淺析商業(yè)地產(chǎn)出租的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn) 租賃合同 法律風(fēng)險(xiǎn) 續(xù)租

作者簡(jiǎn)介：李平，廣東博厚律師事務(wù)所，律師，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)租賃和買賣。

中圖分類號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.154

良好的合同管理可有效減少糾紛，其也是防范法律風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。合同雙方當(dāng)事人可以通過簽訂權(quán)責(zé)明晰的合同來(lái)對(duì)可能出現(xiàn)的糾紛進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定。而一份良好的商業(yè)地產(chǎn)租賃合同能更好地維護(hù)、明晰雙方之間的權(quán)利義務(wù)。但是，合同簽訂實(shí)際運(yùn)用場(chǎng)景很復(fù)雜，需要專業(yè)人士對(duì)可能出現(xiàn)的各種情形進(jìn)行預(yù)估，并以合同條款的方式進(jìn)行明確。本文從出租方視角，介紹了在合同簽訂前后，需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

一、商業(yè)地產(chǎn)出租的法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

商業(yè)地產(chǎn)主要指的是用于商業(yè)行為房產(chǎn)，包括商場(chǎng)、餐飲、娛樂、專業(yè)市場(chǎng)等用途。商業(yè)地產(chǎn)租賃合同就是以這些商業(yè)地產(chǎn)為租賃物，約定出租方和承租方權(quán)利義務(wù)的合同。這種合同因受承租人履約能力和經(jīng)營(yíng)狀況的影響較大，所以其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源主要在于承租人的履約能力、經(jīng)營(yíng)前景以及其信用狀況。

二、防范對(duì)策

為了降低商業(yè)地產(chǎn)租賃合同糾紛發(fā)生的概率，在簽訂商業(yè)地產(chǎn)租賃合同之前，應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行全方位考察。不僅審查其履約能力、信用狀況等信息，而且需要分析其經(jīng)營(yíng)前景，以免其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)租賃糾紛。而一旦決定簽訂租賃合同，那么租賃合同條款也就應(yīng)圍繞這些方面進(jìn)行布局。

（一）承租主體的確定

承租方是未來(lái)經(jīng)營(yíng)的主體，也應(yīng)是租賃合同的主體。經(jīng)營(yíng)主體和租賃主體兩者應(yīng)統(tǒng)一，不應(yīng)分離！否則將可能導(dǎo)致合同履約主體有誤，從而引發(fā)法律糾紛。在保證兩者統(tǒng)一的前提下，對(duì)租賃主體的各方面進(jìn)行審查，包括但不限于：審查營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的身份證件、經(jīng)營(yíng)許可等相關(guān)資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)能力、經(jīng)營(yíng)前景、信用狀況等。如果承租人資質(zhì)、信譽(yù)較差，可以引入第三方擔(dān)保，確保承租人能按照約定履行合同。

（二）租賃物的明確

租賃合同必須對(duì)租賃物進(jìn)行明確。現(xiàn)實(shí)中，甚至出現(xiàn)借口租賃面積與實(shí)際不符而拒不履行合同的情形。所以租賃面積等重要信息應(yīng)在合同中明確顯示，確保其準(zhǔn)確性和客觀性，以免日后就租賃面積以及其他方面發(fā)生爭(zhēng)議。

（三）交付標(biāo)準(zhǔn)的問題

合同中有必要明確租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備的交付標(biāo)準(zhǔn)。其中，租賃物的附屬設(shè)施是否完整和齊備往往是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，所以在合同中應(yīng)對(duì)附屬設(shè)施設(shè)備的交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化。一般來(lái)說，出租人有義務(wù)保證交付時(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而在一些特定行業(yè)，如餐飲行業(yè)，其抽油煙機(jī)管道和設(shè)備等特別設(shè)施應(yīng)特別約定其交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@些附屬設(shè)施設(shè)備直接關(guān)系到租賃物是否符合合同締結(jié)目的?？偟膩?lái)看，交付標(biāo)準(zhǔn)的確定對(duì)租賃雙方都有好處，能防止或減少發(fā)生爭(zhēng)議。

（四）費(fèi)用及其支付問題

具體的租金計(jì)算方式較多，其中比較典型的方式有兩種：第一種是固定租金，即不論租賃者經(jīng)營(yíng)情況，每一個(gè)租金給付周期內(nèi)收取固定的資金作為租金;第二種是扣點(diǎn)租金，即承租人的每月租金和其具體的營(yíng)業(yè)有關(guān)，按照約定比例計(jì)算租金，這種比較常見于商場(chǎng)內(nèi)的店面或柜臺(tái)出租。另外，還要根據(jù)租賃市場(chǎng)行情對(duì)租金的增減條件進(jìn)行約定。除租金之外，租賃物的物業(yè)管理費(fèi)、水電等費(fèi)用，也需要在租賃合同中約定并做好交接。

（五）租賃期限問題

一般來(lái)說，商業(yè)地產(chǎn)的承租方總是希望簽訂較長(zhǎng)期限的租賃合同，因?yàn)槠渥赓U較長(zhǎng)時(shí)間可以很好地?cái)偙∑溲b修等方面的投入，承租方也需要較長(zhǎng)時(shí)間培育客戶群;而出租方對(duì)經(jīng)營(yíng)前景不明，為了保護(hù)己方，總是希望租賃期限更為靈活。所以對(duì)租賃期限，雙方容易產(chǎn)生分歧。另外，由于租金價(jià)格會(huì)隨市場(chǎng)行情的變化，租金也會(huì)影響雙方的履約，所以預(yù)判租金價(jià)格變化，也是確定的租賃期限的重要考量因素。我國(guó)當(dāng)前法律法規(guī)規(guī)定，租賃最長(zhǎng)期限不超過二十年。在這個(gè)期限內(nèi)，雙方需要結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)行情、實(shí)際情況等因素，綜合考慮雙方訴求，進(jìn)而得出比較合適的租賃期限。通常來(lái)說，商業(yè)地產(chǎn)的租賃期限很少少于三年，多數(shù)在三至五年之間。而少部分具有較強(qiáng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的承租人能爭(zhēng)取到十年或十年以上的租賃期限。

（六）裝修改造問題

出租方總是希望裝修不要對(duì)租賃物造成損害，而裝修又不可避免對(duì)租賃物造成傷害，只是傷害程度問題。所以裝修改造方案也是出租方非常關(guān)心的問題。一般來(lái)說，出租人要求承租人給出裝修方案，裝修方案其中涉及承重結(jié)構(gòu)、消防安全的部分尤其重要，往往是出租人最為關(guān)心的部分。

在擬訂租賃合同過程中，一般對(duì)裝修問題會(huì)有專門約定。首先，合同條款必須保證承重結(jié)構(gòu)不會(huì)遭到實(shí)質(zhì)性損害，保證承重能力不受減損。合同條款應(yīng)對(duì)損害承重結(jié)構(gòu)的行為設(shè)置懲罰措施，必要時(shí)應(yīng)授予出租人解除合同的權(quán)利。其次，對(duì)消防設(shè)施的配置和標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)明確約定。有的承租人消防意識(shí)淡漠，營(yíng)業(yè)和住宿場(chǎng)所混用。一旦發(fā)生火災(zāi)，極大可能造成重大人身、財(cái)產(chǎn)損失。因此，在合同中應(yīng)禁止?fàn)I業(yè)和住宿場(chǎng)所混用，明確火災(zāi)過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，這樣才能約束合同參與方自覺地?fù)?dān)起消防安全責(zé)任。再者，裝修改造后添附物品的處置也要進(jìn)行事先約定，避免日后合同終止和解除時(shí)發(fā)生裝修財(cái)物的所有權(quán)爭(zhēng)議。現(xiàn)實(shí)中比較通行的處理方法是，一旦承租人違約或過錯(cuò)導(dǎo)致租賃關(guān)系終結(jié)，其裝修的財(cái)物所有權(quán)將無(wú)償歸出租人所有，反之租賃關(guān)系終結(jié)承租人并無(wú)過錯(cuò)，則出租人應(yīng)參考過錯(cuò)大小、財(cái)產(chǎn)剩余價(jià)值等因素對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償或賠償。

（七）轉(zhuǎn)租問題

這里所說的轉(zhuǎn)租一般有兩種情形：第一種是承租人將其中部分租賃物進(jìn)行出租的行為;第二種是房屋的承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓及責(zé)任主體的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)租行為會(huì)給出租人帶來(lái)不確定的風(fēng)險(xiǎn)，因此在進(jìn)行合同擬定的過程中，應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租條款進(jìn)行明確，避免因規(guī)定不明造成糾紛。第一種情形一般是承租人不需要使用全部租賃物，對(duì)多出的部分進(jìn)行有效利用。這種行為一般是為出租人所接受的。但即便是這種情形，也要在合同條款中明確約定和界定。第二種情形則是出租人所不能接受的，這種情況本質(zhì)上就是承租主體的變更，這將導(dǎo)致出租人需要重新審視新承租人的各方面情況，包括其履約能力、信用狀況等信息，而且需要分析其經(jīng)營(yíng)前景。這種情況動(dòng)搖了出租人當(dāng)初締結(jié)合同目的，在合同中應(yīng)對(duì)此種情形予以明確禁止。

（八）續(xù)租和優(yōu)先權(quán)問題

在合同到期后，涉及到優(yōu)先承租權(quán)，即在同等條件下，原租賃房屋的承租人擁有優(yōu)先權(quán)。該項(xiàng)權(quán)利由合同期滿后的原承租人享有。這是法定優(yōu)先權(quán)，不能隨意剝奪，所以出租人在租賃到期前應(yīng)與承租人溝通，確定承租人是否有意繼續(xù)承租。對(duì)于有意繼續(xù)承租的，出租人應(yīng)保證出租人的優(yōu)先權(quán)。如出租人侵害承租的這種優(yōu)先權(quán)，則出租人將承擔(dān)違約或侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

而合同規(guī)定的出租期限到期后，承租人需要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，決定是否續(xù)租。如需要續(xù)租的，也需要提前和出租人進(jìn)行溝通協(xié)商，以保障自己的優(yōu)先承租權(quán)。如果需要續(xù)租的承租人，需要及時(shí)和出租人進(jìn)行溝通，并重新商定合同細(xì)節(jié)，并簽訂新的租賃合同。

（九）維修問題

當(dāng)前法律規(guī)定，維修責(zé)任可以由締約雙方自行約定。這涉及到雙方的實(shí)體權(quán)利義務(wù)。特別是在大面積商業(yè)地產(chǎn)租賃中，出租人交付的配電設(shè)施、冷氣系統(tǒng)、電梯、變壓器等配套設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修將產(chǎn)生不少成本。一般來(lái)說出租人在租賃期間并不掌握和使用這些設(shè)備，所以通常這些設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修和年檢等責(zé)任應(yīng)由承租方承擔(dān)。至于出租人的維修責(zé)任，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的租賃合同通常約定出租人只負(fù)責(zé)租賃物主體結(jié)構(gòu)的維修。

（十）合同解除

合同的解除分為法定情形和約定解除情形。法定情形則由《合同法》等法律相關(guān)條文進(jìn)行規(guī)定;而約定解除情形，則需要出現(xiàn)合同約定的解除條件，或者雙方協(xié)商一致解除。無(wú)論何種情形下的解除，都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的后果。特別是一方違約導(dǎo)致對(duì)方按約定和法定條件解除合同，將產(chǎn)生比較嚴(yán)重的后果，通常容易發(fā)生訴訟。出租方為了降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)特別注意解除權(quán)的約定。租金被逾期支付的情況下的處理辦法是必備條款，而且逾期時(shí)間或金額達(dá)到一定程度應(yīng)賦予出租人解除權(quán)。

合同解除會(huì)產(chǎn)生租賃物返還問題。如何保證租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備順利收回，也是出租人需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。不但要在合同中明確約定租賃物及其附屬設(shè)施設(shè)備返還的辦法、時(shí)間、逾期責(zé)任等事項(xiàng)，而且出租人還需要密切關(guān)注交還進(jìn)展和存在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能保障這個(gè)環(huán)節(jié)出租人的權(quán)益。另外，承租人放棄租賃甚至逃逸的情況時(shí)有發(fā)生，合同中對(duì)承租人放棄租賃甚至逃逸的情況應(yīng)進(jìn)行特別約定，一旦出現(xiàn)這種情況，應(yīng)賦予出租人擁有對(duì)承租人財(cái)物的處分權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的擬定中，要本著實(shí)事求是的基本原則，按照《合同法》等相關(guān)內(nèi)容，對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確。不但要對(duì)租賃主體、租賃面積、交付條件以及租金、租賃期限等方面進(jìn)行規(guī)定，還要對(duì)可能出現(xiàn)的特定情形進(jìn)行預(yù)判，確定違約責(zé)任。對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了約定，在糾紛和風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后，就能夠按照合同規(guī)定的方案進(jìn)行解決。

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