商業(yè)地產(chǎn)項目融資模式與管理策略探討

摘要：眾所周知商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金需求量巨大，融資工作重要性對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說不言而喻。鑒于國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)“融資收緊”的大背景，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有依靠多元化的融資渠道才能有效應(yīng)對開發(fā)資金緊張的局面。本文從商業(yè)地產(chǎn)項目融資模式著眼，歸納出商業(yè)地產(chǎn)項目在融資過程中存在的問題和風(fēng)險，同時對商業(yè)地產(chǎn)項目融資管理策略進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);融資模式;管理策略

一、商業(yè)地產(chǎn)項目常用融資模式

（一）銀行貸款模式

銀行貸款模式是指商業(yè)地產(chǎn)項目通過直接向銀行借款的方式，解決投資項目資金需求問題。這種方式要求項目投資人有較好的信貸征信、具備價值較高且能用于抵押的資產(chǎn)。缺點是貸款期限較短，短期內(nèi)還款壓力大，對于投資人企業(yè)綜合實力有較高的要求。因資金到位速度快、融資成本相對較低，因此國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商目前普遍通過此方式進(jìn)行項目融資。

（二）聯(lián)合開發(fā)模式

聯(lián)合開發(fā)融資模式主要是指施工企業(yè)與投資方進(jìn)行合作，合作的目的在于以施工方為基礎(chǔ)，向銀行對貸款進(jìn)行申請，當(dāng)施工方成了貸款主體，地產(chǎn)的相關(guān)開發(fā)商就能夠?qū)⑼恋刈鳛榫唧w的貸款抵押物，與施工方進(jìn)行積極的合作，在合作后，施工方能更加順利的獲取貸款，從而進(jìn)行具體施工，在施工過程中地產(chǎn)方應(yīng)為施工方讓出一定的利潤，在這樣的情況下，無論是施工方還是地產(chǎn)方都可以較好的得到發(fā)展，獲取利潤。

（三）資產(chǎn)證券化模式

資產(chǎn)證券化是在項目未來收益可期的前提下，項目開發(fā)商以項目所持資產(chǎn)為基礎(chǔ)，經(jīng)過券商進(jìn)行信用增級后，可選擇在資本市場對債券進(jìn)行發(fā)行，目的在于對資金進(jìn)行籌集，這一融資模式具有一定的優(yōu)勢，因為其對資金的籌集過程完全以在資本市場發(fā)行債券為基礎(chǔ)，所以對于商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，其在資產(chǎn)負(fù)債表上不會對相關(guān)的負(fù)債數(shù)據(jù)進(jìn)行顯示，這也較好的解除了對投資者的限制，間接促進(jìn)了其發(fā)展。另外由于這種融資模式所融資金是從利率較低資本市場取得，因此項目開發(fā)企業(yè)資金使用成本相對較低。

（四）預(yù)租預(yù)售模式

對于預(yù)租預(yù)售模式來說，其具備一定程度上的創(chuàng)新性，與商業(yè)地產(chǎn)存在著密切的聯(lián)系，是一種能滿足實際需求的營銷手段，其創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在帶動資金回籠的方面，可通過預(yù)售實現(xiàn)這一點，同時也為樓盤的后期銷售打下了一定的基礎(chǔ)。在對這一模式實施的過程中，首先需要對定金進(jìn)行收取，這也能結(jié)合開發(fā)商實際情況對客戶群進(jìn)行鎖定，之后，需要將定金融入項目開發(fā)的具體階段當(dāng)中，能夠?qū)﹂_發(fā)速度進(jìn)行提升，地產(chǎn)商的融資成本也得到了一定的節(jié)約?？偟膩碚f，這一模式能夠提升商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，如果能夠得到政府部門的許可，開發(fā)商此法運用得當(dāng)，可以實現(xiàn)客戶與地產(chǎn)開發(fā)商的共贏目標(biāo)。

（五）客戶定制模式

近年來，為適應(yīng)和滿足客戶的個性化、功能化需求，很多地產(chǎn)商在項目開發(fā)時，引入了定制開發(fā)模式。即在項目設(shè)計和開發(fā)階段就提前完成目標(biāo)客戶群體的精準(zhǔn)鎖定?？蛻舳ㄖ颇Ｊ娇梢砸蠖ㄖ瓶蛻籼崆爸Ц兑欢ū壤こ填A(yù)付款，并結(jié)合項目建設(shè)進(jìn)度分階段支付進(jìn)度款，實現(xiàn)了項目銷售資金的提前回籠，從而有效緩解了開發(fā)商在項目建設(shè)階段的資金投入壓力，減少了開發(fā)商對項目融資的依賴。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目融資過程中存在的問題

（一）融資難、融資渠道單一

商業(yè)地產(chǎn)項目具有建設(shè)周期長、投資大、經(jīng)營風(fēng)險不確定等特點，導(dǎo)致項目吸收投資的能力弱、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一。目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的主要資金來源仍然依賴銀行信貸資金。為了降低壞賬風(fēng)險，國內(nèi)很多銀行在資金審批方面條件苛刻，資金審批門檻很高，再加上國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策力度加大，信貸資金收緊，使得許多企業(yè)背景不夠強大、現(xiàn)金流不太充沛的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)資金儲備不充沛，許多在建商業(yè)地產(chǎn)項目甚至因為銀行“收貸”，資金鏈斷裂陷入了項目停滯、停工、爛尾狀態(tài)。

（二）資金回收期長，償債風(fēng)險高

商業(yè)地產(chǎn)項目投入資金大、開發(fā)周期長，資金回收主要依靠項目建成后招商入駐企業(yè)交納租金方式實現(xiàn)資金回收。商業(yè)地產(chǎn)租金收入水平高低，往往受到項目所在區(qū)域地塊同類市場租金水平、開發(fā)商品牌影響力、品牌商銷售能力等諸多因素的共同影響，開發(fā)商資金回收情況在項目運營初期具有很大不確定性。一旦投資項目在運營期發(fā)生異常，很可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)償債壓力加大，進(jìn)而引發(fā)資金鏈斷裂等一系列的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。

（三）融資市場機制不健全

從國內(nèi)融資市場發(fā)展現(xiàn)狀看，我國商業(yè)地產(chǎn)融資市場機制還不夠完善，最主要的融資渠道仍然以銀行貸款為主，融資市場和融資手段都沒有實現(xiàn)真正的多元化。單一的融資模式，本身不具備規(guī)避市場風(fēng)險能力。融資模式單一導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商融資方式過度依賴銀行，一旦出現(xiàn)國家信貸收緊等政策性變化，無力轉(zhuǎn)變和調(diào)整融資方式，從別的途徑獲得資金補充項目資金需要。融資市場機制的不健全，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了商業(yè)地產(chǎn)市場的良性和可持續(xù)發(fā)展，同時也間接地增加了商業(yè)地產(chǎn)投資者的融資成本。

（四）專業(yè)投融資人員缺乏

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是從原來的商業(yè)企業(yè)發(fā)展演變而來，項目投資方往往缺乏專業(yè)的投融資人才團隊。在項目投資可行性分析論證階段，往往過度依靠“老板”的個人職業(yè)判斷，缺少專業(yè)、精準(zhǔn)的項目投資預(yù)算和資金籌集計劃。很多商業(yè)地產(chǎn)投資方正是由于過度樂觀地估計了項目未來，對項目資金需求量預(yù)判和估計不足，沒有做好資金預(yù)算和融資規(guī)劃和融資備案，從而在項目推進(jìn)階段出現(xiàn)了無力彌補的資金缺口，引發(fā)資金鏈斷裂、項目停滯等嚴(yán)重后果。

（五）資金預(yù)判性不足

商業(yè)地產(chǎn)項目在設(shè)計、開發(fā)階段資金需求量巨大，如果投資方?jīng)]有充足的自有資金和穩(wěn)定持續(xù)的融資渠道，往往輕則出現(xiàn)項目停滯、項目延期的情況，重則出現(xiàn)項目爛尾、資金鏈斷裂的不利局面。這些不利情況會進(jìn)一步加重企業(yè)的開發(fā)成本，影響到項目開發(fā)進(jìn)度及項目運營期的獲利能力，因此只有在項目前期做好對項目資金的精準(zhǔn)預(yù)判，同時擬定資金應(yīng)急預(yù)案，才能有效規(guī)避資金風(fēng)險，保證項目規(guī)劃進(jìn)度。

三、商業(yè)地產(chǎn)的融資模式管理實踐措施

（一）對融資渠道進(jìn)行拓寬

首先，可以適當(dāng)放寬項目融資方式限制，合理規(guī)劃項目債務(wù)和股權(quán)融資比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。其次，選擇合適的合作方，加大項目合作開發(fā)力度，合作商之間互通有無、相互取長補短，進(jìn)而揚長避短，共享合作成果。再次，積極完善資產(chǎn)證券化市場相關(guān)法律法規(guī)，推動符合要求的開發(fā)企業(yè)能夠有機會進(jìn)入到資本市場取得資金，加速項目的開發(fā)進(jìn)度。此外，在項目開發(fā)階段，還可以通過和施工方的溝通，對相關(guān)資源進(jìn)行利用，緩解資金壓力。

（二）完善金融市場環(huán)境

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，必須依靠規(guī)范的金融市場環(huán)境。完善的金融市場環(huán)境，不僅可以幫助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商打通融資渠道，解決企業(yè)融資渠道單一、融資難的問題，而且也會切實幫助企業(yè)降低資金成本，提升開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。開發(fā)商業(yè)績的提升也會反過來作用于金融市場，從而推動和促進(jìn)金融市場的良性、健康發(fā)展。

（三）強化資金管理

商業(yè)地產(chǎn)項目具有投資大、開發(fā)周期較長、項目回報不確定等特點，基于這一特點，項目開發(fā)各階段，都必須保持。

高度的警惕性和危機感，始終將資金預(yù)測、融資管理和資金管理放在頭等重要的位置，一刻都不能松懈。開發(fā)企業(yè)只有做好對項目資金的有效把控，才能推動項目的順利進(jìn)行，從而增強項目預(yù)期收益。開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)對每一階段進(jìn)行深入研究和探索，及時預(yù)測可能會發(fā)生的風(fēng)險，做好應(yīng)急和應(yīng)對預(yù)案，適時化解資金風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。

（四）降低融資成本

融資成本是企業(yè)為籌集資金而付出的代價，融資成本的高低直接影響企業(yè)的獲利能力。同時融資成本和融資風(fēng)險成正比的，融資風(fēng)險越大、融資成本越大?？陀^地講未來一家公司不可能只采用一種融資方式，企業(yè)在不同時期、不同項目的操作上可以選擇不同的融資方式，除此之外，還可以將兩種或者兩種以上的融資方式進(jìn)行組合，組合的目的在于提升融資效果，相比較而言，債權(quán)融資的基本成本小于股權(quán)融資的成本，所以如果能夠加大債務(wù)融資比例就可以達(dá)到對融資成本進(jìn)行控制的目的，有利于企業(yè)的發(fā)展，但是，如果企業(yè)的債務(wù)比例達(dá)到了一定程度，就會使企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)各種財務(wù)風(fēng)險，間接增加融資成本，想要對這個問題進(jìn)行解決，相關(guān)人員就必須要以企業(yè)的實際情況為基礎(chǔ)，對具備合理性的融資方式進(jìn)行選擇，從而優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低成本。

（五）引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)投資人才

21世紀(jì)人才是關(guān)鍵。為做好商業(yè)地產(chǎn)項目全過程的科學(xué)管理，項目前期的可行性分析基礎(chǔ)工作尤為關(guān)鍵。投資項目的總投資測算、融資金額方案、融資資金到位時間節(jié)點等往往會影響到項目的順利推進(jìn)，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引入和培訓(xùn)專業(yè)的投融資人員，對項目的成功實施有著極其重要的意義。在實際工作中必須摒棄傳統(tǒng)的決策方法，充分依靠專業(yè)人員的數(shù)據(jù)測算，科學(xué)地進(jìn)行可行性分析和論證，并擬定科學(xué)、精確的資金計劃和融資方案，輔助和指導(dǎo)項目各項工作的開展，只有切實做好科學(xué)的預(yù)判和風(fēng)險防范工作，才能最大限度地預(yù)防和降低風(fēng)險。

四、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)項目融資模式的選擇，是項目融資管理中至關(guān)重要的最一環(huán)，融資模式的選擇對整個項目融資工作成敗具有深刻的影響作用。商業(yè)地產(chǎn)投資方要根據(jù)自身資金實力和企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，匹配符合企業(yè)實際情況項目融資模式，多元化開發(fā)和儲備融資渠道資源，做好資金風(fēng)險的防范工作，只有這樣才可以最大程度的保障項目的實施進(jìn)度，從而推動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的良性和健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]范英莉.商業(yè)地產(chǎn)項目融資模式與管理策略探討[J].商場現(xiàn)代化，2018（09）：161-162.

作者簡介：

趙軍，山西華宇集團。