房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制問題分析及策略研究

嚴(yán)崠

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度日益加快。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，越來越多的企業(yè)投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，使得行業(yè)競爭不斷加大。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中立于不敗之地，必須提升管理水平和業(yè)務(wù)能力，在保障施工項(xiàng)目質(zhì)量安全的前提下，控制施工成本，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。文章研究分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目成本控制中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);施工項(xiàng)目;成本控制;問題;策略

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，涉及到很多行業(yè)領(lǐng)域，它為推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快做出了重要貢獻(xiàn)。近年來，我國房價(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)行業(yè)利潤一直呈現(xiàn)上漲趨勢，很多企業(yè)都紛紛躋身于其中，使得這一行業(yè)競爭力越來越大。另外，房價(jià)的持續(xù)飆升，使得很多人成為了房奴，奮斗一生都不一定得到一套房，嚴(yán)重影響人民生活質(zhì)量。房價(jià)的非正常飆升與開發(fā)商的投機(jī)炒作、施工成本增加及對房地產(chǎn)利潤監(jiān)督力缺乏有關(guān)。因此，國家出臺了一些調(diào)控政策，開始規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制體系，嚴(yán)格把控施工成本的造價(jià)管理工作。企業(yè)要想在競爭中生存下去，就必須解決好施工項(xiàng)目成本控制問題，提升自身競爭力。

一、我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及對項(xiàng)目成本的影響

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)上升時(shí)期，越來越多的企業(yè)投入到這一行業(yè)，使得房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，具體表現(xiàn)為房產(chǎn)銷售量不斷增加、房價(jià)不斷上漲、對房地產(chǎn)的投資不斷增加、房地產(chǎn)行業(yè)資金來源充足。僅僅從房價(jià)的上漲速度就可以看出發(fā)展速度，據(jù)調(diào)查我國各地的房價(jià)都在持續(xù)增長，尤其是二線、三線城市的房價(jià)漲幅更大。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的現(xiàn)狀是由多種因素導(dǎo)致的，包括政府扶持、社會需求增加、國外經(jīng)濟(jì)的刺激、可開發(fā)土地增加等，其中最為重要的因素就是國家政策的扶持，極大地刺激了消費(fèi)，拉動了市場發(fā)展。雖然處于上升時(shí)期，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史較短，只有幾十年的時(shí)間，管理體制還不完善，存在許多問題，比如管理方式落后、管理成本高等，還需要我們不斷改善。

（二）高速發(fā)展現(xiàn)狀對成本控制的影響

房地產(chǎn)與國計(jì)民生息息相關(guān)，影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。目前，由于監(jiān)管力度小、開發(fā)商故意炒房、投資者投機(jī)購房等因素，使得房屋價(jià)格成為天價(jià)，讓很多人望房興嘆，不僅嚴(yán)重影響人民生活質(zhì)量，還對我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康運(yùn)行造成了一定的威脅。房價(jià)的畸形上漲對房地產(chǎn)自身也有很多不利影響，尤其是在項(xiàng)目成本控制這一塊。首先，最直接的影響是加劇行業(yè)競爭，房價(jià)的持續(xù)上漲必定帶動利潤的不斷增加，很多企業(yè)在巨大利潤的誘惑下，不顧實(shí)際市場逐漸飽和的情況，紛紛投身其中，加劇了行業(yè)競爭，甚至出現(xiàn)了惡性競爭情況。其次，土地成本也隨之上漲。由于房價(jià)的畸形飆升及房屋的大量建設(shè)，使得土地成本也在不斷上升，而土地成本的上漲又使得企業(yè)項(xiàng)目成本增加，然后導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲，形成了一種惡性循環(huán)。再者，存在極高的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)雖然表面十分繁榮，但是存在不少潛在的風(fēng)險(xiǎn)，比如空置的商品房過多，而房價(jià)還在不斷上漲，很容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)。如果政策一旦發(fā)生變動，該行業(yè)及與之有關(guān)的行業(yè)都會受到較大的沖擊，經(jīng)濟(jì)勢必受到較大的影響，后果不可估量。

二、房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制中存在的問題

（一）對成本控制認(rèn)識不足

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對施工項(xiàng)目成本控制認(rèn)識流于表面。簡單來說，房地產(chǎn)的施工項(xiàng)目成本控制是指把控好整個(gè)項(xiàng)目的成本，實(shí)際支出與計(jì)劃支出的差距控制在一定范圍內(nèi)，即使出現(xiàn)了偏離問題，也可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，避免出現(xiàn)較大出入問題，確保整個(gè)施工項(xiàng)目能夠順利開展。因此，對成本管理應(yīng)該貫徹于整個(gè)施工過程中，即在施工前、施工中及施工后的每一個(gè)環(huán)節(jié)中都進(jìn)行成本控制。但是，現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)企業(yè)都只重視施工階段的成本控制，項(xiàng)目完成后才核算成本，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并調(diào)整虧損的地方，造成了一些不必要的浪費(fèi)。另外，各個(gè)部門之間對成本控制方面缺乏有效的溝通交流，只負(fù)責(zé)部分內(nèi)容，不考慮整個(gè)項(xiàng)目的成本控制問題。技術(shù)部門只關(guān)注技術(shù)問題，施工部門只關(guān)注項(xiàng)目施工進(jìn)度，材料管理部門只關(guān)注材料的發(fā)放采購與驗(yàn)收，各部門之間不進(jìn)行有效溝通，很容易導(dǎo)致各部門間的成員誤會，造成工期拖延或成本增加問題。另外，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目超出預(yù)算或出現(xiàn)虧損問題，各部門之間又互相推諉，發(fā)生爭執(zhí)或?qū)⒇?zé)任統(tǒng)一推給項(xiàng)目管理部門。

（二）成本控制方法有問題

很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法存在問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際成本控制中，常常減少材料方面的支出，追求過低成本，忽視了對項(xiàng)目工程質(zhì)量的考慮。通常情況下，施工項(xiàng)目成本越高，項(xiàng)目工程質(zhì)量越好;反之，項(xiàng)目工程質(zhì)量越差。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高利益，想方設(shè)法削減成本，采取偷工減料、以次充好等手段，很多豆腐渣工程就是這么形成的。這些手段可能在當(dāng)時(shí)達(dá)到了節(jié)約成本、提高效益的目的，但是從長遠(yuǎn)來看會斷送企業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的前途。不科學(xué)合理壓低成本的做法，使得項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保障，存在很大的安全隱患，容易引發(fā)事故，造成人員傷亡。一旦發(fā)生安全事故，企業(yè)不但要承擔(dān)巨額經(jīng)濟(jì)賠償和相應(yīng)的法律責(zé)任，也直接斷送了企業(yè)的未來。同時(shí)，還降低了人們對房地產(chǎn)企業(yè)的信任度，嚴(yán)重影響該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）成本控制管理工作不到位

很多企業(yè)的成本控制管理工作都流于形式，落實(shí)不到位。項(xiàng)目成本控制與管理工作是一項(xiàng)比較復(fù)雜、綜合性較強(qiáng)的工作，涉及到用料、資金、能耗、進(jìn)度等多項(xiàng)內(nèi)容，需要對施工事前、事中、事后的每個(gè)環(huán)節(jié)都了解清楚，綜合管理控制，盡最大可能科學(xué)合理的降低成本，保障整個(gè)工程項(xiàng)目效益。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制管理工作了解不深入，只關(guān)注施工階段的成本問題，忽視施工前和施工后的成本控制管理，只關(guān)注表面看得見的成本控制，忽視技術(shù)等潛在的成本控制。這就使得成本控制管理工作失去了作用，不能科學(xué)合理地控制項(xiàng)目成本，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

（四）生產(chǎn)要素管理不規(guī)范

在整個(gè)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目工程成本中，材料費(fèi)用占的比重最大，占總成本的一半以上，由此可見，材料管理十分重要。如果做好材料管理工作，整個(gè)施工項(xiàng)目的成本控制就成功了一半。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)企業(yè)材料管理中存在很多漏洞。因材料管理不規(guī)范、不到位而導(dǎo)致的資源浪費(fèi)現(xiàn)象很普遍，這使得材料管理成了一大難題。管理材料中常見的突出問題主要在于材料的預(yù)算、核算及結(jié)算這三方面。材料預(yù)算方面問題主要有實(shí)際采購支出與預(yù)算有出入、沒有科學(xué)合理的采購計(jì)劃、采購不遵循計(jì)劃導(dǎo)致材料不足或剩余過多等問題。在材料核算方面，不能準(zhǔn)確核算出具體消耗量。財(cái)務(wù)核算很少去實(shí)際盤點(diǎn)對賬，常常忽視因其他原因?qū)е碌姆钦p耗，賬面記錄與實(shí)際不符，不能有效地控制成本。材料結(jié)算方面，不能及時(shí)結(jié)算，難以控制成本的穩(wěn)定性。另外，難以結(jié)算清楚多余的物料或超出預(yù)算部分的物料，很容易引起問題，拖慢工程進(jìn)度。除了這三大方面，還存在原料賬面庫存與實(shí)際出入庫不符、材料放置不規(guī)范、人員隨意領(lǐng)取物料、材料失效及被盜等問題。

與一些發(fā)達(dá)國家相比，目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本控制問題，對施工項(xiàng)目成本控制了解不全面、不深刻，成本控制方法不合理，不重視成本管理，風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下，難以進(jìn)一步發(fā)展。

三、房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制相關(guān)策略

（一）提高全員意識

建立起全過程的項(xiàng)目成本控制體系，加強(qiáng)全員的成本控制意識，尤其是管理階層的工作人員，讓其意識到重要性與深刻性。企業(yè)要不斷展開宣傳教育，不僅要提高各個(gè)施工環(huán)節(jié)中的工作人員意識，而且還使其明確在實(shí)踐中如何做才能控制成本。

（二）做好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

項(xiàng)目施工中各個(gè)環(huán)節(jié)做好詳盡合理的計(jì)劃安排，尤其是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制方面，應(yīng)選取高素質(zhì)設(shè)計(jì)人員，建立科學(xué)合理的激勵(lì)機(jī)制，使設(shè)計(jì)費(fèi)用與設(shè)計(jì)質(zhì)量成正比關(guān)系，促使設(shè)計(jì)優(yōu)化，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的成本控制意識。可以實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能減少設(shè)計(jì)圖的變更，把控好設(shè)計(jì)進(jìn)度，確保設(shè)計(jì)和現(xiàn)場進(jìn)度相協(xié)調(diào)，從源頭上控制成本支出。

（三）做好施工階段的成本控制

施工階段成本控制中，施工階段的事前、事中、事后的每個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮到。事前的成本控制主要是原料和人工成本這兩方面。原料方面，制定詳盡的采購計(jì)劃，選擇質(zhì)量高、價(jià)格低、距離近的供應(yīng)商或加工單位。另外，嚴(yán)格管理好物料，出入庫都要及時(shí)盤點(diǎn)，按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)防止保存原料，不斷檢驗(yàn)物料，及時(shí)清理掉失效或有問題的物料。在施工時(shí)，物料的發(fā)放要跟上施工進(jìn)度，材料耗費(fèi)嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施，做好物料的回收與清理工作。組建一支高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，做好專業(yè)技能、安全技能的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的責(zé)任感，提高他們的綜合素質(zhì)。施工中期，主要就是由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題，而產(chǎn)生的一系列的成本，比如重裝成本。這就需要做好設(shè)計(jì)方面的工作，避免出現(xiàn)多次更改。施工后期，主要是做好對剩余物料的回收與管理，詳細(xì)盤點(diǎn)每一種物料，并詳細(xì)記錄，做好回收利用工作。

（四）優(yōu)化施工方案，加強(qiáng)部門間的有效溝通

成本控制不僅僅是一個(gè)部門的事情，而是關(guān)系到企業(yè)的所有部門，每個(gè)部門都要積極參與其中。當(dāng)某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時(shí)，要及時(shí)向相關(guān)部門反饋，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，及時(shí)止損。各個(gè)部門之間積極進(jìn)行溝通交流，確保信息互通，為成本控制提供良好的建議。同時(shí)，項(xiàng)目管理部門要積極檢驗(yàn)施工環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，做好各部門之間的溝通協(xié)調(diào)工作。

施工方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到實(shí)際成本控制。施工方案不同，耗時(shí)也不同，所需的費(fèi)用也存在差異。依據(jù)項(xiàng)目的難度、規(guī)模、性質(zhì)等因素，最好制定多個(gè)施工方案，從中選出最佳方案。在實(shí)際操作中，施工人員要嚴(yán)格按照施工方案執(zhí)行，不要擅自更改方案，以免造成不必要的損失。

四、結(jié)語

綜上所述，施工項(xiàng)目的成本控制水平與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益密切相關(guān)。加強(qiáng)成本控制管理工作，是每個(gè)企業(yè)必做的?？茖W(xué)合理的項(xiàng)目成本控制管理能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，為企業(yè)增加一定的戰(zhàn)略優(yōu)勢，提高企業(yè)競爭力，推動企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]付金龍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)工程量清單計(jì)價(jià)常見問題與處理策略[J].價(jià)值工程，2019（30）.

[2]翟偉偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全成本管理應(yīng)用分析[J].管理觀察，2019（28）.

[3]陳凱.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制問題及策略研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2019（28）.

[4]白雪松.探討新經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)成本管理策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（17）.

[5]鄭堯力.基于BIM技術(shù)和ERP系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].西安科技大學(xué)，2019.

[6]魏夢云.“營改增”后A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別與控制策略研究[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2019.

（作者單位：棗莊市薛城區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司）