《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的理解與適用

[提 要]建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三項權(quán)利構(gòu)成。建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系著社區(qū)治理能力現(xiàn)代化建設(shè)和社區(qū)治理水平的高低。《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款是對現(xiàn)有建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的繼承與發(fā)展，既保持了部分規(guī)則的穩(wěn)定性、連續(xù)性，又展現(xiàn)出了因應(yīng)社會變化的諸多亮點。《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款根據(jù)權(quán)利構(gòu)成的不同可以類型化為五大類條款，即建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成條款、對專有部分的專有權(quán)與權(quán)利限制條款、對共有部分的共有權(quán)與義務(wù)條款、對共有部分管理的成員權(quán)與權(quán)利行使條款、業(yè)主的權(quán)利救濟條款。《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款在適用中可能面臨司法解釋的適用和部分條款內(nèi)容規(guī)定不明的問題。立法、司法解釋、普法宣傳等方式將有利于化解條款適用中遇到的挑戰(zhàn)和問題。

[關(guān)鍵詞]《民法典》;建筑物區(qū)分所有權(quán);條款;理解;適用

[作者簡介]謝德城（1989—），男，江西省社會科學院法學研究所助理研究員，研究方向為民商法學。（江西南昌 330049）

[基金項目]江西省社會科學院院級一般課題“我省住房租賃制度的完善”（19YB02）

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分享有的專有所有權(quán)，對建筑物共用部分享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有人間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱”[1]。《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第七十條和2020年5月28日通過的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十一條均對建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成進行了相同的規(guī)定，即業(yè)主對專有部分的專有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)、對共有部分共同管理的成員權(quán)等三項權(quán)利共同構(gòu)成了建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。

堅持和完善中國特色社會主義制度，推動國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，離不開作為社會治理“神經(jīng)末梢”的城鄉(xiāng)社區(qū)治理水平的提高?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，正是聚焦業(yè)主在社區(qū)中的專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)（也稱“成員權(quán)”）的行使規(guī)則與權(quán)利保障，為激發(fā)社區(qū)自治活力和實現(xiàn)社區(qū)治理的現(xiàn)代化，從而構(gòu)建幸福美好家園貢獻立法智慧和法治力量。

一、《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的變化與亮點

《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款是在由《物權(quán)法》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章、司法解釋等組成的既有建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上繼承和改進而來?！睹穹ǖ洹返诙幍诹略O(shè)專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，條文共計17個，具體范圍為第二百七十一條至第二百八十七條。《民法典》關(guān)于建筑物區(qū)分所有的條款內(nèi)容，圍繞著專有權(quán)、共有權(quán)及共同管理權(quán)的行使而設(shè)定。相較于既有物權(quán)制度中的建筑物區(qū)分所有權(quán)而言，《民法典》不僅有對以往條款的保留與繼承，也有因應(yīng)社會變化和現(xiàn)實問題而進行的調(diào)整乃至創(chuàng)新。

（一）新舊條款的類型化比較

《民法典》對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，在法律條文數(shù)量上比《物權(quán)法》的14個多出3個。這多出的3個條文中，既有將《物權(quán)法》條文中的條款分立出來單設(shè)的情形（第二百七十六條），也有新增加的《物權(quán)法》中原本不存在的條文（第二百八十二條、第二百八十七條）。通過比較《民法典》與《物權(quán)法》的規(guī)定，可以進一步發(fā)現(xiàn)，在《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)的17個條文中，有5個法條直接繼承《物權(quán)法》的規(guī)定，未發(fā)生任何變化，占比29%;有3個法條屬于新設(shè)條文，占比18%;有9個法條是對《物權(quán)法》規(guī)定的增刪修改，占比53%。（詳見圖1）從直觀數(shù)據(jù)可知，《民法典》對《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定進行了較大幅度的修改。

《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款與《物權(quán)法》在內(nèi)容上相比存在約21處變化，其中既有對舊規(guī)則的修改，也有對新規(guī)則的創(chuàng)設(shè)。為了行文方便，筆者根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成，將《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款分為五大類：建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成條款、對專有部分的專有權(quán)與權(quán)利限制條款、對共有部分的共有權(quán)與義務(wù)條款、對共有部分管理的成員權(quán)與權(quán)利行使條款、業(yè)主的權(quán)利救濟條款。一是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成條款。該類型條款由1個法條構(gòu)成，即《民法典》第二百七十一條。與《物權(quán)法》第七十條相比，該條文未發(fā)生任何變化。這也意味著《民法典》與《物權(quán)法》在對建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成上的意見是一致的。二是對專有部分的專有權(quán)與權(quán)利限制條款?！睹穹ǖ洹放c《物權(quán)法》對專有權(quán)基本內(nèi)含的認識是相同的。但是，對該項權(quán)利的限制規(guī)定卻存在3處明顯的變化。三是對共有部分的共有權(quán)與義務(wù)條款?！睹穹ǖ洹放c《物權(quán)法》對共有部分的共有權(quán)及義務(wù)的基本規(guī)定一模一樣，只是在體例和具體規(guī)則上總共有2處不同。四是對共有部分管理的成員權(quán)與權(quán)利行使條款。與《物權(quán)法》相比，《民法典》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)的規(guī)定有著諸多不同之處，總共有13處變化，是所有條款類型中內(nèi)容變化最多的部分。五是業(yè)主的權(quán)利救濟條款。業(yè)主的權(quán)利救濟條款主要新增了2處內(nèi)容，同時也為業(yè)主提供了2個新的權(quán)利救濟途徑。以上只是簡要地對《民法典》和《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)條款進行類型化比較，具體內(nèi)容的變化情況統(tǒng)計詳見表1。筆者也將在下文的條款解讀中詳細分析和論證條款的變化與含義。

（二）條款亮點的歸納

《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款按照完善產(chǎn)權(quán)保護制度，健全歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，對現(xiàn)有的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進行了完善。對于群眾普遍反映的業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款均有所回應(yīng)，并展現(xiàn)出了諸多“亮點”。

一是克服“公地悲劇”和“反公地悲劇”的理論思想貫穿始終。公地悲劇的實質(zhì)是物被過度使用，而反公地悲劇的表現(xiàn)形式是物沒有得到充分使用[2]。在克服“公地悲劇”方面，建筑物區(qū)分所有權(quán)主要通過新增確權(quán)規(guī)則和重申對共有部分共有權(quán)的行使規(guī)則及其義務(wù)來實現(xiàn)對公地悲劇的克服。在新增確權(quán)規(guī)則方面，《民法典》新增了業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入的歸屬規(guī)則和按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定收益分配的規(guī)則;在重申共有權(quán)的行使規(guī)則及其義務(wù)方面，將“車位、車庫優(yōu)先滿足業(yè)主需求”單獨列為一條，且再次強調(diào)業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。在克服“反公地悲劇”方面，《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款主要表現(xiàn)在創(chuàng)新業(yè)主表決規(guī)則的方式，即將選舉表決的基數(shù)調(diào)整為專有部分面積占比三分之二以上和人數(shù)占比三分之二以上，以及特殊事項通過需達四分之三，一般事項通過需過半數(shù)，降低了討論事項通過的門檻。

二是激發(fā)了社區(qū)治理的活力，釋放了業(yè)主成員權(quán)的能量?！睹穹ǖ洹沸略鼍用裎瘑T會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉委員會給予指導和幫助，這樣更有利克服業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難的問題，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在小區(qū)中的治理作用;如前文所述，創(chuàng)新和優(yōu)化了業(yè)主表決的規(guī)則，避免業(yè)主自治陷入“僵局”。

三是重視節(jié)約資源和保護生態(tài)環(huán)境?！睹穹ǖ洹泛汀段餀?quán)法》一樣，均一致禁止業(yè)主任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲。與《物權(quán)法》不同的是，《民法典》還在第二百八十六條第一款將業(yè)主的“相關(guān)行為應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求”新增為業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。

四是結(jié)合了疫情防控工作?！睹穹ǖ洹肥窃谛鹿诜窝滓咔榉揽毓ぷ魅〉秒A段性勝利的背景下通過的，因而有部分條款內(nèi)容是在總結(jié)疫情防控工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上新增加的，以便更好地實現(xiàn)依法防疫的法治要求，具體體現(xiàn)在《民法典》第二百八十五條第二款和第二百八十六條第一款，分別對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人和業(yè)主提出應(yīng)當依法執(zhí)行應(yīng)急處置措施和其他管理措施，并配合相關(guān)工作。

二、《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的類型化解讀

《民法典》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，一方面繼承了《物權(quán)法》中經(jīng)實踐檢驗符合經(jīng)濟社會發(fā)展實際的條款，另一方面也吸收和完善了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中的部分規(guī)定。此外，《民法典》還結(jié)合近年來社區(qū)治理經(jīng)驗和業(yè)主常見糾紛，對一些疑難熱點問題進行了回應(yīng)并明確了相關(guān)規(guī)則。因此，《民法典》是一部兼顧繼承性、包容性、創(chuàng)新性、務(wù)實性的“社會百科全書”。筆者在前文已根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成，將《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款分成了五大類，各類型條款涵蓋的具體條文詳見表2。下面筆者將結(jié)合條款的具體規(guī)定和相關(guān)物權(quán)法原理，對條款進行分類解讀。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成條款

建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利構(gòu)成條款主要是指《民法典》第二百七十一條。該條款不僅是闡釋建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的法律依據(jù)，而且是指明建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)利構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)法條。根據(jù)條款的具體規(guī)定可知，建筑物區(qū)分所有權(quán)分別由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三項權(quán)利構(gòu)成，而且該三項權(quán)利是一個統(tǒng)一的、整體的權(quán)利，具體體現(xiàn)在兩個方面：一是業(yè)主對專有部分的專有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，則業(yè)主對共有部分的共有權(quán)和對共有部分管理的成員權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓;二是業(yè)主只要對專有部分的專有權(quán)進行了登記，則共有權(quán)和成員權(quán)也隨之產(chǎn)生?！爸坏怯泴Ｓ袡?quán)即設(shè)立了區(qū)分所有權(quán)”[3]，這表明專有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項權(quán)利中具有主導性。

（二）對專有部分的專有權(quán)與權(quán)利限制條款

對專有部分的專有權(quán)與權(quán)利限制條款主要是規(guī)定了專有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容和限制專有權(quán)濫用的規(guī)則，具體包括《民法典》第二百七十二條、第二百七十九條、第二百八十六條第一款。該類型法條首先明確界定了專有權(quán)的具體內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時也確定了限制專有權(quán)濫用的基本原則，即不得危及建筑物安全和損害其他業(yè)主合法權(quán)益。該類型法條與《物權(quán)法》相比，存在三處明顯的變動。一是將住宅轉(zhuǎn)經(jīng)營性用房需經(jīng)“有利害關(guān)系的業(yè)主同意”修改為需經(jīng)“有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。此處修改其實是吸納了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第二款的規(guī)定，解決了實踐中圍繞“業(yè)主同意”是“多數(shù)同意”還是“一致同意”的爭論。二是增加規(guī)定了業(yè)主行為應(yīng)當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，即“新增了業(yè)主應(yīng)當遵循綠色原則的要求”[4]，該處新增內(nèi)容是對《民法典》“綠色原則”的具體落實。三是增加規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當依法配合依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施。該條款內(nèi)容主要是總結(jié)了新冠肺炎疫情防控的經(jīng)驗，針對實踐中出現(xiàn)的部分業(yè)主未能配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員依法執(zhí)行的疫情防控措施的問題，適時出臺了這項規(guī)定，有利于在疫情防控期間依法處理好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系。

（三）對共有部分的共有權(quán)與義務(wù)條款

對共有部分的共有權(quán)與義務(wù)條款主要是規(guī)定了共有權(quán)及其義務(wù)的基本要求、常見的業(yè)主共有財產(chǎn)、收益的歸屬與分配規(guī)則、費用分攤規(guī)則等內(nèi)容，具體包括《民法典》第二百七十三條、第二百七十四條、第二百七十五條、第二百七十六條、第二百八十一條第一款、第二百八十二條、第二百八十三條。共有權(quán)及其義務(wù)的基本要求主要有兩個：一是不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù);二是共有權(quán)隨專有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。該類型條款規(guī)定的業(yè)主共有財產(chǎn)包括四類：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等場所和設(shè)施，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入。費用分攤和收益分配規(guī)則以約定優(yōu)先，充分尊重和體現(xiàn)意思自治，只有在約定缺失或約定不明的情況下，才按照法定規(guī)則即業(yè)主專有部分面積所占比例確定。該類型條款與《物權(quán)法》相比，主要存在三處變化。一是《民法典》在體例上將“車位、車庫優(yōu)先滿足業(yè)主需求”單獨列為一條（第二百七十六條）。二是增加規(guī)定了業(yè)主對共有部分產(chǎn)生收入的歸屬規(guī)則。該項規(guī)則主要是為解決業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之間就利用外墻、電梯等共有部分所產(chǎn)生的收入的歸屬爭議提供了具體法律依據(jù)，屬于《民法典》新設(shè)立的條文。明確共有部分產(chǎn)生的收入在扣除合理成本之后歸業(yè)主共有，實際上是“建立了共益共享的原則”[5]。三是將費用分攤和收益分配的規(guī)則修改為“按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定”?！段餀?quán)法》第八十條規(guī)定的是“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，再結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定可知，《民法典》與《物權(quán)法》關(guān)于費用分攤和收益分配規(guī)則的規(guī)定是一致的，只是在語句表達上修改得更加清楚、準確、簡練，此種修改屬于“物權(quán)規(guī)范的非實質(zhì)性修改”[6]。

（四）對共有部分管理的成員權(quán)與權(quán)利行使條款

對共有部分管理的成員權(quán)與權(quán)利行使條款主要是規(guī)定業(yè)主對建筑物及其附屬設(shè)施進行管理的相關(guān)規(guī)則，具體包括《民法典》第二百七十七條、第二百七十八條、第二百八十條第一款、第二百八十一條第二款、第二百八十四條、第二百八十五條、第二百八十六條第二款。與《物權(quán)法》相比，《民法典》中的該類型條款是變化數(shù)量最多、變化幅度最大的建筑物區(qū)分所有權(quán)條款。

一是新增了“業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的具體條件和程序應(yīng)當依照法律、法規(guī)的規(guī)定”的內(nèi)容。同時，還新增居民委員會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會提供指導和協(xié)助的內(nèi)容。居民委員會作為社區(qū)居民的基層群眾自治組織，其對所轄區(qū)的居民和治理情況了解地最多，與居民聯(lián)系地最緊密，也最具備基層治理經(jīng)驗，因此賦予居民委員會指導和協(xié)助的職權(quán)，將有利于業(yè)主提高設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的能力和成功率，減少或避免業(yè)主大會或業(yè)主委員成立難的問題。

二是對業(yè)主共同決定的事項和表決規(guī)則進行了修改和完善。第一，增加了業(yè)主共同決定事項的內(nèi)容，將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”增設(shè)為需經(jīng)業(yè)主共同決定的事項，通過的比例也由過半數(shù)（需結(jié)合司法解釋判斷）提高到四分之三，這樣將有利于預(yù)防他人擅自改變共有部分的用途或者擅自利用外墻、電梯、物業(yè)服務(wù)用房等共有的場所或設(shè)施從事營業(yè)活動。第二，新增了表決條件和修改了決議通過的標準，將“面積和人數(shù)三分之二以上”作為表決的前提條件，否則不能進行表決或者表決結(jié)果將歸于無效。第三，特別事項即《民法典》第六項至第八項和《物權(quán)法》第五項至第六項，通過比例由三分之二以上調(diào)整為四分之三以上。需要特別說明的是，由于兩者計算的基數(shù)要求不同（但如果業(yè)主全部參加，則兩者的計算基數(shù)相同），因而不能簡單地比較“三分之二”或者“四分之三”的大小，更無法準確評價新舊條款關(guān)于特別事項通過門檻的高低。第四，修改了表決的計算基數(shù)，《物權(quán)法》表決的計算基數(shù)為建筑物總面積和全部業(yè)主人數(shù)，而《民法典》則將表決的計算基數(shù)修改為參與表決專有部分面積（三分之二以上）和參與表決人數(shù)（三分之二以上），大多數(shù)情況下（除非業(yè)主全部參加）將降低業(yè)主共同決定事項的通過門檻。

三是維修資金的使用規(guī)則有較大改變。第一，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金已不再是特別事項，因此它的表決只需要過半數(shù)即可，低于《物權(quán)法》的“三分之二以上”，在法律上降低了使用維修資金的門檻。第二，《民法典》還新增了緊急情況下依法使用維修資金的規(guī)定，使得緊急情況下維修資金的使用無需經(jīng)過業(yè)主的共同表決即可由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法申請使用，以滿足緊急情況下使用維修資金維修建筑物及其附屬設(shè)施的需要。第三，調(diào)整了維修資金的使用范圍，將“用于電梯、水箱等共有部分的維修”修改為“用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修”。第四，調(diào)整了維修資金的用途，即將維修用途擴大到維修、更新、改造。第五，新增了“定期”公布維修資金使用情況的規(guī)定，以便業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)。以上關(guān)于維修資金使用的規(guī)則修改，將有利于激活維修資金的功能。

四是新增了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他接受業(yè)主委托的管理人的管理義務(wù)。一方面，新增了及時答復(fù)的義務(wù)，即“及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問”;另一方面，新增了執(zhí)行和配合義務(wù)，即“執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作”。

（五）業(yè)主的權(quán)利救濟條款

業(yè)主的權(quán)利救濟條款主要是規(guī)定當業(yè)主權(quán)利被侵害時可以采取的權(quán)利救濟措施，具體包括《民法典》第二百八十條第二款、第二百八十六條第三款、第二百八十七條。一是規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán)，即業(yè)主可以請求人民法院撤銷侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定。二是新增了業(yè)主的報告或投訴權(quán)，即在業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的情況下，業(yè)主可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法處理。三是新增了業(yè)主請求權(quán)，即“業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔民事責任”，這里的“請求權(quán)”可以通過調(diào)解、仲裁、起訴等方式實現(xiàn)。

三、《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的適用與完善

通過全面梳理《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款，總結(jié)這些條款“變”與“不變”的地方并歸納其主要亮點，將有利于我們更快適應(yīng)《民法典》的新規(guī)則。此外，類型化解讀《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)的各個條款，能夠深化和細化我們對條款內(nèi)容的理解。在全面梳理比較和認真解讀理解的基礎(chǔ)上，我們可以進一步分析和總結(jié)適用條款將面臨的問題并有針對性地提出適用條款的完善建議，以期實現(xiàn)《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的充分適用。

（一）適用條款將面臨的問題

雖然《民法典》繼承了大量《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則，同時也針對近年來存在的現(xiàn)實問題修改或新增了幾十處內(nèi)容，使《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款得到了完善和發(fā)展，但是有些地方仍然值得我們探討和彌補。

一是關(guān)于既有司法解釋的適用問題。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋主要是指《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。根據(jù)《民法典》第一千二百六十條的規(guī)定，《民法典》自2021年1月1日起施行，屆時有多部民事法律將同時廢止。但是《民法典》并沒有說明有關(guān)司法解釋在《民法典》實施后將何去何從，原有的司法解釋能否繼續(xù)適用將是《民法典》實施必然需要解決的問題?？紤]到原先的司法解釋從制定依據(jù)到具體條文的表述都是建立在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上的，當《物權(quán)法》被同時廢止的時候，也就失去了相關(guān)司法解釋賴以存在的依據(jù)。為此，《民法典》并沒有給出合理且明確的回答。

二是關(guān)于部分條款內(nèi)容規(guī)定不明的問題。第一，緊急情況下使用維修資金的規(guī)定中，《民法典》并沒有說明“緊急情況”的判斷標準。第二，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當定期公布，但是其中的“定期”并沒有明確時間范圍。第三，《民法典》第二百七十七條規(guī)定“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定”。倘若現(xiàn)有的法律、法規(guī)并沒有關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，是否可以根據(jù)部委規(guī)章來確定具體條件和程序。目前，《國務(wù)院物業(yè)管理條例》作為相關(guān)法規(guī)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立有一些基本規(guī)定，但是不夠具體，然而《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部委規(guī)章，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立條件和程序做了具體規(guī)定。但是《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》作為部委規(guī)章，并未達到法律、法規(guī)的層級，根據(jù)《民法典》尚不能確定其能否被作為業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立所依照的規(guī)定。第四，《民法典》第二百八十五條新增的“及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問”，其中的“及時”屬于一個彈性的表述，但是“及時”的判斷標準不清晰可能產(chǎn)生爭議，而且也不容易認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人是否違法，而且該規(guī)定也沒有明確“未及時答復(fù)”的法律后果，減弱了此項規(guī)則的威懾力。

（二）適用條款的完善建議

適用《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款將面臨的問題，可以通過立法和司法解釋的方式予以化解。法律條款的適用不僅要在專業(yè)和技術(shù)上解決其存在的問題，更重要的是使法律條款能夠真正成為維護群眾合法權(quán)益、解決群眾矛盾糾紛的有力工具，這就需要擴大法律條款的群眾基礎(chǔ)。

一是在立法上修改完善規(guī)定不明的條款。在充分論證和聽取意見建議的基礎(chǔ)上，結(jié)合社會生活實際，通過修正案的形式及時修改完善規(guī)定不明的條款。不過，為了保持法律制度的穩(wěn)定性，立法修改完善法律條款的方式一般不會輕易啟動。

二是通過司法解釋提高條款的可操作性。司法解釋是司法機關(guān)根據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合司法實踐所制定的用于指導司法實務(wù)的規(guī)定。對于《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款中存在部分規(guī)定不明的情況，可以通過司法解釋的方式，在符合法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步明確條款規(guī)定的內(nèi)容，以便提高條款的可操作性。同時，在《民法典》正式實施之前，司法機關(guān)可以提前清理出與《民法典》不相適應(yīng)或相沖突的司法解釋，待《民法典》正式實施時同時廢止或修改。

三是通過普法宣傳擴大條款適用的群眾基礎(chǔ)。一方面，充分利用好每年的普法宣傳日，有針對性地宣傳普及《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款;另一方面，各地在編制普法規(guī)劃時，應(yīng)當將包括建筑物區(qū)分所有權(quán)在內(nèi)的《民法典》宣傳納入規(guī)劃。

四、結(jié)論與展望

《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款是對現(xiàn)有建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的繼承與發(fā)展，既保持了法律制度的穩(wěn)定性、連續(xù)性，又體現(xiàn)了時代性、開放性。條款的“變”，是適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展變化和群眾現(xiàn)實需要的結(jié)果;條款的“不變”，是經(jīng)得起實踐檢驗的法律規(guī)則在新時代繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱的選擇。在解讀具體條款內(nèi)容的過程中，我們會發(fā)現(xiàn)這一切的制度安排都貫穿著“以人民為中心”的思想。物盡其用，民盡其力，充分保障業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)以及成員權(quán)，提高社區(qū)治理能力現(xiàn)代化和構(gòu)建美好家園是《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)制度所奮斗的目標。出于對法律制度前瞻性、開放性的考慮，以及理論和現(xiàn)實條件的限制，加之未來可能出現(xiàn)的新變化、新情況，《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款的規(guī)定和適用將難免遇到新的挑戰(zhàn)和問題，為此我們要學會及時總結(jié)民事立法和司法的實踐經(jīng)驗，科學、民主、依法地做出回應(yīng)和調(diào)整。法律的生命在于實施。我們應(yīng)當通過執(zhí)法、司法、守法、普法等多元渠道，形成促進《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)條款實施的“組合拳”。我們堅信，《民法典》建筑物區(qū)分所有權(quán)制度將成為保護公民合法私有財產(chǎn)權(quán)利的一大“法寶”，業(yè)主們也將生活在鄰里和諧、管理有序、權(quán)責分明的社區(qū)環(huán)境中。

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