改進LPR定價機制及其對房貸利率的影響

杜峰

本文從LPR的內(nèi)涵談起，分析了改進LPR原因，并結(jié)合房地產(chǎn)貸款市場的實際情況分析了實施LPR定價機制對對房貸利率的不同影響。

一、什么是LPR利率？

所謂LPR（Loan Prime Rate），是指金融機構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎(chǔ)上加減點確定。

中國人民銀行從2013年10月25日起建立LPR集中報價和發(fā)布機制。

2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率形成機制公告，在報價原則、形成方式、期限品種、報價行、報價頻率和運用要求等六個方面對LPR進行改革，同時將貸款基礎(chǔ)利率中文名更改為貸款市場報價利率，英文名LPR保持不變。

2019年8月25日，人民銀行發(fā)布公告，要求自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

2019年10月28日，人民銀行發(fā)布公告，要求自2020年1月1日起，各金融機構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。

自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成（加點可為負(fù)值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

LPR是由18家銀行共同報價產(chǎn)生，去除最高、最低報價后進行算數(shù)平均。舉個例子，以1年期貸款為例，假設(shè)A銀行報價3.5，B報價3.1，其余的銀行均報價3.2，那么計算時會去除3.5和3.1的報價，對剩下的16家做算數(shù)平均會得到1年期的年利率報價為3.2，每月的20日進行發(fā)布。這樣做有什么作用呢？其實是利率市場化需求的表現(xiàn)，正如供需關(guān)系對普通商品價格的影響一樣，貨幣供需也是如此，當(dāng)市場需要的錢更多時，這個特殊“商品”持有價格也就越高，市場更賺錢時，也就意味著對貸款需求更大，利率要求就更高，經(jīng)濟上理解是企業(yè)追求最大化利潤時，貸款利息與投資收益就會趨于相等，簡單的理解是，如果投資收益大于貸款利息，企業(yè)就會進一步貸款以取得更高的利潤，直至投資利潤與貸款利息相等時停止繼續(xù)貸款。不同于政策直接規(guī)定的基準(zhǔn)利率，作為銀行貸款定價參考，取而代之的是上期LPR利率作為本期貸款利率報價的參考，參考和實際貸款利率不一定是相同的，本期實際的銀行貸款利率又會對上期的LPR利率產(chǎn)生修正，更加符合市場的貨幣需求，而非一刀切的制定一個標(biāo)準(zhǔn)，讓市場跟隨這個標(biāo)準(zhǔn)來。

二、為什么要改進LPR？

自2020年1月1日起，各金融機構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。這條的意思是1月1日起，原發(fā)布的基準(zhǔn)利率失去直接的參考意義，大家以前是以什么標(biāo)準(zhǔn)評價量化寬松呢？當(dāng)然是基準(zhǔn)利率的調(diào)整，舉個最簡單的例子，2008年的五次降息，2015年的6次降息，明明白白，常人就可以得到擴張性貨幣政策來刺激經(jīng)濟的結(jié)論，以及預(yù)測到降息后的傳導(dǎo)必然會出現(xiàn)不動產(chǎn)的快速上漲結(jié)論，現(xiàn)在這個參考失去直接參考的意義，因為借貸雙方利息真實情況現(xiàn)在并不會參考基準(zhǔn)利率，而是每月更新的LPR利率。新LPR主要有以下4點變化：

一是報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成。（之前基本參照基準(zhǔn)利率）

二是在原有的1年期一個期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準(zhǔn)向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。

三是報價行范圍代表性增強，在原有10家全國性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行各2家，擴大到18家。

四是報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。

本輪改革之前，LPR更多作為最優(yōu)利率的表現(xiàn)形式，而非貸款定價的基準(zhǔn)水平：除了少數(shù)銀行，大部分商業(yè)銀行仍然采取以人民銀行公布貸款基準(zhǔn)利率作為基準(zhǔn)再根據(jù)融資人實際情況、貸款結(jié)構(gòu)等進行上下浮動——而LPR是報價行在最優(yōu)情況下給予的貸款利率。

換句話說，2019年9月19日之前，LPR是一個價格展示工具而不是定價工具，銀行在進行定價的時候，主要參考的是基準(zhǔn)利率，LPR是定價的結(jié)果而非定價的基礎(chǔ)。

這就導(dǎo)致了LPR幾乎就是基準(zhǔn)利率的一個陪跑，發(fā)布以來走勢幾乎都是基準(zhǔn)利率-5bp（或-4bp）。

這顯然是不符合真實利率的走勢的：2016年“金融去杠桿”和“嚴(yán)監(jiān)管”以來，雖然沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但銀行貸款以及其他影子銀行融資利率快速上升，推動整體融資價格出現(xiàn)反彈。

這也使得當(dāng)前的LPR無法引導(dǎo)甚至無法反映貸款價格的變化，事實上成為了一個無意義的形式利率——這顯然與其設(shè)立目的背道而馳。但另一方面，人民銀行的MLF利率卻與貸款利率走勢接近。

因此，使用MLF作為LPR的基準(zhǔn)，將使LPR更貼近人民銀行貨幣政策的邊際變動（調(diào)整基準(zhǔn)利率的重大政策不可能快速調(diào)整），也讓LPR對貸款利率具有更大的指導(dǎo)價值。

換句話說，通過讓MLF傳導(dǎo)至LPR，再通過LPR影響貸款定價，是貸款定價邁向市場化的一大步。

三、LPR對房貸利率的影響

房貸存量利率與市場其它領(lǐng)域利率分軌重點是基準(zhǔn)利率的失效，只能參考LPR利率，所以我們的計算就將LPR利率代替以前基準(zhǔn)利率來使用，這就使得房貸存量利率與市場其他利率不相同，2020年的利率新老辦法的對比，基準(zhǔn)利率在未來失去參考，老辦法計算也應(yīng)該參考LPR利率。老辦法：實際利率=LPR利率*利率打折或上浮后比例新辦法：實際利率=LPR利率+加點;不同情況下新舊辦法的差值：

情形1：利率8折新辦法：實際利率=4.8-0.88=3.92;老辦法：實際利率=4.8*0.8=3.84;新方法將多出0.08。

情形2：利率不打折新辦法：實際利率=4.8+0.1=4.9;老辦法：實際利率=4.8;新方法多出0.1;

情形3：利率上浮20%;新辦法：2021年實際利率=4.8+1.08=5.88;老辦法：2021年實際利率=4.8*1.2=5.76;新方法多出0.12;總的來說，房貸的轉(zhuǎn)化在2020年總是要多于以往的基準(zhǔn)利率的算法，越是當(dāng)時簽訂利率上浮的越多，承擔(dān)房貸額外利息就越多，其實是增加對房地產(chǎn)持有的成本，兩套以上房子的貸款多是利率上浮更高的部分，之前寫文章很多人問我如何扭轉(zhuǎn)不動產(chǎn)與非不動產(chǎn)行業(yè)的資源錯配，如下圖，本次的房貸LPR利率變更，本質(zhì)是對增加對房地產(chǎn)投資的持有成本（相對的，別人降息你享受不到那么多就是多出的），只有投資的更多并且房價不漲的時候大眾才會降低對房地產(chǎn)的投入。

舉例只能分析個別情況，LPR是個長期的工程，用簡單的數(shù)學(xué)工具和畫圖軟件就可以預(yù)測未來所有情況下的新舊方法下的結(jié)果。

下面詳細(xì)討論一下如何理解上圖。首先不同的線代表當(dāng)時簽訂貸款時利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打折還是上浮， 8折對應(yīng)的圖中0.8所代表的線，9折是0.9，不打折是1，上浮10%對應(yīng)的是1.1，上浮20%對應(yīng)的是1.2。橫坐標(biāo)是未來LPR的可能變動區(qū)間，假設(shè)未來一年的變化下限是3.9，上限是5.9，那么即使沒有發(fā)生，我們可以分析變化在3.9～5.9之間的所有可能性下的房貸利率情況?？v坐標(biāo)的表示的是，新算法-舊算法的差值，如果大于0，那么意味著新算法將比舊算法出更多的利率，小于0則是新算法下出更少的利息，具體數(shù)值就是對應(yīng)新算法比舊算法多出多少。我們現(xiàn)在所處的位置是在4.8所對應(yīng)的位置，也就是在圖中的四條線對應(yīng)交接的點，這四個點對應(yīng)的數(shù)值是0.08、0.09、0.1、0.11、0.12，和上文中每個點計算的結(jié)果是一樣的。理解起來就是2020年在LPR取代基準(zhǔn)利率作為定價參考時，五種情況下要比老辦法計算所得到的利率分別多出0.08、0.09、0.1、0.11、0.12。也就是說，所有存量房貸在今年LPR利率相對于此前基準(zhǔn)利率下降0.1的情況下，新辦法比老辦法都要多出利息，當(dāng)時簽訂合約時打折的越多，多出利息部分越少，相反，上浮的比例越多，多出的利率越多，根據(jù)多地的政策，上浮的多是二套房以上的，意味著在未來存量利率的新計算方法上，負(fù)擔(dān)更多的利息。

（作者單位：陜西財經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）