我國股市與房市互動關系分析

周榮振

[提要] 房地產市場和股票市場長期以來一直備受廣大投資者的青睞，因此研究二者之間的關系具有很強的現實意義。本文基于VAR向量自回歸模型，對我國房市和股市的互動關系進行分段研究發(fā)現：在1999～2005年，房市的發(fā)展促進了股市的發(fā)展;在2006～2009年股市和房市共榮共衰，前期股市的繁榮帶動房市的發(fā)展，但在2008年金融危機之后兩市大幅下跌墜入谷底;從2010年至今，兩市關系較為復雜，不是呈單純的正相關或負相關關系。同時，針對當前新冠肺炎疫情形勢，討論如何推動兩市發(fā)展。

關鍵詞：房價;股價;VAR模型;新冠肺炎

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年4月9日

一、引言

我國股市和房市經過30余年的發(fā)展，在有效利用閑散資金和促進資本優(yōu)化配置方面發(fā)揮著重要作用?？梢哉f，股市已成為我國經濟的晴雨表，而房市也已成為國民經濟的支柱性產業(yè)，研究二者的關系無論對于國家宏觀調控還是個人建立投資組合而言都具有很強的經濟意義。眼下新冠肺炎疫情在全球爆發(fā)，很多行業(yè)紛紛陷入停擺狀態(tài)，經濟下行的壓力對于股市和房市的發(fā)展是極為不利的，因此研究一些推動兩市發(fā)展的舉措也具有很強的現實意義。

此前，國內有不少學者針對兩市關系做了大量研究，沈悅、盧文兵（2008）通過研究我國1998～2007年的上證指數以及全國房屋銷售價格指數，發(fā)現房價的上升會推動股價的上升，而股價的波動對房價影響較小，兩者呈螺旋變化;國世平（2012）通過構建VAR模型分析了我國1991～2011年房價與股價的關系，發(fā)現房價幾乎不受股價影響，而股價則受到房價影響，短期內房價是股價的單向格蘭杰因果關系;姜玲、鈕欽（2012）同樣運用VAR模型研究了1999～2010年北京市的房價與股價的互動關系，發(fā)現北京市的房價與股價之間呈現一定的相關性，其中一種資產的變化會引起另一種資產的震蕩性變化，且二者的相互關系呈現階段性特征。

本文在現有的研究基礎上，綜合討論我國1999～2018年股價與房價的關系，并結合當下的疫情形勢，提出一些推動兩市發(fā)展的建議。

二、變量與數據的選取

本文采用上證指數（SP）代表我國股市的發(fā)展狀況，采用國房景氣指數（HP）代表我國房市的發(fā)展狀況，所用數據來源于wind 數據庫和國家統計局網站，數據真實有效。同時，本文將數據樣本分成1999M1-2005M12、2006M1-2009M12以及2010M1-2018M12三個階段，更加細致地研究我國不同時期房價與股價的關系。

三、計量分析結果

在進行實證研究前，首先要確保數據的平穩(wěn)性，本文對各變量分別進行對數化以及差分處理后，得到了平穩(wěn)的房價（DLHP）和股價（DLSP）數據。同時，根據AIC準則，確定1999M1～2005M12、2006M1～2009M12以及2010M1～2018M12區(qū)間的最優(yōu)滯后期數分別為2期、3期和1期?；貧w后的結果如表1所示。（表1）

從表1可以看出，在1999M1～2005M12，房價的變化不能由股價解釋，而股價的變化卻可以被房價解釋，二者呈負相關關系;在2006M1～2009M12，房價的變化可以由股價解釋，但股價的變化卻無法由股房價解釋，二者呈正相關關系;在2010M1～2018M12，二者不存在顯著的相關關系。

為了研究變量間的因果關系，本文采用Granger因果檢驗法進行檢驗。檢驗結果如表2所示。（表2）

從表2可以看出，在1999M1～2005M12，房價是股價波動的單向格蘭杰成因;在2006M1～2009M12，股價是房價波動的單向格蘭杰成因;而在2010M1～2018M12，兩市沒有顯著的格蘭杰因果關系，這也與VAR模型的估計結果相一致。

我國于1998年實施住房商品化改革，大力發(fā)展房產金融。同年央行出臺的個人住房貸款管理辦法使得房市逐漸成為銀行貸款的主要投放領域，股市由于得不到充足的資金注入，發(fā)展較為低迷。同時，隨著2001年加入WTO，我國經濟迎來了高速發(fā)展的階段，出于對未來經濟形勢的看好以及住房的剛需性使得居民投資房市的需求日益增加，而對股市的投資需求就相對較小，所以在這一階段內股市和房市呈現負相關關系。

隨著2006年《新證券法》的出臺，我國股市管理逐步趨于規(guī)范化，大量貨幣資金流入股市，推動了股市的發(fā)展，股價大幅上漲出現了一波牛市，在全國范圍內迅速掀起了一股炒股熱。對我國未來經濟形勢樂觀的預期使得人們的消費投資需求快速增長，同時把在股市中得到的收益也投入房市，這在一定程度上推動了房價的上漲。2008年全球金融危機使我國經濟一度跌入谷底，股價房價大幅下跌。之后，隨著4萬億計劃的實施以及國家在稅收、利率等方面的優(yōu)惠政策，使房市和股市逐漸回暖。2013年“新國五條”提出抑制投機性購房，嚴格執(zhí)行限購措施。很多無法繼續(xù)投資房產的投資者把注意力轉向股市，推動了股價上升，同時也積累了大量的泡沫，風險的增加使得我國2015～2016年初的股市熊路漫漫。但隨后的降準降息以及2015年房貸新政的實施又刺激了人們的投資行為，再加上住房是剛性需求，房價又逐漸回到高位并保持大體穩(wěn)定。所以，這一時期我國房價和股價的關系較為復雜，并非簡單的正相關或負相關關系。

四、建議

可以看出，我國股市和房市的關系十分密切，但這種關系又在不同時期內呈現出差異性。這主要是由于我國不同時期的經濟發(fā)展形勢有所不同，對一個市場的調控會影響到另一個市場的發(fā)展。因此，一些針對性的調控舉措就會對股市和房市產生不同的影響和沖擊，從而造成兩市之間的關系在不同時期內可能是正相關也可能是負相關，也有可能沒有顯著的相關性。所以，在對房市和股市進行調控時，也應綜合考量我國宏觀經濟形勢和金融市場的發(fā)展情況，結合經濟周期的規(guī)律，運用多種手段，采取多種形式，盡可能對兩市做到同時兼顧。

隨著今年新冠肺炎疫情的爆發(fā)，很多行業(yè)紛紛陷入停擺狀態(tài)，對經濟社會造成了很大沖擊，也在很大程度上影響著房市和股市。因此，加大宏觀政策調節(jié)和實施力度，恢復經濟社會的發(fā)展就顯得尤為重要。

由于疫情導致的經濟形勢下行壓力使很多中小企業(yè)難以為繼，市場需求的收縮勢必會對就業(yè)產生不利影響，因此出臺一些緩解就業(yè)形勢緊張的政策是很有必要的。同時，由于疫情原因，很多房地產商會通過降價以迅速回籠資金，而這會在投資者心中形成降價預期，使購房意愿下降。購房需求的減少又會使房價進一步下跌，從而對房市造成巨大沖擊，因此出臺一些防止房價大幅回落、提振市場信心的政策也是非常關鍵的。疫情同樣也為我國的金融市場帶來了巨大風險，鼠年股市首個交易日滬指跌幅超7%。因此，作出一些宏觀調控舉措使股市從疫情的泥潭中觸底回升從而防止對我國經濟造成更大的沖擊是至關重要的，但同時也應盡量避免由于寬松的貨幣政策所造成的資產泡沫化問題。

雖然疫情在短期內對經濟社會產生了不利影響，但不會改變我國經濟形勢長期向好的局面。國家也出臺了一些宏觀調控政策，比如適當提高財政赤字率、減免稅費、發(fā)行特別國債以及增發(fā)地方政府專項債等。央行也在股市大跌后向市場投放資金，并先后降準降息，通過貨幣政策的調節(jié)保障市場充足的流動性。這一系列舉措會幫助公眾對市場恢復信心，有利于我國經濟社會逐步恢復正常，同樣也會推動股市和房市的發(fā)展。

主要參考文獻：

[1]國士平.我國房地產價格與股票價格指數的關聯性研究[J].深圳大學學報，2012（5）.

[2]魯曉琳，董志.我國房地產價格與股票價格的互動關系研究[J].現代管理科學，2017（4）.

[3]黃歡歡.我國房地產市場與股票市場的互動關系研究[J].天津財經大學，2014.

[4]姜玲，鈕欽.基于VAR模型的北京市房價與股價的互動關系研究[J].現代城市，2012（4）.

[5]關婧.應對疫情沖擊，宏觀政策如何發(fā)力[N].經濟日報，2020.4.1.