寫字樓運(yùn)營管理與創(chuàng)新服務(wù)的關(guān)鍵性問題分析

王荃

【摘要】寫字樓在運(yùn)營管理中不但要采取傳統(tǒng)的管理方式，同時(shí)還要立足寫字樓的特點(diǎn)和屬性，積極創(chuàng)新寫字樓的管理服務(wù)，使寫字樓在運(yùn)營過程中能夠滿足客戶的現(xiàn)實(shí)需求，能夠以客戶為焦點(diǎn)，提供有針對(duì)性的服務(wù)措施，使整個(gè)寫字樓的運(yùn)營管理，能夠在管理的有效性、管理的全面性和管理的針對(duì)性方面得到全面提高，為寫字樓經(jīng)營管理效率的效益的提升提供有力支持。結(jié)合寫字樓運(yùn)營管理特點(diǎn)，在寫字樓管理創(chuàng)新服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)推動(dòng)物業(yè)管理的升級(jí)，做好寫字樓管理資源的整合，并積極控制寫字樓的管理成本，建立集成化的發(fā)展戰(zhàn)略，通過構(gòu)建寫字樓綜合業(yè)態(tài)系統(tǒng)的方式，為整個(gè)寫字樓的經(jīng)營管理注入生機(jī)和活力。

【關(guān)鍵詞】寫字樓;運(yùn)營管理;創(chuàng)新服務(wù);關(guān)鍵性問題

華貿(mào)集團(tuán)作為國內(nèi)知名的地產(chǎn)集團(tuán)，聚焦商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，從激發(fā)創(chuàng)造力出發(fā)，匯聚國際化商務(wù)生活方式要素，以頂尖資源整合能力、生態(tài)化商務(wù)環(huán)境、專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)造各要素有機(jī)聯(lián)系、彼此融合、優(yōu)勢互補(bǔ)的生態(tài)圈。為入駐企業(yè)提供實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的理想環(huán)境、理想平臺(tái)，營造21世紀(jì)激動(dòng)人心的“城中之城”。華貿(mào)集團(tuán)的成功，代表著商業(yè)寫字樓的運(yùn)營管理理念的成功?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高端運(yùn)營平臺(tái)，國際化的高水平商務(wù)區(qū)地標(biāo)。

基于寫字樓運(yùn)營管理的特點(diǎn)以及寫字樓自身的屬性特點(diǎn)，寫字樓在運(yùn)營管理中應(yīng)當(dāng)牢牢的抓住客戶的現(xiàn)實(shí)需求，聚焦客戶的需求，為客戶提供辦公功能和方便快捷的服務(wù)，同時(shí)，增加寫字樓的配套設(shè)施，達(dá)到健全完善的要求，使整個(gè)寫字樓的環(huán)境達(dá)到舒適性要求。在創(chuàng)新管理中，聚焦客戶的需求，根據(jù)寫字樓運(yùn)營管理的現(xiàn)實(shí)特征，制定有針對(duì)性措施，推動(dòng)寫字樓物業(yè)管理有效升級(jí)，使寫字樓的管理資源能夠得到有效整合，降低寫字樓的運(yùn)營管理成本。通過建立集成化發(fā)展戰(zhàn)略的措施，推動(dòng)寫字樓運(yùn)營管理不斷向前發(fā)展。因此，做好寫字樓的運(yùn)營管理，對(duì)寫字樓管理質(zhì)量的提升具有重要影響。

1、寫字樓運(yùn)營管理中，客戶的現(xiàn)實(shí)需求

1.1需要滿足基本辦公功能和方便快捷的需求

寫字樓在運(yùn)營管理中，應(yīng)當(dāng)明確自身的服務(wù)屬性和管理屬性，在基本功能的打造上，應(yīng)當(dāng)將辦公功能作為寫字樓的主要功能，圍繞辦公功能做好配套服務(wù)體系的建設(shè)，使寫字樓的運(yùn)營能夠聚焦客戶的現(xiàn)實(shí)需求，能夠圍繞著客戶的辦公特點(diǎn)，強(qiáng)化寫字樓的功能屬性，提高寫字樓的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，使寫字樓在運(yùn)行過程中能夠滿足客戶的基本辦公功能和方便快捷的要求，能夠?yàn)榭蛻舻钠髽I(yè)提供完善的辦公環(huán)境，解決寫字樓的運(yùn)營管理問題?；趯?duì)寫字樓自身屬性的了解，以及寫字樓在運(yùn)營管理中的具體特點(diǎn)，在硬件設(shè)施的打造和軟件服務(wù)水平的提升方面，除了聚焦客戶的需求之外，還應(yīng)當(dāng)做好市場調(diào)研，分析競爭企業(yè)的優(yōu)勢，以及競爭企業(yè)在硬件設(shè)施打造和軟件服務(wù)建設(shè)方面取得的積極成效和成功經(jīng)驗(yàn)，通過學(xué)習(xí)和借鑒的方式，將其引入到寫字樓的運(yùn)營管理中，使寫字樓的運(yùn)營管理能夠時(shí)刻保證最新的管理理念，能夠時(shí)刻對(duì)標(biāo)競爭企業(yè)，夯實(shí)經(jīng)營管理基礎(chǔ)，做到以客戶的需求為導(dǎo)向，不斷調(diào)整經(jīng)營管理策略，使寫字樓的運(yùn)營管理能夠取得積極效果[1]。

1.2配套設(shè)施健全，環(huán)境舒適

寫字樓在運(yùn)營管理中，做好配套設(shè)施的建設(shè)并營造舒適的環(huán)境和氛圍，對(duì)寫字樓作用的發(fā)揮以及贏得客戶的信任具有重要影響。入住寫字樓的企業(yè)主要的目的是獲得舒適的辦公環(huán)境，提高員工的滿意度，能夠在辦公中獲得必要支持，使整個(gè)企業(yè)在運(yùn)行中，能夠依靠功能完善的辦公設(shè)施和舒適的辦公環(huán)境，提高企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)的升級(jí)發(fā)展?；诳蛻舻倪@一要求，寫字樓的運(yùn)營管理應(yīng)當(dāng)以客戶的需求為主要的服務(wù)目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)了解客戶需求的特點(diǎn)以及客戶需求的特殊性，根據(jù)客戶個(gè)性化的需求做好配套設(shè)施的健全，使寫字樓在細(xì)節(jié)方面特別是與企業(yè)相關(guān)的配套服務(wù)方面能夠達(dá)到完善的要求。除此之外，在寫字樓的環(huán)境打造方面，既要突出整潔舒適的特點(diǎn)，同時(shí)還要根據(jù)企業(yè)類型、企業(yè)檔次以及企業(yè)文化等因素，打造屬于企業(yè)的個(gè)性化環(huán)境體系，使寫字樓能夠根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展實(shí)際提供配套服務(wù)，對(duì)解決寫字樓的運(yùn)營管理問題和更好的滿足客戶需求具有重要影響。因此，做好配套設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的打造，是寫字樓運(yùn)營管理的重要內(nèi)容。

1.3為入駐企業(yè)裝修提供完善的配套及服務(wù)

寫字樓在裝修過程中，需要了解入駐企業(yè)的特點(diǎn)以及入駐企業(yè)的具體需求，根據(jù)入駐企業(yè)的類別和入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)條件和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，了解入駐企業(yè)的裝修需求，提前做好房屋基礎(chǔ)設(shè)施的配套，保證入駐企業(yè)能夠在裝修過程中，能夠在完善的配套基礎(chǔ)上進(jìn)行裝修，既降低了客戶裝修的難度，同時(shí)也能提高入駐企業(yè)裝修施工的效率，避免因基礎(chǔ)設(shè)施不全或者基礎(chǔ)設(shè)施存在問題制約入駐企業(yè)的裝修施工。在裝修施工中，需要為入駐企業(yè)提供必要的配套服務(wù)，掌握入駐企業(yè)的裝修特點(diǎn)和個(gè)性化需求，提供完善的配套服務(wù)，保證入駐企業(yè)能夠在裝修中及時(shí)解決施工問題，通過完善的協(xié)調(diào)服務(wù)，滿足裝修要求[2]。

2、寫字樓運(yùn)營管理與創(chuàng)新服務(wù)的具體措施

2.1推動(dòng)寫字樓物業(yè)管理升級(jí)

基于對(duì)寫字樓的了解，寫字樓在運(yùn)營管理中采取創(chuàng)新服務(wù)的措施，對(duì)提高寫字樓的管理質(zhì)量具有重要影響。在寫字樓管理中，推動(dòng)寫字樓物業(yè)管理的升級(jí)是當(dāng)前寫字樓運(yùn)營管理面臨的主要問題，物業(yè)升級(jí)既關(guān)系到物業(yè)管理水平的提升，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理中硬件設(shè)施的升級(jí)和物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制的升級(jí)，對(duì)整個(gè)寫字樓的管理質(zhì)量和管理水平具有重大影響。寫字樓在物業(yè)管理過程中，就要做好與入駐企業(yè)的銜接，需要及時(shí)的了解入駐企業(yè)的基本情況和入駐企業(yè)對(duì)物業(yè)管理提出的要求，做到圍繞著企業(yè)的需求設(shè)定物業(yè)管理方案，使整個(gè)物業(yè)管理能夠形成與入駐企業(yè)的良性互動(dòng)，能夠第一時(shí)間解決入駐企業(yè)的個(gè)性化問題。通過優(yōu)化環(huán)境，提升物業(yè)管理水平，以及夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)和推出特色物業(yè)服務(wù)的方式，使整個(gè)寫字樓的物業(yè)管理能夠得到升級(jí)，對(duì)提高物業(yè)管理水平和效果以及解決物業(yè)管理問題具有重要影響。因此，按照寫字樓運(yùn)營管理的特點(diǎn)和要求，推動(dòng)寫字樓物業(yè)管理升級(jí)，是當(dāng)前寫字樓發(fā)展的重要策略，也是寫字樓運(yùn)營管理的重要手段。

2.2做好寫字樓管理資源的整合

在寫字樓管理過程中，寫字樓管理資源的整合尤為必要，寫字樓運(yùn)營管理涉及到的因素較多，影響寫字樓管理質(zhì)量和管理效果的因素也比較多，如何提高寫字樓的運(yùn)營管理水平，保證寫字樓在運(yùn)營管理中能夠取得積極效果，是當(dāng)前寫字樓管理面臨的主要問題，對(duì)寫字樓管理的實(shí)施和寫字樓管理水平的提高產(chǎn)生了重要影響。為了解決寫字樓的管理問題，在寫字樓管理資源的整合方面，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)研和梳理，應(yīng)當(dāng)按照寫字樓的發(fā)展特點(diǎn)、寫字樓的發(fā)展規(guī)律，以及寫字樓在管理過程中所積累和接觸到的資源進(jìn)行分類管理，使寫字樓的管理資源能夠在整合方面提高整合效率，滿足寫字樓資源的利用需要，通過資源整合的方式，使寫字樓的資源能夠得到充分利用，在物業(yè)管理資源、優(yōu)質(zhì)客戶資源、寫字樓的硬件資源和軟件資源方面做好資源的整合和配套，對(duì)整個(gè)寫字樓的發(fā)展和寫字樓運(yùn)營管理水平的提高具有重要影響[3]。由此可見，做好寫字樓管理資源的整合，是當(dāng)前寫字樓運(yùn)營管理面臨的主要問題，也是推動(dòng)寫字樓運(yùn)營管理不斷發(fā)展的重要措施。

2.3做好寫字樓管理成本的控制

寫字樓的運(yùn)營管理離不開成本的管控，成本管理越有效，寫字樓的運(yùn)營管理效果越突出，無論是豪華寫字樓管理還是普通寫字樓管理，都繞不開成本管理這一問題。寫字樓的運(yùn)營管理效益與企業(yè)的成本管理有直接關(guān)系，結(jié)合當(dāng)前寫字樓的管理實(shí)際和寫字樓的管理特點(diǎn)，寫字樓的管理需要對(duì)物業(yè)管理成本、硬件建設(shè)成本、軟件服務(wù)成本以及運(yùn)營管理成本等進(jìn)行綜合核算。并掌握成本構(gòu)成內(nèi)容了解成本構(gòu)成特點(diǎn)，根據(jù)成本管理的實(shí)際需要采取優(yōu)化措施，保證成本管理在實(shí)施過程中能夠達(dá)到實(shí)施要求，能夠解決成本管理問題，為整個(gè)成本管理的落實(shí)奠定良好的基礎(chǔ)。結(jié)合寫字樓運(yùn)營管理實(shí)際，在成本管理過程中，應(yīng)當(dāng)參考成熟企業(yè)的成本管理經(jīng)驗(yàn)，按照成本管理的特點(diǎn)和成本管理要求，推進(jìn)成本管理工作的實(shí)施。通過建立完善的成本管理體系，細(xì)化成本管理目標(biāo)，并按照成本管理的具體要求和特點(diǎn)予以實(shí)施，對(duì)提高成本管理效果和推動(dòng)成本管理的落實(shí)具有重要影響。因此，做好成本控制，并細(xì)化企業(yè)成本管理目標(biāo)，對(duì)企業(yè)成本管理工作的推進(jìn)與落實(shí)具有重要影響。

2.4建立集成化發(fā)展戰(zhàn)略

在寫字樓在運(yùn)營管理中，需要考慮到寫字樓的運(yùn)營管理的長期性以及寫字樓的經(jīng)營管理特征和自身屬性的特點(diǎn)，建立長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并根據(jù)寫字樓自身的定位和優(yōu)勢，建立集成化的發(fā)展戰(zhàn)略，將寫字樓打造成商業(yè)綜合體。寫字樓在配套的完善性、服務(wù)的有效性、客戶滿意度以及市場競爭力方面都能具備突出的優(yōu)勢，能夠在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，能夠解決寫字樓的市場競爭問題，為整個(gè)寫字樓的長期發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。集成化發(fā)展戰(zhàn)略，主要是將寫字樓涉及到的商業(yè)資源進(jìn)行綜合配套，并建立完善的發(fā)展體系，對(duì)整個(gè)寫字樓資源的整合和寫字樓資源優(yōu)勢的發(fā)揮具有重要影響。通過調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，采取集成化發(fā)展戰(zhàn)略的措施，能夠?yàn)閷懽謽堑拈L期發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，使寫字樓在發(fā)展過程中能夠按照發(fā)展要求、發(fā)展特點(diǎn)以及具體的發(fā)展規(guī)律，采取有針對(duì)性的措施，解決寫字樓的發(fā)展戰(zhàn)略制定問題。

3、構(gòu)建寫字樓綜合業(yè)態(tài)系統(tǒng)

3.1增加寫字樓配套設(shè)施

基于對(duì)寫字樓的了解，寫字樓在運(yùn)營管理中，構(gòu)建綜合業(yè)態(tài)系統(tǒng)是解決寫字樓入駐企業(yè)的服務(wù)配套問題，以及提高寫字樓綜合服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵手段。為了達(dá)到構(gòu)建綜合業(yè)態(tài)系統(tǒng)的目的，增加寫字樓的配套設(shè)施是重要措施，考慮到寫字樓的發(fā)展實(shí)際以及寫字樓的發(fā)展特點(diǎn)，在寫字樓配套設(shè)施建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)圍繞著入駐企業(yè)的需求，做好配套設(shè)施的選擇，圍繞著入駐企業(yè)員工的衣食住行以及工作和休閑娛樂等要求，建設(shè)必要的配套設(shè)施，形成完整的服務(wù)系統(tǒng)，為整個(gè)入駐企業(yè)員工提供完善的工作環(huán)境和生活環(huán)境，使入駐企業(yè)員工的滿意度得到不斷提升，并根據(jù)入駐企業(yè)員工的個(gè)性化需求以及入駐企業(yè)的共性問題，對(duì)整個(gè)硬件設(shè)施和配套設(shè)施進(jìn)行必要調(diào)整，以此滿足入駐企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。因此，增加配套設(shè)施，提高配套設(shè)施的完善性，對(duì)寫字樓綜合業(yè)態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)建具有重要影響。以此為基礎(chǔ)強(qiáng)化寫字樓的運(yùn)營管理理念并提高運(yùn)營管理質(zhì)量，對(duì)寫字樓的經(jīng)營效益的提升具有重要意義。

3.2引入寫字樓周邊服務(wù)企業(yè)

寫字樓在運(yùn)營管理中，不僅僅要聚焦客戶的需求，同時(shí)還要了解入住企業(yè)的特點(diǎn)以及入駐企業(yè)在發(fā)展中存在的短板，根據(jù)入駐企業(yè)的類型、入駐企業(yè)的經(jīng)營管理內(nèi)容，提供配套的企業(yè)支持，使入駐企業(yè)能夠形成上下游的產(chǎn)業(yè)關(guān)系，根據(jù)入駐企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及入駐企業(yè)的市場短板情況，配套周邊服務(wù)企業(yè)，使整個(gè)寫字樓在入駐企業(yè)的服務(wù)過程中，能夠深層次地介入到企業(yè)的經(jīng)營管理中來，通過采取優(yōu)化措施的方式，提高企業(yè)發(fā)展質(zhì)量，使入駐企業(yè)在發(fā)展過程中能夠得到更多的支持，能夠在發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展有效性方面得到有效提升。此外，在寫字樓自身服務(wù)體系的基礎(chǔ)上，還需要引入與企業(yè)有直接和間接關(guān)系的服務(wù)企業(yè)資源，使寫字樓在服務(wù)的完善性、資源的配套有效性以及資源的綜合利用方面，能夠取得積極效果，能夠解決入駐企業(yè)的發(fā)展問題，為入駐企業(yè)的成長和入駐企業(yè)的快速發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)，推動(dòng)寫字樓入駐企業(yè)的快速成長，實(shí)現(xiàn)寫字樓與入駐企業(yè)相互融合，共同發(fā)展。

3.3了解入駐企業(yè)需求，完善服務(wù)系統(tǒng)

寫字樓在運(yùn)營管理中，根據(jù)入駐企業(yè)的需求，完善服務(wù)系統(tǒng)并提高服務(wù)質(zhì)量，對(duì)寫字樓運(yùn)營管理水平的提升以及入駐企業(yè)粘性度的提高具有重要影響。寫字樓在運(yùn)營管理中，應(yīng)當(dāng)特別注意入駐企業(yè)的具體需求，特別是企業(yè)的個(gè)性化需求，通過掌握企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及聚焦企業(yè)個(gè)性化需求的方式，制定專項(xiàng)服務(wù)措施、優(yōu)化服務(wù)流程、細(xì)化服務(wù)手段、掌握服務(wù)特征，按照服務(wù)的要求以及企業(yè)的要求，提供有針對(duì)性服務(wù)，保證寫字樓在運(yùn)營管理中，能夠聚焦入駐企業(yè)的發(fā)展需求，能夠圍繞著入駐企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和管理特色提供配套服務(wù)，為整個(gè)入駐企業(yè)的發(fā)展提供有針對(duì)性服務(wù)。通過了解入駐企業(yè)的需求，能夠使寫字樓在運(yùn)營管理中提高運(yùn)營管理質(zhì)量，滿足運(yùn)營管理要求，達(dá)到夯實(shí)運(yùn)營管理基礎(chǔ)的目的。

結(jié)論：

通過對(duì)寫字樓運(yùn)營管理的了解，寫字樓的運(yùn)營管理需要關(guān)注入駐企業(yè)的具體情況，需要按照入駐企業(yè)的特點(diǎn)和需求采取硬件和軟件設(shè)施優(yōu)化的方式，打造完善的硬件和軟件基礎(chǔ)，為整個(gè)寫字樓的發(fā)展提供有力支持，同時(shí)，寫字樓在創(chuàng)新管理中，應(yīng)當(dāng)注重管理理念的創(chuàng)新和優(yōu)化，按照管理的需求、管理特點(diǎn)以及入駐企業(yè)的具體形式，采取有針對(duì)性措施，推動(dòng)寫字樓運(yùn)營管理不斷向前發(fā)展，為寫字樓管理質(zhì)量的提升奠定良好的基礎(chǔ)。

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