物流地產(chǎn)項目管理的內(nèi)部審計與風險管控的思考

摘要：在當前我國經(jīng)濟不斷發(fā)展的大前提下，我國物流地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展機遇，但是在其快速發(fā)展的過程中，也面臨著一些潛在的風險。如何對這些風險進行有效管控，確保物流地產(chǎn)行業(yè)的又好又快發(fā)展，是所有物流地產(chǎn)行業(yè)工作人員需要切實關注的問題。本文基于此，對市場經(jīng)濟環(huán)境下物流地產(chǎn)項目管理的內(nèi)部審計以及面臨的風險做了介紹，并探究了物流地產(chǎn)項目進行內(nèi)部審計以及風險管控的相關措施，希望能夠為相關的行業(yè)從業(yè)人員提供指導和幫助。

關鍵詞：物流地產(chǎn);項目管理;內(nèi)部審計;風險管理

中圖分類號：F2592;F2933??文獻識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）08-0163-02

一、物流地產(chǎn)項目管理面臨的風險因素

1社會環(huán)境及公共關系風險因素

從社會環(huán)境的角度來說，物流地產(chǎn)存在的風險可以分為非正常風險以及非正常風險外風險。通常情況下，環(huán)境風險、政治風險以及經(jīng)濟風險屬于非正常風險范疇。環(huán)境風險則是指在施工建設過程中出現(xiàn)的隨機的、不可預見的風險，常見的不可抗力風險包括臺風、洪水、地震等極端異常自然氣候。經(jīng)濟風險是指在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的進程中，由于各種異常經(jīng)濟因素所致的物價上漲、金融危機等帶來的風險。

而從公共關系的角度來說，物流地產(chǎn)項目常見的風險是由于設計單位、環(huán)保部門以及代理機構行為不當、效率低下以及質量不合格造成的風險。在具體施工過程中，由于施工單位能力不足導致施工設計不斷調整、設計單位水平不夠、設計方案提供拖延等情況的出現(xiàn)均會給物流地產(chǎn)項目造成風險。

2物流地產(chǎn)用地風險

從戰(zhàn)略方案選擇角度，物流地產(chǎn)項目主要為投資拿地的風險。目前物流地產(chǎn)商土地獲取以長三角、珠三角和京津地區(qū)為核心，以省會及二線城市為重點的戰(zhàn)略網(wǎng)絡布局，以招拍掛和并購模式拿地為主。外部因近幾年政府對物流用地嚴格控制的影響，垂直電商、下游物流上市公司等加入物流用地的獲取和自建，市場競爭激烈;內(nèi)部因投資團隊穩(wěn)定性有較大波動，項目審批流程長、決策速度慢。綜上，近年來物流地產(chǎn)商土地獲取與儲備工作整體不樂觀。

3工程建設期的承包風險

現(xiàn)階段，我國很多大型物流地產(chǎn)項目工程建造過程中，承包商通常會組成聯(lián)營體，通過專業(yè)承包開展合作。聯(lián)營體內(nèi)的各家企業(yè)是一種暫時性的戰(zhàn)略合作伙伴，合作雙方均對對方不了解，因此極易產(chǎn)生矛盾。同時，聯(lián)營體中的各家企業(yè)也容易出現(xiàn)責任、義務等的分工不明確，影響物流地產(chǎn)項目的工程工期、質量。

4招商環(huán)節(jié)的價格風險

目前市場上的物流地產(chǎn)多為高標庫、客戶主要集中為電商、大型倉儲、供應鏈物流等公司。因目標客戶群相對集中，物流地產(chǎn)項目區(qū)位、價格成為爭搶客戶的主要條件。部分物流地產(chǎn)商的市場團隊沒有深耕調研，片面追求高出租率，僅依低價策略來吸引客戶時，容易出現(xiàn)成本和收入持平甚至低于收入的情況，這就會造成企業(yè)虧損。有的物流企業(yè)在拓展市場時，會通過低價來提升自身的客戶吸引力，但是這種低價是有一定限度的，盲目地定低價會造成嚴重的后果。

5系統(tǒng)操作時產(chǎn)生的風險

系統(tǒng)操作風險，顧名思義，是指由于操作物流地產(chǎn)系統(tǒng)時所產(chǎn)生的風險，這一風險的產(chǎn)生和控制受物流地產(chǎn)企業(yè)技術水平和管理水平的影響。技術能力，是指承包商對開發(fā)地區(qū)的地質、自然環(huán)境條件的分析和理解，對建筑材料以及設備的參數(shù)、消耗量以及可靠性的了解等。一旦承包商或者施工單位對以上數(shù)據(jù)的了解和掌握存在偏差，那么就容易造成風險。

6同行競爭風險

對于物流地產(chǎn)來說，由于這是近年來隨著我國經(jīng)濟發(fā)展而興起的項目，因此同行的競爭風險也是不可忽視的一點。

二、新形勢下物流地產(chǎn)項目內(nèi)部審計的特點

當前，我國經(jīng)濟正處于結構轉型升級時期，因此物流地產(chǎn)項目作為新興項目，有必要保障自身產(chǎn)業(yè)質量，以期穩(wěn)步占據(jù)市場，樹立良好口碑。做為物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計，創(chuàng)新內(nèi)部審計工作機制、優(yōu)化內(nèi)部審工作方法和手段，促進企業(yè)風險管理、內(nèi)部控制和治理結構的完善，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。

1內(nèi)部審計的重要性更加突顯

近年來，隨著國家不斷深化改革，加快結構調整，改善企業(yè)管理，推進技術創(chuàng)新，企業(yè)的運行質量、競爭力、控制力和影響力不斷提高。內(nèi)部審計作為企業(yè)治理的重要內(nèi)容，是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，也是企業(yè)提高管理水平和防范風險的一種有效機制。我國審計機關也對企業(yè)提供內(nèi)部審計相關的指導，出臺相關的法律法規(guī)，指引內(nèi)部審計工作，并為內(nèi)部審計賦予了更多的職責。這就意味著內(nèi)部審計成為了企業(yè)以及行業(yè)進行自我優(yōu)化、自我提升的重要手段。對于物流地產(chǎn)項目來說，內(nèi)部管理和風險控制需要根據(jù)內(nèi)部審計的要求和標準對自身的運作流程進行梳理，對項目運營、管理中可能出現(xiàn)的重大風險進行識別、評估，建立適當?shù)姆辖M織風險偏好的應對措施。以期遵循法律法規(guī)進行管理，執(zhí)行風險控制活動，來降低影響或減少發(fā)生的可能性。并對無效的控制和重大風險事項進行整改和審計跟蹤，有效規(guī)范物流地產(chǎn)項目的運管。

2內(nèi)部審計內(nèi)容范圍多樣化

首先，物流地產(chǎn)項目的內(nèi)部審計范圍更加全面。過去在進行物流行業(yè)的審計時，審計側重財務報表審計，重點在于企業(yè)的盈利情況、財務報表以及其他費用支出情況等。而在當前的新形勢下，物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計遵循風險導向審計，審計范圍涵蓋風險管理和內(nèi)控審計（主要為企業(yè)運作流程的建立和改善、各種大型項目的事前評估等）、經(jīng)濟責任審計、工程與投資審計以及效益審計等。也就是說，物流地產(chǎn)項目的審計從財務、資金等價值方面轉向了產(chǎn)業(yè)鏈風險管理控制審計，為企業(yè)的合規(guī)運行提供合理保障。

其次，內(nèi)部審計功能也發(fā)生了相應的轉變。隨著物流地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，針對物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計功能也發(fā)生了相應的變化。在大多數(shù)情況下，內(nèi)部審計能夠對一個行業(yè)流程和錯誤進行糾正。而在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計需要由事后控制轉為事前防范，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的風險防范功能。

3內(nèi)部審計工作更加專業(yè)

物流地產(chǎn)行業(yè)作為一個新興行業(yè)，因此內(nèi)部審計工作往往沒有足夠的經(jīng)驗，但是內(nèi)部審計在有效結合市場經(jīng)濟的發(fā)展情況以及物流地產(chǎn)行業(yè)的實際情況后進行了相應的改革，使得物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計工作更加專業(yè)。內(nèi)部審計部門在組織架構中的獨立性和重要性十分突出，審計人員的綜合素質要求也比較高，以構建完善的內(nèi)部控制體系為核心，創(chuàng)建全面、實時、高效的審計模式和方法，通過各種先進技術的有效運用，將審計的廣度、頻度和深度有效結合，充分體現(xiàn)審計的建設性、預防性和時效性，為企業(yè)的發(fā)展獻計獻策。

三、物流地產(chǎn)項目風險管控的過程

1風險識別

風險識別是內(nèi)部審計通過實施風險評估程序，對制定的系統(tǒng)進行危險辨識，識別財務報表層次和認定層次的重大錯報風險，將危險的發(fā)生原因以及發(fā)生的可能性進行衡量。風險識別主要是為了解決系統(tǒng)產(chǎn)生風險的種類以及系統(tǒng)產(chǎn)生風險的原因兩大問題。一般情況下，在進行風險識別時，通過列舉風險來源表，將風險進行分類以及分組，并將風險的癥狀進行有效的描述。風險識別的目的是為了找出風險因素，但是如果將風險因素全部加以考慮，那么問題也會變得復雜化，因此，風險識別的因素也需要根據(jù)重要性原則進行恰當?shù)倪x擇?，F(xiàn)階段，用于風險識別的方法主要包括專家調查法、故障樹分解法以及情景分析法。

2風險評估

風險評估是對風險進行估計以及評價的總和?，F(xiàn)階段，進行風險估計的方法包括主觀估計和客觀估計兩種。主觀估計，是指在缺乏可參考數(shù)據(jù)的情況下，通過工作人員的工作經(jīng)驗來進行風險估計的一種方法，常見的主觀估計方法包括調查和專家打分法、決策樹法、影響圖法、蒙特卡洛模仿法等。客觀估計，則是指在擁有歷史數(shù)據(jù)、參考資料以及實驗數(shù)據(jù)的情況下對物流地產(chǎn)行業(yè)風險進行估計的方法。

3風險管控

對于物流地產(chǎn)行業(yè)來說，進行風險管控的方法包括風險回避、風險共享以及風險轉移等方法。

風險回避，就是指在分析和評價影響預定目標達成的諸多風險的基礎上，結合企業(yè)的風險偏好和風險承受力，同時關注風險系數(shù)，從而做出的中止、放棄某種決策方案或調整、改變決策方案的風險方式。風險回避有很大的局限性，因風險回避的前提在于企業(yè)能夠對自身條件和外部形勢、客觀存在的風險屬性和大小有準確的認識，但在實際管理中并不是所有的風險都可以準確被衡量并得到回避。

風險共享，顧名思義就是指通過聯(lián)合多家廠家進行承包的方式來將風險進行分散。對于物流地產(chǎn)行業(yè)的倉儲項目來說，由于其具有主體多、投資規(guī)模大、周期長等特點，因此投資商可以通過多家聯(lián)合承包的方式來對風險進行抵御。

風險轉移，是指通過合法的方式將風險轉移給另外一個主體的過程，現(xiàn)階段，風險轉移法是物流地產(chǎn)項目規(guī)避風險的重要辦法，而這種方法的落實往往是借助保險公司、基金公司來完成的。

四、物流地產(chǎn)項目的風險管理機制

1建立綜合風險管理團隊

綜合風險團隊，就是指在各個專業(yè)中挑出的優(yōu)秀人才組成的團隊，讓大家各取所長，充分發(fā)揮專業(yè)能動性，引導全體員工重視并加強內(nèi)部控制，提高風險意識，從物流地產(chǎn)項目拿地、工程建造、招商租賃、物業(yè)管理全過程閉環(huán)進行風險持續(xù)監(jiān)督，同時將發(fā)現(xiàn)的問題和風險進行及時的規(guī)避和解決。同時，通過組建綜合風險管理團隊、優(yōu)化日常管控、規(guī)范流程，由目前審計部及法務部等部分部門分散監(jiān)控，轉變?yōu)榧谢?、全員參與的模式，為物流地產(chǎn)項目有效運作提供增值服務。

2建立風險數(shù)據(jù)庫

由于物流地產(chǎn)在我國起步較晚，因此很多物流地產(chǎn)項目還沒有積累針對風險防控的經(jīng)驗，在這種情況下，從組織層面對風險管理相關的關鍵流程和控制節(jié)點進行了梳理，建立風險數(shù)據(jù)庫，保證在之后遇到相同類型的項目風險時提供經(jīng)驗和幫助，有效提升了企業(yè)風險防御水平。

五、結語

綜合全文，物流地產(chǎn)項目的飛速發(fā)展能夠為我國物流業(yè)提供物美價廉的倉儲設施，這對于物流企業(yè)發(fā)展自身核心競爭力具有十分重要的意義。同時，地產(chǎn)商在進行物流轉型時面臨著更大的風險，因此地產(chǎn)商需要有效解決風險問題，規(guī)范我國的物流行業(yè)，促進我國物流地產(chǎn)行業(yè)合規(guī)向好發(fā)展。

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作者簡介：

宋超全，供職于上海宇培（集團）有限公司，中級審計師。