房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道成本分析

陳劍聲

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金作為保障，作為資金密集型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資管理至關(guān)重要。在融資管理中，房地產(chǎn)行業(yè)必須要重視企業(yè)的成本管理。在成本管理過程中要提高財務(wù)管理水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)融資渠道和成本分析過程中需要運用標(biāo)準(zhǔn)化的管理技術(shù)來提高企業(yè)的核心競爭力。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)走向多元化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道成本管理就需要根據(jù)市場的情況進(jìn)行調(diào)整。立足于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)實，拓展融資渠道，保障資金容量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資渠道;成本;分析

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運營的過程中，需要進(jìn)行市場融資。企業(yè)的發(fā)展建設(shè)需要大量的資金作為支持。企業(yè)在融資成本和風(fēng)險管理過程中需要面對多種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)融資成本和風(fēng)險控制是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)過程中的重點工作。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速的發(fā)展時期，市場擁有量較大，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資過程中實現(xiàn)有效的融資可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在面臨市場和資金壓力不足的情況下，運用市場融資手段來解決和緩解企業(yè)壓力，就需要在融資渠道和成本管理上實現(xiàn)科學(xué)化的管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施融資渠道成本建設(shè)的必要性

（一）融資渠道建設(shè)是企業(yè)資金的重要保障

成本是企業(yè)在發(fā)展中需要付出的代價和相應(yīng)的費用。融資成本是在企業(yè)運營過程中有某種或某種特定的因素而導(dǎo)致企業(yè)參與市場競爭中資金方面的不足，需要銀行或者其他經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行的債務(wù)融資。市場收益和債務(wù)融資的利率存在較大的差異，在款項到期時無法及時支付就會產(chǎn)生大量的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場進(jìn)行融資就是為了使各項支出能夠保持平穩(wěn)，融資渠道建設(shè)可以有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展穩(wěn)步運營。

（二）融資成本計算是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)融資成本計算要取決于融資的額度，額度越高融資成本的支出也就越高，或者是企業(yè)進(jìn)行市場融資之后占用時間的長短也決定了融資的效果。房地產(chǎn)企業(yè)成本計算中按照成本公式來進(jìn)行不同的推進(jìn)，從而來降低企業(yè)在成本支出中的風(fēng)險。融資成本整體降低才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在無壓力或者壓力較小的情況下開展經(jīng)營活動。

（三）融資渠道成本管理有利于規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)具有著一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險也是來源于一線操作和實施階段，根據(jù)風(fēng)險大小構(gòu)成的威脅和損害，采取多種方法來控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道成本的主要來源

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)往往擁有較強的實力，自有資金是內(nèi)部融資的主要方式。企業(yè)根據(jù)資金需要按照需要方式來組建各方面的資金投入，經(jīng)營開發(fā)一定時期內(nèi)從稅后的利潤中提取的盈利性公積金，或者是投資超出資金資本匯率折算等差額，或者是接受捐贈財產(chǎn)而形成的資本公積金方式，企業(yè)可以自行支配。

（二）向銀行申請貸款

房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請貸款，運用金融機(jī)構(gòu)來介入資金，按償還期限還款。企業(yè)的短期資金周轉(zhuǎn)可以采用銀行貸款的方式。例如房屋建成一定的階段，按照發(fā)展商或者是以做抵押和籌集長期貸款等方式進(jìn)行資金數(shù)目確認(rèn)。申請一定的貸款，銀行貸款比自有資金多了貸款的利息，取得貸款所需的公關(guān)費用和抵押物的成本也相對較高。房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)定的期間內(nèi)進(jìn)行銀行貸款，也是當(dāng)前比較常用的融資手段。

（三）實施企業(yè)債券性融資

企業(yè)債券融資實際上是介入資金的一種融資方式，根據(jù)發(fā)行人將何時歸還持有本金和利息按約定條件取回本金和利息。企業(yè)債券是一種信用工具，發(fā)行人和持有人之間資金轉(zhuǎn)移有明確的承諾。企業(yè)債權(quán)的發(fā)行人在企業(yè)運營中如果急需房地產(chǎn)開發(fā)商需要的巨額資金，企業(yè)就可以發(fā)行債券。這是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段，在實施過程中需要償還利息，還要為發(fā)行債券支付必要的費用。

（四）從客戶方進(jìn)行預(yù)收賬款

采用向客戶預(yù)收賬款的方式融資，可以有效解決房地產(chǎn)的資金問題。委托開發(fā)單位、建設(shè)單位按照雙方合同約定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金，在房地產(chǎn)前景看好的情況下，一般預(yù)收賬款的情況會比較容易實現(xiàn)?？蛻魝儍H需要支付少量的資金就可以享有未來一段時間房產(chǎn)的增值收益。期房的價格比現(xiàn)房低，就是因為預(yù)收賬款融資項目的效果。房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較低，對于發(fā)展商來講可以籌集到必要的建設(shè)資金，實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

（五）企業(yè)股票性融資

企業(yè)股票和債券是有價證券，股票融資的資金是企業(yè)的自有資金，風(fēng)險較小。發(fā)行企業(yè)股票進(jìn)行融資是企業(yè)籌資的重要手段，在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)行股票，持有股票的人有權(quán)參與到公司的經(jīng)營管理過程中，股票的融資方式可以有效解決企業(yè)的資金問題。不是所有的房地產(chǎn)公司都可以發(fā)行股票，必須是股份制的公司才能夠發(fā)行股票。股票發(fā)行成本較高，需要按照發(fā)行的相關(guān)要求進(jìn)行操作。企業(yè)還要每年支付股東紅利。房地產(chǎn)融資過程中股票融資需要非常謹(jǐn)慎。股票融資更要考慮到市場環(huán)境的風(fēng)險，需要根據(jù)市場情況進(jìn)行融資操作，在市場調(diào)節(jié)的情況下，股票性融資更要按照企業(yè)的實際情況進(jìn)行配。

三、結(jié)語

資金是企業(yè)向前發(fā)展的核心動力，房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)市場拓展過程中，需要大量的資金來維護(hù)發(fā)展和運營，通過市場融資的方式來滿足企業(yè)的發(fā)展是必然的道路，在房地產(chǎn)融資渠道和成本管理過程中需要融合行業(yè)發(fā)展的要求，更需要根據(jù)市場的變化要求房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和風(fēng)險管理需要按照行業(yè)發(fā)展要求進(jìn)行操作，也需要房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理上和成本控制上根據(jù)環(huán)境要求不斷調(diào)整策略，避免出現(xiàn)融資風(fēng)險和資金事故，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持資金鏈的完整，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益同步發(fā)展。

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