新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)與運營模式創(chuàng)新

江浩淑

【摘要】按照今天建筑行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，政府投資項目推行代建制、承包模式推行EPC，項目建設(shè)在朝著整合整體的方向演變。有著充分發(fā)揮施工企業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，充分發(fā)揮設(shè)計主導(dǎo)優(yōu)勢，有效克服設(shè)計、采購、施工之間的矛盾，明確責(zé)任主體等諸多優(yōu)點。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，采用委托建設(shè)、定向開發(fā)的形式，也可以使以上優(yōu)點得以發(fā)揮，還能抗衡目前房地產(chǎn)市場日趨冷淡的局面，不矢為一種比較成功、值得借鑒的模式。本文基于新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)與運營模式創(chuàng)新展開論述。

【關(guān)鍵詞】新形勢下;房地產(chǎn)開發(fā);運營模式創(chuàng)新

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型企業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力量，但與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，具體表現(xiàn)為國家和人民群眾要求提高，以及房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭激烈程度上升，房地產(chǎn)企業(yè)想要在當(dāng)前背景下實現(xiàn)發(fā)展，必須明確開發(fā)項目的重點，并圍繞這些重點，通過質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理等措施的應(yīng)用，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理有效性。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

使項目目標(biāo)在短時間內(nèi)實現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的根本目的，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是這項管理的基礎(chǔ)，通過對系統(tǒng)工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)全過程的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目管理體系復(fù)雜程度較高，參與主體除了建設(shè)單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實踐經(jīng)驗和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供理論上的支持，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理由多個部分構(gòu)成，分別為質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理以及其他管理內(nèi)容。其中質(zhì)量、進(jìn)度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點。只有平衡三者的關(guān)系，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量。但就實際情況來看，處理三者關(guān)系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實現(xiàn)盈利目標(biāo)的有效途徑。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施內(nèi)控管理的重要性

首先，內(nèi)部控制制度是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)章制度，能夠規(guī)范與約束內(nèi)部員工的行為，保障員工行為的規(guī)范性與合理性，督促員工遵守企業(yè)規(guī)章制度與行為準(zhǔn)則。其次，內(nèi)控管理能夠規(guī)范各項工作，提高管理工作效率，實現(xiàn)不同工作之間有效銜接與聯(lián)動。而且，內(nèi)部控制制度對企業(yè)的業(yè)務(wù)活動與管理活動進(jìn)行規(guī)范，保障企業(yè)合法合規(guī)運營。特別是針對企業(yè)資金管理，能夠有效避免資金浪費，保障企業(yè)資金安全穩(wěn)定。內(nèi)控管理通過規(guī)范各項活動，能夠提高企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力。房地產(chǎn)開發(fā)屬于高風(fēng)險行業(yè)，防范企業(yè)經(jīng)營管理中出現(xiàn)的各類風(fēng)險對企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展各項工作需要建立在大量的信息數(shù)據(jù)分析工作，包括可行性研究，投資估算等環(huán)節(jié)都需要大量的信息數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。內(nèi)部管理工作通過規(guī)范各項工作能夠大大提高管理活動與業(yè)務(wù)活動的信息數(shù)據(jù)的真實性與準(zhǔn)確性。因而，內(nèi)控管理工作對企業(yè)健康發(fā)展，有效規(guī)避風(fēng)險至關(guān)重要，不僅能夠保障企業(yè)投資、融資決策的科學(xué)性，而且還能保障企業(yè)高效穩(wěn)定運營。最后，內(nèi)控管理能夠建立良好的工作環(huán)境，提升企業(yè)形象，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的市場知名度與競爭力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)商譽通常進(jìn)行企業(yè)競爭力的體現(xiàn)，良好的形象能夠增加企業(yè)市場核心競爭力。

3、建立靈活性和實用性的彈性規(guī)劃管理機(jī)制

現(xiàn)代企業(yè)主要由扁平化管理模式主導(dǎo)，此類管理模式保證了企業(yè)在面對外部環(huán)境變化時能保持較高的反應(yīng)效率，并且使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的相關(guān)數(shù)據(jù)及對外部波動數(shù)據(jù)的感知情況得到提升。反映在企業(yè)與外部市場的交集和敏銳程度，使企業(yè)相關(guān)人員能及時獲取規(guī)劃信息，根據(jù)投資費用變化情況和經(jīng)濟(jì)總體形勢變化情況做出判斷。并在這些特定因素的影響下做出最合理的開發(fā)行為，減少由于信息的缺失而導(dǎo)致的決策失誤，盡可能避免開發(fā)過程中的不確定因素、不可測因素和不可預(yù)見因素，使整個管理機(jī)制能建立在靈活實用的彈性規(guī)劃范圍內(nèi)，留有回旋的余地更好地保證經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)今企業(yè)在發(fā)展和運營過程中，對于知識的需求與日俱增。知識經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，知識經(jīng)濟(jì)具備迅速變化性、分化性、不可預(yù)測性的特點，并且與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)系越發(fā)緊密，使知識經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)之間的間隔越來越模糊。傳統(tǒng)管理模式有直觀明確的管理對象，并使用固定的標(biāo)準(zhǔn)化管理流程來完成管理工作的機(jī)制，已經(jīng)落后于時代發(fā)展。現(xiàn)代企業(yè)要想適應(yīng)社會發(fā)展趨勢，就必須在內(nèi)部建立靈活彈性的管理模式。

4、運營管理流程

由于基于以人為導(dǎo)向的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以保證自身核心競爭力為主要目標(biāo)，并且從客觀角度來說，要求企業(yè)擁有大量的物業(yè)便滿足人們對房地產(chǎn)合理的需求。同時，在滿足客戶需求以外，需要不斷創(chuàng)新提升自身，將以人為導(dǎo)向的理念充分發(fā)揮，這樣才能保證綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的效果，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。另外，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)所包含的內(nèi)容有很多。同時，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理的時候，根據(jù)自身在市場中的定位，需要盡可能地發(fā)展?jié)撛诳蛻?，并且等到客戶群體確定以后，需要結(jié)合現(xiàn)有的情況，提供客戶較為滿足的服務(wù)，其目的就是獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。另外，需要積極與客戶進(jìn)行溝通，根據(jù)客戶的反饋不斷進(jìn)行調(diào)整，這樣可以有利于綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理模式的提升和完善，確保良好的管理效果。在前期綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的時候，一般都是以客戶群體作為出發(fā)點，并且需要結(jié)合自身的發(fā)展情況，制定合理、有效的管理方案，及時與客戶溝通，確保綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的可行性，對提升企業(yè)自身在市場中的競爭力也是非常有效果的。同時，一定要保證項目與客戶之間的關(guān)系，兩者需要呈現(xiàn)平衡的關(guān)系，并且受項目竣工后物業(yè)管理時間較長的影響，將物業(yè)管理水平視為影響客戶生活質(zhì)量的主要因素，以此不斷提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的性能。經(jīng)常會受到傳統(tǒng)模式的影響，呈現(xiàn)過于重視項目建設(shè)，忽視客戶運營管理體系的影響，這樣對綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常不利的。因此，近幾年我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，對綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理進(jìn)行了一定的轉(zhuǎn)變，將以人為導(dǎo)向為目標(biāo)，促使各個方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，其目的就是提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的效果。

結(jié)語：

每一個新事物的出現(xiàn)都要經(jīng)過一個市場驗證的過程，才能知道它是好還是不好，只有適應(yīng)了時代發(fā)展、比原來更為優(yōu)化與便捷的產(chǎn)品才能得以通過驗證，才能被社會所接受。定向房地產(chǎn)開發(fā)這種模式也同樣需要經(jīng)過市場的驗證，來評價它的優(yōu)劣。

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