房地產(chǎn)稅對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響機(jī)制研究

文/陳若涵 洪小河

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，從1998年房改開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷擴(kuò)大，商品房的銷(xiāo)售均價(jià)從1998—2013年漲幅達(dá)到了200%，但房屋的竣工成本僅上漲了127%。

為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，政府制定了一系列政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，但效果不佳。在2019年的《政府工作報(bào)告》中，“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”再次被提及，開(kāi)征房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅體系包含了所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅和契稅等一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1999—2018年，房地產(chǎn)稅稅收之和占地方財(cái)政收入的比重從6.76%上升至17.7%，上漲幅度為161.83%。可以說(shuō)，房地產(chǎn)稅作為一個(gè)涵蓋了所得稅、流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅和行為稅等多類(lèi)稅收，涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、交易流通、持有等三個(gè)階段的稅收體系，其對(duì)房地價(jià)會(huì)產(chǎn)生影響是毋庸置疑的。

二、相關(guān)理論模型

根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加；反之，價(jià)格的下跌會(huì)導(dǎo)致需求量的增長(zhǎng)和供給量的下降。房地產(chǎn)稅主要是通過(guò)各個(gè)稅種和稅率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的市價(jià)，從而影響房地產(chǎn)的供給和需求；同時(shí)，房地產(chǎn)供給和需求的變動(dòng)反作用于價(jià)格。

由于不同商品的供給彈性和需求彈性都有所差異，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的存在使房地產(chǎn)的供給者和需求者都承擔(dān)著不同的稅收負(fù)擔(dān)。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁可能會(huì)出現(xiàn)三種結(jié)果：第一種，房地產(chǎn)的供給者即開(kāi)發(fā)商將所繳納的稅款全部采取提高房?jī)r(jià)的方式，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。第二種，房地產(chǎn)的需求者通過(guò)壓低房?jī)r(jià)的方式，將其所繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的提供方。第三種，供給雙方的納稅者將部分稅款轉(zhuǎn)嫁出去，即法定歸宿和經(jīng)濟(jì)歸宿有部分重合的可能性。

根據(jù)轉(zhuǎn)嫁的規(guī)律分析房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿：商品的供給彈性越大，稅負(fù)前轉(zhuǎn)給消費(fèi)者的可能性就越大；反之，商品的需求彈性越大，稅負(fù)后轉(zhuǎn)給供給者的可能更多。本文的房地產(chǎn)稅主要指的是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅五個(gè)稅種。其中從價(jià)稅居多，以下分析均考慮為稅率的變化影響，并且將從房地產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)去分析稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的問(wèn)題及對(duì)價(jià)格的影響。

三、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

本文將從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)時(shí)間長(zhǎng)度來(lái)進(jìn)行分析。隨著商品房?jī)r(jià)格的上升，消費(fèi)者的需求都會(huì)或多或少減少，反之需求量則增加。但是對(duì)于商品房的供給曲線而言，由于土地的限制會(huì)根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)短呈現(xiàn)不同的形狀。

（一）短期流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

市場(chǎng)分析看到，當(dāng)需求彈性大于供給彈性的時(shí)候，房地產(chǎn)的供給者承擔(dān)了更多的稅負(fù)；反之，稅負(fù)更多地轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)的消費(fèi)者。從一般均衡分析的角度，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)供給方會(huì)增加商品房的供給數(shù)量，反之則會(huì)減少。供給曲線和需求曲線的均衡點(diǎn)會(huì)決定商品房的均衡價(jià)格和數(shù)量。若征收房地產(chǎn)稅，對(duì)于供給方和需求方有著不同的情況。在達(dá)到新的均衡的時(shí)候，其稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁方向及歸宿取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需求彈性的大小等多種因素。

（二）長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

從長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)分析，土地的數(shù)量有限致使房地產(chǎn)的供給是恒定不變的，所以它的供給曲線是垂直于橫軸的，即供給完全沒(méi)有彈性。在房地產(chǎn)供給完全有彈性的市場(chǎng)上，征收房地產(chǎn)稅并不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的改變，并且稅負(fù)歸宿由消費(fèi)者承擔(dān)。當(dāng)在一個(gè)土地稀缺的市場(chǎng)上，商品房已經(jīng)達(dá)到了潛在供給數(shù)量時(shí)，稅負(fù)會(huì)全部轉(zhuǎn)嫁給供給者。

若要分析商品房單價(jià)的變化，則要從不同的時(shí)間維度進(jìn)行分析。在市場(chǎng)完全飽和、房地產(chǎn)完全達(dá)到潛在數(shù)量時(shí)，征收房地產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)下跌，且稅負(fù)全部由供給方承擔(dān)。當(dāng)在一定的時(shí)間維度內(nèi)，房地產(chǎn)稅的征收會(huì)使房?jī)r(jià)升高，稅收會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本，這時(shí)候供給方會(huì)通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的方式將應(yīng)納稅所得額或多或少地轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，需求方就不得不用更多的價(jià)格去購(gòu)買(mǎi)商品房。

四、保有環(huán)節(jié)

眾所周知，房產(chǎn)除了自用之外，投資也是多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)的原因。本文將在離散時(shí)間維度的假定下用資產(chǎn)定價(jià)模型對(duì)保有環(huán)節(jié)稅收產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，運(yùn)用現(xiàn)金流量模型對(duì)未來(lái)時(shí)間點(diǎn)的收益的凈現(xiàn)金流通過(guò)折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)值。模型將涉及以下變量：房租未來(lái)收益現(xiàn)金流、預(yù)期增長(zhǎng)率、維修等其他費(fèi)用和折現(xiàn)率等。模型的公式為：

1.當(dāng)不征收房地產(chǎn)稅時(shí)，未來(lái)T個(gè)時(shí)間點(diǎn)折現(xiàn)到現(xiàn)在的房產(chǎn)凈現(xiàn)值價(jià)格的表達(dá)式如下：

其中：P0為房產(chǎn)現(xiàn)值價(jià)格，Vt為房產(chǎn)在t時(shí)的價(jià)值，c為維修等其他費(fèi)用，g為預(yù)期增長(zhǎng)率，i為折現(xiàn)率，t=1，2，3...T。假設(shè)每期收到的房租租金都相等，即V1=V2=...=VT；且T=∞當(dāng)，即可把上式化簡(jiǎn)為：

2.現(xiàn)在假定持有房地產(chǎn)時(shí)每個(gè)時(shí)間點(diǎn)上應(yīng)納稅額的稅率為b，其他假定條件不改變。則稅收凈現(xiàn)金流折現(xiàn)后的凈現(xiàn)值為：

化簡(jiǎn)后為：

對(duì)比稅前和稅后的房地產(chǎn)凈現(xiàn)值，差值為保有環(huán)節(jié)稅款折現(xiàn)后的現(xiàn)值之和，即為稅收資本化現(xiàn)象，用稅前價(jià)格減去稅后價(jià)格的差值是房?jī)r(jià)下降的幅度：

3.房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)相互關(guān)系的研究分析。

以我國(guó)1999—2018年與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的五類(lèi)稅種的稅收收入之和，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行回歸分析。運(yùn)用EViews軟件對(duì)1999—2018年房地產(chǎn)稅稅收收入及商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，作散點(diǎn)圖建立模型得到回歸圖形及方程式。

（1）研究方法與數(shù)據(jù)處理。將房地產(chǎn)稅作為自變量，房?jī)r(jià)作為因變量建立一元線性回歸模型，得OLS法的回歸結(jié)果，模型估計(jì)結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)格式為：

根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果，繪制散點(diǎn)圖及擬合線得到回歸方程曲線，如圖1所示。

（2）模型檢驗(yàn)。

圖1 1999—2018年房地產(chǎn)稅與商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格回歸方程

①單位根檢驗(yàn)（ADF檢驗(yàn)）。利用單位根檢驗(yàn)對(duì)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅的原始序列的波動(dòng)性進(jìn)行檢驗(yàn)。結(jié)果如表1所示，房地產(chǎn)稅稅收收入和房?jī)r(jià)遵從二階單整，從而可得到兩個(gè)變量長(zhǎng)期協(xié)整。二階單整序列往往具有一個(gè)相對(duì)不變的的增長(zhǎng)率，模型也證實(shí)了商品房平均單價(jià)的增長(zhǎng)。

表1 ADF單位根檢驗(yàn)

②經(jīng)濟(jì)意義、擬合優(yōu)度和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。我國(guó)房?jī)r(jià)自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)同方向變動(dòng)。即隨著稅收收入每上升1%將導(dǎo)致商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.3367%。由回歸結(jié)果可知，本實(shí)驗(yàn)中的可決系數(shù)R2=0.9682，說(shuō)明房地產(chǎn)稅能夠很好地解釋商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格。解釋變量“房地產(chǎn)稅稅收收入”對(duì)被解釋變量“商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格”的90.82%的變化做出了解釋。

針對(duì)H0：β0=0與H0：β1=0，回歸系數(shù)β0的標(biāo)準(zhǔn)誤差和t值分別為129.5382和18.28958，回歸系數(shù)β1的標(biāo)準(zhǔn)誤差和t值分別為0.014381和23.41091，在給定顯著性水平α為0.05時(shí)，tα/2（n-2）=t0.025（18）=2.1009。顯然β0、β1的t值均大于2.1009，即拒絕原假設(shè)，所以參數(shù)的估計(jì)值顯著不為零，這說(shuō)明了解釋變量房地產(chǎn)稅稅收收入在0.05的顯著性水平下對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的影響是顯著的。

（3）研究結(jié)論。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)理論模型的分析和根據(jù)OLS的回歸結(jié)果與ADF檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在較為明顯的正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)稅的征收雖然在一定程度上可以抑制炒房的行為，但是也不可避免地促進(jìn)了商品房持有成本的上升。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，在一二線城市住房的需求始終大于供給，房地產(chǎn)稅給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響后者始終大于前者，也就導(dǎo)致隨著時(shí)間推移可以顯著地發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅的上揚(yáng)。

（4）改革建議。首要任務(wù)是加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程，房地產(chǎn)稅關(guān)乎每一位中國(guó)人居有其所的美好愿望，是有力調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)稅法的內(nèi)容具體而言有以下幾個(gè)方面：法律條文應(yīng)該細(xì)致合理，對(duì)于納稅人、征稅對(duì)象、稅率、征稅依據(jù)有明確合理的規(guī)范要求。政策制定應(yīng)在合理的范圍內(nèi)適當(dāng)降低房地產(chǎn)交易的相關(guān)費(fèi)用，提高民眾納稅的積極性。

房地產(chǎn)稅立法需要考慮到不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。相較于北上廣深等一線城市，內(nèi)陸的二、三線城市對(duì)于房屋的需求更為輕松，人均擁有的住宅面積也更大，因此對(duì)于房地產(chǎn)稅的征收要因地制宜，結(jié)合地區(qū)的實(shí)際發(fā)展水平等現(xiàn)狀制定一個(gè)房地產(chǎn)稅稅率區(qū)間，對(duì)不同地區(qū)實(shí)行區(qū)別對(duì)待確保稅收的公平性。稅收減免政策要有針對(duì)性，確保體現(xiàn)稅收的公平性。

完善保有環(huán)節(jié)的稅制結(jié)構(gòu)，這可以在一定程度上減少炒房的動(dòng)機(jī)。除此之外，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估制度等配套體系也需要跟著稅法的構(gòu)建逐步發(fā)展。這同時(shí)也鼓勵(lì)獨(dú)立第三方價(jià)值評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建的過(guò)程中要確保機(jī)構(gòu)的客觀獨(dú)立 地位，防止出現(xiàn)不公正有害市場(chǎng)的行為。