“雙限”政策下借名買房協(xié)議的效力與風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)鍵詞 “雙限”政策 借名買房 協(xié)議效力 協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)

作者簡介：劉德玉，攀枝花學(xué)院，副教授，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.022

借名買房協(xié)議經(jīng)常出現(xiàn)在房屋買賣當(dāng)中，想要買房的人因?yàn)樽约旱母鞣N原因沒有房屋購買資格，所以借用別人的名義買房子。 現(xiàn)實(shí)生活中，許多購房者由于不符合限購政策的條件，或?yàn)榱撕喕彿渴掷m(xù)、獲得購房的優(yōu)惠待遇，采取借名方式購買房屋。 借名買房協(xié)議的效力如何？如果協(xié)議因?yàn)楦鞣N原因產(chǎn)生了大家都不愿意看到的糾紛，法院對房屋又應(yīng)當(dāng)怎樣確定房子歸誰所有？以借名方式簽訂購房協(xié)議，買賣雙方將會(huì)面臨何種風(fēng)險(xiǎn)？對這些問題分具體情況進(jìn)行法律層面的討論，為解決借名買房糾紛探索道路。

一、借名買房協(xié)議的概述

在借名買房協(xié)議當(dāng)中，合同主體共包括房屋的實(shí)際買受人，房屋名義買受人，以及房屋出賣人。買賣合同是一大類合同，借名買房合同的本質(zhì)是房屋買賣合同一大類合同中的一小類，由兩個(gè)協(xié)議組成不同于傳統(tǒng)房屋買賣合同，這種由兩個(gè)協(xié)議組成并不多見，實(shí)際上是借名買房合同。這一異同的買賣合同關(guān)系的合同主體一共有三個(gè)，其中一個(gè)是名義買受人，另一個(gè)合同主體是購買人之間的另一個(gè)是實(shí)際買受人，借名合同關(guān)系以及買賣關(guān)系，共同組成了名義買受人與實(shí)際買受人之間的關(guān)系。

二、借名買房協(xié)議的成因

（一）實(shí)際購房人無購房資格

由于“雙限”政策的出臺(tái)，許多對住房有需求的人沒有購房資格，只能借有購房資格的人的名義購買限制房。例如，政府推出了保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，并對這類房屋的購買做出了經(jīng)濟(jì)收入水平、戶籍、身份的條件限制。需要購房條件的人不滿足相應(yīng)條件，不需要買房的人卻又有買房的資格，想要買房的人只能借用有資格的人的名義買房。

（二）實(shí)際購房人為模糊行為的類合法性

實(shí)際購房人為模糊行為的類合法性，借有資格買房的人的名義購買房屋。例如，“雙限”政策的出臺(tái)，導(dǎo)致購房貸款的首付比例、銀行貸款利率，相比于一般商業(yè)貸款利率發(fā)生了較大差異。又如，如果實(shí)際購房人借用父母的名義購買房屋，可以規(guī)避房屋征收遺產(chǎn)稅，因此在購買房屋時(shí)，子女作為實(shí)際購房人以父母的名義購買房屋。

（三）實(shí)際購房人不希望別人知道自己的真實(shí)信息

實(shí)際購房人基于隱瞞真實(shí)身份信息、逃避應(yīng)付債務(wù)，也是借名買房協(xié)議產(chǎn)生的重要原因之一。如果債務(wù)人因所負(fù)債務(wù)，被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行，那么債務(wù)人很可能通過借他人名義購房的方式，將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移從而達(dá)到逃避其應(yīng)付債務(wù)的目的。又如，實(shí)際購房人為公職人員，為掩蓋其非法收入，以借名買房的形式購買房屋，以達(dá)到隱藏真實(shí)身份信息和財(cái)產(chǎn)信息的目的。

三、借名買房合同的效力

（一）借名買房合同中借名合同的效力

在民法的法律規(guī)制有限范圍當(dāng)中，《合同法》第52條是厘清借名合同的效力的經(jīng)常運(yùn)用的法律條款，《合同法》第52條是剖析借名買房合同到底是有效合同還是無效合同的前提。對假借他人名義購買房子，并且簽訂了合同這個(gè)行為，確定合同是不是有效的，就要用《合同法》第52條去進(jìn)行全方位的衡量。

（二）借名合同中對全體社會(huì)公民利益的危害性

合同效力的重要標(biāo)準(zhǔn)在于，名義買受人和實(shí)際買受人之間有無對全體社會(huì)公民利益的危害性，借名合同的認(rèn)定當(dāng)中的行為是認(rèn)定借名的合法性。在法律實(shí)踐當(dāng)中，借名合同的名義買受人往往是實(shí)際買受人的家屬，合同主體之間基本不存在欺詐、脅迫行為。從社會(huì)公共利益角度來看，名義買受人與實(shí)際買受人之間的借名合同，是合同雙方當(dāng)時(shí)人之間的約定，其影響范圍也是借名合同雙方當(dāng)事人。

（三）借名合同對合同主體真實(shí)目的的遮掩

合同屬于無效合同以及合法形式合同主體，通過締結(jié)符合真實(shí)目的的遮掩合同關(guān)系，是指合同主體真實(shí)目的的遮掩的法律規(guī)定。如果合同屬于此類行為，那么合同主體的締結(jié)的，對該行為是否判斷屬于有效合同關(guān)系，首先進(jìn)行定性違法現(xiàn)行借名合同是否屬于違反法律法規(guī)。限購政策屬于地方政府規(guī)范性文件當(dāng)中的一種，并不屬于法律法規(guī)、行政法規(guī)的范疇。但是由于借名合同并非以合法房屋限購政策購房，并且借名合同形式掩蓋的不是法律法規(guī)，所以借名合同有效，合同不違法法律強(qiáng)行性規(guī)定。因此，非法目的借名合同應(yīng)當(dāng)從形式上來看，借名合同的締結(jié)目的是規(guī)避房屋限購政策。

（四）借名協(xié)議中買賣合同是什么樣的效力關(guān)系

買賣合同在房屋買房協(xié)議中的合同主體的效力認(rèn)定，符合法規(guī)的前提是買受人是否知道自己作為借名買受人，允許買受人用自己的名義購買房屋，對買賣合同的效力將產(chǎn)生關(guān)鍵影響。判斷房屋買賣合同的效力的標(biāo)準(zhǔn)可以確定的是，房屋買賣合同的效力與名義買受人的授權(quán)具有決定性影響。如果名義買受人知道，那么房屋作為標(biāo)的物歸屬于名義買買賣合同基于雙方自愿締結(jié)，在不違反強(qiáng)行性法，房屋從保護(hù)善意第三人的角買賣合同屬于有效合同。如果不知情的前提下，名義買受人可以基于締結(jié)了房屋買賣合同，但是實(shí)際買受人利用欺詐方式違背名義買受人的意志，那么購買房屋的行為和意愿締結(jié)房屋買賣合與自己的真實(shí)意思不一致，這樣就會(huì)使得合同失去了締結(jié)的基礎(chǔ)，從而讓房屋買賣合同不具有基礎(chǔ)的法律效力。

四、借名買房協(xié)議的確權(quán)

（一）實(shí)際買受人無法享有房屋所有權(quán)

不應(yīng)當(dāng)享有房屋所有權(quán)的司法判例當(dāng)中，對于實(shí)際買受人買房合同當(dāng)中，能否確權(quán)存在著較大的爭議。其中取得房屋所有權(quán)一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在借名，名義買受人的所有權(quán)。持此種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房屋的前提是房屋買受人向相關(guān)機(jī)構(gòu)提交自身符合房屋購買條件的相關(guān)文件。在借名買房協(xié)議當(dāng)中，實(shí)際買受人并未向相關(guān)機(jī)構(gòu)提交其符合房屋購買資格的相關(guān)文件，這種行為與國家的限購政策相違背。因此，實(shí)際買受人以其為借名買房協(xié)議中的實(shí)際出資人為由，要求確認(rèn)實(shí)際買受人為房屋的所有權(quán)人的主張，是法院無法支持的主張。

（二）實(shí)際買受人可以享有房屋所有權(quán)

實(shí)際買受人可以享有房屋所有權(quán)觀點(diǎn)人的主要依據(jù)是相關(guān)問題的司法解釋，當(dāng)事人能夠證明不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)不真實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以支持重新確權(quán)該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)狀態(tài)，以及所有人有權(quán)請求權(quán)，并主張不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸其所有時(shí)，法院在司法實(shí)踐中，認(rèn)為實(shí)際買受人可以享有房屋所有權(quán)的法院通常認(rèn)為，所有權(quán)證書雖然是房屋所有權(quán)的證明要件，但并非房屋所有權(quán)的唯一證明要件。房屋實(shí)際買受人為購買房屋支付了款項(xiàng)，并且繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等等，都可以作為證明房屋所有權(quán)的有效憑證。

（三）確權(quán)中心登記與法院確權(quán)

如果借名買房協(xié)議中的實(shí)際買受人并沒有獲得不動(dòng)產(chǎn)登記中心的變更登記，而法院判決房屋所有權(quán)歸房屋實(shí)際買受人所有，那么二者之間就所有權(quán)問題產(chǎn)生了沖突。人民法院在這種情況之下，登記不動(dòng)產(chǎn)登記中心的確權(quán)，判決的登記執(zhí)行都已經(jīng)產(chǎn)生了矛盾，法院判決能對抗民事登記的確權(quán)。因?yàn)槿嗣穹ㄔ号袥Q使得不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變更所有權(quán)，自做出判決時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的變更生效所有權(quán)。因此，變更確權(quán)的判決在人民法院做出之后，登記中心應(yīng)當(dāng)配合。而不能以實(shí)際買受人未在不動(dòng)產(chǎn)中心登記為由，對抗法院的確權(quán)判決。

五、借名買房協(xié)議可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）名義購買人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

在借名買房合同當(dāng)中，名義購房人可能面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)：其一，如果房屋買賣合同或者借名合同出現(xiàn)糾紛，合同主體因合同糾紛提起訴訟的話，那么名義購買人作為房屋的顯名所有人可能涉及訴訟。當(dāng)法院需要執(zhí)行房屋抵償債務(wù)時(shí)，將會(huì)把房屋的所有權(quán)視為歸名義購買人所有。在這種情況下，法院很可能因?yàn)榉课轂樯畋匦杵?，保留對房屋的?zhí)行權(quán)，轉(zhuǎn)而執(zhí)行名義購房人的其他財(cái)產(chǎn)。這就導(dǎo)致名義購房人名義上具有所有權(quán)的房屋沒有被執(zhí)行，而名義購房人實(shí)際享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)被法院執(zhí)行，從而產(chǎn)生了名義購房人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于借名買房的行為，名義購房人還可能因?yàn)榻杳彿慷鴨适П緛響?yīng)當(dāng)由其享有的購房資格，或者購房資格被降低，從而增加了名義購房人可能面對的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）實(shí)際購房人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

在借名買房合同當(dāng)中風(fēng)險(xiǎn)可能出自以下情形：如果名義購房人不承認(rèn)實(shí)際購房人為房屋的實(shí)際出資人，房屋的實(shí)際出資人又無法拿出相應(yīng)證據(jù)證明房屋為自己出資購買，那么實(shí)際購房人則面臨失去房屋實(shí)際所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋為抵償債務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者因?yàn)椴榉?、繼承等原因，導(dǎo)致房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行，那么實(shí)際購買人很難對抗善意第三人。因?yàn)橥贫ǚ课莸乃袡?quán)人的房屋不動(dòng)產(chǎn)登記，歸根結(jié)底是一種對房屋確權(quán)的推定行為，也就是房屋推定登記效力的名義購買人是否對房屋具有所有權(quán)。當(dāng)房屋的所有權(quán)與善意第三人相關(guān)時(shí)，房屋的所有權(quán)不涉及實(shí)際購買人，以及所有權(quán)涉及實(shí)際購買人，都需要通過列舉證據(jù)證明其為房屋的實(shí)際所有權(quán)人。但是，實(shí)際購房人也很難通過直接對法院主張確權(quán)，達(dá)到所有權(quán)變更的目的。如果房屋的善意第三人為實(shí)際出資人，那么即使善意第三人認(rèn)為對房屋具有所有權(quán)，并且基于善意對房屋進(jìn)行了無權(quán)處分，對抗善意第三人對房屋的處分也不能得到法院的支持。在司法實(shí)踐當(dāng)中，很多名義購房人卻不愿意履行自己的房屋所有權(quán)過戶義務(wù)，從而增加了實(shí)際購房人的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

六、應(yīng)對借名買房協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）明晰房屋的所有權(quán)性質(zhì)

房屋的所有權(quán)性質(zhì)對借名買房合同的風(fēng)險(xiǎn)有著至關(guān)重要的影響，不同的房屋性質(zhì)直接決定著房屋的名義買受人以及房屋的實(shí)際買受人房屋的風(fēng)險(xiǎn)程度。相比于普通的商品房而言，經(jīng)濟(jì)適用房在借名買房合同中的風(fēng)險(xiǎn)更高。因此，名義購房人和實(shí)際購房人在購買房屋，簽訂借名買房協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確規(guī)定房屋的性質(zhì)，從源頭杜絕借名買房合同因所有權(quán)性質(zhì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）請律師起草借名買房協(xié)議

借名買房協(xié)議相比于一般的房屋買賣協(xié)議而言較為復(fù)雜，它涉及到三個(gè)合同主體，以及兩個(gè)合同關(guān)系，沒有接受過法律訓(xùn)練的人很難保證借名買房協(xié)議沒有漏洞。因此，邀請接受過相關(guān)法律訓(xùn)練的律師負(fù)責(zé)借名買房協(xié)議的起草，可以在很大程度上避免借名買房協(xié)議帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）保留房屋買賣的相關(guān)證據(jù)

房屋名義購買人與房屋實(shí)際購買人中一方，能夠提供相關(guān)證據(jù)證明，房屋的實(shí)際購買人確實(shí)實(shí)際出資購買了房屋，但無法證明房屋名義購買人與房屋實(shí)際購買人之間存在借名合同關(guān)系，法院不予支持房屋實(shí)際購買人對房屋所有權(quán)的確權(quán)主張。如果實(shí)際購房人能夠證明實(shí)際出資和借名合同關(guān)系，則法院支持實(shí)際購房人的確權(quán)主張。因此，實(shí)際購房人保存好相關(guān)證據(jù)，有利于降低借名買房協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。

七、結(jié)語

因“雙限”政策的出臺(tái)，借名買房協(xié)議在司法實(shí)踐中激增。雖然借名買房合同的法律關(guān)系較為復(fù)雜，無形中增加了借名買房協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。但是，在準(zhǔn)確把握借名購房合同效力的基礎(chǔ)上，明晰房屋所有權(quán)，樹立良好的證據(jù)意識(shí)，則可能最大限度地規(guī)避借名購房協(xié)議的法律風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)合同主體的合法權(quán)益。

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