房地產(chǎn)企業(yè)融資風險及防范分析

王超

摘要：在過去的十余年，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了非常快速發(fā)展的階段，近年來由于客觀經(jīng)濟環(huán)境以及政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)進入到了相對平穩(wěn)的發(fā)展階段，且其面臨著的內(nèi)外部環(huán)境正在日益復雜化。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，如何做好融資風險控制已經(jīng)成為當下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決和提升的重點。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?融資 ?防范

一、引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金是一切經(jīng)營管理活動的基礎，資金風險或者融資風險也是其所面臨著的核心風險之一。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由于其資金需求量大，周期長的特點，對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控提出了更高的要求。2019年以來，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢不容樂觀，內(nèi)外部形勢錯綜復雜，致使多家中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風險暴露，逐步走上了破產(chǎn)或者尋求收購重組的道路。對此，如何更加高效的應對融資風險已經(jīng)成為了當下房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險主要體現(xiàn)在三個方面：一是渠道的單一化風險，二是融資的成本風險，三是融資的償還風險。這些風險的暴露一般會通過不完善的風險控制制度、不科學的控制方式以及不嚴謹?shù)目刂屏鞒痰仍蚨尸F(xiàn)，直接給房地產(chǎn)企業(yè)以嚴重的沖擊。

二、當下房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制和防范的現(xiàn)狀及問題

（一）融資風險控制的相關制度體系不夠完善，執(zhí)行力度不強

對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險控制與防范來說，制度體系是基礎，沒有制度體系作為引導和支撐，后續(xù)的控制與防范措施都將在一定程度上處于“空中樓閣”的狀態(tài)。制度體系不僅僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險與防范提供目標的統(tǒng)一和流程化的指導，同時也能夠使得相應的措施有制可依，是合法合規(guī)性的基礎。但是就實際的情況看，我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其在融資風險控制與防范方面的制度體系設計還相對較為不完善，且相應的執(zhí)行力度也不到位。一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)建立起了相對科學和完善的制度體系，但是整體上的執(zhí)行效果仍然達不到預期，究其原因就是相應的執(zhí)行力度不強，執(zhí)行的效果當然就會大打折扣。

（二）融資風險控制與防范的技術水平參差不齊，動態(tài)性較差

對于融資風險控制與防范本身來說，其具有一定的技術性和經(jīng)驗性，要求相應的具體措施和方式不僅僅需要符合相應的經(jīng)濟學與管理學理論理念，同時也需要結(jié)合具體的房地產(chǎn)行業(yè)操作經(jīng)驗來進行優(yōu)化和完善。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險控制與防范具有十分關鍵的技術性。就目前的實際情況看，我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)在融資風險控制與防范的技術層面的突出問題不僅僅是相應的經(jīng)驗積累不足，針對性不強，同時最核心的還是控制與防范的動態(tài)性不足。究其原因，我們推測有三點原因：一是相應的動態(tài)控制與防范的意識不足，沒有意識到動態(tài)化的好處;二是相應的實現(xiàn)基礎和基礎能力還達不到動態(tài)化的要求;三是由于難以負擔動態(tài)化控制和防范帶來的相對較高成本。

（三）融資風險控制工作的監(jiān)督與評價不到位，合規(guī)性和積極性不足

監(jiān)督與評價也是風險控制的重要環(huán)節(jié)。但是對于一些房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在融資風險控制與防范過程中并沒有在監(jiān)督與評價環(huán)節(jié)花費更多的精力和時間，造成相應的控制與防范舉措僅僅集中在具體措施上面，在監(jiān)督和評價方面相對薄弱，最終導致了房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制和防范的合規(guī)性控制和積極性的相對不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升融資風險控制和防范的對策建議

（一）完善相關的制度體系，強化執(zhí)行力度

在制度方面，上文已經(jīng)提及，這是房地產(chǎn)企業(yè)做好融資風險控制和防范的重要基礎。針對在制度方面存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應該從以下幾個方面著手：一是要結(jié)合當下先進的管理理念，對現(xiàn)有的制度體系進行優(yōu)化和完善，積極貫徹先進管理理念，尋求更好的管理效果以及更高的管理效率。二是要基于房地產(chǎn)企業(yè)的具體融資業(yè)務情況，對于該基礎情況的梳理至關重要，包括整體流程、決策機制、風險環(huán)節(jié)等等方面，通過與實際基礎情況的結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在后續(xù)的融資風險控制和防范的過程中對通用制度進行有益的調(diào)整和優(yōu)化，進而提升制度體系的針對性。三是要加強在實踐中的不斷完善。制度設計的評價需要基于最終的實踐效果，而不是所謂的專家評審等等，通過實踐，能夠充分的暴露出該制度體系在諸多細節(jié)之處的有效性，才能夠給后續(xù)的完善工作做出準確的指引。同時，這個過程也是房地產(chǎn)企業(yè)積累內(nèi)部管理數(shù)據(jù)的重要過程，可以通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型為企業(yè)的內(nèi)部管理以及風險控制提供更加多元化的支撐。

（二）優(yōu)化和提升控制與防范的技術水平，重點強調(diào)動態(tài)性

總得來說，具體執(zhí)行方式會直接影響到相應管理活動的最終效果，包括執(zhí)行的方法和執(zhí)行者，都將在這個過程中扮演者十分關鍵的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險控制和防范來說，如何能夠有效的提升其技術水平也是十分關鍵的。對比，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩個方面著手：一是要通過引進相應的高水平人才來直接提升融資風險控制和防范的水平。人才的引進其實不僅僅能夠迅速提升技術水平能力，提升實際的控制和防范效果，同時也能夠為企業(yè)在制度設計、監(jiān)督和評價、內(nèi)部培養(yǎng)和提升等等方面提供支持。可以說，高水平人才所能夠起到的作用是綜合的。但是引進高水平人才會直接帶來人力成本的上升，且對于一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，受制于其人才吸引力的不足，可能在實際操作中存在落地難的問題。對比，我們建議在引進高水平人才的同時，也要著力加強對于內(nèi)部已有員工的培養(yǎng)和提升，積極建立和引進內(nèi)外部的培訓資源體系，直接帶動內(nèi)部員工的執(zhí)行水平。二是要轉(zhuǎn)變靜態(tài)化的管理理念。企業(yè)所面臨著的環(huán)境其瞬息萬變的，對于融資環(huán)境也是如此，會受到諸如宏觀經(jīng)濟形勢、央行金融政策以及資金市場基本面等的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動帶來較大的不確定性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于融資風險的控制和防范不能固步自封和因循守舊，要擯棄靜態(tài)化的管控思維，樹立起動態(tài)化的管理理念，建立起動態(tài)化管控的模式，以期能夠更好應對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨著的錯綜多變的融資環(huán)境，進而更好的進行融資風險的控制和防范。

（三）積極重視和落實監(jiān)督與評價，提升合規(guī)性和積極性

監(jiān)督和評價也是房地產(chǎn)企業(yè)做好融資風險控制和防范的重要抓手。監(jiān)督措施意在保障風險控制和防范過程的合規(guī)性，杜絕單純?yōu)榱私档腿谫Y風險而出現(xiàn)新的違規(guī)行為，出現(xiàn)風險表面轉(zhuǎn)移的不良現(xiàn)象。評價措施意在提升風險控制和防范的積極性，讓風險管控貫穿于公司全員、全過程和全環(huán)節(jié)，這也是基于全面風險管控理念的重要體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，監(jiān)督和評價的優(yōu)化提升主要從相應的指標體系入手，例如提升量化程度，降低主觀因素的影響，提升可操作性，減少監(jiān)督和評價的實施難度，提升指標的公平客觀程度。鑒于此，監(jiān)督和評價相關機制的建立要求必要的獨立性和由上至下，盡可能的減少傳統(tǒng)管理條線不必要的干擾和掣肘，從高層意志和基礎機制上確立監(jiān)督和評價的地位，最終達到增強房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制和防范的合規(guī)性和積極性。

四、結(jié)語

資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關重要的資源，是否能夠更加高效的獲取低成本、高穩(wěn)定性的資金，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力的核心內(nèi)容。對比，房地產(chǎn)企業(yè)往往會面臨著錯綜復雜的融資風險。為進一步優(yōu)化和提升融資風險控制和防范的效果和效率，房地產(chǎn)企業(yè)應該從制度體系優(yōu)化、執(zhí)行力度強化、提升防控技術水平、增強控制和防范的動態(tài)性、強化監(jiān)督和評價等等方面著手，結(jié)合自身的具體情況，切實落實一系列的細化舉措，促進房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的控制和防范，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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作者為四川匯豪置業(yè)有限公司財務經(jīng)理，經(jīng)濟師