關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范

焦文昊

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場開發(fā)及需求不斷上升，國家也相繼放寬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制。然而，隨著市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)本身要求投資金額巨大，且回收周期較長，加之快速擴(kuò)張戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)旋即產(chǎn)生。本文以碧桂園作為擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)的代表，簡要分析企業(yè)在急速擴(kuò)張中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與問題，并淺述防范措施，旨在更好地促使企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：快速擴(kuò)張;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范

中圖分類號(hào)：F293.33 ? 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：2096-3157（2020）20-0134-02

作為快速擴(kuò)張房地產(chǎn)企業(yè)的代表，碧桂園擁有驚人的增長速度，2019年的業(yè)績達(dá)到5522億元，一舉超越中海等地產(chǎn)龍頭。然而碧桂園在快速擴(kuò)張之路上問題嚴(yán)峻：安全問題疊發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率及財(cái)務(wù)杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張歷程危機(jī)四伏，在實(shí)踐中，由于快速擴(kuò)張而失敗的案例屢見不鮮。而導(dǎo)致這些擴(kuò)張企業(yè)分崩離析的重要?jiǎng)右蚓褪秦?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以警惕企業(yè)擴(kuò)張中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并構(gòu)建相應(yīng)的防范對(duì)策尤為重要。

一、企業(yè)快速擴(kuò)張的動(dòng)機(jī)

快速擴(kuò)張，也被稱為高周轉(zhuǎn)模式。房地產(chǎn)企業(yè)快速完成拿地摘牌和動(dòng)工，并盡快將樓盤進(jìn)行銷售，換取現(xiàn)金回流，并將其投入下一輪的投資開發(fā)項(xiàng)目。作為資本密集型行業(yè)，房產(chǎn)項(xiàng)目的投資從數(shù)千萬元到數(shù)億元不等。由于項(xiàng)目工作量大，競爭度高，企業(yè)為了能保證充足的資金，必須盡快回款，壓縮業(yè)務(wù)用時(shí)?？焖贁U(kuò)張模式有拿地快、建設(shè)快、銷售快、回款快等特點(diǎn)，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。

此外，近幾年地價(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力驟增。國家相關(guān)政策提高融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難重重。在這樣的背景下，更多的房地產(chǎn)企業(yè)采取快速擴(kuò)張的模式進(jìn)行發(fā)展。其中，碧桂園就是杰出代表。作為中國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商，碧桂園充分利用快速擴(kuò)張模式贏得發(fā)展先機(jī)。

二、企業(yè)快速擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)

1.提高收入效益

為了鞏固快速擴(kuò)張模式，房地產(chǎn)企業(yè)常常需要匹配相應(yīng)的“流水線式”的生產(chǎn)模式。以碧桂園為例，為了實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，碧桂園建立高度標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程。無論是競品踩盤，還是客戶看房，房產(chǎn)項(xiàng)目的用戶認(rèn)為，碧桂園的房型、風(fēng)格、布局都比較貼近。據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園近5年無論營業(yè)額還是稅前利潤增速都相當(dāng)可觀。在營業(yè)額方面，其在2017年和2018年都驚人地達(dá)到了48%和67%。在稅前利潤方面，其于2017年增長117%，2018年增長71%。碧桂園采取的標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程充分利用快速擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，在短期之內(nèi)獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益，聲名鵲起。

2.減少成本支出

房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張不僅表現(xiàn)在開盤數(shù)量、拿地次數(shù)方面，還表現(xiàn)為對(duì)企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的兼并。無論是在施工制造，還是產(chǎn)品營銷方面，擴(kuò)張型房產(chǎn)企業(yè)對(duì)上下游供應(yīng)商的依賴都很少。以碧桂園為例，其產(chǎn)業(yè)鏈包含了自身絕大部分的供應(yīng)鏈，這樣的優(yōu)勢(shì)比較突出：首先企業(yè)能較好地控制產(chǎn)品的質(zhì)量及供應(yīng)速度，解決庫存問題，降低時(shí)間成本。同時(shí)，企業(yè)也可以能較好地控制費(fèi)用，進(jìn)一步節(jié)約成本。

三、企業(yè)快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀財(cái)務(wù)問題

作為資本密集型企業(yè)，房地產(chǎn)不同于其他銷售企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中投入周期較長，受外界不確定因素的影響較多，無論是哪種不確定因素都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)相對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)擁有完成的“流水線”工藝，往往承接項(xiàng)目較多，財(cái)務(wù)杠桿較大。如果財(cái)務(wù)問題不予重視，企業(yè)在摘牌、施工、銷售多個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到影響。同樣的財(cái)務(wù)問題在擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)中可能遭到放大。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商普遍存在資本結(jié)構(gòu)配置不平衡，融資方式比較固定且單一等問題。融資渠道大多數(shù)都是靠銀行貸款。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，國家為了更好地宏觀調(diào)控房價(jià)，也相繼出臺(tái)一系列的措施，如限制購買、限制貸款、扶持租賃市場等，部分銀行也對(duì)首套購房提升了貸款的利率。國家政策與外部環(huán)境的變化，均直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展，很容易造成企業(yè)收益下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。如果貸款限制導(dǎo)致企業(yè)資金壓力加大，繼而出現(xiàn)融資問題，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)很可能缺乏充足的資金。如此一來，企業(yè)在開發(fā)銷售階段都會(huì)受到影響，最終限制自身發(fā)展。

客觀而言，拿地價(jià)格、融資成本不斷上升。近幾年的房價(jià)令人生畏，即使市場頗具潛力，但整體還是以供大于求為主。企業(yè)存貨積壓現(xiàn)象不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)增加營業(yè)收入，反而增加潛在銷售風(fēng)險(xiǎn)。

2.微觀財(cái)務(wù)問題

相比起選擇發(fā)展穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，采取快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)從種類和關(guān)系上都較為突出。以碧桂園為例，房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張過程中主要在以下環(huán)節(jié)中存在風(fēng)險(xiǎn)。

（1）籌資融資環(huán)節(jié)

在融資環(huán)節(jié)中，采取擴(kuò)張戰(zhàn)略的房產(chǎn)企業(yè)為了保證能夠快拿地、早開發(fā)，急需大量流動(dòng)資金。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，經(jīng)營規(guī)模、發(fā)展速度都迫使企業(yè)必須通過提高財(cái)務(wù)杠桿等手段增加融資效率和力度。在這樣的情況下，融資難度、償債風(fēng)險(xiǎn)將逐步提高。與此同時(shí)，為融資產(chǎn)生的需要按時(shí)償還的本金、利息也會(huì)越來越大。

數(shù)據(jù)資料顯示，碧桂園自2016年之后財(cái)務(wù)杠桿率從未低于80%。這樣高的杠桿率雖然有利于快速擴(kuò)張，但也帶來巨大的融資與償債風(fēng)險(xiǎn)。如果碧桂園的銷售收入下降，償債能力變?nèi)酰罱K會(huì)導(dǎo)致投資者撤資，營運(yùn)資本減少以及現(xiàn)金流斷裂。

因此，采取快速擴(kuò)張模式的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流、流動(dòng)資產(chǎn)的要求日益增加，而增加的財(cái)務(wù)杠桿需要碧桂園擁有足夠的資金進(jìn)行償還，否則不僅影響融資能力，更可能破壞整個(gè)商業(yè)閉環(huán)。

此外，企業(yè)為了貫徹?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略，在實(shí)際的籌資過程中往往考慮如何在最短的時(shí)間內(nèi)容獲得最多資金。管理層可能未將籌資方式對(duì)比分析，忽略最優(yōu)的籌資組合，導(dǎo)致企業(yè)決策不佳。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)也就不足為怪了。

（2）投資開發(fā)環(huán)節(jié)