不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案研究
——以南京市為例

常 津，徐 佳，王 晶

（南京市國土資源信息中心，江蘇南京210005）

0 引言

建立和實施不動產(chǎn)登記制度是我國實施機構改革和政府職能轉變的一項重大改革任務［1］。2013 年11 月20 日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產(chǎn)登記職責，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合到一個部門承擔，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”［2-4］。為保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面快速推進，需要對各類不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行整合，形成規(guī)范的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫。其中，抵押登記數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的重要內(nèi)容之一。

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)存在數(shù)據(jù)量大、多源異構整合難度大、房地數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊等問題［5］，本文以南京市為例，分析了抵押登記數(shù)據(jù)現(xiàn)狀和數(shù)據(jù)整合工作難點，明確了符合業(yè)務實際的數(shù)據(jù)整合要求，針對數(shù)據(jù)整合存在的問題提出了優(yōu)化措施，設計研究了能夠滿足工作要求的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案，建立了抵押登記數(shù)據(jù)整合的工作流程，確保了業(yè)務運行需求和不動產(chǎn)登記工作的順利開展。

1 抵押登記數(shù)據(jù)整合現(xiàn)狀分析

1.1 抵押登記數(shù)據(jù)

抵押登記業(yè)務作為不動產(chǎn)產(chǎn)權登記業(yè)務中的重要組成部分，其業(yè)務邏輯復雜，涵蓋了房管部門、金融機構、擔保公司、開發(fā)企業(yè)之間抵押、擔保、貸款等各類信息。在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合過程中，首先對分散在原房產(chǎn)庫表（包括樓盤表、案例信息、他項權證等）中的抵押業(yè)務進行梳理，完成抵押信息落宗，生成現(xiàn)勢抵押數(shù)據(jù)，錄入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，并將此作為整合原始數(shù)據(jù)。

1.2 數(shù)據(jù)整合要求

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合是以不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中所有的現(xiàn)勢抵押信息為數(shù)據(jù)處理對象，以房產(chǎn)信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)信息系統(tǒng)及檔案資料等為主要查詢途徑，逐條整理數(shù)據(jù)的正確性和完整性，核實抵押業(yè)務與產(chǎn)權信息的關聯(lián)關系，確認抵押信息的權屬狀態(tài)，并根據(jù)業(yè)務需求補充完善抵押信息的關鍵字段。根據(jù)不動產(chǎn)抵押登記業(yè)務工作的運行需求，數(shù)據(jù)整合成果需滿足規(guī)范性、現(xiàn)勢性、準確性和完整性要求。

1.2.1 規(guī)范性

根據(jù)國家的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，制定不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)標準。依據(jù)標準對原房產(chǎn)抵押數(shù)據(jù)和土地抵押數(shù)據(jù)進行整合，形成規(guī)范的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)成果。

1.2.2 現(xiàn)勢性

存量抵押數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性較差，即抵押信息被置為歷史數(shù)據(jù)或者已經(jīng)注銷的抵押信息依然顯示有效。在數(shù)據(jù)整合過程中，根據(jù)業(yè)務邏輯和案例資料分類梳理，設置正確的數(shù)據(jù)狀態(tài)，確保數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。

1.2.3 準確性

抵押登記數(shù)據(jù)在準確性方面的問題主要表現(xiàn)為:一是抵押信息與產(chǎn)權信息未正確對應，即抵押信息落錯戶；二是抵押業(yè)務的關鍵信息（如抵押金額、抵押面積、抵押期限等）不正確。數(shù)據(jù)整合時，需根據(jù)原始業(yè)務資料，對上述錯誤信息修正完善，形成準確的數(shù)據(jù)成果。

1.2.4 完整性

抵押信息的必填字段缺失，給業(yè)務辦理帶來不便，影響了登記工作的效率。因此在數(shù)據(jù)清理時，一方面核對抵押信息的字段內(nèi)容是否正確；另一方面應根據(jù)業(yè)務需求，補充完善內(nèi)容缺失的關鍵字段，以進一步確保信息的完整性。

1.3 整合中的難點

1.3.1 抵押登記數(shù)據(jù)量大且復雜

抵押登記數(shù)據(jù)在不同時期內(nèi)積累了大量的空間圖形和屬性信息，數(shù)據(jù)內(nèi)容多樣、關系復雜，歷史遺留問題多。房地登記長期分置，登記依據(jù)不一，存在大量單邊登記情形，權利無法統(tǒng)一；滅失房屋及權利未能及時維護，數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性不強；業(yè)務邏輯和數(shù)據(jù)情況復雜，特殊案例較多，需分時段、分類梳理分析，整合工作量大、風險高。

1.3.2 房地數(shù)據(jù)多源異構問題明顯

原國土、房產(chǎn)部門登記業(yè)務各自為政，市區(qū)和郊區(qū)登記部門信息化水平參差不齊，業(yè)務流程不統(tǒng)一，數(shù)據(jù)來源、存儲方式、更新方法各不相同，造成各區(qū)房地登記數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)結構、語法、語義上均存在不同，數(shù)據(jù)整合難度大，計算機自動匹配效果不理想，需投入大量人力、財力和物力進行人工核實和處理。

1.3.3 房地數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊

隨著信息技術的飛速發(fā)展，政府管理信息化應用的深入普及，國土和房產(chǎn)部門在不同時期內(nèi)對各自登記系統(tǒng)進行過多次改造升級，建庫標準、技術規(guī)范不斷變化，數(shù)據(jù)形成過程復雜，數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊，數(shù)據(jù)缺失、沖突、冗余、關聯(lián)性和現(xiàn)勢性差等問題較突出，無法滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)準確、完整、一致、規(guī)范等要求，需進行大量人工核檔和權籍調(diào)查進行消化解決。

2 數(shù)據(jù)整合方案設計

2.1 方案分析及優(yōu)化

本文在設計不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案時，針對數(shù)據(jù)整合過程中整理周期長、業(yè)務風險大等常見問題，提出了兩點優(yōu)化措施，提升數(shù)據(jù)整合的效率和可操作性。

2.1.1 數(shù)據(jù)整合方式優(yōu)化

目前常見的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方式分為3類［6］。

一是日常整合。將土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》進行分析比對，建立數(shù)據(jù)映射。此過程只對數(shù)據(jù)進行標準化轉換，不對數(shù)據(jù)內(nèi)容進行修改，以支持不動產(chǎn)登記信息平臺盡快上線運行發(fā)證。后續(xù)在辦理業(yè)務的基礎上逐步開展數(shù)據(jù)清理整合工作，通過日常業(yè)務辦理不斷修正與完善存量數(shù)據(jù)。該方式的優(yōu)點是將宏大的數(shù)據(jù)整合工程“化整為零”，在日常登記業(yè)務中逐步完成，所需經(jīng)費較少。缺點是數(shù)據(jù)整合周期太長，數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)相當長一段時間存在許多不正確的數(shù)據(jù)，業(yè)務風險較大。

二是集中整合。在統(tǒng)一登記發(fā)證前，進行全轄區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，完成數(shù)據(jù)整合建庫工作。對于時間充裕、房地登記數(shù)據(jù)比較清晰、數(shù)據(jù)質(zhì)量較好、信息化程度高的地區(qū)可以采用這種模式。同時，登記業(yè)務量很少、登記區(qū)域不大、歷史數(shù)據(jù)很少的小縣城也可以采用此模式。該方式的優(yōu)點是數(shù)據(jù)整合比較完全、徹底，成果質(zhì)量很好，能更好地保障統(tǒng)一登記發(fā)證業(yè)務的正確性，業(yè)務風險小。缺點是對原有登記數(shù)據(jù)質(zhì)量要求較高，數(shù)據(jù)整合周期較長，且一次性經(jīng)費需求較大。

三是日常整合與集中整合相結合。先遷移后整合，即先將土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)進行遷移，集中對數(shù)據(jù)進行清理，對發(fā)現(xiàn)的錯誤，通過查閱檔案或外業(yè)調(diào)查進行修正完善。由于數(shù)據(jù)徹底整合完畢的周期較長，集中數(shù)據(jù)整合與統(tǒng)一登記發(fā)證可以同時進行，同時也可通過日常登記業(yè)務完成局部區(qū)域的數(shù)據(jù)整合。

本文的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合方案根據(jù)南京不動產(chǎn)工作實際情況，顧及整理周期長的問題，采用集中整合與日常清理相結合的優(yōu)化方式。首先對原始數(shù)據(jù)進行集中整合，完成關聯(lián)落宗，初步形成不動產(chǎn)抵押數(shù)據(jù)整合成果，保證不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的上線運行。然后對數(shù)據(jù)進行批量清理核查，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量。最后，對于無法核查到位的少數(shù)復雜案例，在日常業(yè)務工作中逐步處理。

2.1.2 數(shù)據(jù)清理模式優(yōu)化

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)時刻處于動態(tài)變化中，對數(shù)據(jù)進行清理核查時，為了規(guī)避業(yè)務風險，保證不動產(chǎn)登記系統(tǒng)正式數(shù)據(jù)庫的安全可靠，本文在清理時特選用了離線數(shù)據(jù)清理模式。即將待處理的數(shù)據(jù)統(tǒng)一遷出，在離線環(huán)境中核查梳理，清理后的成果依據(jù)業(yè)務邏輯關系進行分類判定，判定通過的數(shù)據(jù)方可更新入庫，形成最終的數(shù)據(jù)成果。

2.2 總體技術路線

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合主要步驟包括準備工作、數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)清理和數(shù)據(jù)入庫?？傮w技術路線如下:首先實施準備工作，進行資料收集、數(shù)據(jù)標準編制和技術方案設計；然后基于原始房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行抵押權利落戶、數(shù)據(jù)查驗等，完成數(shù)據(jù)集中整合，形成初步的抵押登記數(shù)據(jù)整合成果，保障不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的及時上線運行；在此基礎上，將抵押數(shù)據(jù)遷出，在離線模式下依據(jù)房產(chǎn)資料對數(shù)據(jù)進行批量清理核查，以進一步確保數(shù)據(jù)的準確性；最后，完成業(yè)務邏輯一致性檢驗后更新抵押登記數(shù)據(jù)庫。對于個別疑難案例可在日常業(yè)務辦理中逐漸處理。具體流程如圖1所示。

2.3 方案實現(xiàn)

2.3.1 準備工作

不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合的準備工作主要包括以下3項內(nèi)容：（1）收集資料。一方面收集土地和房產(chǎn)的原始存量數(shù)據(jù)資料，另一方面收集國家出臺的各項數(shù)據(jù)標準及技術文檔。（2）編制數(shù)據(jù)庫標準。在國家發(fā)布的《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》的基礎上，結合原地籍數(shù)據(jù)庫、原房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標準和南京市登記發(fā)證實際需求，編制具有本地特色的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，確定不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)庫表的結構。（3）設計技術方案。對抵押登記數(shù)據(jù)進行完整性分析、現(xiàn)勢性分析、一致性分析等，對存在的具體問題進行整理歸納，結合南京市實際情況設計不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術方案。

圖1 不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合總體技術路線

2.3.2 數(shù)據(jù)整合

依據(jù)分散在原房產(chǎn)庫各表（包括樓盤表、案例信息、他項權證等）中抵押業(yè)務號與房屋代碼的關聯(lián)關系，建立一張完整的抵押業(yè)務與抵押標的（房屋）關聯(lián)表，按不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準抽取轉換抵押登記信息；依據(jù)樓盤標注、注銷案例等初步判斷關聯(lián)表中抵押權屬狀態(tài)，大致歸納為現(xiàn)勢數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)和待定數(shù)據(jù)，對每一類數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)梳理、分析及核查，確定權屬狀態(tài)，完善抵押信息，初步形成抵押數(shù)據(jù)整理成果。在此基礎上，對比分析抵押整理成果與房產(chǎn)限制庫中抵押信息權屬狀態(tài)的一致性，重點核查兩者差異性，確保抵押整合成果質(zhì)量。具體流程如圖2所示。

2.3.3 數(shù)據(jù)清理

從整合好的不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)庫中，抽取現(xiàn)勢抵押數(shù)據(jù)（包括房產(chǎn)存量抵押數(shù)據(jù)和過渡期抵押數(shù)據(jù)），導入整理專用數(shù)據(jù)庫，將數(shù)據(jù)發(fā)布至“不動產(chǎn)數(shù)據(jù)清理系統(tǒng)”中，以離線作業(yè)模式對數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)整理。整理依據(jù)是房產(chǎn)系統(tǒng)信息、不動產(chǎn)系統(tǒng)信息及檔案資料等，內(nèi)容主要包括3 個方面：一是核查抵押信息與產(chǎn)權信息的關聯(lián)關系；二是判定抵押信息的權屬狀態(tài)，通過分析將現(xiàn)勢庫中已經(jīng)注銷的信息移入歷史庫；三是核實每一條抵押信息內(nèi)容的正確性，同時根據(jù)具體業(yè)務需求補充完善抵押數(shù)據(jù)的關鍵字段。完成數(shù)據(jù)整理后，與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)正式庫中的數(shù)據(jù)進行邏輯一致性對比，判定正確后更新數(shù)據(jù)庫，形成現(xiàn)勢、完整、一致、規(guī)范的抵押數(shù)據(jù)整理成果。對于未能核查到位的少量疑難案例，可在日常作業(yè)中逐步消化，隨案件處理。具體流程如圖3所示。

圖2 抵押數(shù)據(jù)整合流程

圖3 抵押數(shù)據(jù)整理技術路線

3 方案應用

南京市于2016 年開始開展不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合工作，應用本文的數(shù)據(jù)整合方案。市本級房產(chǎn)抵押案例共136 萬個，首先進行抵押登記數(shù)據(jù)的集中整合，基于房產(chǎn)原始的樓盤信息、案例信息和他項權信息進行自動關聯(lián)落戶，90%以上可直接落戶。未落戶數(shù)據(jù)經(jīng)人工核查可直接處理，大致情況分為兩類：一是由業(yè)務類型錯誤、案件重復等原因造成的無效案件；二是案件已注銷但系統(tǒng)未更新，可直接刪除，最終形成存量抵押記錄約186萬條。形成數(shù)據(jù)整合成果后，為確保系統(tǒng)正常運行并規(guī)避業(yè)務風險，進行了離線數(shù)據(jù)清理核查。清理對象包括存量抵押數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)登記之后的抵押數(shù)據(jù)，清理數(shù)據(jù)量約50萬條。數(shù)據(jù)清理界面如圖4所示。實踐證明，應用本文設計的數(shù)據(jù)整合方案進行數(shù)據(jù)整理，有效解決了不動產(chǎn)登記工作中數(shù)據(jù)整合周期長、數(shù)據(jù)質(zhì)量缺少保證等不利因素，緩解了一次性整理核查的壓力，提高了工作的整體效率，收到了積極的成效。

4 結語

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是開展不動產(chǎn)登記工作的重點和難點。本文針對不動產(chǎn)抵押登記數(shù)據(jù)整合工作存在的整理周期長、業(yè)務風險大等問題，提出了一種優(yōu)化的抵押數(shù)據(jù)整合方案，通過集中整合和日常清理相結合的數(shù)據(jù)整合方式以及離線數(shù)據(jù)清理模式，緩解了數(shù)據(jù)一次性整理的壓力，也在更大程度上保證了數(shù)據(jù)的完整性和可靠性，為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作提供了一定參考。

圖4 抵押數(shù)據(jù)清理界面