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    論開發(fā)商在商品房套內(nèi)建筑面積誤差糾紛中的訴訟策略

    2020-07-12 08:00:34金磊國浩律師合肥事務(wù)所
    消費(fèi)導(dǎo)刊 2020年1期
    關(guān)鍵詞:部門規(guī)章買賣合同購房者

    金磊 國浩律師(合肥)事務(wù)所

    商品房交付時(shí)實(shí)際面積與商品房預(yù)售合同中約定的面積發(fā)生誤差,是商品房交易過程中經(jīng)常發(fā)生的一種現(xiàn)象;鑒于《商品房買賣合同》中經(jīng)常以建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),而開發(fā)商與購房者容易疏忽于對套內(nèi)建筑面積誤差處理方式進(jìn)行約定,或者對于相關(guān)約定的認(rèn)識不一致,因此如套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差,極其容易引起爭議,繼而觸發(fā)購房者對于開發(fā)商的訴訟。

    考慮到,開發(fā)商開發(fā)商品房面向的銷售對象眾多,購房者數(shù)量龐大,且戶型種類較為統(tǒng)一,如遇購房者以套內(nèi)建筑面積誤差為由提起訴訟,則大概率為群體性訴訟。在這種情況下,開發(fā)商面對訴訟一定要審慎處理,認(rèn)真應(yīng)對;否則一旦敗訴,開發(fā)商將進(jìn)行巨額賠償,會(huì)對整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重不利的影響。

    本文將結(jié)合筆者代理的具體案件,主要從原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》能否在訴訟中適用的視角出發(fā),探討開發(fā)商處理類似案件的應(yīng)訴策略及預(yù)防建議。

    一、案例簡述

    2013年7月,A公司在安徽某縣城開發(fā)的某住宅小區(qū)對外進(jìn)行預(yù)售,因小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、房屋單價(jià)適中,且陽臺(tái)、飄窗、空中花園等不計(jì)入建筑面積(或計(jì)入一半建筑面積)又可實(shí)際使用的建筑部位較多,故小區(qū)商品房預(yù)售火爆。在A公司與購房者簽訂的《商品房買賣合同》中,雙方約定商品房以建筑面積計(jì)價(jià),以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理,并標(biāo)注了各戶型建筑面積;同時(shí),合同中對于套內(nèi)建筑面積也進(jìn)行了標(biāo)注。

    2015年5月,A公司向購房者交付房屋。房屋交付后,購房者發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積均符合或超過《商品房買賣合同》中約定面積,但部分房屋有套內(nèi)建筑面積小于合同標(biāo)注套內(nèi)建筑面積的現(xiàn)象發(fā)生;部分購房者以套內(nèi)建筑面積存在短少為由,要求A公司退返差價(jià),雙方協(xié)商未果,30余戶購房者訴至法院。

    A公司此時(shí)面臨的情況是,各案件原告要求A公司退返差價(jià)金額均在10-20萬元之間,如該案件敗訴,A公司給付金額將超過4000萬元;同時(shí)極有可能引發(fā)連鎖反應(yīng),該小區(qū)其他購房者將紛紛起訴A公司,A公司可能因此破產(chǎn)。

    筆者接受A公司委托代理訴訟后,為了取得對于A公司有利的訴訟結(jié)果,筆者仔細(xì)審閱包括《商品房買賣合同》在內(nèi)的各項(xiàng)證據(jù),檢索海量案例,制定了有針對性的應(yīng)訴策略;該案歷經(jīng)基層法院一審、中級法院二審、安徽省高院再審、購房者重新起訴后的一審、二審共五輪訴訟程序,最終,筆者代理A公司取得全案勝訴。

    二、類似案件中購房者起訴所依據(jù)的事實(shí)及相關(guān)規(guī)定

    (一)購房者的主要訴求及理由

    通過檢索裁判文書可以發(fā)現(xiàn),在類似案件的訴訟過程中,購房者主張的案件事實(shí)一般是,開發(fā)商實(shí)際交付的房屋套內(nèi)建筑面積小于合同中標(biāo)注的套內(nèi)建筑面積;購房者訴求主要是要求判決開發(fā)商返還面積誤差比在3%以內(nèi)部分的價(jià)款及利息,雙倍返還面積誤差比超過3%部分的價(jià)款。

    購房者向法院提出的理由是,雖然雙方簽訂的《商品房買賣合同》沒有約定以套內(nèi)建筑面積為計(jì)價(jià)和面積誤差處理依據(jù),但是依據(jù)《商品房銷售管理辦法》[1]規(guī)定,以建筑面積計(jì)價(jià)的,應(yīng)該同時(shí)約定套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式,否則依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定屬于約定不明,開發(fā)商應(yīng)該返還面積誤差比在3%以內(nèi)部分的價(jià)款及利息,雙倍返還面積誤差比超過3%部分的價(jià)款。

    (二)購房者所依據(jù)的相關(guān)司法解釋及部門規(guī)章

    購房者引用的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[2]第十四條規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人”。

    同時(shí),購房者引用了原建設(shè)部于2001年4月4日發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》[3]第二十一條的規(guī)定“按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式”。

    通過檢索發(fā)現(xiàn),確有不少地方法院在類似案件的裁判中,依據(jù)購房者引用的上述司法解釋和部門規(guī)章,支持了購房者的訴訟請求;因此,如果希望取得對開發(fā)商有利的裁判結(jié)果,就必須做到使法院認(rèn)定:開發(fā)商與購房者對于按照建筑面積處理面積差異屬于約定明確,同時(shí)又能夠排除《商品房銷售管理辦法》在該類民事案件中的適用。

    三、合同中僅約定以建筑面積作為面積差異處理的依據(jù),不對套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)差異約定處理方式,并不違反司法解釋的規(guī)定

    (一)《商品房買賣合同》對面積差異的解決辦法,可以僅約定以建筑面積為依據(jù)

    類似案件中的《商品房買賣合同》均為原建設(shè)部與工商總局頒布的示范文本(GF-2000-0171)版本[并非住建部2014年制定的《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(GF-2014-0171)],而該文本第五條關(guān)于面積差異處理方式,必須與第四條中買賣雙方選擇的計(jì)價(jià)依據(jù)(建筑面積或者套內(nèi)建筑面積)相對應(yīng),從兩種計(jì)價(jià)依據(jù)中選擇其一;否則會(huì)出現(xiàn)購房價(jià)款難以確定的問題,因?yàn)榉课菝娣e如發(fā)生誤差,就必然重新計(jì)算購房價(jià)款,面積誤差問題歸根究底就是價(jià)款計(jì)算問題。因此,既然買賣雙方選擇依據(jù)建筑面積計(jì)價(jià),就只能依據(jù)建筑面積處理面積差異。

    同時(shí),《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定的“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符”;該《司法解釋》在此處,強(qiáng)調(diào)使用的詞匯是“或者”而不是“和”,這也說明,商品房買賣合同只要就“房屋套內(nèi)建筑面積”或者“建筑面積”其中的一項(xiàng)進(jìn)行了約定,即符合最高院該司法解釋的規(guī)定,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣雙方對于面積差異解決方式進(jìn)行了約定。

    (二)《商品房買賣合同》對面積差異解決辦法的約定明確具體

    類似案件中購房者常常稱,合同中未對于套內(nèi)建筑面積誤差約定處理方式,屬于約定不明。但所謂約定不明,指的是約定的內(nèi)容產(chǎn)生理解上的障礙和歧義。根據(jù)《商品房買賣合同》[(GF-2000-0171)版本]第五條對于面積誤差處理的約定,類似案件中買賣雙方已經(jīng)明確的約定:根據(jù)購房者使用以建筑面積為依據(jù)的購房款計(jì)算方式,采用“以建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理”,以建筑面積進(jìn)行據(jù)實(shí)結(jié)算,而排除采用套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積差異處理,不存在沒有約定或約定不明的情形。雙方對于該約定也不可能存在任何理解上的障礙和歧義,因此,該約定是明確具體的。

    (三)按照購房者的主張,類似案件中事實(shí)上不可能適用“面積差異3%”的規(guī)則處理

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定在出現(xiàn)面積差異且沒有約定或約定不明的情況下適用3%規(guī)則處理,對于價(jià)格的確定,使用的詞匯是“按照”(如:“......面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算......”和“......買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足”......),而不是“參照”。因此,該條司法解釋規(guī)定只能在出現(xiàn)誤差的面積與計(jì)價(jià)依據(jù)的面積同為建筑面積或同為套內(nèi)建筑面積時(shí),才能夠適用;在類似案件中《商品房買賣合同》沒有約定套內(nèi)建筑面積單價(jià)的情況下,事實(shí)上也無法適用該條款。

    類似案件中不可能適用“面積差異3%”的規(guī)則處理的事實(shí),說明購房者的主張不能成立,同時(shí)說明了《商品房買賣合同》只要就“房屋套內(nèi)建筑面積”或者“建筑面積”其中的一項(xiàng)進(jìn)行了約定,即符合最高院司法解釋的規(guī)定。

    四、《商品房銷售管理辦法》作為部門規(guī)章,不得作為民事訴訟裁判依據(jù)

    (一)最高人民法院的規(guī)定

    《最高人民法院關(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》[4]第4條規(guī)定,民事裁判文書應(yīng)當(dāng)引用法律、法律解釋或者司法解釋。對于應(yīng)當(dāng)適用的行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者自治條例和單行條例,可以直接引用。第5條規(guī)定,行政裁判文書應(yīng)當(dāng)引用法律、法律解釋、行政法規(guī)或者司法解釋。對于應(yīng)當(dāng)適用的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的部門公布的行政法規(guī)解釋或者行政規(guī)章,可以直接引用。

    比較上述兩條規(guī)定,可以清晰的看到:人民法院在行政案件中可以引用部門規(guī)章;但是,在民事案件中,部門規(guī)章《商品房銷售管理辦法》是不得引用直接作為裁判依據(jù)的。

    (二)關(guān)于《商品房銷售管理辦法》與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的比較

    《商品房銷售管理辦法》是2001年3月14日通過,當(dāng)年6月1日起施行,最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,是2003年3月24日通過,當(dāng)年6月1日起施行。

    比較上述部門規(guī)章和司法解釋的發(fā)布先后順序和具體內(nèi)容,可以得出這樣的結(jié)論:最高人民法院在制定司法解釋時(shí),采用了該規(guī)章的部分內(nèi)容,但是,對于類似案件中購房者主張的該規(guī)章的第二十一條,即“按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式”,司法解釋卻恰恰沒有采用。

    這進(jìn)一步說明:該部門規(guī)章沒有被采用至司法解釋的具體條款,即不得作為司法裁判依據(jù)。沒被采用的部分原因就在于,部門規(guī)章的該具體條款在司法實(shí)務(wù)當(dāng)中,缺乏操作性,難以實(shí)行,將導(dǎo)致房屋計(jì)價(jià)依據(jù)不統(tǒng)一,進(jìn)一步誘發(fā)爭議及糾紛的產(chǎn)生。

    (三)部門規(guī)章不能否定合同效力

    類似案件中買賣雙方在《商品房買賣合同》中約定依據(jù)建筑面積計(jì)價(jià),多退少補(bǔ),據(jù)實(shí)決算,該約定合法有效,對雙方產(chǎn)生了法律約束力;這一點(diǎn),法院在具體裁判中是不能否認(rèn)的。

    因此,如果按照購房者的主張,法院依據(jù)部門規(guī)章認(rèn)定商品房買賣合同的面積差價(jià)處理方式約定不明,認(rèn)定類似案件適用“3%規(guī)則”來處理,則事實(shí)上買賣雙方并未履行“以建筑面積計(jì)價(jià),多退少補(bǔ),據(jù)實(shí)決算”的約定;申言之,購房者的主張如果成立,則否定了《商品房買賣合同》以建筑面積計(jì)價(jià)約定的法律效力。

    合同約定既然合法有效,合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)履行。在類似案件中,無論套內(nèi)建筑面積減少與否,都不影響買賣雙方必須按照建筑面積進(jìn)行結(jié)算。如果按照購房者的主張,則事實(shí)上否定了該約定的法律效力,就變成了以部門規(guī)章來否定合同效力,不符合合同法關(guān)于合同無效的相關(guān)規(guī)定,顯然與法相悖。

    五、結(jié)語

    雖然筆者通過上述針對性極強(qiáng)的訴訟策略,幫助A公司取得了民事案件的勝訴結(jié)果;但鑒于民事訴訟結(jié)果有賴于法官對于案情的認(rèn)定及相關(guān)規(guī)定的認(rèn)識,案件的裁判當(dāng)中不可避免地帶有法官個(gè)體因素的影響,不同法官對于類似案情的案件完全可能存在不同的裁判結(jié)果。為了避免開發(fā)商因?yàn)楹贤s定問題,招致不必要的訴累,開發(fā)商在商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)對于預(yù)售合同內(nèi)容做好審核工作,事前預(yù)防永遠(yuǎn)比事后補(bǔ)救更加有效。

    《商品房銷售管理辦法》雖然不應(yīng)被直接引用作為民事訴訟依據(jù),但是該部門規(guī)章在行政管理過程中屬于有效依據(jù);為了避免開發(fā)商與購房者發(fā)生類似糾紛,開發(fā)商應(yīng)該在以建筑面積計(jì)價(jià)的商品房買賣合同中,加入建筑面積不變套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異情況下的處理?xiàng)l款。具體約定,可以參考住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局于2014年聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(GF-2014-0171)。該合同文本圍繞建筑面積計(jì)價(jià)的商品房出現(xiàn)建筑面積及套內(nèi)建筑面積差異,約定了十分詳盡的處理方法,易于操作,條款內(nèi)容對于開發(fā)商、購房者權(quán)利進(jìn)行了平等保護(hù);因此,開發(fā)商在商品房預(yù)售過程中,可直接采用該版本合同。

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