國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)網(wǎng)上交易后置資格審查法律風(fēng)險(xiǎn)分析

關(guān)鍵詞 土地使用權(quán)交易 后置資格審查 完善規(guī)定

作者簡(jiǎn)介：梁東枝，廣東洊江律師事務(wù)所，四級(jí)律師，研究方向：土地行政執(zhí)法。

中圖分類號(hào)：D922.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.100

國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)網(wǎng)上交易實(shí)行資格后置審查制度作為一種減少準(zhǔn)入條件，降低交易成本，促進(jìn)市場(chǎng)資源流動(dòng)而設(shè)置的制度創(chuàng)新，已在全國(guó)多地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易中施行。資格后置審查與之前資格前置審查制度從程序上看是把競(jìng)買人資格的適格性審查放在網(wǎng)上交易前與后的區(qū)別，但在實(shí)踐中，對(duì)整個(gè)網(wǎng)上交易產(chǎn)生不同的法律效果。本文從競(jìng)買資格設(shè)定的合法性，資格后置審查制度下網(wǎng)上交易存在的風(fēng)險(xiǎn)和成因，資格不符的法律責(zé)任和網(wǎng)上交易規(guī)則的完善等方面進(jìn)行探討和分析。

一、國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)網(wǎng)上交易只要不影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)，可以設(shè)定競(jìng)買人資格限制條件

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)規(guī)定》 （以下簡(jiǎn)稱《招拍掛規(guī)定》）第十一條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)外自然人、法人和其他組織，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。該條款首先明確規(guī)定法定限制外的競(jìng)買申請(qǐng)人范圍;其次的除外條款包含法律法規(guī)不許可參加的主體和法律法規(guī)規(guī)定須需具備一定條件才可參加的主體，如危險(xiǎn)物品運(yùn)輸資質(zhì)、燃?xì)庥驼窘?jīng)營(yíng)資質(zhì)、藥品經(jīng)營(yíng)許可等須具有資質(zhì)許可的行業(yè)主體。

《招拍掛規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定：出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。該規(guī)定是對(duì)出讓人設(shè)置條件的限制規(guī)定。

據(jù)此規(guī)定，出讓人可以設(shè)置交易限制條件，但不能隨意設(shè)置條件，即設(shè)置條件不得影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)。該款是對(duì)在招拍掛出讓活動(dòng)中可以設(shè)置一定限制條件的法定依據(jù)，但條款不作直接表述，略顯隱晦。

《招拍掛規(guī)定》第九條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定招拍掛公告應(yīng)當(dāng)包含投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法。該條款對(duì)設(shè)置的資格條件應(yīng)在公告中明確公示作程序安排，是對(duì)《招拍掛規(guī)定》第十一條規(guī)定的具體操作。綜合第十一條和第九條對(duì)資格條件設(shè)置和程序安排的配套規(guī)定，進(jìn)一步說明可以在國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)招拍掛出讓活動(dòng)中設(shè)置競(jìng)買資格等限制條件。

2017年廣東省國(guó)土資源廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理作出的通知》[粵國(guó)土資規(guī)字（2017）2號(hào)]，該《通知》第二條“加強(qiáng)土地出讓公告管理”第（二）項(xiàng)規(guī)定，在不排斥多個(gè)市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)、確保公平公正的前提下，可根據(jù)地區(qū)投資、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)規(guī)劃要求設(shè)置競(jìng)買資格條件。該文件從政策層面明確可以設(shè)置競(jìng)買資格條件。

這一政策出臺(tái)無疑使《招拍掛規(guī)定》尚不清晰的出讓條件設(shè)置明確化，從猶抱琵琶半遮面到公開化，使實(shí)踐中合理的資格條件設(shè)置合法化，利于地方經(jīng)濟(jì)宏觀規(guī)劃實(shí)施、產(chǎn)業(yè)布局、招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)所需，是務(wù)實(shí)之舉。

國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓實(shí)踐中，出讓人設(shè)置的限制條件，以設(shè)定競(jìng)買人具備一定的資格條件較為常見。設(shè)置的資格條件是否影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)尺度的確很難把握和界定，往往給人以“打擦邊球”的質(zhì)疑。廣東省國(guó)土廳[粵國(guó)土資規(guī)字（2017）2號(hào)]文第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，設(shè)置競(jìng)買資格條件，不排斥多個(gè)市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)、確保公平公正，是界定是否影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)的政策依據(jù)。

誠然，在出讓中設(shè)定一定的準(zhǔn)入條件，本身增加了競(jìng)買人的資格條件限制，必然排除了無資格主體的參加，減少了可參加競(jìng)買人的數(shù)量，從而達(dá)到低中拔高，優(yōu)中選優(yōu)的目的。這種資格的限制雖致適格對(duì)象數(shù)量減少，但不具地域的排他。限制條件下存在多個(gè)符合資格條件的主體，即具備可競(jìng)爭(zhēng)性，存在競(jìng)得人的不確定性，就不影響、不排斥公平公正競(jìng)爭(zhēng)。因設(shè)置資格條件引起的訴訟時(shí)有發(fā)生，在司法實(shí)踐中也因設(shè)置條件各異而結(jié)果不同，難以對(duì)照比較。廣東省高院作出的（2012）粵高法審監(jiān)行再字第8號(hào)判決認(rèn)定設(shè)置競(jìng)買資格條件后，尚有多家企業(yè)主體滿足資格要求，即視為符合存在多個(gè)市場(chǎng)主體，不排斥多個(gè)市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)的情形，并認(rèn)定為不影響公平競(jìng)爭(zhēng)，該案例有借鑒意義。

二、出讓人和競(jìng)買申請(qǐng)人對(duì)競(jìng)買資格的責(zé)任分配

（一）競(jìng)買資格條件審查的法定責(zé)任主體是出讓人

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》 第10.3條規(guī)定“受理申請(qǐng)及資格審查：出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收到的申請(qǐng)進(jìn)行審查。經(jīng)審查，有下列情形之一的，為無效申請(qǐng)：（1）申請(qǐng)人不具備競(jìng)買資格的;（2）未按規(guī)定交納保證金的;（3）申請(qǐng)文件不齊全或不符合規(guī)定的……

經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)申請(qǐng)人的投標(biāo)或競(jìng)買資格……”

據(jù)此規(guī)定，審查競(jìng)買人資格是出讓人的職責(zé)。無論前置審查還是后置審查，既然是交易的必經(jīng)程序，出讓人作為競(jìng)買人資格條件的設(shè)定人就負(fù)有對(duì)其資格條件進(jìn)行審查的法定職責(zé)。

（二）競(jìng)買申請(qǐng)人對(duì)競(jìng)買資格的責(zé)任

競(jìng)買申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)其提供的申請(qǐng)材料是否真實(shí)、齊全、具備法定形式要件負(fù)責(zé)，不對(duì)其最終是否符合競(jìng)買資格義務(wù)負(fù)責(zé)。具體表現(xiàn)為：

1.誠實(shí)信用是我國(guó)《民法總則》的基本原則，為體現(xiàn)誠實(shí)信用原則，作為競(jìng)買申請(qǐng)人應(yīng)提供真實(shí)、合法、齊全的材料，供出讓人審查。

2.申請(qǐng)人還應(yīng)盡注意審慎義務(wù)，注意審慎義務(wù)應(yīng)包含：

（1）應(yīng)有具有規(guī)定的資格才可參加該次交易的正常認(rèn)知。

（2）具備相關(guān)或類似資格并認(rèn)為滿足該次交易所需資格條件。

（3）不存在故意擾亂、串通競(jìng)買等惡意。

如競(jìng)買人隱瞞事實(shí)，提供虛假材料，或以非法手段違反此義務(wù)，依《招拍掛規(guī)定》第二十五條，競(jìng)得無效;造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。其他競(jìng)買人出現(xiàn)同類違法行為也可依法或依約承擔(dān)法律責(zé)任。《招拍掛規(guī)定》未規(guī)定其他競(jìng)買人提供虛假材料等行為的法定責(zé)任，出讓人可以在不予返還保證金的情形中作違約罰則設(shè)定。

如競(jìng)買人已提供真實(shí)、合法、齊備的材料，但經(jīng)審查，不符合該次交易資格條件，即資格無效，導(dǎo)致其不能競(jìng)得的后果。這與《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》 第10.3條規(guī)定作無效申請(qǐng)的處理是相符的。

不具備資格條件并非行政違法，不應(yīng)對(duì)其作出行政處罰。

不具備資格條件也不屬違約性質(zhì)，不宜對(duì)競(jìng)買保證金作不予退還處理，但可根據(jù)締約過失由其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

三、現(xiàn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上交易規(guī)則存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）隨意搜索現(xiàn)行網(wǎng)上國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)競(jìng)買規(guī)則，出讓公告或出讓須知設(shè)定的規(guī)則基本如出一轍

1.明確競(jìng)買資格條件。

2.競(jìng)買人通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)提交競(jìng)買申請(qǐng)前，應(yīng)詳細(xì)閱讀出讓文件，認(rèn)真核對(duì)是否符合資格及要求。

3.競(jìng)買人一經(jīng)提交競(jìng)買申請(qǐng)，視為競(jìng)買人對(duì)公告、出讓須知、相關(guān)交易條件及地塊現(xiàn)狀無異議并全部接受。

4.網(wǎng)上交易實(shí)行資格后置審查制度，即競(jìng)買申請(qǐng)人在網(wǎng)上交易系統(tǒng)按規(guī)定提交競(jìng)買申請(qǐng)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納了競(jìng)買保證金，網(wǎng)上系統(tǒng)將確認(rèn)競(jìng)買人競(jìng)買資格。委托人只對(duì)網(wǎng)上交易的競(jìng)得人進(jìn)行資格審查。

5.網(wǎng)上交易系統(tǒng)確認(rèn)最高報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。

6.對(duì)競(jìng)得人資格進(jìn)行審查，如不符合競(jìng)買資格條件，不予退還保證金，取消競(jìng)得人資格。

7.重新進(jìn)行第二次拍賣，形成差價(jià)損失，還應(yīng)由原競(jìng)得人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）現(xiàn)行網(wǎng)上交易規(guī)則存在的問題

1.網(wǎng)上交易最高報(bào)價(jià)者不必然是競(jìng)得人?；谫Y格后置審查程序的合法性，經(jīng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)形成競(jìng)價(jià)結(jié)果，但最高報(bào)價(jià)者尚未能確認(rèn)為競(jìng)得人，只是出現(xiàn)競(jìng)得候選人，即最高報(bào)價(jià)前若干名次。

2. 競(jìng)得人確定規(guī)則存在矛盾。多地國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓公告和出讓須知中規(guī)定網(wǎng)上交易系統(tǒng)確認(rèn)最高報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人，與出讓須知設(shè)定后置資格審查有矛盾，依出讓須知規(guī)定的競(jìng)得人確定規(guī)則在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)結(jié)束時(shí)尚不應(yīng)確認(rèn)競(jìng)得人，還須通過資格審核才可確定競(jìng)得人，存在否定競(jìng)得人的可能。

3.只對(duì)競(jìng)得人進(jìn)行資格審查規(guī)則存在缺陷。既通過網(wǎng)上交易確定了競(jìng)得人，又通過資格審查可以否認(rèn)競(jìng)得人，那網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)結(jié)果尚未可確認(rèn)競(jìng)得人。經(jīng)資格審查不符被否定之后，如何確定競(jìng)得人，規(guī)則不夠完整。規(guī)則沒有制定對(duì)競(jìng)價(jià)結(jié)果由高至低逐次進(jìn)行資格審查，從而確定競(jìng)得人的程序，致最高報(bào)價(jià)者如不符合資格條件就無法成交的結(jié)果。因而競(jìng)得人的確定規(guī)則存在缺陷，也是造成不成交結(jié)果的原因之一，且極易形成競(jìng)買糾紛。

4.存在對(duì)符合資格的競(jìng)買人競(jìng)得權(quán)利的忽略和損害，影響交易的公平公正性。資格審查不必然導(dǎo)致不成交。資格審核的目的是確定竟得人，而非否定該次網(wǎng)上競(jìng)價(jià)結(jié)果。如最高報(bào)價(jià)者因資格不符，經(jīng)審查最高報(bào)價(jià)者不具備競(jìng)得資格，那么第二名報(bào)價(jià)者經(jīng)審查如符合資格，其報(bào)價(jià)成為有效的最高報(bào)價(jià)，應(yīng)確認(rèn)為該次網(wǎng)上交易的競(jìng)得人，如此類推。但在交易規(guī)則中沒有此程序，導(dǎo)致下一名具備資格的報(bào)價(jià)者未享有競(jìng)得權(quán)利，規(guī)則顯然對(duì)符合資格審查的下一名報(bào)價(jià)者不公平。下一名報(bào)價(jià)者也可以提起其為競(jìng)得人的確認(rèn)之訴。

5.轉(zhuǎn)移資格審查的法定責(zé)任給競(jìng)買人，增設(shè)了競(jìng)買人的義務(wù)。將出讓人對(duì)競(jìng)買人的資格條件審查的法定義務(wù)改為申請(qǐng)人自律性行為，減少出讓人的職責(zé)，實(shí)質(zhì)上將出讓人應(yīng)承擔(dān)的資格審查責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于競(jìng)買人，資格審查責(zé)任分配不合理但資格審查的結(jié)果最終還是由出讓人確認(rèn)，極易形成資格符合與否各執(zhí)一詞的爭(zhēng)議糾紛。

6.經(jīng)審查不符合資格而不予退還保證金的規(guī)則擴(kuò)大了競(jìng)買人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，且妨礙競(jìng)買人的競(jìng)買意愿，有失公平。

（1）加重了競(jìng)買人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。不符合資格而參加競(jìng)買并非違約行為，而是申請(qǐng)人參加交易主體適格問題，充其量是締約過失責(zé)任，導(dǎo)致的法律后果是失去競(jìng)得資格，而并不必然造成不成交的損失。

（2）由于加重了競(jìng)買人的責(zé)任，直接影響競(jìng)買人的參加競(jìng)買意愿的決定，有意愿競(jìng)買者面對(duì)資格條件不符須承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)后果而止步，不再參加，阻卻了競(jìng)買參加意愿，有失公平。

（3）只對(duì)競(jìng)得人審查，不對(duì)其他競(jìng)買人審查，后果責(zé)任也不同，規(guī)則有失公平。各競(jìng)買人應(yīng)享有同樣的競(jìng)拍權(quán)，承擔(dān)同樣的義務(wù)責(zé)任。但規(guī)則只對(duì)競(jìng)得人作資格審查，不對(duì)其他人審查，導(dǎo)致競(jìng)買人之間義務(wù)不平等;同一競(jìng)買人，報(bào)出最高價(jià)，成為競(jìng)得人，如經(jīng)審查資格不符合，則不僅剝奪競(jìng)得資格，而且還需承擔(dān)不予退還保證金的后果;而如其不是最高報(bào)價(jià)者，則不需審查資格，更不需承擔(dān)不予退還保證金的后果，同一競(jìng)買人不具備資格的后果因是否競(jìng)得而截然不同，也不公平。

（4）極易引起對(duì)不予退還保證金的訴訟。此類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易涉及標(biāo)的巨大，一般保證金約定為標(biāo)的起拍價(jià)20%-50%，在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值下保證金也是不菲的數(shù)額，一旦因不符合資格而不予退還，競(jìng)買申請(qǐng)人提起返還保證金或調(diào)整賠償款之訴的可能性較大。

四、分析成因

（一）全省已全面實(shí)行網(wǎng)上交易，但配套的資格后置審查制度下的網(wǎng)上交易管理辦法、交易規(guī)則、操作流程制定滯后

國(guó)土資源部于2006年頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行））》，用以規(guī)范國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的監(jiān)督管理行為。依該規(guī)范，各地掛牌拍賣均實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)掛牌交易和競(jìng)價(jià)方式。這類交易規(guī)則實(shí)行資格審查前置制度。基于資格前置審查，經(jīng)資格審查后才可進(jìn)入競(jìng)買現(xiàn)場(chǎng)參加掛牌交易或競(jìng)拍，也就是說進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)參加交易的均是符合資格的主體，基本排除了除惡意隱瞞騙取資格確認(rèn)外的不符合競(jìng)買資格的情形。

后置資格審查制度源自2011年國(guó)土資發(fā)（2011）63號(hào)《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度的意見》 ，該意見第四點(diǎn)規(guī)定了建立網(wǎng)上成交后審查制度。不具競(jìng)買資格時(shí)，出讓不成交，重新組織出讓，對(duì)違規(guī)者處罰。

為了運(yùn)用科技信息手段提高國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的監(jiān)督管理水平，國(guó)土資源部于2011年8月15日提出網(wǎng)上交易改革試點(diǎn)工作，并為此出臺(tái)《國(guó)土資源部關(guān)于關(guān)于開展國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易試點(diǎn)工作的意見（國(guó)土資發(fā)【2011】118號(hào)）》 （簡(jiǎn)稱《意見》）?！兑庖姟芬?guī)定：推行網(wǎng)上交易是運(yùn)用科技信息手段提高國(guó)有土地出讓市場(chǎng)管理和監(jiān)督水平的重要舉措?！兑庖姟穼?duì)網(wǎng)上交易試點(diǎn)工作作了原則性、方向性規(guī)定，該《意見》第四點(diǎn)試點(diǎn)內(nèi)容第（二）項(xiàng)規(guī)定了分析研究現(xiàn)實(shí)網(wǎng)上競(jìng)買申請(qǐng)、報(bào)價(jià)、競(jìng)價(jià)、成交、確認(rèn)資格審查等環(huán)節(jié)信息化技術(shù)和方法，對(duì)后置資格審查程序作了試點(diǎn)實(shí)踐探索?？梢姡Y格后置審查制度是配套網(wǎng)上交易的一項(xiàng)程序性安排。

2015年，廣東省國(guó)土廳、廣東省公共資源交易中心下發(fā)《關(guān)于全面實(shí)行土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易工作的通知》 （粵國(guó)土資利用發(fā)【2015】186號(hào)），廣東省開始全面采取公共資源上網(wǎng)競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行土地使用權(quán)交易。部分市制定了網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上交易，同時(shí)實(shí)行網(wǎng)上交易后置資格審查制度。

但目前，全省統(tǒng)一實(shí)施的土地使用權(quán)網(wǎng)上交易管理辦法、交易規(guī)則、操作流程未有制定。

在缺乏統(tǒng)一交易規(guī)則、操作流程的情況下，各地實(shí)行的后置資格審查制度下的網(wǎng)上交易規(guī)則基本依據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》 （國(guó)土資發(fā)【2011】63號(hào)）第四點(diǎn)規(guī)定的原則制定，從而出現(xiàn)本文第三條第（二）項(xiàng)所述的資格后置審查制度下的競(jìng)買規(guī)則的問題。

（二）國(guó)土資源部《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》 （國(guó)土資發(fā)【2011】63號(hào)）第四點(diǎn)對(duì)不具備競(jìng)買資格時(shí)出讓不成交，重新組織出讓、對(duì)違規(guī)者進(jìn)行處罰的規(guī)定較宏觀，缺乏操作性

各地在執(zhí)行國(guó)土資發(fā)【2011】63號(hào)文件精神過程中，對(duì)違規(guī)違約者行政處罰、違法責(zé)任、違約責(zé)任和締約過失責(zé)任的理解和區(qū)別模糊，也給網(wǎng)上交易資格后置審查產(chǎn)生的責(zé)任處理帶來了困惑。

五、建議

從以下五方面修改、完善網(wǎng)上交易規(guī)則：

1.通過網(wǎng)上交價(jià)，產(chǎn)生交易結(jié)果，交易結(jié)果前若干名應(yīng)列為競(jìng)得候選人，而不是競(jìng)得人。

2.由高至低逐一進(jìn)行資格審查。如最高報(bào)價(jià)者資格不符，審查次高者，如符合，應(yīng)確定次高者為競(jìng)得人，如此類推。

3.如出現(xiàn)不符合資格的最高報(bào)價(jià)與符合資格的次高報(bào)價(jià)相差過大，出讓人保留取消本次網(wǎng)上交易結(jié)果、重新組織交易的決定權(quán)，以防止無資格者利用候選規(guī)則為下一名競(jìng)買人低價(jià)競(jìng)得創(chuàng)造條件。

4.競(jìng)買保證金作為競(jìng)買過程和競(jìng)買成交后簽約的保證，不宜過寬設(shè)定不予退還的情形和范圍，可參照《招標(biāo)投標(biāo)法》設(shè)定不予退還保證金的情形為：

（1）競(jìng)得后拒簽出讓合同。

（2）行賄、串通競(jìng)拍等違法違規(guī)競(jìng)拍的行為。

（3）提交虛假材料，騙取競(jìng)得資格。

5.對(duì)不具備資格條件的競(jìng)買人未盡注意審慎義務(wù)存在締約過失過錯(cuò)，且導(dǎo)致該次交易不成交形成損害結(jié)果，可設(shè)定由其承擔(dān)出讓人交易成本損失和重新二次交易差價(jià)損失的賠償責(zé)任，也可以作出按競(jìng)買保證金N%作賠償處理。

實(shí)行資格后置審查是運(yùn)用科技手段全面創(chuàng)新實(shí)行土地使用權(quán)網(wǎng)上交易的關(guān)鍵程序性安排，通過實(shí)踐檢驗(yàn)和完善網(wǎng)上交易制度創(chuàng)新的科學(xué)性、合法性，盡快制定全省統(tǒng)一的資格后置審查制度下的網(wǎng)上交易管理辦法、交易規(guī)則和操作流程。避免交易糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本，構(gòu)建公開、公平、公正、便民、高效的交易環(huán)境。

注釋：

國(guó)土資源部令第39號(hào)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)規(guī)定》.

國(guó)土資發(fā)【2006】114號(hào)《關(guān)于印發(fā)<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范>（試行）和<協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范>（試行）的通知》.

國(guó)土資發(fā)【2011】63號(hào)《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》.

國(guó)土資發(fā)【2011】118號(hào)《國(guó)土資源部關(guān)于開展國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易試點(diǎn)工作的意見》.

粵國(guó)土資利用發(fā)【2015】186號(hào)《廣東省國(guó)土資源廳 廣東省公共資源交易中心關(guān)于全面實(shí)行土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易工作的通知》.