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    房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅分析

    2020-07-23 02:56:48董漢彬
    大眾投資指南 2020年15期
    關(guān)鍵詞:使用稅稅種所得稅

    董漢彬

    (山東科技大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院,山東 泰安 271000)

    我國(guó)目前有18個(gè)稅種,分為五大類(lèi),分別是,一是流轉(zhuǎn)稅,包括增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅3個(gè)稅種;二是所得稅,包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅2個(gè)稅種;三是資源稅,包括資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅4個(gè)稅種;四是財(cái)產(chǎn)稅,包括房產(chǎn)稅、車(chē)船稅和契稅3個(gè)稅種,五是行為目的稅,包括印花稅、車(chē)輛購(gòu)置稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、煙葉稅、船舶噸稅和環(huán)境保護(hù)稅6個(gè)稅種。一般工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)只涉及七、八個(gè)稅種,由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜,層次多,最多可涉及14個(gè)稅種。

    房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)首先通過(guò)“招拍掛”采購(gòu)?fù)恋?,然后進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā),再進(jìn)行銷(xiāo)售,每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及許多稅種,理清房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種之間的關(guān)系,掌握涉稅知識(shí),對(duì)降低涉稅風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)效益,保證企業(yè)健康發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)意義。

    一、開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的涉稅分析

    房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)包括購(gòu)買(mǎi)土地和開(kāi)發(fā)商品房?jī)蓚€(gè)方面,涉及印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等,具體的稅種內(nèi)容如表1。

    表1 房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的稅種

    (一)購(gòu)買(mǎi)土地過(guò)程中涉稅分析

    房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地,首先根據(jù)土地買(mǎi)賣(mài)合同繳納印花稅。為了辦理土地使用證,再繳納契稅,取得土地使用產(chǎn)權(quán)。如果購(gòu)買(mǎi)的是耕地,接到土地管理部門(mén)獲準(zhǔn)通知之日起30日,繳納土地耕地占用稅。如果購(gòu)買(mǎi)的是非耕地,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。凡繳納耕地占用稅,從批準(zhǔn)之日起滿(mǎn)一年時(shí)征收城鎮(zhèn)土地使用稅,城鎮(zhèn)土地使用稅征收到房屋土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為止,耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅不同時(shí)征收。

    (二)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉稅分析

    商品房開(kāi)發(fā)有兩種方式,一是委托開(kāi)發(fā),二是自行開(kāi)發(fā),主要是委托開(kāi)發(fā),專(zhuān)業(yè)化協(xié)作。委托開(kāi)發(fā)的過(guò)程中涉及的稅收由建筑公司承擔(dān),雙方就委托開(kāi)發(fā)合同繳納印花稅。如果是自行開(kāi)發(fā),涉及的流轉(zhuǎn)稅在實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售后繳納,建造過(guò)程中如果進(jìn)口外國(guó)建筑物資,涉及繳納進(jìn)口環(huán)節(jié)的關(guān)稅和增值稅。如果建造過(guò)程中噪音超標(biāo),根據(jù)超標(biāo)的幅度,還要依法繳納環(huán)境保護(hù)稅。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的涉稅分析

    房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及的稅種有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)城建稅)和教育費(fèi)附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅,具體稅種內(nèi)容見(jiàn)表2。

    表2 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交稅分析

    房地產(chǎn)企業(yè)在建造過(guò)程中取得預(yù)售許可證,可以根據(jù)預(yù)收款預(yù)交3%的增值稅、及相應(yīng)城建稅和教育費(fèi)附加,預(yù)繳不低于2%的土地增值稅,按照不同地區(qū)的毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)交易過(guò)程中涉稅分析

    房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后,根據(jù)銷(xiāo)售收入確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額,根據(jù)采購(gòu)支付金額確定進(jìn)項(xiàng)稅額,然后計(jì)算應(yīng)納增值稅,及相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)收入金額和法定扣除項(xiàng)目,計(jì)算增值額,按30%至60%的超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。根據(jù)企業(yè)應(yīng)稅所得額,計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)的涉稅分析

    房地產(chǎn)企業(yè)房屋建成后,大部分銷(xiāo)售,一部分剩余,剩余部分的房產(chǎn)有三種情況,一是出租待售或先租后售,二是轉(zhuǎn)為自用,三是閑置待售。如果出租或自用,涉及稅種如表3。

    表3 房地產(chǎn)公司保有環(huán)節(jié)涉及的稅種

    (一)出租房產(chǎn)涉稅分析

    出租房產(chǎn)按租金先繳納增值稅,屬于一般納稅人,按租金收入確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額,根據(jù)相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)算繳納增值稅,以及相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加,再按租金收入繳納房產(chǎn)稅、余額繳納企業(yè)所得稅。

    (二)自用商品房涉稅分析

    如果把商品房轉(zhuǎn)為自用,要按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,允許計(jì)提折舊計(jì)入成本費(fèi)用,抵減企業(yè)應(yīng)稅所得。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)本身涉及的稅種

    房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)一樣,本身要繳納固定稅收,涉及房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,車(chē)輛購(gòu)置稅,個(gè)人所得稅,具體稅種見(jiàn)表4。

    表4 房地產(chǎn)企業(yè)本身涉及的稅種

    (一)企業(yè)固定資產(chǎn)涉稅分析

    企業(yè)的房產(chǎn),包括公辦樓,經(jīng)營(yíng)大樓,車(chē)間廠房要按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)占用的土地要按實(shí)際占用面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)企業(yè)的各種車(chē)船,依法繳納車(chē)船稅,如果是進(jìn)口或購(gòu)買(mǎi)的車(chē)船,還要繳納關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅、消費(fèi)稅,車(chē)輛購(gòu)置稅等。

    (二)企業(yè)職工個(gè)人的涉稅分析

    職工個(gè)人取得工資收入超過(guò)基本費(fèi)用扣除6萬(wàn)元,按3%-45%的七級(jí)超額累進(jìn)稅率繳納個(gè)人所得稅,如果職工個(gè)人擁有企業(yè)的股份取得股息,按20%繳納個(gè)人所得稅,由 企業(yè)代扣代繳。

    我國(guó)稅收制度是一個(gè)有機(jī)整體,每個(gè)稅種之間有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,只有學(xué)好弄懂稅收政策,才能更好地為企業(yè)服務(wù)。

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