房地產(chǎn)土地市場管理模式分析

姜明亮

摘要：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分迅速，其經(jīng)濟正在逐年呈上升的趨勢，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的社會進步發(fā)展起到關(guān)鍵作用。而房地產(chǎn)經(jīng)濟的大力方法，必須要通過大量土地資源的支撐，從而將土地市場形成，為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)土地資源的規(guī)范與高效應(yīng)用得以實現(xiàn)，就必須要對土地市場的管理工作而言，重視，通過探尋更為完善、科學(xué)的土地市場管理模式，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的長遠、穩(wěn)健發(fā)展?；诖?，本文將圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)土地市場管理模式的高效建設(shè)展開深入、細致的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地市場;管理模式

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展經(jīng)濟方面已經(jīng)日益成熟，在社會經(jīng)濟中，占據(jù)了不可忽視的關(guān)鍵地位，為了能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展得以實現(xiàn)，必須要將大量的土地資源進行配置，從而將更為完善、高效的土地市場管理模式建立，提升土地資源的管理質(zhì)量，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更大的經(jīng)濟效益以及社會效益。由此可見，必須要探尋房地產(chǎn)土地市場更為高效的管理模式，才能夠?qū)⑼恋刭Y源浪費的行為避免，進而創(chuàng)設(shè)出更具和諧性、完善性的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展平臺。

1.強調(diào)使a用權(quán)、管理權(quán)與所有權(quán)的相互分立

在處理土地所有權(quán)方面，雖然在《憲法》、《土地管理法》等法律法規(guī)政策中有著明確的規(guī)定，但是，這些只是在立法層面有所表現(xiàn)，尚未明確行使主體，也沒有實現(xiàn)所有權(quán)。同時，在土地管理制度當(dāng)中，土地的管理權(quán)以及所有權(quán)在形式主體方面存在重復(fù)性的現(xiàn)象。針對于我國而言，在土地經(jīng)營管理權(quán)方面，主要通過地方政府的附屬部門來展開管理工作，這同土地所有權(quán)政府部門的實際行使狀況出現(xiàn)重復(fù)性現(xiàn)象，政府相關(guān)部門主要將執(zhí)行以及監(jiān)督作用發(fā)揮，通過設(shè)定雙重權(quán)利，會導(dǎo)致行使主體存在重復(fù)型，從而無法將執(zhí)行與監(jiān)督土地管理行為得以實現(xiàn)，兩者之間存在關(guān)系處理不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象[1]。由此可見，為了能夠?qū)⑼恋厥袌鲆?guī)范性管理得以實現(xiàn)，應(yīng)該將使用權(quán)、管理權(quán)以及所有權(quán)的相互分立進行強調(diào)，實現(xiàn)各司其職，如此，能夠避免行使主體重復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生?？梢钥茖W(xué)、高效的實施相關(guān)事務(wù)，進而將更為完善、更為合理的土地權(quán)利框架結(jié)構(gòu)形成。

2.優(yōu)化土地儲備制度管理系統(tǒng)

政府相關(guān)部門在對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控之時，主要采取供應(yīng)壟斷一級土地市場的方式，其中，最不可缺少的便是土地儲備機制，與眾多的工作內(nèi)容、職業(yè)部門有所涉及，主要與一級土地市場開發(fā)、供應(yīng)規(guī)劃、土地征收規(guī)劃、城市整體規(guī)劃等管理工作有所涉及。建設(shè)土地儲備機制，對土地資源進行收購、征收是其最為關(guān)鍵的核心點，從而將政府相關(guān)部門對于土地一級市場所出現(xiàn)的壟斷性行為得以實現(xiàn)，通過一系列調(diào)控對策，從而將整體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的目標達成。在通過嘗試及運用以后，能夠明顯提升土地收購儲備制度的應(yīng)用效果，但是，也將一些劣勢暴露，例如：沒有明確收購興致、沒有科學(xué)界定收購間隔內(nèi)涵、部門之間缺乏良好的協(xié)調(diào)等。這些問題的發(fā)生，會直接影響到土地收購機制的建設(shè)，同樣，也會對全面實現(xiàn)土地收購儲備的社會目標產(chǎn)生影響。通過微觀的層面而言，必須要對實踐的過程做出理論性探討，同時，在理論指導(dǎo)的情況下，將土地收購儲備機制的健全與完善得以實現(xiàn)[2]。同現(xiàn)下的市場運作特征、土地儲備機制管理模式相互結(jié)合，如果只是開展單一形式的收購將會缺乏科學(xué)性，主要將土地儲備實際目標、范圍的差異性作為依據(jù)，從而將更具健全性、完善性的土地收購儲備管理體制形成，需要同我國的實際國情相結(jié)合，將土地收購方式參考，對土地收購的真實經(jīng)驗及時做出總結(jié)，進而將多模式、多性質(zhì)的土地收購儲備體制建設(shè)，為良性發(fā)展土地儲備機制帶來一定的推動作用。

3.打造科學(xué)的租稅費運行模式

如果我國政府的相關(guān)部門屬于代理土地所有權(quán)的機構(gòu)，那么同使用人員之間所出現(xiàn)的第一次轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)所產(chǎn)生的收益，則被稱之為初級收益。在此期間，政府的相關(guān)部門主要通過出讓財務(wù)土地的形式來收獲效益，在使用人員獲取使用權(quán)以后，還能夠擁有遵循法律法規(guī)來展開在此轉(zhuǎn)移使用權(quán)的權(quán)利，也就是轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓。在此階段當(dāng)中，我國相關(guān)政府部門主要是向使用人員收取相應(yīng)的稅費，此為二次收益。為了能夠?qū)⑼恋厥袌龉芾淼男市蕴嵘?，?yīng)該將合理、科學(xué)的土地收益分配機制建設(shè)，對土地租稅費機制展開深入分析與研究，從而將租稅費機制的改革得以實現(xiàn)，進而朝著“完稅、清費、明租”的方向發(fā)展。

4.結(jié)束語

綜合上述的分析而言，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的整體發(fā)展帶來促進作用，則必須要將相應(yīng)的土地資源進行配置，將高效、合理的土地市場管理模式建立，從而為全面發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟帶來有利的條件。而為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的長遠發(fā)展，必須要將完善、健全的土地市場管理模式制定，從而對土地資源的合理運用水平增強，將土地市場的管理權(quán)責(zé)做出劃分，從而實現(xiàn)土地市場的合理性、規(guī)范性。

參考文獻：

[1]李群.房地產(chǎn)土地市場管理模式研究[J].科技風(fēng)，2011（09）：271-271.

[2]商德文.房地產(chǎn)業(yè)市場的開發(fā)和經(jīng)營管理模式[J].經(jīng)濟科學(xué)，2013（06）：29-34.