二手房資金托管風(fēng)險(xiǎn)案例

羅克研

案例1

自行支付，30萬(wàn)定金拿不回

2018年6月，買家王先生看中了賣家劉先生位于北京海淀的一套房產(chǎn)，并聯(lián)系劉先生雙方約定見面時(shí)間溝通價(jià)格的問題。

劉先生表示由于資金周轉(zhuǎn)不開，現(xiàn)在著急賣房，如果王先生看好房子的話可以盡快交易，并表示可以低價(jià)出售，但由于此房產(chǎn)仍有部分貸款尚未還清故需要王先生墊資贖契。王先生對(duì)房子很滿意，而且對(duì)方還說(shuō)可以降價(jià)出售心里更是美滋滋的。但是出于安全的考慮，王先生提出了使用資金存管服務(wù)的要求，但是賣方劉先生表示拒絕，希望買方王先生可以直接將房款支付至自己的銀行賬戶。最后劉先生說(shuō)：“你先將30萬(wàn)定金直接支付給我用于墊資贖契，之后的房款可以辦理資金存管進(jìn)行支付”。王先生由于對(duì)這套房子以及劉先生開出的價(jià)格太滿意了，就答應(yīng)了這個(gè)房款支付方案。之后雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并在簽約當(dāng)日買家王先生直接向賣家劉先生銀行賬戶支付了30萬(wàn)的定金，用以墊資贖契。過(guò)了幾天之后賣家劉先生再次聯(lián)系買方王先生，說(shuō)房子可以過(guò)戶了，雙方簽訂了資金存管服務(wù)協(xié)議，買方王先生向服務(wù)協(xié)議約定的存管賬戶支付了房款，并約定第二天去辦理過(guò)戶，可是到了約定的時(shí)間劉先生并未出現(xiàn)。事后王先生了解到，原來(lái)劉先生并未將買方王先生支付的30萬(wàn)定金用于墊資贖契，而是用于公司經(jīng)營(yíng)，后因公司經(jīng)營(yíng)不善，賣方劉先生攜款潛逃。隨后，按照資金存管服務(wù)協(xié)議的約定做資金存管服務(wù)的房款及時(shí)退給了王先生。至于那30萬(wàn)的定金，由于沒有做資金存管服務(wù)，王先生現(xiàn)在也沒有追回資金，真是悔不當(dāng)初，好在后續(xù)的房款使用了資金存管服務(wù)，才沒有更大的損失。

案例2

他人代收代付，錢款被挪用

2015年4月，河北小伙張先生打算在北京購(gòu)房，他通過(guò)中介選中了朝陽(yáng)區(qū)核桃園北里的一套房子。簽約現(xiàn)場(chǎng)，房主孫先生沒有到場(chǎng)，他的女兒孫小姐帶著房產(chǎn)證，孫先生的身份證、戶口本和一份孫先生手寫的委托書到場(chǎng)代為簽約。

張先生當(dāng)場(chǎng)支付了孫小姐20萬(wàn)定金，并且打算把剩余的138萬(wàn)元房屋首付款辦理資金存管。幾日后 張先生和孫小姐在辦理首付款支付手續(xù)時(shí)，孫小姐突然提出自己也急于購(gòu)房，但缺少資金，希望張先生把138萬(wàn)房款直接打給她。張遠(yuǎn)看到孫小姐挺著大肚子，動(dòng)了惻隱之心，同意了孫小姐的要求。

但是到了過(guò)戶的時(shí)候，孫小姐開始以各種理由推脫，后來(lái)干脆關(guān)機(jī)不接電話，玩起人間蒸發(fā)。

張先生意識(shí)到不妙，將孫小姐告上法庭，孫小姐才承認(rèn)委托書系自己偽造，158萬(wàn)房款已經(jīng)挪作他用，無(wú)法歸還。

案例3

隨意變更支付，陷入違約糾紛

小張是千千萬(wàn)萬(wàn)北漂中的一員，在京打拼多年，終于擁有了一定積蓄，2016年3月，小張看中了豐臺(tái)區(qū)4環(huán)邊的一套住宅并且小張?bào)@喜的發(fā)現(xiàn)業(yè)主馬女士是自己的老鄉(xiāng)，兩人相談甚歡，小張隨即與馬女士簽訂了《房屋買賣合同》，準(zhǔn)備以360萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買馬女士的住宅。

隨后小張支付了馬女士20萬(wàn)元定金，但是在小張支付房款的時(shí)候， 馬女士提出自己的老公公司需要用錢，房款可以直接打到其老公的銀行卡。出于對(duì)馬女士的信任，小張沒多想就將90萬(wàn)首付款打入了馬女士提供的非買賣合同約定的銀行賬戶中。

不料，小張付款幾天后，馬女士表示拒絕與小張辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，理由是小張未按時(shí)付清房款。小張頓時(shí)傻眼，房款明明是按照馬女士的要求匯到其丈夫的賬戶的，對(duì)此馬女士予以否認(rèn)，小張無(wú)法提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指示其將相關(guān)錢款匯到馬女士老公的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非馬女士的老公。因此，從合同上來(lái)看，小張確實(shí)沒有在規(guī)定時(shí)間“支付房款”。

案例4

十年離婚終成功，

賣房還是扯不清

2017年年初董女士和徐先生想要出售自己位于朝陽(yáng)雙井的房子，并與買方王先生簽署了《房屋買賣合同》，但在確定支付方式的時(shí)候問題出現(xiàn)了。

原來(lái)賣方徐先生和董女士是一對(duì)離了十年婚，卻因?yàn)楦鞣N原因直到今年六月份才離婚成功的夫妻，這次交易房屋的所有權(quán)人包括董女士、徐先生還有兩人的女兒和徐先生的父親共四個(gè)人，而且作為房屋所有權(quán)人之一的董女士在外有大量的欠款。聽到這個(gè)消息，買方王先生擔(dān)心交易過(guò)程中房子被查封，提前支付的定金拿不回來(lái)。而徐先生也完全不信任前妻，擔(dān)心徐女士收到房款后將全部房款拿去還債，自己拿不到應(yīng)得的那部分房款。

這時(shí)經(jīng)紀(jì)人向王先生和董先生推薦了資金存管服務(wù)，在聽了經(jīng)紀(jì)人的介紹并對(duì)資金存管服務(wù)進(jìn)行了深入了解之后，雙方做了資金存管。最終，資金存管服務(wù)既保障了王先生的資金安全，又讓多個(gè)房屋所有權(quán)人順利收款，也讓董女士和徐先生從扯不清的賣房資金中解脫出來(lái)，一舉多得呀！

案例5

賣家意外入獄

買家資金快速收回

2018年5月，北京孫先生通過(guò)中介出售一套大興區(qū)的房屋，與買方劉女士達(dá)成交易意向，并簽署了資金存管協(xié)議。

但在后續(xù)的交易中意外事件出現(xiàn)了，賣方孫先生因?yàn)榉缸锒慌行?，?dǎo)致房屋買賣交易無(wú)法繼續(xù)。由于之前做了資金存管，核實(shí)了相關(guān)情況后，資金存管機(jī)構(gòu)根據(jù)資金存管服務(wù)協(xié)議的約定將房款及時(shí)退還給了買方劉女士。

在客觀因素導(dǎo)致交易無(wú)法完成時(shí)，資金存管服務(wù)能最大限度的降低買方的資金風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛。

案例6

年邁奶奶不幸去世

房款資金何去何從

2017年1月，劉奶奶出售位于北京通州的一處房子，并與買方檀先生簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，雙方同時(shí)簽署了資金存管協(xié)議。

期間，考慮到劉奶奶已經(jīng)83歲高齡，且行動(dòng)不便，經(jīng)紀(jì)人及資金存管業(yè)務(wù)員主動(dòng)到劉奶奶家里提供上門服務(wù)，讓劉奶奶足不出戶完成了業(yè)務(wù)辦理，并協(xié)助劉奶奶順利完成了房屋過(guò)戶手續(xù)。

天有不測(cè)風(fēng)云，由于劉奶奶年事已高，過(guò)戶不久后突然去世了，但還有105萬(wàn)的房款尚未提現(xiàn)至劉奶奶銀行賬戶，發(fā)現(xiàn)這一情況后，后貝殼經(jīng)紀(jì)人及資金存管機(jī)構(gòu)第一時(shí)間與劉奶奶唯一的繼承人（劉奶奶的女兒）取得了聯(lián)系，并派出法務(wù)人員幫助聯(lián)系公證處，陪同其女兒辦理繼承公證，最終按照資金存管服務(wù)協(xié)議約定將105萬(wàn)房款支付給劉奶奶女兒。

案例7

新房入住沒幾天，

居然要繳3萬(wàn)物業(yè)費(fèi)

2017年9月份，李先生看了無(wú)數(shù)套房子，最終選定了位于朝陽(yáng)區(qū)的一套兩居室，并和賣家邱先生簽訂了《房屋買賣合同》。

用李先生的話說(shuō)：“攢錢買房不容易，必須要小心謹(jǐn)慎”，所有的房屋買賣交易資金李先生都辦理了資金存管。房屋過(guò)戶交接完成后不久，李先生一家就高高興興的搬進(jìn)了新房。可是高興沒幾天，一張物業(yè)送來(lái)的32678元的費(fèi)用催繳單，讓李先生一家怎么也高興不起來(lái)了，新房入住沒幾天，怎么會(huì)要交這么多的物業(yè)費(fèi)？李先生來(lái)到物業(yè)了解情況，原來(lái)，賣方邱先生老早就打算賣房子，已經(jīng)很久沒有繳納物業(yè)費(fèi)了，李先生立即給邱先生打電話說(shuō)明情況，希望邱先生可以及時(shí)繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。但是，邱先生的態(tài)度卻180度大轉(zhuǎn)彎，拒不配合繳納物業(yè)費(fèi)，最后干脆不接電話了。

正當(dāng)李先生無(wú)可奈何之際，他突然想到自己之前辦理了資金存管服務(wù)，當(dāng)時(shí)預(yù)留了5萬(wàn)元房款作為物業(yè)保證金。賣家邱先生也得知，如果不結(jié)清拖欠的物業(yè)費(fèi)，自己就拿不到這5萬(wàn)元的物業(yè)保證金。最后賣方及時(shí)繳納了拖欠的物業(yè)費(fèi)用，買賣雙方順利的進(jìn)行了物業(yè)交割，李先生也終于可以安心入住新家。

案例8

買個(gè)學(xué)區(qū)房

經(jīng)歷了賣家的各種變臉

孫先生夫妻為了方便孩子上學(xué)，決定買一套海淀的學(xué)區(qū)房。通過(guò)中介不久就與賣家程先生達(dá)成了交易意向，并簽訂了資金存管服務(wù)協(xié)議。接下來(lái)發(fā)生的事更讓夫妻倆萬(wàn)分慶幸當(dāng)時(shí)做了資金存管服務(wù)。

原來(lái)當(dāng)時(shí)賣家謊稱僅有婆婆一人的戶口落在此房屋上，等辦理完房屋過(guò)戶手續(xù)后他們就把婆婆的戶口遷走。后來(lái)辦理完了房屋過(guò)戶手續(xù)，賣家說(shuō)他們已經(jīng)把戶口遷走了。孫先生高興的就去派出所辦理一家三口的落戶手續(xù)，卻在戶籍民警那里得知，這個(gè)房屋名下居然還有賣家姐姐和孩子的戶口。

孫先生回家后立刻聯(lián)系了賣家，賣家卻耍起了無(wú)賴說(shuō)：戶口遷不走，愛咋辦咋辦！孫先生有點(diǎn)慌了，買了學(xué)區(qū)房，但是無(wú)法落戶。夫妻倆想起了當(dāng)時(shí)在辦理資金存管時(shí)，當(dāng)時(shí)因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房就預(yù)留了房款的40%作為戶口保證金。耍賴的賣家一看不遷戶口就無(wú)法拿到房款40%的資金，立馬和顏悅色的配合孫先生夫妻遷出了戶口。

事后孫先生說(shuō)：沒想到當(dāng)時(shí)因?yàn)榉奖悴攀褂觅Y金存管服務(wù)，現(xiàn)在不但讓支付房款方便了，而且解決了賣方不配合遷出戶口的難題，真是太好了！

案例9

購(gòu)買央產(chǎn)房請(qǐng)注意！

2015年9月，嚴(yán)先生在通州看中了一套小戶型，由于房屋朝向較好，又離地鐵近，交通便利，嚴(yán)先生幾乎是一眼就看中。“通州剛開始限購(gòu)，還好我資質(zhì)沒問題，因?yàn)閾?dān)心往后更加不好買，所以我決定迅速拿下這套房子?！眹?yán)先生說(shuō)。

雖然嚴(yán)先生知道這套房子是央產(chǎn)房，但是業(yè)主告訴他是可以辦理上市的，加上嚴(yán)先生很怕通州的限購(gòu)升級(jí)，所以很快就和業(yè)主簽署了購(gòu)房合同，同時(shí)辦理了資金存管服務(wù)。結(jié)果意外發(fā)生了，業(yè)主張女士找不到原單位，無(wú)法辦理上市審批單，導(dǎo)致該房屋不能過(guò)戶。嚴(yán)先生震驚之余以違約為由，要求張女士賠償并退回存管房款。由于無(wú)法完成過(guò)戶，根據(jù)資金存管協(xié)議約定，嚴(yán)先生最終拿回了自己之前的存管資金。

央產(chǎn)房是二手房交易市場(chǎng)上一種特殊的房源。央產(chǎn)房是指中央在京單位已購(gòu)公有住房。一般僅限黨中央各部門、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)、最高法等“中央在京單位”職工自住。

想要購(gòu)買央產(chǎn)房需要注意：一定要確定房源經(jīng)過(guò)了“央產(chǎn)上市審批”。沒有上市的央產(chǎn)房是無(wú)法過(guò)戶的。