經(jīng)營租賃下的企業(yè)財務(wù)核算問題

謝冰舒

隨著國際化進程的不斷深入，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營狀況正在發(fā)生深刻的變化。全球范圍內(nèi)的運作和協(xié)調(diào)對信息技術(shù)提出了全新的要求。對傳統(tǒng)的經(jīng)營租賃發(fā)展帶來更高的挑戰(zhàn)，再加上國際會計準(zhǔn)則與中國會計準(zhǔn)則不斷的接軌趨同，研究經(jīng)營租賃行業(yè)的財務(wù)問題，探討解決方法，對完善我國市場經(jīng)濟有深遠(yuǎn)影響。

一、經(jīng)營租賃的基本概念

租賃經(jīng)營是所有者或出租人將生產(chǎn)資料出租給承租人使用并收取租金的經(jīng)營方式。是企業(yè)的所有者與經(jīng)營者之間通過訂立合同而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)的轉(zhuǎn)移。租賃經(jīng)營的內(nèi)容有企業(yè)中的固定資產(chǎn)，也包括企業(yè)生產(chǎn)資料的占有、使用和收益權(quán)以及對職工的管理指揮權(quán)。

二、財務(wù)問題

對于中小企業(yè)來說，財務(wù)問題的常有形式一般是以下幾種：

（一）未按權(quán)責(zé)發(fā)生制列支收入問題

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確認(rèn)、計量和報告，有些企業(yè)是根據(jù)收付實現(xiàn)制的方式列支收入，按收付實現(xiàn)制確認(rèn)收入不僅違反《企業(yè)會計準(zhǔn)則》同時也違反了《企業(yè)所得稅實施條例》，多確認(rèn)了收入同時也多繳納了所得稅，根據(jù)國稅函[2010]79號國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知第一項根據(jù)《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入，因此無論從準(zhǔn)則還是稅法上均應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算及計稅。

（二）存在欠租未入賬的問題

有些企業(yè)由于稅務(wù)開票問題未將年底欠收的租金反映在財務(wù)賬上，而是單獨賬外表格統(tǒng)計，屬賬外資產(chǎn)存在不同風(fēng)險，一是根據(jù)《會計法》第十條規(guī)定，債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算，應(yīng)辦理會計手續(xù)，進行會計核算，存在法律風(fēng)險，二是根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及《國稅函[2010]79號國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》中提到對簽訂的合同需按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，因此存在少確認(rèn)收入的財務(wù)風(fēng)險及少繳納企業(yè)所得稅的稅務(wù)風(fēng)險，建議每年對應(yīng)收欠收的租戶根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制進行賬務(wù)處理，并制定應(yīng)收賬款催款計劃，落實催款責(zé)任人，必要時聘請律師訴訟，賬齡超過三年以上并無法聯(lián)系到租戶形成壞賬的，按審批程序，進行壞賬清理。

（三）財務(wù)收款核算主體與合同簽訂主體不一致問題

有些企業(yè)本部職工與該企業(yè)子公司簽訂房屋租賃合同，但卻通過企業(yè)本部直接從該職工工資中代扣，賬務(wù)處理未將代扣的租金代付到企業(yè)子公司而直接反應(yīng)在了本部收入，由于合同簽訂的合同主體及房產(chǎn)所有權(quán)均是子公司，根據(jù)（關(guān)于納稅人對外開具增值稅專用發(fā)票有關(guān)問題的公告-2014年第39號）規(guī)定， “貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”必須都是同一受票方，因此簽訂合同提供租賃服務(wù)方是子公司，收款方也應(yīng)是子公司。

（四）收取租金未核算在收入科目

有些企業(yè)收到承租方租金時，直接反應(yīng)在費用科目，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則21號-租賃》核算要求，存在財務(wù)風(fēng)險。

（五）財務(wù)核算不及時問題

某些企業(yè)會通過招標(biāo)方式招租，有意向的租戶將會繳納一定金額的投標(biāo)保證金，一旦開標(biāo)確定中標(biāo)單位后如期退還投標(biāo)保證金，最終與中標(biāo)人再根據(jù)合同約定收取履約保證金即是押金，但不少企業(yè)對于中標(biāo)的承租方，會采取投標(biāo)保證金直接轉(zhuǎn)為履約保證金的方式優(yōu)化處理，但卻不及時辦理審批手續(xù)，導(dǎo)致財務(wù)賬上一直列式在投標(biāo)保證金科目，但是從及時性原則角度出發(fā)，會計事項必須于經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時及時記錄，否則財務(wù)數(shù)據(jù)容易失真，時效性上大打折扣。簽訂合同一經(jīng)生效本應(yīng)及時按合同約定收取保證金，如與租戶約定將投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入履約保證金應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)入手續(xù)，該調(diào)表填表，該審批審批，不得拖拉。

（六）無證資產(chǎn)未入賬問題

某些企業(yè)歷史遺留問題部分租賃資產(chǎn)未取得產(chǎn)權(quán)證，未列支在財務(wù)賬上，賬實不符，但無證的資產(chǎn)基本都是在出租的狀態(tài)，但根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定未依法取得房屋所有權(quán)證的，不得出租，如是因為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，會面臨合同無效租賃風(fēng)險，另《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款規(guī)定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償，存在房產(chǎn)征收時未能補償?shù)娘L(fēng)險，應(yīng)盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記證明，聘請第三方機構(gòu)評估市值，以評估價格入賬，可增加企業(yè)賬面資產(chǎn)，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)實力，有利于企業(yè)向外界融資。

（七）關(guān)聯(lián)單位使用物業(yè)未繳納租金問題

某些企業(yè)的物業(yè)提供給下屬子公司使用，但未向其收取租金，存在稅務(wù)風(fēng)險，根據(jù)《企業(yè)所得稅》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六章 “特別納稅調(diào)整”明確規(guī)定了關(guān)聯(lián)企業(yè)間應(yīng)當(dāng)按照獨立原則進行稅務(wù)處理，雙方均存在納稅調(diào)整風(fēng)險，下屬子公司應(yīng)向產(chǎn)權(quán)方簽訂租賃協(xié)議，并且定期繳納租金。

（八）私車公用問題

隨著公務(wù)用車的改制，員工業(yè)務(wù)需要，一般使用私家車作為交通工具，再通過每月定額以油票報銷，報銷的附件簡單粗暴，報銷附件僅有支付單、燃油發(fā)票及報銷名單，并未附上每人報銷費用構(gòu)成明細(xì)即里程數(shù)，出勤時間，往返地點，所辦事由，證明人等信息，存在不同風(fēng)險，一是根據(jù)企業(yè)所得稅法第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，如附件不齊全難以證實費用就是為”公用”發(fā)生的費用很有可能存在納稅調(diào)整風(fēng)險，二是根據(jù)《違反黨政機關(guān)厲行節(jié)約反對浪費的條例》規(guī)定第二十六條“黨政機關(guān)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)配備實行定向化保障的公務(wù)用車，不得以特殊用途等理由變相超編制、超標(biāo)準(zhǔn)配備公務(wù)用車，不得以任何方式換用、借用、占用下屬單位或者其他單位和個人的車輛，不得接受企事業(yè)單位和個人贈送的車輛。”以及第六十三條“…國有企業(yè)、國有金融企業(yè)、不參照公務(wù)員法管理的事業(yè)單位，參照本條例執(zhí)行…”的規(guī)定執(zhí)行，公用證據(jù)不足，很可能存在變相的虛開發(fā)票套取企業(yè)資金的行為，存在違紀(jì)風(fēng)險;三是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人因公務(wù)用車制度改革取得補貼收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2006〕245號）第一條的規(guī)定，因公務(wù)用車制度改革而以現(xiàn)金、報銷等形式向職工個人支付的收入，均視為個人取得公務(wù)用車補貼收入，按照“工資薪金”項目計征個人所得稅，以上通過報銷的形式未繳納個人所得稅，存在稅務(wù)風(fēng)險。

三、解決措施

（一）建議優(yōu)化合同簽定，規(guī)范財務(wù)核算

合同的一些關(guān)鍵條款是財務(wù)核算的重要依據(jù)，合同標(biāo)的、發(fā)票的開具時間、付款的方式及時間、遞增方式、租賃期限、等不同條款簽訂方式都要與其相匹配的賬務(wù)處理，對企業(yè)的涉稅都將產(chǎn)生不同的影響，因此在合同評審時財務(wù)需要對相關(guān)合同條款進行評審，在對合同標(biāo)的的評審時，需注意具體的標(biāo)的內(nèi)容，能夠清晰反映業(yè)務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容;在對租賃期限的審核時需要清晰標(biāo)明租賃的時間范圍，明確使用時間;在對發(fā)票的開具時間審核時，需要認(rèn)識到開具發(fā)票意味著增值稅涉稅的時間，因此需明確體現(xiàn)何時開具發(fā)票;在對付款方式及時間審核時，需明確是按年還是按月，清晰體現(xiàn)具體的收款時間，不同的時間核算分錄不盡相同;在對遞增方式的審核時，需要明白遞增的比例多少，關(guān)聯(lián)到第二年度的租金上漲的幅度，繳納的租金也會不一。因此財務(wù)對合同評審的嚴(yán)格把關(guān)，可以識別和控制不同的風(fēng)險，防范企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）強化財務(wù)管理建設(shè)

財務(wù)工作是一份業(yè)務(wù)性較強的工作，是對有關(guān)資金獲得和使用的管理工作，財務(wù)管理的好壞，影響到企業(yè)的管理水平，因此加強財務(wù)的規(guī)范化管理建設(shè)及其重要。一是完善財務(wù)內(nèi)控制度，讓財會工作有章可循，有章必循，加強法制觀念，促進廉潔奉公建設(shè)，提高法律意識;二是培養(yǎng)財務(wù)人員的責(zé)任意識，加強財務(wù)人員的素養(yǎng)、責(zé)任心、職業(yè)操守的養(yǎng)成;三是要加強財務(wù)人員的專業(yè)技能，提高業(yè)務(wù)能力及工作效率，建立梯隊型人才隊伍，使財務(wù)工作有序進行，不斷記性人才的更新及補充，保證企業(yè)財務(wù)工作持續(xù)穩(wěn)健的開展。同時加快財務(wù)轉(zhuǎn)型，提升整體管理水平，進一步推動專業(yè)、高效、負(fù)責(zé)的財務(wù)團隊建設(shè)。

（三）加強對租賃資產(chǎn)的管理

一是需要建立完善的資產(chǎn)管理制度，加強資產(chǎn)的有效管理，明確對購置、領(lǐng)用、出售、盤盈、盤虧，報廢等流程的處理，規(guī)范資產(chǎn)管理，二是梳理資產(chǎn)狀態(tài)，完善資產(chǎn)檔案，資產(chǎn)管理部門定期聯(lián)合財務(wù)部門盤點資產(chǎn)，財務(wù)部門若未參與監(jiān)盤，可能導(dǎo)致租賃房屋資產(chǎn)賬實不符、價值計量不準(zhǔn)確，影響資產(chǎn)核算的完整性;尤其是未對閑置空置物業(yè)土地的盤點，會無法確定是否存在出租合同已到租戶仍占用資產(chǎn)的情況，是否存在標(biāo)注閑置實際出租，但租金未移交財務(wù)核算私自設(shè)置小金庫情形。三是培養(yǎng)管理人員的創(chuàng)新思維，對積壓閑置的資產(chǎn)，研究盤活方案，提高資產(chǎn)的使用率，增加企業(yè)的收益，使得資產(chǎn)管理能夠持續(xù)有效運行。

（四）建立完善公務(wù)用車管理制度

依制度審核補貼、報銷附件，制定相關(guān)的公務(wù)用車使用管理規(guī)定，確定公務(wù)用車的使用范圍以及申請程序并建立相關(guān)的主管部門，明確責(zé)任主體以及用車人員的要求，對于違規(guī)用車行為，依法處置，并建立問責(zé)監(jiān)督機制。

四、結(jié)語

總而言之，雖然我國的經(jīng)營租賃企業(yè)財務(wù)核算制度還處于基礎(chǔ)的實施階段，在制度管理上均存在或多或少的問題。但是，卻無法忽視企業(yè)財務(wù)核算制度對企業(yè)帶來的幫助和好處。而且，更重要的是，對整個市場的競爭也起到了很大的掌控作用。本文通過建議優(yōu)化合同簽定、強化財務(wù)管理建設(shè)、加強對租賃資產(chǎn)的管理、建立完善公務(wù)用車管理制度這四個方面，積極的解決財務(wù)核算問題，以此來不斷的保證企業(yè)發(fā)展的同時，也保證了國家的效益發(fā)展。

（作者單位：廣州南沙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集團公司）