業(yè)企業(yè)得不到快速的處理。因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展時(shí)間短，沒有長期的管理經(jīng)驗(yàn)，對消防設(shè)施管理人員的知識和技能缺乏，人員流動(dòng)性大，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施布置缺陷并及時(shí)整改，外加其在發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患后報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，也沒有得到重視，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為只要沒有發(fā)生事故就萬事大吉，等到真正發(fā)生火災(zāi)時(shí)一切都枉然。這樣長期以來，物業(yè)管理企業(yè)越來越不重視，下層員工也不會(huì)認(rèn)真對待，消防設(shè)施沒有得到及時(shí)的監(jiān)管，火災(zāi)隱患越來越多。大部分小區(qū)定期的業(yè)主大會(huì)也只是業(yè)主們走走形式，對消防安全管理沒有真正的去了解和監(jiān)督，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在根源上得不到重視。

2.2 消防設(shè)施管理得不到重視

商業(yè)綜合體內(nèi)部消防設(shè)施得不到有效管理，可以從業(yè)主和物業(yè)管理人員兩個(gè)層次來探討。首先從業(yè)主來看，許多業(yè)主對消防工作沒有引起明確的注意;甚至對消防工作有一定的抵觸心理。心里覺著火災(zāi)不會(huì)發(fā)生在自己身上，這種僥幸的心理，致使他們沒有支持和理解物業(yè)管理人員對消防設(shè)施管理;尤其是當(dāng)消防設(shè)施出現(xiàn)問題時(shí)，物業(yè)管理人員會(huì)收取相應(yīng)的消防管理費(fèi)用，業(yè)主就會(huì)非常抵觸，拒絕合作。其次，物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)不高。他們不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的火災(zāi)隱患，也不能夠?qū)⒋嬖诠收系南涝O(shè)施報(bào)告給上級領(lǐng)導(dǎo)，以便做出維修。長此以往，消防設(shè)施設(shè)備就會(huì)疏于管理，與此同時(shí)，商業(yè)綜合體對消防設(shè)施管理的情況也不能及時(shí)進(jìn)行了解和監(jiān)督，所以，物業(yè)管理人員更加不重視消防設(shè)施管理。

2.3 相關(guān)職能部門監(jiān)督力度不夠

商業(yè)綜合體消防設(shè)施管理，不僅依賴于企業(yè)物業(yè)和業(yè)主的維護(hù);還需要相關(guān)主管部門起到監(jiān)督執(zhí)法的作用，如果相關(guān)部門不檢查，不監(jiān)督相關(guān)部門的這種散漫的態(tài)度會(huì)形成不好的風(fēng)氣，致使物業(yè)管理人員也以同樣的態(tài)度對待消防設(shè)施管理。所以相關(guān)職能部門應(yīng)該以身作則，做好帶頭工作。但實(shí)際上許多相關(guān)部門疏于對消防設(shè)施的監(jiān)管，所以許多商業(yè)綜合體的設(shè)施并沒有進(jìn)行監(jiān)管，即使物業(yè)管理人員在消防設(shè)施中發(fā)現(xiàn)問題，也不能夠及時(shí)得到上級領(lǐng)導(dǎo)的支持，做到真正消除隱患。所以，政府在消防設(shè)施管理中起著非常重要的作用，政府的參與和干預(yù)，能夠有效地督促消防設(shè)施管理。

3 商業(yè)綜合體物業(yè)消防設(shè)施管理的改進(jìn)措施

3.1 提高物業(yè)消防設(shè)施管理水平

要對消防設(shè)施進(jìn)行有效的管理，首先應(yīng)該從物業(yè)消防管理部門入手，其必須基于實(shí)際情況，明確自己的管理主體和管理責(zé)任;并且根據(jù)消防管理要求，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任。更應(yīng)該基于消防設(shè)施管理得不到保證的情況下完善失職、追究責(zé)任系統(tǒng);明確商業(yè)綜合體、物業(yè)管理、業(yè)主三方責(zé)任，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)簽署責(zé)任明確書，以保證設(shè)施管理不當(dāng)情況下，三方責(zé)任明確化。

其次，物業(yè)管理水平的提高還依賴于物業(yè)消防設(shè)施管理系統(tǒng)的完善。相關(guān)物業(yè)管理人員應(yīng)該依據(jù)相關(guān)法律，將管理保障，消防設(shè)施維修時(shí)間，消防設(shè)施維修資金等多項(xiàng)環(huán)節(jié)明確化，以保證消防設(shè)施能夠得到有效的維護(hù)。最后，消防設(shè)施的管理需要物業(yè)管理人、商業(yè)綜合體的共同維護(hù);所以，物業(yè)管理部分要針對物業(yè)消防管理人員做定期的培訓(xùn)，還要在商業(yè)綜合體內(nèi)部做消防知識宣傳工作，將消防安全，消防設(shè)施管理融入商業(yè)綜合體中;爭取做到人人愛護(hù)消防設(shè)施。

3.2 消防設(shè)施維修與維護(hù)規(guī)范化

消防設(shè)施的質(zhì)量得到保障，消防設(shè)施才是真正得到了有效的管理。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，許多商業(yè)綜合體為了追求外在的美觀，會(huì)擅自降低噴水滅火系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。甚至使用噴水管，使用一些無法滅火的鋼管。其次，由于綜合體的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，線路較多;當(dāng)商業(yè)綜合體內(nèi)部線路發(fā)生故障時(shí)，消防管理人員要做到真正排查，而不是局部進(jìn)行檢查，進(jìn)而保證許多消防電源合格設(shè)置，電源線路安全。

除此之外，商業(yè)綜合體不應(yīng)為了省錢，降低消防設(shè)施成本，采用低廉的消防材料，以避免當(dāng)消防設(shè)施出現(xiàn)問題時(shí)，物業(yè)管理人員在進(jìn)行消防設(shè)施維修時(shí)，也采用相應(yīng)的材料以節(jié)約成本，降低費(fèi)用。不能讓經(jīng)濟(jì)條件制約了消防設(shè)施的質(zhì)量，物業(yè)管理人員應(yīng)該為消除火災(zāi)隱患做出努力，這樣，在面臨火災(zāi)時(shí)，這些消防設(shè)施才能夠真正起到作用。最后，物業(yè)管理人員應(yīng)該做到定期維護(hù)設(shè)備，以保證消防設(shè)施的質(zhì)量和效用，得到養(yǎng)護(hù)的消防設(shè)施能夠更好地起到作用。

3.3 職能部門加大設(shè)施監(jiān)管力度

由于商業(yè)綜合體的消防工作十分復(fù)雜，所以，政府應(yīng)該完善消防管理體系，從根本上重視消防設(shè)施管理問題，做好消防設(shè)施管理系統(tǒng)與商場的有機(jī)結(jié)合。不僅如此，政府應(yīng)該設(shè)立專門的審核部門對消防設(shè)施系統(tǒng)進(jìn)行管理，包括對消防設(shè)施的設(shè)計(jì)，施工以及對消防設(shè)施的維護(hù)和修繕等不同部分的管理，審核部門的設(shè)立，是政府加大力度對消防設(shè)施管理的一種表現(xiàn)，從根本上改善了消防設(shè)施管理系統(tǒng)的管理問題，這是消防設(shè)施管理中基礎(chǔ)性的環(huán)節(jié)。

另外，政府監(jiān)督體系還可從消防設(shè)施管理責(zé)任的角度，加大監(jiān)管力度，物業(yè)管理人員責(zé)任明確化以及消防管理人員責(zé)任明確化，不同的崗位承擔(dān)不同的責(zé)任，責(zé)任明確化體系能夠較好地提高消防物業(yè)管理水平，從而讓物業(yè)消防管理人員以及綜合體業(yè)主更加重視和更有效地管理消防設(shè)施。最后，政府還應(yīng)該加大消除消防知識的宣傳力度，現(xiàn)在許多大型的商業(yè)綜合體內(nèi)部并沒有懸掛消防安全知識標(biāo)牌，而且在商場的屏幕上也禁止播放消防安全宣傳片。所以，廣大顧客對消防知識的了解程度不夠，以至于大型商業(yè)綜合體在進(jìn)行消防設(shè)施管理多了一些障礙。相關(guān)部門尤其要做好“綜合體內(nèi)部的員工”消防知識宣傳，如可以定期培訓(xùn)綜合體內(nèi)的員工，還可設(shè)置滅火疏散演練，促進(jìn)員工對消防安全的重視，從而對火災(zāi)隱患有足夠的敏銳性，并具備組織人員運(yùn)用消防設(shè)施自救的能力。

最后，物業(yè)管理人員應(yīng)該做好消防設(shè)施管理工作的監(jiān)督。從源頭抓起，實(shí)行消防設(shè)施管理責(zé)任追究制度，并健全消防設(shè)施管理制度，確保每個(gè)物業(yè)管理人員能夠?qū)ο涝O(shè)施管理引起足夠的重視。物業(yè)管理主管部門要嚴(yán)格篩選即將上崗的消防設(shè)施管理員，以確保上崗的工作人員具有消防設(shè)施管理素養(yǎng)，對消防安全足夠重視，并且具備發(fā)現(xiàn)設(shè)施隱患，并能妥善處理設(shè)施故障問題。

4 結(jié)語

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市對空間的需求量增多，城市商業(yè)綜合體能夠較好地解決這一困境，但是由于它自身特點(diǎn)的獨(dú)特性，也增加了許多火災(zāi)隱患。所以物業(yè)消防設(shè)施的管理應(yīng)該引起足夠的重視，這樣，商業(yè)綜合體才能在滿足人們需求的基礎(chǔ)上安全地運(yùn)行。

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