淺談不動產(chǎn)租賃業(yè)營改增中的問題與對策

文| 陳琪香

在營改增全面施行的背景下，意味著我國迎來新稅法，雖然大部分人認為營改增政策的施行可以起到稅負減少的作用。實則不然，營改增的施行僅是針對一部分企業(yè)來說起到明顯的受益效果，而其它部分企業(yè)，3營改增的提出則間接增加了企業(yè)的稅負，其中不動產(chǎn)租賃行業(yè)就是典型代表。不動產(chǎn)租賃在具體發(fā)展過程中，因其營改增的滲透而產(chǎn)生諸多問題，如何進行問題的有效應(yīng)對，儼然成為不動產(chǎn)租賃企業(yè)的主要任務(wù)。也正因此，進行營改增背景下不動產(chǎn)租賃問題及其對策的深入研究具有重要現(xiàn)實意義。

營改增下不動產(chǎn)租賃存在問題分析

納稅人身份認定問題

基于對營改增的施行，不動產(chǎn)租賃行業(yè)發(fā)展過程中，原本的5%營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)?1%的增值稅，并且在具體經(jīng)營發(fā)展過程中，進項稅可以利用增值稅發(fā)票進行抵扣。在此背景下，不動產(chǎn)租賃行業(yè)的整體稅負呈現(xiàn)增高的態(tài)勢。當前營改增政策的實施，其中包括若企業(yè)年度銷售額低于500萬，則可以開展小規(guī)模的納稅人資質(zhì)認定，而企業(yè)在獲取納稅人資質(zhì)后，其計稅工作的開展可以利用簡易計稅法，增值稅稅率體現(xiàn)為5%。針對個人出租、個體工商戶出租以及其它建設(shè)收入而言，計稅方式會按照簡易計稅法，并且稅率體現(xiàn)為1.5%增值稅的減征收稅率。但是企業(yè)在繳納增值稅并利用簡易計稅法計稅過程中，無法進行進項稅的抵扣，這就意味著在營改增實施的背景下，企業(yè)稅負壓力會受到納稅人資質(zhì)認定的影響。

異地不動產(chǎn)納稅申報問題

依據(jù)對營改增政策的分析，不動產(chǎn)租賃企業(yè)在開展業(yè)務(wù)活動過程中，倘若業(yè)務(wù)所在地與企業(yè)所在地不處于同一地區(qū)，意味著企業(yè)需進行增值稅的預(yù)交，倘若企業(yè)未開展增值稅的預(yù)交，那么企業(yè)無法正常開展增值稅的繳納。舉例說明，若Z企業(yè)位于A市，而Z企業(yè)在B市開展相應(yīng)的不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，因為Z企業(yè)所在地與企業(yè)在B市所開展的租賃業(yè)務(wù)不在同一地點，那么Z企業(yè)需要進行正稅款的繳納，其繳納金額為企業(yè)租賃業(yè)務(wù)開展金額的“金額÷（1+11%）×3%”。而等到預(yù)交申報完畢，Z企業(yè)需在所在地按照影響增值稅繳納方法開展增值稅的繳納，此時Z企業(yè)需要繳納的增值稅金額為“金額÷（1+11%）×11%”，而針對進項稅可以利用企業(yè)在業(yè)務(wù)開展過程中產(chǎn)生的增值稅發(fā)票進行抵扣。

不動產(chǎn)租賃復(fù)雜性問題

針對不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的開展，具備一定的復(fù)雜性和繁瑣性，所以不動產(chǎn)租賃企業(yè)的財務(wù)管理工作在營改增背景下變得更為復(fù)雜和困難。當前，不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)開展主要包括長期租賃和短期租賃兩種。其中短期租賃業(yè)務(wù)的開展主要是對承租人短期租賃需求的滿足，并且其操作過程相較更為簡單；而長期租賃的開展，主要包括售后回租、長期租賃兩種形式。而針對不同產(chǎn)所有權(quán)而言，租賃企業(yè)主要包括自行開發(fā)或、委建工程的不動產(chǎn)，或這是企業(yè)從房地產(chǎn)開放商手中購置的不動產(chǎn)。在此背景下，營改增施行導致不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)開展變得更為復(fù)雜，企業(yè)在進項稅、租金收入等方面存在界定問題，進而增加企業(yè)財務(wù)管理與財務(wù)核算工作開展難度。

營改增下不動產(chǎn)租賃的應(yīng)對策略

進行計稅方式合理選擇以及納稅人身份的不同認定

在營改增實施背景下，企業(yè)需要依據(jù)不同的納稅人身份認定，采取不同的增值稅稅率來開展相應(yīng)的增值稅納稅活動。在通常情況下，不動產(chǎn)租賃企業(yè)以往的5%營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)?1%的增值稅，但是在納稅過程中企業(yè)可以利用增值稅發(fā)票進行進項稅的抵扣，而按照營改增政策要求，企業(yè)進行增值稅的繳納，其活動發(fā)生時間與企業(yè)獲取租金預(yù)收款的時間為同一天，所以納稅人企業(yè)在營改增實施背景下受到某些因素的影響極易出現(xiàn)前期準備不充分的現(xiàn)象，進而導致企業(yè)在增值稅繳納過程中沒有發(fā)票來用于進項稅的抵扣，使得企業(yè)的稅負壓力呈現(xiàn)出明顯增大的趨勢。鑒于此，為避免企業(yè)在增值稅繳納過程中出現(xiàn)稅負壓力增大的現(xiàn)象，企業(yè)在進行納稅人身份認定期間，需要結(jié)合具體情況進行進項稅發(fā)票開具、管理工作的強化，避免出現(xiàn)無發(fā)票進行進項稅抵扣現(xiàn)象的出現(xiàn)。另外，中小型不動產(chǎn)租賃企業(yè)，可以依據(jù)自身發(fā)展情況繼續(xù)擰小規(guī)模納稅人資質(zhì)的認定，選擇合適的發(fā)展方式來推動企業(yè)朝著可持續(xù)的方向不斷邁進。

進行企業(yè)業(yè)務(wù)涉稅處理能力的提升

在營改增背景下，不動產(chǎn)租賃企業(yè)在具體發(fā)展過程中，其業(yè)務(wù)開展表現(xiàn)出較強的復(fù)雜性，并且企業(yè)涉稅財務(wù)管理工作的開展也面臨著艱巨的困難和挑戰(zhàn)?；诖?，企業(yè)需要依據(jù)自身不動產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及范圍，在具體財務(wù)管理過程中對不同租賃模式，體現(xiàn)為短期租賃、直租。另外，營改增背景下不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)異地開展存在較強的復(fù)雜性，所以企業(yè)應(yīng)結(jié)合具體情況構(gòu)建完善且獨立的管理小組，主要負責對不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的統(tǒng)計、核算以及申報，避免出現(xiàn)因企業(yè)異地增值稅預(yù)繳納開展不及時而對企業(yè)增值稅的繳納產(chǎn)生嚴重的影響。

進行不動產(chǎn)租賃納稅辦法的合理規(guī)劃

在營改增全面施行的背景下，不動產(chǎn)企業(yè)需要在營改增初步施行階段進行優(yōu)惠政策的充分抓牢，并以此為依據(jù)進行企業(yè)納稅管理過渡的有效開展。依據(jù)對以往有形動產(chǎn)租賃在營改增背景下的具體開展，對營改增實施前成效的項目與租賃合同進行梳理，針對在營改增實施前已經(jīng)成效的合同，需要及時按照規(guī)定要求進行稅款的繳納。與此同時，企業(yè)需要求相關(guān)納稅工作人員對營改增文件、政策進行掌握和了解，結(jié)合自身實際發(fā)展情況構(gòu)建完善的納稅籌劃方法，確保企業(yè)在營改增全面施行階段可以平穩(wěn)過渡，降低不動產(chǎn)租賃企業(yè)所面臨的稅負壓力。

進行進項稅抵扣期的合理更改

不動產(chǎn)租賃在具體業(yè)務(wù)開展過程中，其營業(yè)前期與后期之間存在一定的稅負差異，而正因稅負前后差異的影響，導致不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)開展呈現(xiàn)出“頭重腳輕”的現(xiàn)象，導致稅負的分布呈現(xiàn)出不均勻的現(xiàn)象和問題。而針對此類問題的解決，不動產(chǎn)租賃企業(yè)可以依據(jù)實際情況，對其項目進行收入型計稅方法的應(yīng)用。就是在具體業(yè)務(wù)開展過程中，以分期計劃的方式來進行不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)進項稅的支付，實現(xiàn)在各個經(jīng)營時段進行計提折舊的分配，以此用來抵扣各個階段所產(chǎn)生的進項稅，或者是利用分期計劃來抵消銷項稅額，進而提升不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)開展過程中稅負分布的合理性與均勻性。

其它事項

不動產(chǎn)租賃企業(yè)可以結(jié)合以下方面來實現(xiàn)對問題的有效應(yīng)對：（1）進行住房租賃稅費的優(yōu)惠。針對營業(yè)稅制的施行，其中對個人住房進行3%稅率的規(guī)定，并且不區(qū)用途。與此同時，在此基礎(chǔ)上進行稅收的減半。而針對營改增的施行，對個人出租用房提出相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，在具體費用征收過程按照3%稅率進行征收，然后進行征收的減半。（2）進行稅率設(shè)計。針對我國新稅法的提出，其主要目的在于不減少國家財政稅收；不加大企業(yè)納稅人的負擔；不增加新稅稅率的復(fù)雜性和困難性，最大化發(fā)揮出增值稅的中性調(diào)節(jié)作用。

而針對不動產(chǎn)租賃行業(yè)的發(fā)展，獲取進項稅的主要突進為不動產(chǎn)的購、建，但是因不動產(chǎn)租賃具備一定的復(fù)雜性和特殊性，所以不動產(chǎn)租賃行業(yè)無法進行單獨存在，需要有相互銜接的企業(yè)來開展業(yè)務(wù)。所以，針對不動產(chǎn)租賃行業(yè)增值稅的繳納，應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)與不動產(chǎn)行業(yè)的稅率進行綜合性計算，并且在具體稅率制定過程中，需要秉持著更改前后稅負基本保持不變，或者是更改后其企業(yè)稅負可以在一定程度下降低的原則。以此實現(xiàn)對企業(yè)稅負壓力的減少，避免企業(yè)因納稅額增大而導致經(jīng)濟效益創(chuàng)造效果受到影響。

結(jié)束語

綜上所述，當前營改增儼然成為我國新稅務(wù)主體，意味著不動產(chǎn)租賃行業(yè)進行營改增的革新發(fā)展為必然發(fā)展趨勢。但是受到諸多因素影響導致當前不動產(chǎn)租賃因營改增而產(chǎn)生諸多問題，需要通過當前存在問題的深入分析，提出針對性應(yīng)對策略，實現(xiàn)對不動產(chǎn)租賃行業(yè)稅負壓力的保持，幫助企業(yè)更好的過渡到營改增發(fā)展階段，推動不動產(chǎn)租賃企業(yè)長久發(fā)展。