柴強：正確引導(dǎo)存量房交易雙方共同進行交易資金監(jiān)管

羅克研

據(jù)統(tǒng)計，2010年至2018年，中國房產(chǎn)交易糾紛案件總量128萬件，平均每年遞增超過30%。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達到了30萬，大額的資金糾紛已經(jīng)成為了房地產(chǎn)案件的導(dǎo)火索。

不安全的資金支付給房產(chǎn)交易帶來了巨大風(fēng)險，其中，非正規(guī)、非權(quán)威、非專業(yè)渠道的房產(chǎn)支付是導(dǎo)致風(fēng)險的重要因素之一。對于交易各方來說，資金安全尤為重要。隨著購房者對房產(chǎn)交易資金的風(fēng)險意識有所提高，資金存管服務(wù)已經(jīng)成為逐年上漲的發(fā)展趨勢，但學(xué)會鑒別正規(guī)合法與非正規(guī)的存管渠道也同樣重要。

針對二手房資金托管的現(xiàn)實情況，《中國質(zhì)量萬里行》記者采訪了中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長兼秘書長柴強。

記者：從2005年開始起全國各地推行存量房資金托管到現(xiàn)在，對于二手房交易市場有什么樣的影響，意義如何？

柴強：存量房交易資金監(jiān)管，指存量房買賣雙方在達成買賣交易后，按照買賣合同約定或者自愿簽署交易資金監(jiān)管協(xié)議，將交易資金（包括訂金、定金、首付款、尾款及完成交易所涉及傭金、稅費等）存入特定主體開設(shè)的存量房客戶交易結(jié)算資金專用賬戶，并由特定主體聯(lián)合買賣雙方對交易過程中各款項按照各方約定的資金使用計劃進行監(jiān)督使用，以確保交易資金?？顚Ｓ玫男袨?。

我國存量房交易資金監(jiān)管制度建立于2006年。2002年至2005年，隨著二手房交易逐漸活躍，二手房交易資金被不法經(jīng)紀機構(gòu)占壓、挪用、侵吞、卷逃的案件頻頻發(fā)生，如2003年北京堅石案、2004年合肥桃園案、2005年天津匯眾案等，各地開始探索通過政府強制監(jiān)管、銀行托管等方式對二手房交易資金進行監(jiān)管。2006年，在總結(jié)地方經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，原建設(shè)部會同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]321號），此后，許多城市陸續(xù)建立了二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管制度，逐步實行了交易資金專用賬戶管理。

通過加強交易資金的監(jiān)管，存量房交易資金安全得到保障，監(jiān)管效果明顯，主要體現(xiàn)在：一是提供了安全的市場交易環(huán)境，有效地保證了監(jiān)管范圍內(nèi)的交易資金安全，切實維護了購房者合法權(quán)益。二是有力地維護了房地產(chǎn)金融 秩序，一定程度上化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。三是有效制止了經(jīng)紀機構(gòu)挪用房款、吃“差價”，甚至卷款出逃等違規(guī)違法行為，促進了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展。四是有力地維護了良好的房地產(chǎn)市場秩序，促進了社會和諧穩(wěn)定。實行交易資金專用賬戶管理，經(jīng)紀機構(gòu)不得代收代付交易資金，交易資金案件的發(fā)案率大幅減少。

記者：由于各地政策不同，目前對一些無政策規(guī)定的地區(qū)中介房產(chǎn)機構(gòu)并沒有嚴格規(guī)定必須做資金托管，您認為有必要去強制要求么？還是通過房屋買賣合同去做到資金監(jiān)管？

柴強：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，新建商品房預(yù)售資金實行政府強制監(jiān)管，但存量房交易資金監(jiān)管由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，各地監(jiān)管尺度一直寬松不一。天津、濟南、杭州等城市監(jiān)管力度大，通過技術(shù)手段，在監(jiān)管程序上做了種種設(shè)計，實際上變相實行了強制監(jiān)管。有的城市雖然開展了監(jiān)管，但監(jiān)管效果不理想，且沒有建立相應(yīng)的制約機制，使監(jiān)管工作流于形式。如銀行或中介機構(gòu)與相關(guān)當(dāng)事人存在利益關(guān)系，難以實施全面有效的監(jiān)管，存在監(jiān)管漏洞。對首付款、貸款資金、尾款、稅費、傭金等，只監(jiān)管了其中的一部分，致使其它部分資金仍游離于監(jiān)管范圍外，存在風(fēng)險隱患。

近年來，隨著“放管服”及改善營商環(huán)境等要求，許多城市監(jiān)管尺度進一步放松，如2018年北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化營商環(huán)境簡化房屋交易流程的通知》（京建發(fā)〔2018〕182號），規(guī)定為進一步提高房屋交易效率，優(yōu)化營商環(huán)境，取消房源核驗和強制存量房資金監(jiān)管，為房屋交易當(dāng)事人提供房屋信息查詢和存量房資金托管服務(wù)。交易當(dāng)事人可根據(jù)需要自行選擇是否托管資金及托管方式。

雖然存量房交易資金監(jiān)管對保障交易安全、維護交易當(dāng)事人合法權(quán)益具有重要作用且效果顯著，但長遠來看，政府強制性交易資金監(jiān)管與《民法總則》賦予交易自由的權(quán)利相違背，且與我國正在進行的政府職能改革方向不相一致，只能通過擴大宣傳，引導(dǎo)存量房交易雙方特別是買家認識到交易資金監(jiān)管的重要性，說服賣方共同進行交易資金監(jiān)管。

記者：根據(jù)一些過往案例，仍有一些消費者遭遇到二手房資金托管的騙局，特別是有的賣家拿錢跑路，這種情況下，對于購房的消費者如何拿回支出的資金？

柴強：對于因沒有選擇交易資金監(jiān)管而遭遇交易騙局，賣家或經(jīng)紀機構(gòu)拿錢跑路的情況，購房者只能通過向公安機關(guān)報案或者司法訴訟等法律手段解決問題。但由于存量房交易金額大，對方騙取交易資金后往往會很快揮霍或轉(zhuǎn)移，而造成購房者難以追回損失。

因此，消費者購房時，要注意防范風(fēng)險：一定要選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)和經(jīng)紀人員。合同上一定要有“權(quán)威的第三方資金監(jiān)管”相關(guān)內(nèi)容。