房地產(chǎn)土建工程施工進(jìn)度的控制與管理措施分析

江勇

摘 要 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們的生計(jì)具有重要意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是基于對(duì)土木工程施工進(jìn)度的合理管理。因此，管理施工過(guò)程中需要科學(xué)合理的管理和控制措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);土建工程;施工進(jìn)度;控制

1土建工程進(jìn)度影響因素分析

（1）施工計(jì)劃要素。對(duì)于房地產(chǎn)建筑工程施工過(guò)程中，進(jìn)度表的可到達(dá)性取決于施工進(jìn)度表是否計(jì)劃周詳。施工計(jì)劃表越精致詳細(xì)，管理施工進(jìn)度也就越容易。但是，就目前房地產(chǎn)土建工程進(jìn)度來(lái)說(shuō)，過(guò)程中有許多不合理的方面使得土建工程施工過(guò)程變得困難。這也是土建施工的實(shí)際完成日期晚于計(jì)劃的預(yù)期日期的重要原因。不合理的計(jì)劃導(dǎo)致土建工程員工無(wú)法在預(yù)定的完成時(shí)間內(nèi)完成施工。

（2）技術(shù)因素。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，不同的公司執(zhí)行不同的項(xiàng)目。因此，不同的建筑物要采用不同的施工方法。在設(shè)計(jì)土木工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度時(shí)，公司必須從科學(xué)的角度評(píng)估施工的復(fù)雜性和關(guān)鍵施工問(wèn)題，將其作為施工進(jìn)度的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。在施工前調(diào)查和評(píng)估多項(xiàng)數(shù)據(jù)，相關(guān)人員也要進(jìn)行多次溝通。這為土木工程施工技術(shù)奠定了基礎(chǔ)，也防止了其他因素影響計(jì)劃的施工進(jìn)度[1]。

（3）人員管理因素。管理房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的建設(shè)進(jìn)度可以被稱為高度專業(yè)化的管理任務(wù)。這不僅對(duì)管理的理論知識(shí)提出了很高的要求，而且對(duì)管理的人員專業(yè)素質(zhì)也提出了很高的要求。但是，在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的實(shí)際建設(shè)工作中，由于仍然有大量的員工不具有豐富的理論知識(shí)、較低的專業(yè)素養(yǎng)和相對(duì)較低的進(jìn)度管理職工，對(duì)土建工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有重大的負(fù)面影響，也影響了土木工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

2房地產(chǎn)土建工程施工進(jìn)度管理及主要管理措施

（1）組織措施。項(xiàng)目管理是項(xiàng)目管理的目標(biāo)，它取決于項(xiàng)目管理組織來(lái)實(shí)現(xiàn)。所謂的進(jìn)度管理組織措施，是與計(jì)劃管理人員的合理位置、各級(jí)工作和特定任務(wù)的職責(zé)以及確保計(jì)劃管理的組織系統(tǒng)有關(guān)。根據(jù)合同結(jié)構(gòu)、進(jìn)度階段分解項(xiàng)目并創(chuàng)建目標(biāo)管理系統(tǒng)。因此，我們要確定進(jìn)度目標(biāo)，保證項(xiàng)目進(jìn)度、方法，確定時(shí)間、參與者、協(xié)調(diào)會(huì)議時(shí)間等工作進(jìn)度的系統(tǒng)，并預(yù)測(cè)和分析影響進(jìn)度的因素。由于質(zhì)量創(chuàng)造者、進(jìn)行建設(shè)和生產(chǎn)的主導(dǎo)者是人。因此，人們必須成為質(zhì)量控制的核心，調(diào)動(dòng)人們的創(chuàng)造力和積極性，以人為管理的動(dòng)力，樹立質(zhì)量管理觀念，使人們更加負(fù)責(zé)[2]。

（2）為土建工程制定科學(xué)合理的計(jì)劃。如果我們需要按時(shí)完成土建工程工作，則需要優(yōu)化管理土建工程細(xì)分以及土建工程項(xiàng)目的一般工程計(jì)劃。通過(guò)創(chuàng)建科學(xué)合理的土木工程詳細(xì)計(jì)劃，包括月度施工計(jì)劃和著陸工程計(jì)劃（如每周施工計(jì)劃），完成一份完整的土木工程建設(shè)計(jì)劃。同時(shí)，在擬定土建工程分期建設(shè)計(jì)劃時(shí)，有必要充分考慮當(dāng)前土建工程的實(shí)際施工進(jìn)度，并留出足夠的空間來(lái)協(xié)調(diào)工程計(jì)劃的編制。原則上來(lái)講，在某些土木工程施工過(guò)程中，由于氣象因素，控制施工工作的原因以及其他影響施工進(jìn)度管理任務(wù)的因素。在土木工程施工項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要結(jié)合實(shí)際的天氣變化，修改施工計(jì)劃以確保房地產(chǎn)建設(shè)管理的進(jìn)展。

（3）建立可靠的施工保證期制度。在施工期建立保修制度時(shí)，有必要為人力資源提供管理能力和一定水平的技術(shù)能力。為了提供科學(xué)管理的基本條件，有必要向施工現(xiàn)場(chǎng)提供一支高度專業(yè)化的施工隊(duì)伍和現(xiàn)代化的施工機(jī)械。同時(shí)，我們必須充分吸收每位專家的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，并且必須盡一切努力來(lái)完成建設(shè)項(xiàng)目。充分利用現(xiàn)代技術(shù)的好處，以有效完成施工任務(wù)，為可能的項(xiàng)目完成預(yù)留時(shí)間，進(jìn)行科學(xué)而徹底的現(xiàn)代化。我們主要控制方式是實(shí)施通用方案，并在有利季節(jié)開始施工，使建筑和生產(chǎn)達(dá)到高速度高質(zhì)量的條件，以按時(shí)完成項(xiàng)目。

（4）技術(shù)措施。技術(shù)措施主要采用技術(shù)手段加快施工進(jìn)度。技術(shù)措施包括選擇設(shè)計(jì)和建造方法以實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)，我們需要執(zhí)行進(jìn)度管理以及分析影響項(xiàng)目進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)?；诖朔治觯覀?cè)俨扇★L(fēng)險(xiǎn)管理措施以減少進(jìn)度失控相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量，防止影響項(xiàng)目流程的常見風(fēng)險(xiǎn)，例如組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、資源（人力，物力，財(cái)務(wù)）風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目可以分為幾個(gè)步驟，而且每一個(gè)流水段都必須經(jīng)過(guò)一些相同的步驟。流水段每個(gè)部分中每個(gè)過(guò)程的構(gòu)建時(shí)間并不完全相同。因此，我們可以調(diào)整施工周期，以選擇合理的流水順序。還有一個(gè)重要的問(wèn)題，就是由于不能改變由施工過(guò)程確定的工作順序，但可以改變哪個(gè)流動(dòng)部分在前，哪個(gè)流動(dòng)部分在后。不同的流動(dòng)順序具有不同的總體構(gòu)造時(shí)間，我們需要找到最佳的工程順序。

3案例分析

某社區(qū)由九個(gè)小組組成，其中一個(gè)占地面積37255平方米，建筑面積49500平方米，建筑密度為33%，建筑容積率為1.31，設(shè)有240個(gè)停車位。該集團(tuán)包括一幢12層高的建筑，一個(gè)俱樂(lè)部和一個(gè)地下停車場(chǎng)。由成都設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)建筑的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，采用回族房屋的建筑風(fēng)格。該社區(qū)于2009年9月20日開始建設(shè)，原定于2010年10月20日完成，實(shí)際于2010年12月20日完成，比預(yù)定的完成時(shí)間晚61天。調(diào)查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，影響項(xiàng)目進(jìn)程的因素總結(jié)如下：①變更了工程圖。社區(qū)最初委托南方設(shè)計(jì)學(xué)院進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。結(jié)果，工程圖紙沒(méi)有考慮到北方陽(yáng)光的距離，照明和供暖的要求和設(shè)計(jì)與北方的實(shí)際情況不符，這迫使對(duì)最初的項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行更改，并推遲了施工。②設(shè)計(jì)和施工中使用的技術(shù)和工藝不符合。在一些場(chǎng)地的建設(shè)過(guò)程中，回派房屋的建筑風(fēng)格使招募符合建筑技術(shù)要求的工匠變得困難，而且必須吸引對(duì)施工期有重大影響的外國(guó)工匠。③各種程序和專門轉(zhuǎn)讓。施工完成后，整理組和分組的不清楚轉(zhuǎn)移相互影響，從而極大地影響了施工質(zhì)量和工期。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，將在分析和比較的基礎(chǔ)上得出結(jié)論。施工過(guò)程和專家調(diào)動(dòng)是影響進(jìn)度的直接因素，而設(shè)計(jì)和施工中使用的技術(shù)是影響進(jìn)度的重要因素。工程圖的更改是影響進(jìn)度的重要因素。根據(jù)以上分析，影響該項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素是設(shè)計(jì)圖紙的變更、設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)與施工中使用的技術(shù)，各種程序以及專家的調(diào)動(dòng)。

4結(jié)束語(yǔ)

只有不斷提高土建工程進(jìn)度管理的質(zhì)量，才能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工問(wèn)題和過(guò)程中出現(xiàn)的異常，從而確保土建工程能夠高效率高質(zhì)量完成，順利在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工工作。

參考文獻(xiàn)

[1] 孫紫健.談土建工程的施工進(jìn)度管理與控制[J].建材與裝飾，2019

（32）：136-137.

[2] 王高.房地產(chǎn)土建工程施工進(jìn)度的控制及管理措施探究[J].居舍，

2018（23）：153-154.