營改增政策實施對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響探析

王瑩

[摘 要] 在國家推動稅收制度改革的大環(huán)境下，將房地產(chǎn)等行業(yè)全部納入“營改增”試點，全面開展“營改增”政策，同時規(guī)范增值稅制度。文章通過分析“營改增”政策對于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營、潛在風(fēng)險方面的影響，提出一些房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對政策改革的對應(yīng)策略，以幫助企業(yè)度過困難期，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)

中圖分類號：F810.41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、“營改增”政策的特點

一方面，作為最后實施“營改增”政策的行業(yè)之一，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大、涉及人員眾多且經(jīng)營對象不可移動等特點，故“營改增”政策會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。從現(xiàn)在的狀況來看，“營改增”政策的影響會涉及企業(yè)管理與運行的方方面面，諸如發(fā)票形式和經(jīng)營管理方式的改變等。在稅收制度變化之前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是以繳納營業(yè)稅為主，很少涉及增值稅的業(yè)務(wù)。因此，在“營改增”政策實施之后，很多房地產(chǎn)企業(yè)可能無法及時適應(yīng)變化，以摸索前進(jìn)為主，故應(yīng)詳細(xì)探究“營改增”政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，做到精準(zhǔn)施策。

另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，在進(jìn)行“營改增”時，可能無法做到對其影響的準(zhǔn)確預(yù)估，同時由于“營改增”政策實施之后，所有企業(yè)繳稅額均會降低，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要利用好“營改增”政策，同時也要注意遵守法律法規(guī)，促進(jìn)企業(yè)的長期發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”政策的意義

（一）有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性競爭

在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之前，某些房地產(chǎn)企業(yè)會鉆取稅法的空子，為了少繳稅，增加企業(yè)的利潤，選擇不開發(fā)票的方式來采買一些原材料等。而在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，只有獲得專用的增值稅發(fā)票，才能夠進(jìn)行補償扣除。通過這種方式，避免了企業(yè)通過發(fā)票來鉆取稅法空子的行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的良性競爭。

（二）有助于對行業(yè)內(nèi)企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范

在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之前，有非常多不夠資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過把業(yè)務(wù)移交給其他擁有實際施工資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)的方式，來獲得建筑項目的施工權(quán)，而這些擁有實際施工資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)也通過高價轉(zhuǎn)包分包獲得高額利潤。他們利用稅法上的漏洞謀取不義之財，不僅使國家在稅收方面遭受損失，更無法保證工程的安全性。而在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，由于增值稅發(fā)票的嚴(yán)格性和專業(yè)性，這種高價轉(zhuǎn)包分包的方式便無法進(jìn)行。所以稅種改革也能夠凈化房地產(chǎn)市場，淘汰落后、無資質(zhì)企業(yè)[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理在營改增之前存在的問題

（一）原料購買過程不規(guī)范，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)

在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方法、稅收負(fù)擔(dān)會產(chǎn)生很大的變化。一般營業(yè)稅的稅收方法是僅按一定的百分比計算，選擇性較差；而拿增值稅來說，工程征收率與工程稅率之比相對靈活，征收比較方便，選擇性也比較強[2]。所以，工程在營業(yè)稅負(fù)擔(dān)和簡單征收相近的情況下，選取增值稅稅負(fù)方法，取得增值稅發(fā)票，可以對進(jìn)項稅進(jìn)行補償扣除。但是就目前來說，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是人員密集型行業(yè)，人員眾多，每人所需勞動成本也在不斷上升，總成本逐年攀升，勞務(wù)費占總支出的比重較大，勞務(wù)稅部分獲取的進(jìn)項發(fā)票稅率較小，因此存在稅率差距較大的問題。另一方面，建筑工程所需原料種類繁雜，而各種材料稅率又不盡相同，企業(yè)總是要追求利潤最大化，不惜減少某些材料的使用，這給工程的安全方面留下了相當(dāng)大的隱患。企業(yè)為了節(jié)約成本，通常會選擇報價較低的原材料提供商，而某些材料甚至?xí)ㄟ^直銷的方式獲得，再通過代開的方式獲得發(fā)票。而在稅種變更之后，通過這樣的方式，企業(yè)無法取得發(fā)票，所以會減少企業(yè)所獲得的補償扣除，增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)[3]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能力較差

在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之前，房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收的管理范圍有限，這就使很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了稅收方面的財務(wù)管理。同時，由于近幾年房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)醉心于地盤投標(biāo)和業(yè)務(wù)擴展，而對稅務(wù)這方面的管理有所忽略，造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力較差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，房地產(chǎn)企業(yè)對于稅收的管理空間增大，稅收的財務(wù)管理也變得更加復(fù)雜。

（三）增大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變的同時，也帶來了繳稅方式上的大變化。營業(yè)稅是代扣代繳，這使得總承包方具有非常大的主動權(quán)。而增值稅采取的是余額繳稅，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須在特定的時間段內(nèi)完成稅款的繳納。如果發(fā)票沒有及時得到，企業(yè)需要墊付，且伴隨著稅率的提高。這樣會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，為企業(yè)帶來非常大的壓力，不利于企業(yè)運轉(zhuǎn)。

（四）財務(wù)管理人員欠缺增值稅相應(yīng)知識技能

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)稅種的改變，財務(wù)管理人員日常習(xí)慣的操作方式也會發(fā)生翻天覆地的變化?，F(xiàn)有的財務(wù)管理人員可能對新稅法接受緩慢，無法適應(yīng)新稅法的新規(guī)定，不具備增值稅稅務(wù)處理的相應(yīng)知識技能，無法正確開具增值稅專用發(fā)票。這會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，增加財務(wù)管理尤其是稅務(wù)管理的難度，為企業(yè)發(fā)展帶來不必要的麻煩。

四、繳稅方式改變后房地產(chǎn)企業(yè)的對策

（一）規(guī)范原料購買過程，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)管理時，由于增值稅相對營業(yè)稅較靈活，征收比較方便，選擇性也非常強，所以應(yīng)提前做戰(zhàn)略規(guī)劃，取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行公司成本的補償扣除。同時，雖然建筑工程所需原料種類繁多且各種材料稅率不盡相同，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在保證原材料使用標(biāo)準(zhǔn)的前提下，實施戰(zhàn)略使企業(yè)利潤達(dá)到最大，確保工程的安全性。再者，要做好原材料的購買規(guī)劃，要將項目外包給有建造資質(zhì)的承包方或者自己進(jìn)行原材料的購買[4]。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力

在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，房地產(chǎn)企業(yè)必然會迎來一段陣痛期，隨后變得穩(wěn)定，這也就要求房地產(chǎn)企業(yè)努力提高自身的財務(wù)管理能力，降低陣痛期所帶來的資金風(fēng)險。

1.房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)健全自身財務(wù)管理系統(tǒng)，加強對財務(wù)管理的重視程度。在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好做足相應(yīng)的準(zhǔn)備，加強稅種變化前后稅收對比，改善各環(huán)節(jié)的財務(wù)管理，以此來適應(yīng)增值稅的使用。

2.加強財務(wù)系統(tǒng)的管理，制定增值稅相應(yīng)的管理系統(tǒng)，做好發(fā)票抵扣和監(jiān)管工作。在房地產(chǎn)企業(yè)稅種改變之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視企業(yè)的財務(wù)管理工作，由于經(jīng)濟在不斷發(fā)展，市場處于不斷變化的狀態(tài)，一套適用的財務(wù)管理系統(tǒng)不僅能夠幫助企業(yè)清除違反稅法的行為，避免稅法犯罪的發(fā)生，同時能夠助力企業(yè)發(fā)展，擴大企業(yè)規(guī)模。

3.改善經(jīng)營方法，降低資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險。為了降低繳稅方式變化所帶來的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，企業(yè)可以適時地對經(jīng)營方法進(jìn)行改善。方法如下：第一，盡可能減少工程運轉(zhuǎn)的時間，提高資金周轉(zhuǎn)效率，降低資本消耗。第二，提高所開發(fā)地產(chǎn)的質(zhì)量，不只追求數(shù)量上的提升，提高企業(yè)競爭力，房子售賣數(shù)量增加，資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險自然就會降低。第三，增加企業(yè)融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以多多爭取機會，與其他企業(yè)強強聯(lián)合，獲得其他企業(yè)資金上的支持，這樣可以有效地降低資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險。

4.加強財務(wù)管理人員增值稅相應(yīng)知識技能的學(xué)習(xí)。一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)邀請專業(yè)的稅務(wù)政策管理人員對企業(yè)員工進(jìn)行培養(yǎng)，提高企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，加速財務(wù)人員由傳統(tǒng)會計到管理會計的技能轉(zhuǎn)變。通過舉辦知識趣味競答等方式來提高相關(guān)人員的興趣，最終在游戲中提高員工的業(yè)務(wù)處理能力。另一方面，加強對于專業(yè)技能知識以及業(yè)務(wù)能力的考核要求，定期對于企業(yè)財務(wù)管理人員開展稅務(wù)管理考核。對于個人來說，應(yīng)當(dāng)明白優(yōu)勝劣汰的道理，時刻懷有居安思危的心態(tài)，主動學(xué)習(xí)，提高自己的競爭力，為企業(yè)提供更好的服務(wù)[5]。

五、結(jié)語

綜上所述，在稅種改變的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運轉(zhuǎn)方式發(fā)生翻天覆地的變化，整個行業(yè)充斥著機會和挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)范原料購買過程，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力，改善經(jīng)營方法，降低資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險，加強財務(wù)管理人員增值稅相關(guān)知識技能的學(xué)習(xí)，切身感受政策變化帶來的好處，促進(jìn)企業(yè)的長期發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳婧.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃分析[J].納稅，2019（007）：51-52.

[2]黃海梅.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響分析[J].財會學(xué)習(xí)，2019，（008）：158，160.

[3]牛茜.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國集體經(jīng)濟，2019，（005）：94-95.

[4]魯立.“營改增”對房地產(chǎn)稅負(fù)的影響[J].納稅，2019，（004）：15-16.

[5]石小巍.房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀與對策建議——以房地產(chǎn)企業(yè)并購稅務(wù)風(fēng)險管控為例[J].時代人物，2019（10）：46-47.