租購?fù)瑱?quán)政策對(duì)居民住房租賃意愿的影響
——基于logit模型的分析

文/徐青 王世楨 劉鷺鷥

引言

自1998年中國全面推進(jìn)住房分配貨幣化及房地產(chǎn)業(yè)市場化以來，居民人均住房面積及住房自有率顯著提高。住房市場過快發(fā)展的同時(shí)也帶來了住房供給的空間錯(cuò)位與失衡、大多數(shù)市區(qū)住房資源緊張及部分地區(qū)住房供給過剩、城市內(nèi)部住房資源分布不合理、住房價(jià)格過快上漲產(chǎn)生住房可支付性問題、住房資產(chǎn)過快增值引起收入差距擴(kuò)大、城市開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地資源的有效利用不足、住房租售市場失衡等一系列問題。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國各級(jí)政府采取了貨幣、稅收、土地等一系列涵蓋住房價(jià)格及交易管制的調(diào)控政策。黨的十九大報(bào)告指出，要加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

為推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展，2016年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，2017年7月住建部會(huì)同國家發(fā)改委、國土資源部、公安部、財(cái)政部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，決定在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個(gè)城市推行租賃住房政策試點(diǎn)。各地方政府也相繼制定了相關(guān)政策。這些政策中，租購?fù)瑱?quán)是核心之一，該政策賦予住房租賃者與住房購買者同等享有城市公共服務(wù)的權(quán)利，以促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。

隨著這些政策的出臺(tái)與推行，租賃市場出現(xiàn)了較好的發(fā)展勢頭，但要實(shí)現(xiàn)租賃住房與購買住房享有同等公共服務(wù)仍是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，耗時(shí)較長，需要對(duì)其中涉及的相關(guān)利益主體進(jìn)行深入分析，需要對(duì)涉及的政策內(nèi)涵及實(shí)施路徑進(jìn)行針對(duì)性研究，以便為完善租購?fù)瑱?quán)政策提供指導(dǎo)。

一、研究綜述

（一）租購?fù)瑱?quán)政策

現(xiàn)有研究對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策給予了正面評(píng)價(jià)。如歐陽鑫（2017）認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)是中國戶籍制度和產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新，將會(huì)削弱房地產(chǎn)、戶籍與各種福利之間的依賴關(guān)系，為外來居民爭取更多利益。周景彤等（2017）認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)政策旨在剝離房屋產(chǎn)權(quán)上的附屬附加值，其長期意義大于短期意義。

關(guān)于該政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，黃燕芬等（2017）分析了中國住房租售市場的問題及其產(chǎn)生原因，提出以“租購?fù)瑱?quán)”促進(jìn)“租售并舉”，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。廖俊平（2017）認(rèn)為，在中國住房自有率過高及居民購房率偏高的情況下，推行租購?fù)瑱?quán)有利于將居住需求引導(dǎo)到租房上，促進(jìn)租售市場平衡。在該政策對(duì)房價(jià)的影響方面，向?yàn)槊瘢?017）認(rèn)為“租購?fù)瑱?quán)”“租售并舉”以及“共有產(chǎn)權(quán)”的目的均在于改變購房偏好，鼓勵(lì)租房，使住房回歸居住屬性，讓更多的人有房可居，從而抑制和穩(wěn)定房價(jià)。周杰清（2017）認(rèn)為此政策對(duì)房價(jià)的影響有限。尚珂等（2018）利用房地產(chǎn)四象限模型分析了此政策對(duì)房價(jià)的可能影響。

具體到租購?fù)瑱?quán)政策的實(shí)施上，王紅玲（2017）認(rèn)為，租房體系和法律法規(guī)不健全、優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺、租房者不直接承擔(dān)公共費(fèi)用支出、租賃房源無法滿足市場需求等因素一定程度上制約了租購?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)。林上軍（2017）認(rèn)為該政策更多的是政府?dāng)U大承租者權(quán)利的信號(hào)，要發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，必須解決兩個(gè)問題:租屋供給和租屋賦權(quán)。韓靜（2017）介紹了南京市租購?fù)瑱?quán)建設(shè)中推行的《南京市房屋租賃合同》對(duì)租房人權(quán)益的保護(hù)及對(duì)租賃住房最低面積的規(guī)定。銀昕（2017）梳理了近期相關(guān)政策發(fā)展過程，指出了國有企業(yè)應(yīng)發(fā)揮重要作用。祝軍（2018）提出了對(duì)國外政策的借鑒。李然（2017）在分析政策意圖及市場發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，提出對(duì)租購?fù)瑱?quán)的五點(diǎn)建議：租賃性用地的確定、實(shí)物補(bǔ)貼與財(cái)務(wù)補(bǔ)貼并行、REITs成為租賃運(yùn)營融資新途徑、私有性公共服務(wù)資源作為必要補(bǔ)充、企業(yè)主導(dǎo)。

以上文獻(xiàn)從較為宏觀的層面，對(duì)租購?fù)瑱?quán)的作用、實(shí)施、政策建議等內(nèi)容進(jìn)行了研究，而尚未涉及該政策對(duì)租房主體的租賃意愿影響，本文將在此方面進(jìn)行探討。

（二）住房租購選擇

住房租購選擇是住房市場研究的一個(gè)重要問題，在國內(nèi)外都有廣泛的研究。一般認(rèn)為，住房租購選擇對(duì)住房需求、住房自有率有直接影響，而這些因素與住房市場的發(fā)展有直接關(guān)聯(lián)（Yang & Guo, 2018）。

通常認(rèn)為居民租購選擇受社會(huì)因素（婚姻、年齡、子女）及經(jīng)濟(jì)因素（住房的持有成本及租賃成本）的影響，已婚者、家庭人均稅后年收入、居住滿意度對(duì)購房意愿會(huì)產(chǎn)生正向影響（張黎莉，2019）。此外，稅收被認(rèn)為是重要因素（吳翔華 等， 2018），公共政策也會(huì)對(duì)租購選擇產(chǎn)生影響。有學(xué)者（Bourassa & Yin,2006） 比較了澳大利亞和美國年輕家庭的住房擁有率，評(píng)估了補(bǔ)貼政策的影響，認(rèn)為補(bǔ)貼政策的差異對(duì)擁有率的影響很小。有學(xué)者（Kattenberg，2017）分析了租金控制對(duì)荷蘭住房租戶選擇的影響，發(fā)現(xiàn)租金控制的程度對(duì)房客選擇有影響。有學(xué)者（Boehm，2014） 比較了美國和德國市場，發(fā)現(xiàn)美國人更愿意擁有住房，部分原因是抵押貸款利息可作稅收抵扣。還有學(xué)者從使用者成本、家庭經(jīng)濟(jì)狀況角度對(duì)中國居民的租購選擇進(jìn)行了研究（羅憶寧，2018；蔡洪波 等，2019）。本文將嘗試探討租購?fù)瑱?quán)政策對(duì)居民住房租賃意愿的影響，以彌補(bǔ)現(xiàn)有文獻(xiàn)這方面的不足。

二、模型構(gòu)建及變量設(shè)定

（一）模型構(gòu)建及變量設(shè)定

租購?fù)瑱?quán)政策能夠改進(jìn)住房租賃者享有公共服務(wù)的福利水平，改善租房者的滿意度，因而可以提高住房租賃意愿。公共服務(wù)包含了基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等諸多內(nèi)容，為進(jìn)一步理解不同公共服務(wù)對(duì)租賃意愿的影響，還需要構(gòu)建模型進(jìn)行定量分析。住房租賃意愿如果用數(shù)值表達(dá)，顯示為不連續(xù)變量，要么愿意，要么不愿意，而其影響因素諸多，因而適合利用邏輯回歸模型進(jìn)行定量分析。根據(jù)邏輯回歸的一般形式，建立如下模型：

P代表租賃意愿，其結(jié)果來源于對(duì)問卷題目“如果租賃住房權(quán)利能夠落實(shí)，您愿意一直租房嗎”的回答，愿意為1，否則為0。

xi代表影響住房租賃意愿的自變量，根據(jù)已有研究，設(shè)計(jì)如下變量：

1.政策認(rèn)知程度：本城市居民對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策是否有了解，或者是否知道本城市有租購?fù)瑱?quán)政策，結(jié)果來源于對(duì)問卷題目“您知道現(xiàn)在居住的城市有無實(shí)施‘租購?fù)瑱?quán)’政策”的回答，有賦值1，否則為0。

2.政策效果預(yù)期：即預(yù)見本政策是否會(huì)有效，結(jié)果來源于對(duì)問卷題目“您對(duì)政府實(shí)施‘租購?fù)瑱?quán)’政策有信心嗎”的回答，有賦值1，否則為0。

3.對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策中有關(guān)公共商品和服務(wù)的需求：具體包括戶口、幼兒園、小學(xué)、初中、高中、大學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)養(yǎng)老等享有公共服務(wù)權(quán)利的需求，結(jié)果來源于對(duì)問卷“如果租賃的住房與購買的住房實(shí)施‘租購?fù)瑱?quán)’，您認(rèn)為這些‘權(quán)’應(yīng)該包括哪些”的回答，對(duì)各選項(xiàng)的回答，選中賦值1，沒有選中為0。

4.對(duì)本城市現(xiàn)有公共商品和服務(wù)的滿意程度：使用李克特5級(jí)量表形式測量居民對(duì)本城市已經(jīng)提供的幼兒園、小學(xué)、初中、高中、大學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)養(yǎng)老等七種類型公共商品及服務(wù)可獲得性的滿意度，分別使用量表測量居民滿意度后，再使用SPSS將這些觀測變量處理合并得到潛變量。

5.Z為控制變量，包括性別、年齡、收入、婚姻、子女、戶籍是否在本城市等變量。

βi為模型待估參數(shù)，其數(shù)值大小及顯著性表示以上因素對(duì)住房租賃意愿的影響方向及程度。α代表以上自變量之外的因素對(duì)租賃意愿的影響，為待估參數(shù)。

表1 變量定義與設(shè)定

對(duì)于租購?fù)瑱?quán)對(duì)租購選擇的影響，本文提出兩個(gè)假設(shè)：

假設(shè)一（H1）: 居民對(duì)租購?fù)瑱?quán)的感知程度會(huì)影響居民的住房租賃意愿。

假設(shè)二（H2）: 居民對(duì)租購?fù)瑱?quán)的效果預(yù)期會(huì)影響居民的住房租賃意愿。

（二）數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)性描述

本研究選擇北京、上海及國內(nèi)推行租賃住房政策試點(diǎn)城市的租戶和自有住房者，通過問卷星發(fā)放網(wǎng)絡(luò)問卷，每個(gè)地區(qū)租戶和自有住房者問卷量保持在120左右，共回收1505份問卷，有效問卷985份。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行基本統(tǒng)計(jì)如表2、表3所示。調(diào)查對(duì)象中，租賃住房居民和自有住房居民分別為492個(gè)和493個(gè)，女性稍微多一點(diǎn)，年齡以19歲到40歲之間為主，年收入5萬到20萬之間，居住地在北京、上海、廣東和其他試點(diǎn)地區(qū)城市間分布較為均勻。樣本具有較好的代表性，符合本研究的需求。

表2 租賃住房居民樣本基本特征統(tǒng)計(jì)

表3 自有住房居民基本特征統(tǒng)計(jì)

三、模型估計(jì)結(jié)果

由于租賃住房居民與自有住房居民為兩類不同的群體，對(duì)上述模型使用SPSS分別進(jìn)行分析。

（一）住房租賃者租賃住房分析

使用SPSS對(duì)模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得到結(jié)果如表4所示。

表4 住房租賃者租賃偏好分析結(jié)果

可以看到，在模型中影響無自有住房居民租賃偏好的因素最重要的是對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策的信心，系數(shù)為0.708，且在1%水平下顯著，假設(shè)二得到驗(yàn)證。這表明民眾對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策的期待影響政策實(shí)施效果。本城市租購?fù)瑱?quán)政策的推行也會(huì)極大提升居民的租賃偏好，其變量系數(shù)為0.569，并在5%水平下顯著，假設(shè)一得到驗(yàn)證。這表明正在推行的租購?fù)瑱?quán)政策能在一定程度上有效推動(dòng)居民從住房購買市場向住房租賃市場遷移，這對(duì)住房租賃市場的發(fā)展至關(guān)重要。

租賃住房居民對(duì)本城市的公共商品和服務(wù)滿意程度會(huì)顯著影響其在本城市購置住房的意愿，如果居民對(duì)本城市的公共商品和服務(wù)有更高的滿意度，則其購買本城市住房的意愿會(huì)顯著增強(qiáng)（pubgood的變量系數(shù)為-0.421，且在1%水平下顯著），這可能是公共商品供給中的“用腳投票”機(jī)制在發(fā)揮作用。該機(jī)制的基本思路是：在人口可以自由流動(dòng)的情況下，不同地區(qū)的政府需要在征收同樣數(shù)量稅收的情況下，提供較高質(zhì)量的公共物品以吸引納稅人。否則當(dāng)其他社區(qū)能夠提供更良好的福利時(shí)，人們就會(huì)“用腳投票”，主動(dòng)流動(dòng)并居住于其他社區(qū)，因?yàn)樵摰貐^(qū)為人們提供了其最中意的公共服務(wù)與稅收組合。依這一思路推理，地方的公共商品服務(wù)支出會(huì)資本化到住房價(jià)格中，這在實(shí)證研究中得到了驗(yàn)證。在對(duì)中國公共物品資本化的研究中，鄭思齊（2014） 和黃燕芬（2014） 分別對(duì)北京市及全國35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，證實(shí)了中國的房地產(chǎn)市場中存在的公共商品及服務(wù)資本化到住房價(jià)格中的現(xiàn)象。但是公共商品及服務(wù)資本化到住房價(jià)格的結(jié)論只是對(duì)“用腳投票”模型的間接論證，公共商品和服務(wù)的水平是否會(huì)直接影響居民的遷移意愿則需作進(jìn)一步分析。

在有關(guān)住房租賃者對(duì)公共商品和服務(wù)的需求因素中，最重要的三項(xiàng)公共商品服務(wù)分別是上初中、社區(qū)養(yǎng)老及落戶口。城市如果能夠?yàn)樽赓U住房的居民提供相關(guān)公共商品和服務(wù)，則能非常有效地提高這部分居民對(duì)住房只租不購的意愿，這對(duì)發(fā)展租賃市場、推行租購并舉是非常有意義的。就控制變量來看，男性比女性有更高的住房租賃意愿；隨著年齡的增長，在得到期望的公共商品和服務(wù)的條件下，居民租賃意愿會(huì)提高。

（二）住房自有者租賃住房意愿分析

對(duì)使用自有住房者依以上模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果如表5所示。

表5 住房自有者租賃偏好分析結(jié)果

從居住自有住房者的住房租賃意愿影響因素來看，最重要的影響因素依舊是對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策的信心及認(rèn)知程度，其變量的系數(shù)分別為0.63和0.524，且均在5%水平下顯著，假設(shè)二與假設(shè)一都得到驗(yàn)證。期望租購?fù)瑱?quán)政策提供的公共商品和服務(wù)中，落戶口是自有住房居民最關(guān)心的：其系數(shù)為0.541并在1%水平下顯著。在控制變量中，戶口因素對(duì)居民是否愿意一直租賃住房有非常重要的負(fù)面影響，即如果一個(gè)居民不具有本城市戶口，則即使為其在租賃住房中提供公共商品和服務(wù)，其依舊希望購買自己的住房。而其他控制變量的差異均不顯著，表現(xiàn)出與租賃住房居民不同的特征。

對(duì)于本城市已有的公共商品和服務(wù)的滿意程度并不能決定居民是否愿意一直停留在租賃住房市場（pubgood的系數(shù)為0.042且不顯著），這表明對(duì)于在本城市已有住房的居民，本城市的公共商品和服務(wù)對(duì)其住房租賃意愿影響較弱，這可能是因?yàn)檫w移成本較高，或者難以更多對(duì)比不同城市的公共商品和服務(wù)。這與對(duì)本城市的公共商品和服務(wù)的感知影響租賃住房居民租賃意愿形成對(duì)比，直接印證了蒂伯特假設(shè)（Tiebout hypothesis）。而有研究人員認(rèn)為城市居民的流動(dòng)性及遷移成本也會(huì)影響公共商品及服務(wù)的稅收資本化程度（Hilber,2017） ,本文的研究從另外一個(gè)角度驗(yàn)證了這個(gè)結(jié)論。而這一發(fā)現(xiàn)也有非常重要的政策意義：在一定程度上將各個(gè)城市公共商品服務(wù)水平均等化，從而提高居民在不同城市之間的流動(dòng)性，可更好地實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性匹配，同時(shí)也可以避免因?yàn)槟骋粋€(gè)城市公共商品和服務(wù)水平較好使得流動(dòng)人口大量聚集而增加城市運(yùn)行無效率。

（三）住房自有者出租自有住房分析

住房租賃市場的發(fā)展需要有足夠的房源投入，因此問卷調(diào)查了自有住房者在租購?fù)瑱?quán)政策下出租房屋的意愿。將前述公式中的因變量設(shè)置為是否愿意出租自有住房，自變量設(shè)置保持不變，用SPSS對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果如表6所示。從結(jié)果看，政策認(rèn)知（系數(shù)為0.532，在5%水平下顯著）顯著影響了住房自有者的出租意愿，這可能是租購?fù)瑱?quán)政策通過稅收資本化機(jī)制提高了房租的水平，從而提高了出租自有住房的積極性。另一個(gè)重要的隱含意義是，租購?fù)瑱?quán)政策的推行會(huì)提高居民出租自有住房的意愿，從而增加住房租賃市場的供給，促進(jìn)住房租購市場的均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)租購并舉的政策意圖。除政策認(rèn)知外，其他變量對(duì)住房自有者將住房出租地意愿均無顯著影響。

表6 住房自有者出租自有住房影響因素分析

四、結(jié)論及政策建議

（一）本文的主要結(jié)論

1.租購?fù)瑱?quán)政策通過對(duì)城市租賃住房居民提供公共服務(wù)，提高其居住滿意度，增強(qiáng)其租賃住房愿意，這有利于住房租賃市場的健康發(fā)展。

2.居民對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策的信心及認(rèn)知程度會(huì)顯著影響居民停留在租賃市場的意愿，不同的居民對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策中的公共服務(wù)有不同的需求：租賃住房的居民更關(guān)注戶口、社區(qū)養(yǎng)老以及上初中。自有住房的居民如果沒有戶口，則有更強(qiáng)的購買住房意愿。

3.如果一個(gè)城市的公共商品和服務(wù)水平更高，租賃住房居民會(huì)有更強(qiáng)的住房購買意愿，因此在一定程度上實(shí)現(xiàn)城市間與城市內(nèi)的公共服務(wù)水平均等化非常重要。租購?fù)瑱?quán)政策的推行會(huì)提高居民出租自有住房的意愿，從而增加住房租賃市場的供給，促進(jìn)住房租購市場的均衡發(fā)展。這表明租購?fù)瑱?quán)從住房供給和需求角度看都是可行的政策。

（二）本文的政策建議

1.加強(qiáng)政策制定及實(shí)施中的公民參與，提升居民對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策的信心及關(guān)注度。

2.實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)居民在城市中順暢流動(dòng)；分析特定城市的租賃住房的公共服務(wù)供給，以更好地實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)的政策目標(biāo)。