淺析公允價(jià)值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的影響

【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，其在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的影響也越來越顯著，但由于房地產(chǎn)價(jià)格的較大波動(dòng)變化，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對企業(yè)則會(huì)造成一定影響。本文通過對投資性房地產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)量概念進(jìn)行介紹，分析闡述了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對企業(yè)產(chǎn)生的影響，最后就現(xiàn)今房地產(chǎn)市場存在的問題提出相關(guān)建議，以期促進(jìn)對于投資性房地產(chǎn)而言的公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值計(jì)量? 投資性房地產(chǎn)? 影響? 建議

一、相關(guān)概念

持有房地產(chǎn)的目的是想獲得租賃收入或者取得資本的升值，亦或是兩種目的都具有，那么這類房地產(chǎn)即可被稱作投資性房地產(chǎn)，此時(shí)該投資性房地產(chǎn)還應(yīng)具備可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量與銷售的特點(diǎn)。

2014年財(cái)政部對公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)文件再次進(jìn)行修訂，從新具體劃定公允價(jià)值的確定方式，主要是指在明確的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，投資者通過更改負(fù)債而支付的資金或是拋售資產(chǎn)所獲取的資金便是公允價(jià)值。與其余計(jì)量模式不同之處在于公允價(jià)值只能運(yùn)用于活躍且有效的交易市場中，在此基礎(chǔ)上業(yè)務(wù)雙方關(guān)系人協(xié)同訂立最后的協(xié)約價(jià)格。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響

（1）對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的現(xiàn)時(shí)影響。倘若公允價(jià)值計(jì)量模式所需的特殊要求被達(dá)到，企業(yè)可以從實(shí)際出發(fā)對其模式實(shí)施變換，在此條件下，根據(jù)準(zhǔn)則的具體要求，我們需要對相關(guān)的會(huì)計(jì)科目實(shí)施溯源調(diào)整。計(jì)量模式變換后，企業(yè)本來用于經(jīng)營性租賃的房地產(chǎn)從存貨、固定資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)科目變更成為投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目?？紤]到企業(yè)修改計(jì)量模式后投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值將大幅增加，因此公司的總資產(chǎn)數(shù)據(jù)也會(huì)產(chǎn)生較大程度的改變。

企業(yè)遵循準(zhǔn)則要求對計(jì)量模式改變的當(dāng)年會(huì)計(jì)期間的上期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行溯源改動(dòng)，由于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量后不必對其計(jì)提折舊或者攤銷，所需要的實(shí)際賬面金額必須根據(jù)投資性房地產(chǎn)的市場公允價(jià)實(shí)施變動(dòng)調(diào)節(jié)。據(jù)此可知，假設(shè)對于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式企業(yè)打算進(jìn)行變更時(shí)，企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息—期初留存收益、資產(chǎn)規(guī)模以及所得稅費(fèi)用均會(huì)產(chǎn)生一定程度的變動(dòng)。

（2）對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的長期影響。在如今日漸迅速的房市發(fā)展趨勢下，我國有關(guān)的投資性房地產(chǎn)市場交易價(jià)格呈現(xiàn)只增加未下降的態(tài)勢，所以企業(yè)的本期收益較大程度來源于該企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)的估量升值部分。利益相關(guān)者在改變的模式后將獲得更及時(shí)有效的可靠數(shù)據(jù)，除此之外，企業(yè)的所有者權(quán)益和關(guān)于投資性房地產(chǎn)的公允交易價(jià)值兩者間的關(guān)聯(lián)也得到顯著增強(qiáng)。

對于衡量該模式改變對企業(yè)帶來的長遠(yuǎn)作用，企業(yè)的償還債務(wù)實(shí)力與企業(yè)的成長潛質(zhì)都是較好的反映指標(biāo)。而就企業(yè)的償還債務(wù)實(shí)力來看，此項(xiàng)度量方式能夠充分體現(xiàn)一個(gè)公司的運(yùn)營管理效率與資金管理能力，公司的持續(xù)發(fā)展離不開對償債能力的良好掌控。由于目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量模式能夠?qū)镜馁Y產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行良好的體現(xiàn)，他們的實(shí)際價(jià)值也將更及時(shí)準(zhǔn)確地得以反映。就企業(yè)的成長潛質(zhì)而言，測量該項(xiàng)能力的標(biāo)準(zhǔn)主要依靠企業(yè)的成長潛力與預(yù)期發(fā)展態(tài)勢，他們的改變體現(xiàn)著企業(yè)后期的經(jīng)營態(tài)勢。在準(zhǔn)則要求下，當(dāng)企業(yè)選用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，當(dāng)期的營業(yè)利潤中將會(huì)包含投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的虧損或是收益情況。因此鑒于實(shí)際市場變動(dòng)情況，該項(xiàng)舉措將較顯著地提升企業(yè)的收益水平，企業(yè)的成長潛力也會(huì)被公允價(jià)值變動(dòng)對營業(yè)利潤的貢獻(xiàn)率所帶動(dòng)提升。

（3）對企業(yè)股票價(jià)格的影響。在選擇投資項(xiàng)目時(shí)投資方不但會(huì)根據(jù)該企業(yè)的成長潛力進(jìn)行決策，同時(shí)也會(huì)充分了解企業(yè)的獲利能力，據(jù)此可知，相關(guān)投資方則應(yīng)該清楚了解到意向企業(yè)的獲利信息，加大對意向企業(yè)的盈利資金使用情況的考察。能夠持續(xù)獲利是衡量公司的剩余資金品質(zhì)好壞的的關(guān)鍵。據(jù)相關(guān)理論分析結(jié)果可知，即便公司的股票價(jià)格波動(dòng)起伏很大程度上是受到其收益增加或是減少的影響，但是股票價(jià)格最后都會(huì)根據(jù)企業(yè)的獲利持續(xù)度而回歸到合理的區(qū)間，而這個(gè)區(qū)間正常情況下對公司的獲利水平反映顯著。

由于改變計(jì)量模式后企業(yè)的收益將會(huì)較大程度的出現(xiàn)改變，可是對于相關(guān)投資方他們看中的并非是眼前改變帶來的收益，更多的是企業(yè)是否擁有可持續(xù)獲利的能力，能否為他們的投資帶來最大化的持續(xù)收益。因此面對意向企業(yè)更改計(jì)量方式時(shí)，相關(guān)投資方將會(huì)把關(guān)注點(diǎn)更多的放在該項(xiàng)模式所可能帶來的每股現(xiàn)金收益上，從而對公司的股票買進(jìn)賣出量產(chǎn)生較大影響。倘若企業(yè)變更計(jì)量方式對其實(shí)際運(yùn)營不會(huì)形成影響，而目的僅僅是希望粉飾財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，那么靈驗(yàn)的交易市場將會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)。所以如果交易市場是公開公正時(shí)，計(jì)量方式變動(dòng)對公司產(chǎn)生的影響會(huì)被股票價(jià)格更公正反映。

三、進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

（1）促進(jìn)活躍市場的形成。公允價(jià)值能否切實(shí)衡量體現(xiàn)一項(xiàng)資產(chǎn)的核心在于房地產(chǎn)交易市場的活躍水平。及時(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息只有在活躍的交易市場以及公開合理的評價(jià)組織下才可以取得，因此促進(jìn)活躍市場的形成則成了關(guān)鍵。

（2）規(guī)范對房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管。考慮到計(jì)量公允價(jià)值的程序比較復(fù)雜，利益相關(guān)者如果想要準(zhǔn)確認(rèn)識某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的具體公允價(jià)值數(shù)據(jù)資料，就需要對關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行合理準(zhǔn)確的披露。在此基礎(chǔ)上，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的公允價(jià)值計(jì)量的數(shù)據(jù)，比如：選取的評估報(bào)告、約任的優(yōu)秀評價(jià)組織、信息源的出處等，要格外關(guān)注。倘若企業(yè)并未實(shí)施規(guī)范的數(shù)據(jù)披露，有關(guān)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)切實(shí)查辦其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（3）增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)。鑒于衡量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值需要擁有扎實(shí)的技能和充分的方針了解，因此對會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)提出了很高的要求，所以我們應(yīng)當(dāng)切實(shí)促進(jìn)會(huì)計(jì)人員職業(yè)素養(yǎng)的提高。

總之，變更計(jì)量模式對企業(yè)的發(fā)展有利有弊，因此企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身情況，權(quán)衡利弊，從而做出最佳決策。

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作者簡介：劉麗娟（1997-），女，漢族，江西吉安人，學(xué)歷：碩士在讀（碩士），單位：南京信息工程大學(xué)商學(xué)院，研究方向：會(huì)計(jì)理論研究。