國企地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式研究

陳萬里

摘要：國有企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)和營運過程中，通過劃撥、征收等方式積累了一定量的土地資源，為實現(xiàn)土地資源開發(fā)價值的最大化，促進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展，國有企業(yè)會對土地資源實施綜合開發(fā)利用。而大部分國有企業(yè)尚未形成成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)體系，需通過讓渡項目公司部分股權(quán)的方式，引進具有經(jīng)驗和實力的標桿房地產(chǎn)企業(yè)作為戰(zhàn)略合作者控股操盤，控制風險，提高成功率。下文，就對國有企業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式進行研究，并提出股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè);地產(chǎn)項目;股權(quán)

1 背景

國有企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)和營運過程中，通過劃撥、征收等方式積累了一定量的土地資源，這些土地大部分為劃撥的工業(yè)、農(nóng)用或者綠化用地，并被作為倉儲、綠化等用途被低效利用。隨著城市進程發(fā)展，一些地塊所處區(qū)域逐步被納入城市范圍，土地價值逐漸顯現(xiàn)。為實現(xiàn)土地資源開發(fā)價值的最大化，促進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展，國有企業(yè)緊緊依托國家規(guī)劃，整合內(nèi)部資源，搭建土地開發(fā)投資平臺，通過調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性，挖掘潛力，開發(fā)土地資源。鑒于土地開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模巨大，資金、建設(shè)和銷售的要求高，而國有企業(yè)尚未形成成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)業(yè)體系。因此，通過讓渡項目公司部分股權(quán)的方式，引進具有成熟開發(fā)體系、豐富市場經(jīng)驗和資金實力等互補優(yōu)勢的標桿房地產(chǎn)企業(yè)作為戰(zhàn)略合作者控股操盤，能有效控制市場風險，確保項目投資開發(fā)收益。

國資委對國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有著嚴格的規(guī)定，目前主要的法規(guī)為《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國資委財政部第32號令）。下文將依據(jù)32號令的相關(guān)要求，研究分析國企地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式。

2 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的總體原則

一是嚴格執(zhí)行32號令等國資監(jiān)管法規(guī)的相關(guān)規(guī)定;二是掛牌底價不低于經(jīng)備案的轉(zhuǎn)讓標的評估結(jié)果;三是優(yōu)選實力房地產(chǎn)企業(yè)，并通過競價爭取較高的土地溢價;四是設(shè)立利潤分配的機制，力爭保障項目二級開發(fā)的銷售凈利潤率不低于國企的要求，并通過不對等分配方式獲得高于股權(quán)比例的二級開發(fā)收益。

3 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴股方式的對比

按照32號令及相關(guān)政策法規(guī)的要求，引進戰(zhàn)略合作方需通過產(chǎn)權(quán)交易中心以公開方式征集，可采取的方式有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴股。

增資擴股方式可以設(shè)定資格條件的方式提前鎖定合作者，有利于提前開展設(shè)計等前期工作，實現(xiàn)項目盡快開工建設(shè)。采用該方式主要是看好后續(xù)二級市場，將資金留存在項目，以謀求更大的二級開發(fā)收益。從國企角度考慮，該項目作為首個大型房地產(chǎn)項目，國企下屬房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和成熟的經(jīng)驗，如果房地產(chǎn)二級市場下行，采用增資擴股方式將會導致國企的資金難以回籠，甚至虧損。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以實現(xiàn)在二級開發(fā)前獲取溢價收益并回籠資金，在保障一定收益的前提下，可以降低二級市場不確定的風險。同時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以價高者獲得合作權(quán)，能獲取更好溢價收益。

綜上分析，采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式引進戰(zhàn)略合作者更有利于保障國企利益，確保國有資產(chǎn)保值增值。

4 受讓方資格條件

4.1 號令規(guī)定

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上不得針對受讓方設(shè)置資格條件，確需設(shè)置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則，所設(shè)資格條件相關(guān)內(nèi)容應當在信息披露前報同級國資監(jiān)管機構(gòu)備案，國資監(jiān)管機構(gòu)在5個工作日內(nèi)未反饋意見的視為同意。

4.2受讓方資格條件

根據(jù)上述規(guī)定，并與國資委和產(chǎn)權(quán)機構(gòu)溝通，掛牌可以設(shè)置的資格條件為符合法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和不接受聯(lián)合體報名這兩個條件，且不需報國資監(jiān)管機構(gòu)備案。

5 掛牌底價

5.1號令規(guī)定

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目首次正式信息披露的轉(zhuǎn)讓底價，不得低于經(jīng)核準或備案的轉(zhuǎn)讓標的評估結(jié)果。

5.2掛牌底價的設(shè)定

建議掛牌底價設(shè)定為經(jīng)備案的轉(zhuǎn)讓標的評估結(jié)果。將按照確定的時間節(jié)點及時完成評估報告、公示和備案等工作。

6 誠意金和保證金

6.1 產(chǎn)權(quán)交易所的相關(guān)規(guī)定

在轉(zhuǎn)讓公告中可設(shè)置誠意金、保證金。保證金金額一般不應超過轉(zhuǎn)讓公告中轉(zhuǎn)讓標的轉(zhuǎn)讓底價的30%;誠意金一般與保證金金額相同，在意向受讓方被確認為符合資格的意向受讓方后，誠意金自動轉(zhuǎn)為項目的保證金。

6.2誠意金和保證金的金額

從嚴格遵守法規(guī)的角度，建議誠意金和保證金的金額設(shè)定為轉(zhuǎn)讓標的掛牌底價的30%。

7競價方式的分析

7.1號令規(guī)定

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息披露期滿，產(chǎn)生符合條件的意向受讓方的，按照批復的競價方式組織競價。競價可以采取拍賣、招投標、網(wǎng)絡(luò)競價以及其他競價方式，且不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定。

7.2競價方式的優(yōu)劣分析

一是對照32號令和實際操作的經(jīng)驗，因拍賣容易出現(xiàn)暗箱操作、圍標、串標、場外干擾等情況，招投標需三家以上限制，實際操作中比較少采用。建議競價方式不采用拍賣和招投標方式。

二是根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所對競價方式的解釋以及提供的案例，當產(chǎn)生兩家或者以上的意向受讓方，競價方式可以采用綜合評審和網(wǎng)絡(luò)競價，因此，制定了“網(wǎng)絡(luò)競價”“綜合評審”以及“綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”三種方案。

7.3競價方式的選擇

按照產(chǎn)權(quán)交易所的交易規(guī)則，綜合評審和網(wǎng)絡(luò)競價均為有效的競價方式。采用公開方式征集合作者的目的主要是為了獲得較好溢價、引入有實力合作伙伴以及力爭保障二級開發(fā)收益。網(wǎng)絡(luò)競價是32號令明確的可以采用的競價方式。經(jīng)分析，采用設(shè)置受讓資格條件的網(wǎng)絡(luò)競價可以保障國企的相關(guān)要求。根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所的認定，綜合評審方式是32號令規(guī)定的“其他競價方式”，是國資委默認許可的方式，目前在產(chǎn)權(quán)交易所有較多應用案例。但從價格充分競爭和嚴格執(zhí)行32號令的角度，不建議單獨使用。

綜上對比分析，競價階段可以采用‘綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”兩種方式疊加的方案，以發(fā)揮兩種競價方式的優(yōu)勢，充分體現(xiàn)公開公平公正，實現(xiàn)國企利益的提升。

7.4競價的設(shè)定

一是綜合評審階段，設(shè)定商務技術(shù)指標和經(jīng)濟價格指標。以商務技術(shù)指標為主，經(jīng)濟價格指標為輔（價格主要放在網(wǎng)絡(luò)競價），通過專家?guī)鞂＜以u選，擇優(yōu)選出綜合得分前幾名的合格意向受讓方成為競買人進入網(wǎng)絡(luò)競價階段。

二是網(wǎng)絡(luò)競價階段，起始價為掛牌底價，采用多次報價方式，競買人首次報價不得低于綜合評審中的報價，下一輪報價應高于前一輪報價，網(wǎng)絡(luò)競價中的最高報價方確定為受讓方。當出現(xiàn)競買人網(wǎng)絡(luò)競價的報價低于該競買人在綜合評審的報價，或者競買人未報價且造成網(wǎng)絡(luò)競價最高報價低于該競買人在綜合評審中的報價的，或者全部競買人均未報價等情形的，保證金不予返還。

7.5 交易方式建議

建議交易采用“綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”方式，分三個階段進行：第一階段為報名階段，產(chǎn)生少于2家（不含2家）符合條件的意向受讓方的，則重新征集。第二階段為綜合評審階段，對經(jīng)濟價格指標和商務技術(shù)指標評審，產(chǎn)生2至5家競買人進入第三階段;若只產(chǎn)生1家競買人，則不成交和重新征集。第三階段為網(wǎng)絡(luò)競價階段，最高報價的競買人成為受讓方。

7.6保障項目二級開發(fā)利潤的分析

國企讓渡項目公司的控股股權(quán)后，從保障國企利益的角度考慮，首選當然是要求戰(zhàn)略合作者對項目二級開發(fā)的利潤進行兜底。經(jīng)了解，大型實力房地產(chǎn)企業(yè)大部分為上市企業(yè)，利潤兜底條款難以推動。而且，當前國家從緊的房地產(chǎn)政策，市場未來前景不明朗。因此，可以設(shè)定二級開發(fā)利潤與管理費用和銷售費用進行掛鉤，具體的設(shè)置為：一是管理費用和銷售費用總額按實際銷售額的某個比例進行計提并由受讓方包干使用;二是設(shè)定比同行業(yè)銷售凈利潤率高的指標，若實際銷售凈利潤率低于該指標，則扣減部分費用，若高于該指標，則按包干費用額支付;三是再設(shè)定一個更高的銷售凈利潤率，超過以上部分，戰(zhàn)略合作者與國企的利潤分配比例進行不對等分配。

8 交易價款結(jié)算

8.1 號令規(guī)定

交易價款原則上應當自合同生效之日起5個工作日內(nèi)一次性付清。金額較大、一次付清確有困難的，可以采取分期付款方式。采用分期付款方式的，首期付款不得低于總價款的30%，并在合同生效之日起5個工作日內(nèi)支付;其余款項應當提供轉(zhuǎn)讓方認可的合法有效擔保，并按同期銀行貸款利率支付延期付款期間的利息，付款期限不得超過1年。

8.2交易價款結(jié)算時間安排

合格意向受讓方在被確定為受讓方后與轉(zhuǎn)讓方簽訂股權(quán)交易合同，建議首選在合同約定生效之日起五個工作日內(nèi)付清全部產(chǎn)權(quán)交易價款和有關(guān)款項。如確因交易金額較大，一次性支付有困難的，可按照上述規(guī)定，在提供合法有效擔保和不低于同期銀行貸款利率的前提下，采用一年內(nèi)分期支付。

9 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方案

（1）轉(zhuǎn)讓標的：國企持有項目公司的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

（2）交易場所：國資委規(guī)定的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)。

（3）掛牌底價：經(jīng)備案的轉(zhuǎn)讓標的評估結(jié)果。

（4）誠意金和保證金金額：掛牌底價的3 0%。

（5）交易方式：“綜合評審+網(wǎng)絡(luò)競價”方式。

（6）交易價款結(jié)算：簽訂相關(guān)合同之日起五個工作日內(nèi)付清全部產(chǎn)權(quán)交易價款和有關(guān)款項。

（7）項目二級開發(fā)利潤指標及分配機制：設(shè)定項目二級開發(fā)銷售凈利潤率與管理費用和銷售費用以及利潤分配比例掛鉤的機制。

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