淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制

賈迪祿

摘? ? 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理控制貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)階段，對(duì)于項(xiàng)目建造效益有著極其重要的作用，而現(xiàn)場(chǎng)施工階段的成本占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的絕大多數(shù)，通常而言，在項(xiàng)目概預(yù)算階段，需要對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行成本管理制度、應(yīng)急措施等的編制，但是考慮到施工中所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素過(guò)多，即便項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)能夠有效應(yīng)對(duì)施工中出現(xiàn)的危險(xiǎn)措施，但是如何有效的進(jìn)行成本管理受到了有關(guān)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;全過(guò)程成本控制;優(yōu)化措施

1? 引言

在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)占據(jù)重要地位，故保持房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展受到廣泛關(guān)注。面對(duì)強(qiáng)大的內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)中的中小企業(yè)必須擁有強(qiáng)大的實(shí)力對(duì)抗嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，因此必須控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的目標(biāo)成本，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)有效的管理，才能夠增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力，使企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

2? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在全過(guò)程成本控制中存在的問(wèn)題

2.1? 成本核算不足

成本核算是要實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行分配和歸集，以幫助企業(yè)計(jì)算單位成本。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不足主要有以下原因：（1）成本核算人員的專業(yè)水平有限，成本核算方法選擇不合理，影響核算結(jié)果和準(zhǔn)確性;（2）成本核算的范圍具有局限性，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算時(shí)，僅僅是單方面的核算，核算缺乏整體性;（3）成本核算制度體系不完善，使得成本核算無(wú)法流程化。

2.2? 缺少規(guī)范化的管理制度

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理缺乏規(guī)范的管理制度，使得整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工作開(kāi)展缺乏有效的指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將工程項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)包，而發(fā)包方也會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目再次進(jìn)行轉(zhuǎn)包，工程建設(shè)之初，這種形式能夠使整個(gè)工程的建設(shè)管理工作得到更好地開(kāi)展，但隨著工程建設(shè)的深入，會(huì)使得整個(gè)工程的管理秩序混亂，不利于整個(gè)工程建設(shè)品質(zhì)的全局性控制，從而影響了整個(gè)工程的使用功能與建設(shè)的進(jìn)度。

2.3? 施工設(shè)計(jì)不合理

在設(shè)計(jì)階段，部分成本控制人員閉門(mén)造車(chē)，脫離與設(shè)計(jì)師、建筑師的密切聯(lián)系，對(duì)平面布置等因素成本分析不到位，設(shè)計(jì)方案難以從成本角度得到優(yōu)化，施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)確定不合理，開(kāi)發(fā)成本超額情況時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，設(shè)計(jì)階段的成本控制還缺乏監(jiān)督，設(shè)計(jì)系數(shù)等方案評(píng)審計(jì)算受到人為因素的過(guò)度影響，簽訂的設(shè)計(jì)合同對(duì)變更缺少?gòu)?qiáng)約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)端承擔(dān)設(shè)計(jì)質(zhì)量不足的變更費(fèi)用。

2.4? 項(xiàng)目招標(biāo)環(huán)節(jié)不夠合理

在實(shí)施工作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)串標(biāo)或非公開(kāi)招標(biāo)的現(xiàn)象，而由于招標(biāo)工作規(guī)范性有所欠缺，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)難以選擇較為優(yōu)質(zhì)的單位，低價(jià)中標(biāo)現(xiàn)象更是時(shí)有發(fā)生，建設(shè)材料的質(zhì)量難以得到保證，為后續(xù)工作埋下了安全隱患。

3? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的優(yōu)化措施

3.1? 建立健全成本核算體系

建立健全成熟的成本核算體系，是企業(yè)一項(xiàng)艱巨而又重要的任務(wù)。首先，企業(yè)應(yīng)重視完善成本管理制度。成本管理制度中規(guī)范成本核算程序和流程，明確產(chǎn)品成本劃分方法。其次，重視成本核算對(duì)象的確定。核算對(duì)象應(yīng)以便于核算、管理為原則;要保證各項(xiàng)成本信息反映真實(shí)、準(zhǔn)確。然后，準(zhǔn)確進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。綜合性項(xiàng)目很多成本費(fèi)用要分配，再間接地歸集到各成本核算對(duì)象，可以借助信息化技術(shù)，利用會(huì)計(jì)核算軟件的管理模塊，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)的一體化管理。

3.2? 完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)定成本目標(biāo)

投資決策是全過(guò)程成本控制的基礎(chǔ)，必須完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，科學(xué)設(shè)立成本目標(biāo)，精準(zhǔn)決策為后續(xù)階段的成本控制奠定依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)項(xiàng)目組開(kāi)展可行性分析，成本控制人員對(duì)工程造價(jià)、政府稅費(fèi)等進(jìn)行分析。采用最新財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，充分調(diào)研原材料、人力等市場(chǎng)，設(shè)立工程造價(jià)定額標(biāo)準(zhǔn)，“三通一平”等前期工程費(fèi)用要依據(jù)實(shí)際估算，社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)的分析要調(diào)查區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置及其供應(yīng)能力，配套設(shè)施則以管理性和舒適性為主。此外，豐富社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，重視租售率、容積率、市政配套等市場(chǎng)定位和規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不可行因素，設(shè)立科學(xué)的成本目標(biāo)，并做好土地成本變化、貸款利率變動(dòng)、開(kāi)發(fā)周期等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析。

3.3? 提高建設(shè)投資預(yù)估支出的準(zhǔn)確性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，科學(xué)的建設(shè)投資預(yù)估支出可以為項(xiàng)目投資、工程招標(biāo)、資金籌措和工程限額設(shè)計(jì)等方面的工作提供較為可靠的支持。在編制建設(shè)投資預(yù)估支出時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要腳踏實(shí)地，既不能估高，也不能估少。估高有可能會(huì)導(dǎo)致?lián)]霍資金的現(xiàn)象，估少有可能會(huì)因?yàn)樽芳油顿Y而對(duì)投資計(jì)劃產(chǎn)生一定的破壞作用。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)建工程建設(shè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，以積累投資估算經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，相關(guān)工作人員還應(yīng)該及時(shí)收集預(yù)估開(kāi)銷指標(biāo)信息。另外，工作人員要根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，不斷對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行修改和完善，并以相關(guān)信息為基礎(chǔ)，科學(xué)確定項(xiàng)目定位，以便為相關(guān)工作提供參考。

3.4? 加大招標(biāo)階段成本管控的力度

招標(biāo)階段是工程建設(shè)前期非常重要地環(huán)節(jié)，不但要確定整個(gè)工程承建的單位，同時(shí)更加考查相關(guān)單位的綜合實(shí)力，還要科學(xué)的控制工程開(kāi)發(fā)期間的風(fēng)險(xiǎn)，使工程的建設(shè)資金能夠合理地調(diào)配，更好地保證整個(gè)工程的建設(shè)資源得以妥善的使用。招標(biāo)階段要注意以下幾點(diǎn)：一是要對(duì)整個(gè)工程的工程量進(jìn)行核算，編制工程量清單。二是要對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審查，確定相關(guān)的條款。三是加強(qiáng)評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)技術(shù)及合理報(bào)價(jià)控制的力度，使工程的建設(shè)成本得到有效的控制。

3.5? 施工審核

在施工審核方面，開(kāi)發(fā)商需要與設(shè)計(jì)單位、現(xiàn)場(chǎng)施工單位進(jìn)行充分的圖紙審核工作，在事先盡量發(fā)現(xiàn)影響施工成本的主要因素，如設(shè)計(jì)圖紙中是否存在不合理設(shè)計(jì)、不合規(guī)范要求的地方，此時(shí)可要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行必要的優(yōu)化;審核圖紙細(xì)節(jié)是否進(jìn)行了充分考慮，且是否在設(shè)計(jì)圖紙中進(jìn)行了清晰明確的標(biāo)記，這有助于后續(xù)雙方之間的事故責(zé)任劃分，為索賠提供事實(shí)依據(jù);審核不同專業(yè)銜接是否恰當(dāng)，不同專業(yè)交接界面是否有重復(fù)，考慮到建設(shè)項(xiàng)目往往專業(yè)種類較多，如水電、管道、裝修、主體施工等，界面的劃分對(duì)于成本的控制不可忽視，不清晰的界面劃分很容易導(dǎo)致重復(fù)性的施工工作，不僅延長(zhǎng)了施工工期，而且造成了材料等的過(guò)量浪費(fèi)，相同地，專業(yè)界面的劃分有助于不同施工人員責(zé)任的劃分。

3.6? 項(xiàng)目竣工階段的成本控制

在工程造價(jià)管理工作中，工程造價(jià)的確定是其重要內(nèi)容。在確定工程造價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)章制度為中心，根據(jù)甲乙雙方所簽署的合同，切實(shí)遵循實(shí)事求是原則，對(duì)各項(xiàng)變更環(huán)節(jié)展開(kāi)仔細(xì)的核對(duì)。在項(xiàng)目工程結(jié)算審核時(shí)，工作人員要對(duì)所有的結(jié)算材料進(jìn)行仔細(xì)的檢查，保證其完整性，這些資料主要包括項(xiàng)目招標(biāo)文件、工程聯(lián)系單、原合同、合同補(bǔ)充協(xié)議、施工竣工圖等。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將項(xiàng)目竣工圖紙與項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，以確保其一致性和工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性。

4? 結(jié)束語(yǔ)

在社會(huì)飛速發(fā)展的新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要想在該行業(yè)保持領(lǐng)先地位就必須進(jìn)行目標(biāo)成本的控制，通過(guò)目標(biāo)成本的控制可以更好地分析市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從而緊跟時(shí)代的潮流，制定出最適合本公司的發(fā)展計(jì)劃，把握市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，從而進(jìn)行最有效益的投資活動(dòng)，使得公司獲得最大的投資效益。

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