物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素分析

張磊 馬俊偉 張嘉澍 袁競峰 浦曉天 徐成 易曉偉

摘要：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素的缺失使得設(shè)施設(shè)備在維護(hù)和維修過程中出現(xiàn)資源錯配和資源浪費的現(xiàn)象。以“浴盆曲線”為理論基礎(chǔ)，將物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障的爆發(fā)期劃分為早期失效期、偶然失效期和損耗失效期三個階段，并結(jié)合專家訪談和文獻(xiàn)綜述，整理出54個物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計調(diào)查問卷，通過數(shù)據(jù)擬合和回歸分析，對上述故障影響因素進(jìn)行篩選，并結(jié)合影響系數(shù)，確定出各階段的關(guān)鍵影響因素。最后，以物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的故障爆發(fā)期為切入點，結(jié)合故障影響因素，提出相應(yīng)的建議，從而為物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)和維修提供借鑒。

關(guān)鍵詞：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備;設(shè)施設(shè)備故障;影響因素

中圖分類號：F299.23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（ 2020） 07-0061-65

收稿日期：2020-06-01

物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋建筑的共用部位及配套的共用設(shè)施設(shè)備。其中，共用設(shè)備包括電梯、消防設(shè)備、變配電設(shè)備等;共用設(shè)施包括道路、公共綠地、人造景觀等。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)是物業(yè)管理的日常工作，同時也與業(yè)主的日常生活緊密相連。目前，國家相關(guān)部門通過出臺《物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》《房屋修繕范圍與標(biāo)準(zhǔn)》《電梯維修保養(yǎng)規(guī)則》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)類文件，對房屋的配套設(shè)施及相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理做了相關(guān)規(guī)定。然而，在實踐中，物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)主要存在配套標(biāo)準(zhǔn)少、實施細(xì)則不配套，以及物業(yè)公司存在著維護(hù)界限不清、權(quán)責(zé)不明等問題。這兩方面突出的問題直接導(dǎo)致相關(guān)設(shè)施設(shè)備故障發(fā)生率居高不下，不僅給物業(yè)公司帶來了巨大的聲譽(yù)和資金上的壓力，也極大影響了小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量，加劇了相關(guān)主體之間的矛盾。

當(dāng)前，對于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)研究一方面集中在標(biāo)準(zhǔn)化管理方面，如物業(yè)承接查驗管理責(zé)任界定、物業(yè)服務(wù)合同核心內(nèi)容簽訂等;另一方面則聚焦維護(hù)資金的使用與優(yōu)化，如維修資金的使用通道優(yōu)化和監(jiān)管模式設(shè)計，以信息化技術(shù)手段為支撐的物業(yè)維護(hù)資金管理模式等。然而，對于引發(fā)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障的相關(guān)影響因素，尚缺乏相關(guān)研究。針對上述不足，本文聚焦物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素，結(jié)合浴盆曲線，整理并篩選物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備早期失效期、偶然失效期和耗損失效期中機(jī)、人、制度和環(huán)境等四方面的影響因素，并最終提出設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù)的相關(guān)建議。

1物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素分析的理論基礎(chǔ)

物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備在全壽命周期內(nèi)的不同階段的狀態(tài)是不同的，對應(yīng)的維修任務(wù)也應(yīng)有所區(qū)分，各階段的維修策略也會有所區(qū)別。從設(shè)施設(shè)備的全壽命周期角度考慮維修問題更有助于具體落實維修工作的。而在設(shè)施設(shè)備故障因素分析方面，“浴盆曲線”（以使用時間為橫坐標(biāo)，以失效率為縱坐標(biāo)）能夠展現(xiàn)產(chǎn)品從投入到報廢為止的全壽命周期內(nèi)的規(guī)律。根據(jù)“浴盆曲線”（見圖1）的特征，可將物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的故障爆發(fā)為三個階段：早期失效期、偶然失效期和耗損失效期。其中，早期失效期的特點是產(chǎn)品在開始使用時，失效率較高，但隨著產(chǎn)品工作時間的增加，失效率迅速降低，這一階段失效的原因大多是由于設(shè)計、原材料和制造過程中的缺陷造成的。偶然失效期的特點是失效率較低，且較穩(wěn)定，往往可近似看作常數(shù)。耗損失效期的特點則是產(chǎn)品的失效率隨時間的延長而急速增加的階段。

2物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素識別

結(jié)合“浴盆曲線”，可對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備各階段影響故障的主要因素進(jìn)行分析。在設(shè)備使用的不同階段中，影響設(shè)施設(shè)備故障的原因是不同的，比如第一階段更多的原因是是設(shè)施設(shè)備的磨合問題，第二階段主要考慮使用問題，第三階段主要考慮設(shè)施設(shè)備老化的問題。本研究結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修階段，將設(shè)備的故障因素劃分為機(jī)的因素、人的因素、制度的因素和環(huán)境因素四方面，并結(jié)合文獻(xiàn)查找與調(diào)研結(jié)果，選取了54個導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備故障、影響設(shè)施設(shè)備性能的因素，進(jìn)而探索設(shè)施設(shè)備在不同階段中影響故障的主要因素。具體因素設(shè)計如表1所示。

3物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障影響因素的驗證

以表1中的影響因素為基礎(chǔ)，本文設(shè)計了相應(yīng)的問卷。該問卷總共分為四部分，第一部分為基本信息，第二、三、四部分分別對應(yīng)早期失效期、偶然失效期和耗損失效期三個階段中機(jī)的因素、人的因素、制度的因素和環(huán)境的因素。問卷采用李克特五級量表，對梳理的影響因素進(jìn)行1到5打分，其中1表示該因素對該階段的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障爆發(fā)的影響程度很弱，5表示該因素對該階段的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障的爆發(fā)具有非常強(qiáng)的影響。在此基礎(chǔ)上，以全國的多家物業(yè)管理企業(yè)（如蘇寧、萬科、中海等）中的工作人員為調(diào)研對象，采用網(wǎng)絡(luò)問卷的方式對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障的影響因素進(jìn)行調(diào)研。本次調(diào)研共發(fā)放問卷1200份，共回收有效問卷910份，回收率為75.83%。

以上述調(diào)研所獲得的數(shù)據(jù)為原始數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)擬合和回歸分析，分別對三個階段的影響因素進(jìn)行分析。在早期失效期，設(shè)施設(shè)備材料缺陷、設(shè)施設(shè)備組件的磨合、設(shè)備性能穩(wěn)定性問題、超負(fù)荷使用設(shè)施設(shè)備和設(shè)備維修維護(hù)制度的合理性是影響早期失效期的因素，并且有統(tǒng)計學(xué)意義。在偶然失效期，設(shè)施設(shè)備材料缺陷、設(shè)施設(shè)備材料老化和磨損和設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員的技術(shù)水平是影響偶然失效期的因素，并且有統(tǒng)計學(xué)意義。在設(shè)備的損耗失效期，設(shè)計缺陷、設(shè)施設(shè)備部件疲勞、設(shè)施設(shè)備材料老化和磨損、配件缺少或型號不匹配、灰塵、腐蝕性氣體和外來撞擊是影響損耗失效期的因素，并且有統(tǒng)計學(xué)意義。結(jié)合分析結(jié)果，可整合并篩選出物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障的影響因素，具體如表2所示。

由表2可得，在設(shè)施設(shè)備的早期失效期內(nèi)，導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備故障的主要原因有設(shè)施設(shè)備材料缺陷、設(shè)施設(shè)備組件的磨合、設(shè)備性能穩(wěn)定性問題、超負(fù)荷使用設(shè)施設(shè)備和設(shè)備維修維護(hù)制度的合理性。其中，設(shè)施設(shè)備組件的磨合是最主要的因素，影響系數(shù)為0.237。偶然失效期內(nèi)，會導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備故障的主要原因有設(shè)施設(shè)備材料缺陷、業(yè)主操作方法不當(dāng)和設(shè)備維修維護(hù)制度的合理，其中，設(shè)備維修維護(hù)人員的技術(shù)水平是最主要的因素，影響系數(shù)為0.258。損耗失效期內(nèi)，會導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備故障的主要原因有設(shè)計缺陷、設(shè)施設(shè)備部件疲勞、設(shè)施設(shè)備材料老化和磨損、配件缺少或型號不匹配、灰塵、腐蝕性氣體和外來撞擊，其中，設(shè)施設(shè)備部件疲勞、設(shè)施設(shè)備材料老化和磨損和灰塵是最主要的因素，影響系數(shù)分別為0.301、0.216、0.217。

4物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)的相關(guān)建議

縮短早期失效期方面。首先，針對設(shè)施設(shè)備的材料，從質(zhì)量、安全、可靠性等方面著手，建立合理的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備材料綜合評價體系，從而支撐不合格產(chǎn)品的篩選和剔除。其次，結(jié)合設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生磨損的機(jī)理，綜合考慮設(shè)備組件的主要磨損形式，設(shè)計合理的設(shè)施設(shè)備磨合管理流程。再次，在充分考慮設(shè)備的使用特征、所處環(huán)境特征和零部件合理性的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備使用方案。最后，針對設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生故障的頻率，從故障上報路徑優(yōu)化、專業(yè)維護(hù)人才培養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)全流程監(jiān)測等方面著手，建立可行的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)制度。

延長偶然失效期方面。首先，結(jié)合物業(yè)公司所管理的小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的維修數(shù)據(jù)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，考慮維保費用和維保內(nèi)容，利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，精確定位物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備大修、項修和小修的介入時點，從而為延長偶然失效期設(shè)計科學(xué)的技術(shù)方案。其次，通過組織建立校企聯(lián)合培養(yǎng)體系和制定專業(yè)績效考核機(jī)制等方式，建立多元化的激勵機(jī)制，從而激發(fā)專業(yè)技術(shù)人員的學(xué)習(xí)，提高技術(shù)人員的專業(yè)素養(yǎng)。此外，通過組織行業(yè)內(nèi)專業(yè)技術(shù)競賽和設(shè)置多級別的專業(yè)資質(zhì)，提升專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)自信，激發(fā)專業(yè)技術(shù)人員的工作熱情，從而提高提升維修人員的專業(yè)技術(shù)水平。

管理損耗失效期方面。首先，以物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備歷史維護(hù)數(shù)據(jù)和運(yùn)行成本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測數(shù)據(jù)庫，為物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的最優(yōu)更換時間的測算打好基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本體理論和大數(shù)據(jù)技術(shù)，從物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的知識庫建立、智能傳感器研發(fā)和設(shè)施設(shè)備更換預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計等方面著手，建立物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備智能監(jiān)控平臺。最后，結(jié)合人工智能技術(shù)，在充分考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的性能、磨損程度、所處物理環(huán)境和設(shè)備面臨的風(fēng)險等因素的基礎(chǔ)上，搭建物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備更換智能決策系統(tǒng)。

5結(jié)論

本文以“浴盆曲線”為理論基礎(chǔ)，以物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障爆發(fā)的三個階段（即早期失效期、偶然失效期和損耗失效期）為主線，結(jié)合文獻(xiàn)和專家訪談?wù)沓鲞x取了54個導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備故障的影響因素。然后，結(jié)合問卷調(diào)查和線性回歸分析，對這些影響因素進(jìn)行篩選，最終確定出15個關(guān)鍵影響因素，并結(jié)合因素的影響系數(shù)，確定出每個階段中對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的故障影響程度最大的因素。最后，以影響因素為基礎(chǔ)，針對物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備故障爆發(fā)的三個階段，設(shè)計出針對性的管理建議。

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作者簡介：張磊，東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系博士研究生。

馬俊偉，東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系碩士研究生。

張嘉澍，東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系博士研究生。

袁競峰，東南大學(xué)土木工程學(xué)院建設(shè)與房地產(chǎn)系教授。

浦曉天，南京市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長。

徐成，南京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任。

易曉偉，南京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心資金管理科科長。