基于經(jīng)濟(jì)調(diào)控剩余房產(chǎn)管理策略分析

孫娟 濟(jì)南儲(chǔ)備資產(chǎn)管理辦事處

引言：隨著近些年來(lái)我國(guó)對(duì)于精準(zhǔn)扶貧的相關(guān)政策，百姓們基本可以解決溫飽問(wèn)題接下來(lái)就是在此基礎(chǔ)上奔赴小康。在這樣的局勢(shì)下，住房需求將比過(guò)去更加迫切。我國(guó)近些年來(lái)在國(guó)際上的地位穩(wěn)中向好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展由中高速向穩(wěn)中求好的方向轉(zhuǎn)變，住房需求將由若干年前的“炒作”為中高層收入者帶來(lái)利益變?yōu)楦鼮閺V闊的住房提供給有住房需求的百姓。而針對(duì)較高的房?jī)r(jià)普通百姓“住不起”或是難以背負(fù)住房壓力和近些年來(lái)房?jī)r(jià)一直居高不下，住房得不到充分利用產(chǎn)生了矛盾。本文將針對(duì)這樣的問(wèn)題對(duì)剩余房產(chǎn)相關(guān)舉措展開(kāi)策略分析。

一、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)從中高速發(fā)展向平穩(wěn)向好的方向轉(zhuǎn)變并出現(xiàn)了一些明顯的變化，“六穩(wěn)”成為下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心目標(biāo)?！罢尉謺?huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，面臨一些新問(wèn)題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化?！蓖獠凯h(huán)境的變化，當(dāng)然主要指中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。實(shí)事求是而言，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)在心理層面受貿(mào)易戰(zhàn)影響還是比較大，這是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的變數(shù)，也是一段時(shí)間內(nèi)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要因素。而一些重要的指標(biāo)如投資，消費(fèi)向下的趨勢(shì)比較明顯，可以說(shuō)，穩(wěn)增長(zhǎng)的任務(wù)比任何時(shí)候都嚴(yán)峻。會(huì)議指出，“要抓住主要矛盾，采取針對(duì)性強(qiáng)的措施加以解決。” 要做好“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。”這“六穩(wěn)”會(huì)成為下半年宏觀政策的指揮部和核心目標(biāo)，意味著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的任務(wù)很重。也會(huì)出臺(tái)針對(duì)性的舉措，如“保護(hù)在華外資企業(yè)合法權(quán)益”。面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的政策事實(shí)上是沒(méi)有較大變化的。從政治局會(huì)議針對(duì)房產(chǎn)局勢(shì)的調(diào)控上來(lái)看，首先是解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，其次是堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)從一線到八線城市的需求得到了淋漓盡致的釋放，從一線到八線城市的房?jī)r(jià)，除了少數(shù)城市，短期基本都處在高位，市場(chǎng)自然向下的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于向上的概率，房?jī)r(jià)下一個(gè)上漲周期到來(lái)還需要時(shí)間，需要政策和市場(chǎng)環(huán)境。

房?jī)r(jià)問(wèn)題直接牽引了現(xiàn)階段我國(guó)的住房需求量依然較大，但很多工薪階層的百姓總是感到“買(mǎi)房”身不由己，房?jī)r(jià)的虛高導(dǎo)致住房銷售不出去，住房無(wú)法充分發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值是當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中較大的問(wèn)題。為此，中央和地方政府將針對(duì)房產(chǎn)剩余的問(wèn)題發(fā)布更多的舉措。

二、針對(duì)房產(chǎn)剩余相關(guān)舉措

（一）去杠桿加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

去杠桿和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的舉措更多的是針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)前的局勢(shì)下想要恢復(fù)以往的泡沫經(jīng)濟(jì)的模式是幾乎沒(méi)有可能性的，為此除了影響過(guò)去以“炒房”謀生的階級(jí)還有相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。為了滿足社會(huì)越來(lái)越多的住房、買(mǎi)房需求，中央政府和地方政府將根據(jù)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化，對(duì)房企降壓減壓以彌補(bǔ)其在造房過(guò)程中的利益問(wèn)題并激發(fā)房企建造出更多優(yōu)質(zhì)的商品房的積極性。在近些年房產(chǎn)維權(quán)的多數(shù)案例中可以發(fā)現(xiàn)，很多房企為了從新的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)中謀取利益，降低原有的住房品質(zhì)來(lái)?yè)Q取相關(guān)利益。但是這樣的形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是較好的。如果能在這種局勢(shì)下活下來(lái)的，肯定是資金儲(chǔ)備充沛的品牌房企，有安全保障。如果能在這種局勢(shì)下活下來(lái)而且不出質(zhì)量問(wèn)題的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，民眾能分辨的清楚。

（二）多元化供給，租購(gòu)并舉，多渠道保障

住房的剩余狀況并非現(xiàn)階段住房量大于需求量所生成的問(wèn)題，而是中低收入人群即便有相應(yīng)的住房需求但收入無(wú)法滿足較高的房?jī)r(jià)。為此，政府除了在房?jī)r(jià)中咬緊牙關(guān)不放松的狀態(tài)下，還需要從多個(gè)渠道、路徑來(lái)滿足大眾的住房需求。近些年來(lái)，相關(guān)地方政府和中央政府都出臺(tái)了大量關(guān)于廉租房的計(jì)劃方案，通過(guò)相應(yīng)的租購(gòu)并舉，來(lái)應(yīng)對(duì)住房供給滿足不了住房需求的問(wèn)題。對(duì)于社會(huì)上的中低收入人群，滿足了基本的溫飽問(wèn)題接下來(lái)就是住房的剛需，通過(guò)對(duì)住房的多元化供給可以來(lái)應(yīng)對(duì)這樣的社會(huì)狀況。

（三）購(gòu)房減負(fù)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展

對(duì)于購(gòu)房減負(fù)的問(wèn)題主要是針對(duì)現(xiàn)有的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的年輕群體。每年從高校畢業(yè)的大學(xué)生除了有就業(yè)的壓力，緊隨其后的就是住房買(mǎi)房的問(wèn)題。各地為了吸引相關(guān)專業(yè)性人才拉動(dòng)地方的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都紛紛出臺(tái)了相關(guān)的人才政策，其中重要的一想就是住房補(bǔ)貼來(lái)滿足相關(guān)人才的住房需求。如此舉措，既解決了大批住房沒(méi)人住的問(wèn)題，也從側(cè)面拉動(dòng)的新型經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，刺激廣大青年群眾的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情。人才政策雖然有效的解決了住房去庫(kù)存的相關(guān)問(wèn)題，卻也有可能帶來(lái)這類群體為了謀取個(gè)人利益通過(guò)自身便捷優(yōu)勢(shì)走捷徑的問(wèn)題。為此，需要出臺(tái)限購(gòu)加上限售的相關(guān)政策來(lái)遏制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的回暖狀況。限制地方住房投資客在房產(chǎn)領(lǐng)域的接盤(pán)。

（四）回歸鄉(xiāng)村住房經(jīng)濟(jì)

我國(guó)城市人口已經(jīng)隨著近些年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了膨脹，城市地域也因供給不足的問(wèn)題導(dǎo)致低價(jià)虛高。多數(shù)房企和人群已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)和城郊地域，事實(shí)上，鄉(xiāng)村除了農(nóng)產(chǎn)品種植依舊有大片的地域需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而擁有較大住房需求的恰好是中低收入人群，為了滿足這類群體的住房剛需，政府可以出臺(tái)對(duì)相關(guān)房企的激勵(lì)作用，倡導(dǎo)住房回歸鄉(xiāng)村地域，與此同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，防止出現(xiàn)商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)或占用農(nóng)作物種植地域的相關(guān)問(wèn)題。

三、結(jié)語(yǔ)

近些年來(lái)，房?jī)r(jià)在政府的控制下已經(jīng)得到了有效緩解，而歷史遺留問(wèn)題中住房需求得不到滿足和住房過(guò)剩的問(wèn)題將會(huì)繼續(xù)影響著民眾的生活，牽引著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。為此，上述討論了一系列舉措：去杠桿、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；多元化供給、租購(gòu)并舉、多渠道保障；購(gòu)房減負(fù)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展；回歸鄉(xiāng)村住房經(jīng)濟(jì)等措施來(lái)有效緩解地方的房產(chǎn)剩余狀況。