新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的分析

趙林

摘 要：目前，房地產(chǎn)市場受到國家的嚴(yán)格調(diào)控，嚴(yán)峻的市場形勢促使房地產(chǎn)企業(yè)快速地走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)也從只關(guān)注眼前的短期利益到開始關(guān)注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此在房地產(chǎn)行業(yè)日益壯大的新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)進行合理有效的財務(wù)管理控制可以促進行業(yè)提高其自身的核心競爭力，使企業(yè)的經(jīng)濟效益得以很大的提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);財務(wù)管理;分析

房地產(chǎn)企業(yè)要想快速健康發(fā)展，就必須把財務(wù)管理提高到戰(zhàn)略層面來對待，下足功夫，提高財務(wù)管理的效率，充分發(fā)揮財務(wù)管理的作用，以此才能提高自身的市場競爭力。比如企業(yè)在運營過程中應(yīng)不斷完善管理體系，可以合理地運用工程型系統(tǒng)，在設(shè)計階段經(jīng)過科學(xué)準(zhǔn)確的計算來減小工程造價投入，大大減少成本支出，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理的特點

我國房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中發(fā)揮著非常重要的作用，相對于其他行業(yè)來說，我國房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點：第一，通常情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)上、下產(chǎn)業(yè)鏈比較長，在其運行的過程中，需要投入大量的人力、物力和財力，且周期較長。這樣一來，就給房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)管理工作帶來了一定的難度，如果房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員不重視財務(wù)管理工作，就會嚴(yán)重地影響到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第二，房地產(chǎn)的開發(fā)商從工程投標(biāo)一直到建筑施工工作完成需要一個很長的時間，同時也要經(jīng)過許多道工序才能夠完成，如征地糾紛、工程施工以及資金的籌集、投入等，不管其中的哪一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會推遲整個工程的工期，工程的工期較長，則會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)率低的現(xiàn)象，從而嚴(yán)重地影響到了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這樣一來就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟效益和社會效益。

2 新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)財務(wù)管理主要是通過一系列合理有效的方式和措施（如成本和費用的有效預(yù)測、成本核算、控制等考核措施）來減少項目成本的消耗，從而提高項目的盈利能力。房地產(chǎn)財務(wù)管理貫穿在項目實施前、項目實施過程中和項目完成后等過程中，是一個全方位的控制體系。運用財務(wù)的管理一系列的方法程序，采用定性和定量兩種分析方法來使所獲得的數(shù)據(jù)更接近實際的營運情況。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

1）重視度還有待提高。部分房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理的重視度不高，沒有形成正確的理念，財務(wù)的主要工作在納稅籌劃和資金的籌集上面，沒有足夠重視設(shè)計與施工前期準(zhǔn)備工作及財務(wù)規(guī)劃工作，所以在運營過程中就會出現(xiàn)很多實際問題，缺乏針對性的解決措施，給項目管理造成了很大損失。前期準(zhǔn)備不到位，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，即使進行了相應(yīng)的成本預(yù)算控制，沒有結(jié)合實際情況進行，將會導(dǎo)致過程中出現(xiàn)變更和浪費，極大可能造成成本過度膨脹的情況，由于沒有形成很好的管理體系，企業(yè)在財務(wù)管理上就會出現(xiàn)瓶頸，這對資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)是致命的，理應(yīng)重視起來。

2）管理人員素質(zhì)不高。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，對財務(wù)管理的理念已經(jīng)與行業(yè)起步初期的理念相差很大，財務(wù)管理要求具備復(fù)合型人才的水平和素質(zhì)，除了財務(wù)和工程造價等本專業(yè)知識外，還必須具備房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、市場營銷等相關(guān)專業(yè)知識，具有對房地產(chǎn)全過程的監(jiān)控管理水平。很多企業(yè)往往只重視相應(yīng)的上崗資格證書，對管理能力和綜合業(yè)務(wù)方面的重視度不高，所以在實際過程中，很多問題都是因為管理不到位而引起的，管理人員的素質(zhì)不高，會在實施過程中出現(xiàn)很多問題，給工程項目造成很大損失。企業(yè)沒有認(rèn)識到人員的重要性，對管理人員也沒有系統(tǒng)的培訓(xùn)和要求，人員混雜，對項目管理產(chǎn)生了很大的影響。

3）財務(wù)管理運行機制的系統(tǒng)性較差。企業(yè)要想在當(dāng)今激烈的市場競爭中生存，就必須要各個部門的相互配合。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心，同時也是其發(fā)展的堅實后盾，良好的財務(wù)管理系統(tǒng)不僅能提升整個企業(yè)的實力，同時也能為企業(yè)提供各種決策、投資等方面的信息數(shù)據(jù)。財務(wù)管理工作本身來說，就是一項復(fù)雜的、系統(tǒng)性的工作。但是、我國目前的房地產(chǎn)財務(wù)管理的系統(tǒng)性較差，主要原因是前幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，除資金需求外，門檻比較低，企業(yè)內(nèi)部發(fā)展比較混亂，沒有相應(yīng)的財務(wù)管理制度，相關(guān)部門之間不能很好的協(xié)調(diào)，應(yīng)用的預(yù)算體系相互之間不匹配，核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致財務(wù)信息失去真實性，從而影響財務(wù)管理，進而影響整個企業(yè)的發(fā)展。

4）財務(wù)控制體系還不健全，有待完善。目前，房地產(chǎn)的財務(wù)管理是借助財務(wù)決算來控制成本的效果，但目前不少的房地產(chǎn)公司仍缺乏嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，并未按照制度來實施，在實際的實施中也并未做好財務(wù)和預(yù)算之間的銜接，在公司內(nèi)部出現(xiàn)兩者各自為政的現(xiàn)象，導(dǎo)致成本增加的現(xiàn)象出現(xiàn)。盡管一些房地產(chǎn)公司也有相對系統(tǒng)和科學(xué)有效的財務(wù)管理制度，但因為財務(wù)管理部門設(shè)置的級別比較低，缺乏領(lǐng)導(dǎo)重視，并且缺少嚴(yán)格的考核體系等這些因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)的控制與管理部門形同虛設(shè)?？傊?，目前的財務(wù)管理控制體系不清晰，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資源無法共享，導(dǎo)致投入成本太多。

4 如何加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制

1）充分利用數(shù)字化及智能化的發(fā)展技術(shù)。隨著當(dāng)今計算機及信息化技術(shù)的不斷發(fā)展，對我國當(dāng)前的社會生產(chǎn)形式產(chǎn)生了巨大的影響和改變。因此，為了可以使地產(chǎn)企業(yè)充分適應(yīng)當(dāng)前社會的發(fā)展需求，數(shù)字化及智能化計算機技術(shù)的應(yīng)用和引進則是必然的趨勢。此外，地產(chǎn)企業(yè)要不斷建設(shè)和完善信息化管理體系的建設(shè)，不斷提高企業(yè)的管理質(zhì)量與效率。

2）加強人才儲備力量。人才儲備是各大地產(chǎn)企業(yè)進行市場競爭的核心力量，對此企業(yè)的發(fā)展要不斷推進人才的發(fā)展，不斷提升企業(yè)全體員工，尤其是管理層人員的專業(yè)培訓(xùn)，要能夠跟上時代的發(fā)展步伐。企業(yè)只有不斷的順應(yīng)市場的發(fā)展需求，才能取得更多的市場開發(fā)的優(yōu)先權(quán)，才能夠從市場中獲取到更多的利益。因此，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要不斷提高企業(yè)員工的素養(yǎng)，提高的企業(yè)競爭力，才能更加積極的去迎接市場的挑戰(zhàn)。

3）融入可持續(xù)發(fā)展的理念?？沙掷m(xù)發(fā)展保障行業(yè)健康穩(wěn)定與長期發(fā)展的重要核心因素，對于地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說更是如此，這就需要地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中充分融入綠色環(huán)保發(fā)展、能源節(jié)約發(fā)展等新型的建筑理念，同時更加的重視對建筑工程的質(zhì)量把關(guān)與監(jiān)控，進一步優(yōu)化地產(chǎn)及房屋的資源配置，提升房屋的居住性能與人居感受。在地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程之中充分的融入和貫徹可持續(xù)發(fā)展的理念，將資源的可利用率提升到最大的空間。

4）完善財務(wù)管理制度，加強制度體系的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立健全財務(wù)管理制度，對項目進行全過程的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)公司必須建立健全財務(wù)管理體系，并監(jiān)督和管理整個項目的實施過程。企業(yè)的財務(wù)管理制度要形成一整套互相結(jié)合的體系，準(zhǔn)確定位崗位職責(zé)，規(guī)定好每個人的權(quán)利與義務(wù)，各部門要緊密聯(lián)系，積極配合財務(wù)部門。最重要的是企業(yè)的財務(wù)管理制度控制度不能生搬硬套其他企業(yè)，必須從企業(yè)的需要出發(fā)，制定符合企業(yè)自身特色的制度，使其具有可行性與適應(yīng)性。為了實施這一制度，我們必須從領(lǐng)導(dǎo)視角出發(fā)，向下游走，確保每個人都遵循財務(wù)管理控制制度。對于違反企業(yè)財務(wù)管理制度的人員，必須給予一定的處罰。

5 結(jié)語

總之，在目前形勢下，對房地產(chǎn)的成本進行財務(wù)管理具有很強的現(xiàn)實意義。不僅提高了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，也提升了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟與社會效益。但房地產(chǎn)企業(yè)也受很多因素的影響，在財務(wù)管理實施的過程中應(yīng)根據(jù)實際情況制定相應(yīng)的策略，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運行。

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