房地產(chǎn)成本管理突出問題及對(duì)策

麥綺云

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得持續(xù)性的發(fā)展，既需要緊跟政策和當(dāng)前時(shí)代的發(fā)展方向，又要求對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展模式和成本手段進(jìn)行積極有效的改進(jìn)。另外，國(guó)家房地產(chǎn)政策的多變，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，因此為了有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，需要相關(guān)負(fù)責(zé)人員從成本管理角度出發(fā)，通過大數(shù)據(jù)時(shí)代下先進(jìn)的信息技術(shù)來對(duì)房地產(chǎn)地塊成本、建設(shè)成本、人力資源管理成本等進(jìn)行不斷地改進(jìn)和更新。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)管理;成本控制;房地產(chǎn)政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.050

政府為規(guī)范市場(chǎng)秩序，保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，通過政策調(diào)整對(duì)建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)提出了相應(yīng)的要求，由此也使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面投入了更多的關(guān)注。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述

成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的工作，通過開展對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算中各種影響因素的分析，比如，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，做好征地、拆遷等因素的控制，將項(xiàng)目成本控制在合理的范圍內(nèi)，可以使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力得以提升，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。如果忽略這一部分工作，就會(huì)對(duì)企業(yè)的收益產(chǎn)生嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理主要由三個(gè)基本內(nèi)容構(gòu)成，即項(xiàng)目成本管理、目標(biāo)成本管理和責(zé)任成本管理。

項(xiàng)目成本管理由項(xiàng)目承包人針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)，對(duì)工程建設(shè)成本開展預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)整、核算、分析、考核等一系列管理工作，其目的是保證在項(xiàng)目預(yù)算范圍內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)投入使用，就整體過程而言主要分為管理計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四個(gè)步驟。

目標(biāo)成本管理則是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過確定目標(biāo)成本以及成本決策，對(duì)工程項(xiàng)目開展相應(yīng)的成本控制分析、考核、分解、評(píng)價(jià)等管理工作。

責(zé)任成本管理是參與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)單位、部門、人員根據(jù)責(zé)任分工明確各自的責(zé)任中心，并以此確定其在成本控制管理方面的義務(wù)，并以合同的形成確定成本管理的內(nèi)容和方法等。

2 我國(guó)房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在成本管理方面暴露出了諸多問題，這些問題成為制約企業(yè)發(fā)展乃至影響行業(yè)良性發(fā)展的重要因素。

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地拓展問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要先獲得土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上才能開展項(xiàng)目開發(fā)。因此，購(gòu)置土地始終處于項(xiàng)目開發(fā)的前期階段。購(gòu)置土地屬于一次性成本投入，且時(shí)間跨期短，但是在房地產(chǎn)成本投入中，購(gòu)置土地的費(fèi)用構(gòu)成了項(xiàng)目開發(fā)的主體，而且這一部分成本投入相對(duì)固定，并且對(duì)土地開發(fā)成本的管理和整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有決定性意義，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地拓展在項(xiàng)目成本管理中的作用非常重要。然而，企業(yè)在相關(guān)工作中常常忽略這一問題，在沒有開展細(xì)致的預(yù)測(cè)分析的基礎(chǔ)上盲目購(gòu)置土地，導(dǎo)致后期的項(xiàng)目規(guī)劃與成本預(yù)算脫節(jié)，嚴(yán)重影響到項(xiàng)目成本管理的有效性。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)問題

投資決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)，可以對(duì)項(xiàng)目整體成本管理形成高達(dá)90%以上的影響，對(duì)于優(yōu)化資源配置具有重要意義。當(dāng)項(xiàng)目投資確定以后，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就進(jìn)入了成本管理的重要階段。然而，我國(guó)很多設(shè)計(jì)單位對(duì)此認(rèn)識(shí)并不深刻，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的問題非常突出，造成從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開展就埋下了高成本的隱患，對(duì)后期的項(xiàng)目開發(fā)成本管理形成了較大的壓力。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善問題

成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開展中的重要管理體系，然而在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理依然采用的是粗放型管理方式，形式大于作用，在實(shí)際工作中并不能真正發(fā)揮控制成本的作用，甚至有可能為企業(yè)帶來損失。部分企業(yè)在開展成本預(yù)算時(shí)，由于專業(yè)性落后，無法與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌，導(dǎo)致目標(biāo)成本不能直接落實(shí)到參與項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)單位、部門和人員，以及工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此造成了實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的較大差異，使成本管理的作用大打折扣。

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要投入大量的資金，且由于項(xiàng)目工程周期長(zhǎng)，對(duì)資金流的要求非常高。然而，部分企業(yè)對(duì)資金管理的重視程度不高，在前期投入中，為拿地不惜出高價(jià)，但是項(xiàng)目開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)效益需要時(shí)間考驗(yàn)，使得企業(yè)無形中承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)日漸規(guī)范的形式下，高成本并不意味著高回報(bào)，一旦出現(xiàn)資金流問題，就會(huì)為企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成極大的危機(jī)。另外，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面專業(yè)性不足，對(duì)于籌資決策、稅金繳納方面的應(yīng)對(duì)能力不足，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

3 房地產(chǎn)成本管理問題對(duì)策

針對(duì)以上問題，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面應(yīng)從加強(qiáng)管理人才培養(yǎng)、提高資金利用率、利用大數(shù)據(jù)及信息化手段降低成本管理，以及提高成本管理保障措施等方面入手，解決目前企業(yè)成本管理的困境。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人才培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展最寶貴的資源和財(cái)富。成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，專業(yè)性要求極強(qiáng)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面還停留在財(cái)務(wù)核算的初級(jí)階段，正是因?yàn)槿狈邆涑杀舅季S的管理人才，因此加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)，建立成熟的人才團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。首先，通過營(yíng)造企業(yè)文化，強(qiáng)調(diào)成本管理的重要性，將成本管理概念融入到項(xiàng)目開發(fā)的全過程;其次，通過明確分工確保專業(yè)人才在企業(yè)項(xiàng)目成本管理工作崗位中的作用;最后，建立完善的成本管控考核機(jī)制，以此充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，深入挖掘成本管理的新方式。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)資金利用率

通過加強(qiáng)前期規(guī)劃、中期管理、后期成本結(jié)算等一系列方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理力度。在前期規(guī)劃中，應(yīng)做到合理勘察、詳細(xì)估算，對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算進(jìn)行細(xì)致的核算，盡可能降低誤差。在中期管理過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照施工計(jì)劃進(jìn)行材料的采購(gòu)、使用、維護(hù)保養(yǎng)，同時(shí)加強(qiáng)人員費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目建設(shè)完成以后，進(jìn)行嚴(yán)格的審查、核算，并進(jìn)行分析總結(jié)，找出項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，并對(duì)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和反思，從中找出成本管理的重點(diǎn)及改進(jìn)建議，從而使企業(yè)在資金利用方面積累更多經(jīng)驗(yàn)，減少資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)通過大數(shù)據(jù)及信息化降低成本管理

房地產(chǎn)成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，完全依賴人工管理，一方面會(huì)增加人力成本，另一方面難以控制誤差問題。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，大數(shù)據(jù)及信息化管理技術(shù)在成本管理方面的優(yōu)勢(shì)已得到業(yè)界認(rèn)可。利用相關(guān)技術(shù)，可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地通過分析以往的成本管理經(jīng)驗(yàn)，獲取更加成熟、健全的成本管理方法，同時(shí)還可以在實(shí)際工作中降低人力成本、提高工作效率，最大可能降低資金的使用成本。

3.4 成本管理保障措施

成本管理保障措施是房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施相關(guān)工作的關(guān)鍵。首先，應(yīng)從企業(yè)管理層開始樹立起全方位成本管理理念，并將其融入到項(xiàng)目管理過程中。其次，樹立“先策后控”的成本管理思維，重視在項(xiàng)目策劃期即開展成本前置管理，使成本投入與產(chǎn)出效益緊密結(jié)合。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與建筑單位及供應(yīng)商結(jié)成利益同盟，在確保多方利益保障的前提下，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的共同發(fā)展。最后，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的成本管理聯(lián)系，利用各部門之間協(xié)同工作機(jī)制，堅(jiān)決貫徹成本管理，確保目標(biāo)成本達(dá)成。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是整個(gè)管理的核心任務(wù)，通過成本控制減少成本支出，提高利潤(rùn)，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的形勢(shì)下，加強(qiáng)成本管理，減少甚至杜絕資金浪費(fèi)，對(duì)于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力具有非常重要的意義。

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