不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析及對策

尹愛群

摘要：列舉建設(shè)工程項(xiàng)目中經(jīng)常出現(xiàn)的房屋測繪面積與規(guī)劃面積不一致的問題并分析其產(chǎn)生的原因，以期為后續(xù)項(xiàng)目竣工后不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行提供解決方案。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;測繪面積;規(guī)劃面積;差異分析

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0056-59

收稿日期：2020-06-02

1前言

一個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目從開工到竣工要經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批、施工、竣工驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及國土房管、規(guī)劃、建設(shè)等行業(yè)的多個(gè)主管部廣共同管理。拋除建設(shè)單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進(jìn)行管理的過程中所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同、測重點(diǎn)不一、監(jiān)管目的也不盡相同，因此可能在同一個(gè)問題上產(chǎn)生一定的差異性，比如房屋測繪面積與規(guī)劃面積的不一致就是由于房管部門與規(guī)劃的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一、測繪目的不同等原因所致，這就給后續(xù)工程竣工后的不動產(chǎn)登記工作帶來了困擾，最終以哪個(gè)面積進(jìn)行登記成了一個(gè)需要重點(diǎn)解決的問題。

2房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異性產(chǎn)生原因

2.1建設(shè)單位原因引起的面積差異

2.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)變更引起的面積差異

開發(fā)建設(shè)單位由于某些原因，需要對原規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，使建筑物或構(gòu)筑物的諸如井深、開間或使用功能發(fā)生變化時(shí)，建筑面積相應(yīng)的也會跟著變化。另外房屋公共部位使用功能的變化也會影響到公用面積的分?jǐn)偅M(jìn)而引起分戶面積的改變。2.1.2開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)操作引起的面積差異

開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)過程中不按許可要求施工，如原規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)為10層，結(jié)果竣工時(shí)建了11層，或者原規(guī)劃分戶面積100平方米，結(jié)果建成了120平方米，等等，這樣也會使最終的房產(chǎn)測繪與原規(guī)劃面積產(chǎn)生差異。

2.2房產(chǎn)測繪與規(guī)劃測繪依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的不同引起的面積差異

規(guī)劃部丫]出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上所顯示的建筑面積所采用的標(biāo)準(zhǔn)是2014年7月1日開始實(shí)施的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013。而房產(chǎn)測繪部門測量時(shí)所依據(jù)的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.0-2000，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之間存在的差異如下：

是目的不同。房產(chǎn)測量是為了采集房屋及宗

地的基本信息，以便為產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征稅以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。而建筑工程建筑面積計(jì)算的計(jì)算目的是確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，是計(jì)算有關(guān)各項(xiàng)工程量的依據(jù)，編制概算的主要依據(jù)等。

二是適用范圍不同。房產(chǎn)測量主要適用于建筑房屋預(yù)售及房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的房屋面積（簡稱房產(chǎn)面積）測算。各地再根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基本原則，制定并頒布本地、本城市的具體實(shí)施細(xì)則或技術(shù)規(guī)定。而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程預(yù)算工程量及工程造價(jià)預(yù)算、造價(jià)核算、工程結(jié)算等。

三是面積測算方法不同，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》與《房產(chǎn)測量規(guī)定》對比總結(jié)了兩個(gè)規(guī)范之間的部分計(jì)算差異，如表1所示。

3房屋測繪面積與規(guī)劃面積存在差異時(shí)的登記應(yīng)對策略

3.1面積存在差異時(shí)登記的相關(guān)規(guī)定

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)審查不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求。在這里，面積如何算是”符合要求”并沒有明確的規(guī)定。

但是，原《房屋登記辦法》（現(xiàn)已廢止）第22條規(guī)定：有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記……

但是，現(xiàn)行《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中不予登記的情形（共計(jì)11條）并未對測繪與規(guī)劃面積不符合的情況做出明確的禁止登記的規(guī)定。同時(shí)，《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》中亦未有禁止性規(guī)定。而《天津市不動產(chǎn)登記規(guī)范》10.1.4審查要點(diǎn)第3條要求：申請登記的房屋占用范圍內(nèi)的土地是否在登記簿記載、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（或規(guī)劃部門批準(zhǔn)房屋予以保留的證明）記載的范圍內(nèi)，房屋坐落、規(guī)劃用途、幢數(shù)、層數(shù)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證、地名證明文件、房屋測繪成果、地籍測繪成果相符。

綜上，應(yīng)視為對于房產(chǎn)測繪及規(guī)劃面積存在的差異，暫時(shí)沒有國家級禁止登記的規(guī)定，但天津市規(guī)范明確需要“相符”，原《房屋登記辦法》中亦要求房產(chǎn)測繪面積應(yīng)與規(guī)劃許可面積保持一致。

3.2實(shí)際登記中的幾種處理方式

3.2.1請測繪部門重新核實(shí)

在實(shí)務(wù)中，當(dāng)房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃測繪面積相差較懸殊時(shí)，就有可能是各相關(guān)測繪部門在面積核算過程中出現(xiàn)了錯(cuò)誤。因此，登記機(jī)構(gòu)可以本著合理審慎的審核原則，請申請人攜帶相關(guān)測繪報(bào)告回原部門進(jìn)行重新核實(shí)確認(rèn)，以便準(zhǔn)確登記。

3.2.2經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)并征求相關(guān)部門意見后處理

針對實(shí)際情況，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格審查和實(shí)地核查確認(rèn)，查明房屋建造情況是否符合規(guī)劃條件，造成規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書和房產(chǎn)測繪報(bào)告上面積不一致的原因，具體分以下兩種情況：

一是如果是由于規(guī)劃驗(yàn)收測繪和房產(chǎn)測繪依據(jù)的技術(shù)規(guī)范不同：如封閉式陽臺規(guī)劃驗(yàn)收按一半計(jì)算建筑面積，但房產(chǎn)測繪則全部計(jì)算建筑面積所引起的面積差異，可以由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行內(nèi)部會商并征求住建等有關(guān)部門意見后決定，為了準(zhǔn)確反映該不動產(chǎn)的權(quán)利狀況，按照房產(chǎn)測繪的實(shí)際面積如實(shí)登記，并在登記簿上載明房產(chǎn)測繪與規(guī)劃驗(yàn)收面積不一致的情況及其原因。

二是如果是由于其他原因引起的面積差異，可以按照比例控制及約定俗成的方法處理。建設(shè)工程規(guī)劃許可證上的面積與實(shí)測面積允許誤差3%以內(nèi)。不過這樣處理的依據(jù)并非特別充分，只是源于商品房銷售法中面積多與少的處理規(guī)定，目的是為了保證買賣雙方的合法權(quán)益，并不是為了登記。如果誤差在3%以上，多出規(guī)劃許可部分的面積應(yīng)按違法建筑處理，但具體仍需要按各地實(shí)際情況處理。

4處理房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異的幾點(diǎn)建議

4.1積極推行不動產(chǎn)測繪“三測合一”乃至“多測合一”改革

正如前文所述，既然規(guī)劃與房產(chǎn)測繪面積產(chǎn)生的差異是由于二者測繪分屬不同部門且執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一所導(dǎo)致的。那么如何將分屬于不同部門的測繪成果統(tǒng)一起來正是解決問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2019年3月26日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），提出全面開展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，統(tǒng)一審批流程，統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)平臺，統(tǒng)一審批管理體系，統(tǒng)一監(jiān)管方式，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批“四統(tǒng)一”;其中統(tǒng)一審批流程時(shí)要求實(shí)行聯(lián)合審圖和聯(lián)合驗(yàn)收。對于驗(yàn)收涉及的測繪工作，實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”，這指的就是各地推行的“三測合一”或“多測合一”。

各地實(shí)踐中，湘潭市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)了《湘潭市建設(shè)工程項(xiàng)目“三測合一”暫行實(shí)施辦法》，并于2019年2月1日起施行，標(biāo)志著湘潭市建設(shè)工程項(xiàng)目全面實(shí)行“三測合一”。吉林省自然資源廳出臺了《關(guān)于吉林省房屋建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程“多測合一”改革工作的實(shí)施意見（試行）》，按照部署，吉林省將在建設(shè)工程領(lǐng)域全面推行“多測合一”改革，由一家具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、綠化、人防、消防等建設(shè)工程項(xiàng)目審批所需的各項(xiàng)測繪服務(wù)。2020年1月1日后的土地勘測定界的建設(shè)工程項(xiàng)目鼓勵(lì)實(shí)行“多測合一”，2020年6月1日后開展土地勘測定界的建筑工程項(xiàng)目全面實(shí)行“多測合一”。

可見，如果能夠?qū)ⅰ叭郎y合一”乃至“多測合一”的改革持續(xù)推進(jìn)，這將從根本上解決房產(chǎn)測繪及規(guī)劃測繪面積差異問題。但是，這顯然不是一蹴而就的事情。它涉及到對各分散測繪公司的監(jiān)管與培訓(xùn)、對現(xiàn)有分散測繪的流程整合、以及對現(xiàn)有各測繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，等等。

4.2各地根據(jù)情況形成政策性文件

各地可以根據(jù)實(shí)際情況，針對具體問題，將在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的各種問題分列并形成登記規(guī)則，形成符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的指導(dǎo)性文件，最好以地方政府的名義出臺。

4.3建立部門協(xié)商解決機(jī)制

因不動產(chǎn)登記部門在處理此類問題時(shí)，涉及到房管部門及規(guī)劃部門的業(yè)務(wù)，因此在碰到特殊問題時(shí)，可以會同相關(guān)部門共同協(xié)商，在法律法規(guī).允許范圍內(nèi)形成統(tǒng)意見，并由不動產(chǎn)登記部門依據(jù)此意見進(jìn)行登記。

參考文獻(xiàn)：

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