房地產(chǎn)融資渠道多元化建設思考

周瑋

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)近年來總體發(fā)展勢頭良好，但在行業(yè)迅速發(fā)展的同時，通貨膨脹對房地產(chǎn)帶來了不利影響，造成融資困難的局面。對此，本文圍繞房地產(chǎn)融資渠道進行相關研究，旨在拓寬融資路徑，運用多元化發(fā)展融資渠道，使房地產(chǎn)行業(yè)更好適應市場變革，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

【關鍵詞】房地產(chǎn);融資渠道;多元化

為進一步推動我國經(jīng)濟發(fā)展，國家針對經(jīng)濟市場提出新政策，改進了原有的市場管控方案，采取市場宏觀調控，提出供給側結構性改革，為市場提供了自我上升的空間。而作為早期發(fā)展最快的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)融資困難、資金流通不順等現(xiàn)象?，F(xiàn)階段是房地產(chǎn)行業(yè)緩沖期，房地產(chǎn)融資渠道多元化建設問題亟待研究。

一、房地產(chǎn)主要融資渠道

（一）金融機構貸款

中央銀行、商業(yè)銀行、保險公司、信托投資公司、證券公司等是我國主要金融機構，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)提供貸款。其中，通過銀行的貸款渠道最為便利、成熟。銀行貸款具有無需繳納利息預提稅且外債額度無限制的優(yōu)勢，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)建設成本，因而成為房地產(chǎn)企業(yè)貸款的首要選擇。但當相關政策出臺限制房地產(chǎn)的銀行貸款時，需要房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的渠道代替。

（二）企業(yè)銷售回款

主要包括定金預收款與個人按揭款。其中，個人按揭款是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。對正處于開發(fā)項目銷售或預售階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，直接影響其還貸能力以及借貸資金數(shù)量。部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇在樓盤尚未完工時預先銷售期房，可使資金盡快回流，且操作簡便，成本低，但易受商品房預售條件、政府購房限制令等限制。

（三）上市融資方式

企業(yè)將資本股票化，經(jīng)批準后上市流通。該種融資方式優(yōu)勢在于資金具有永久性、寬松用款限制，且利于提升企業(yè)知名度，而缺點在于只適用于大公司，中小企業(yè)規(guī)模較小，難以負擔上市融資前期運作成本。

二、房地產(chǎn)融資渠道多元化建設思考

（一）對內部及外部融資渠道深入挖掘

房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道來源于銀行信貸，這種外源性融資雖然具有一定優(yōu)勢，但經(jīng)濟新常態(tài)下的市場環(huán)境，使得外源性融資渠道貢獻度持續(xù)走低，尤其是以商業(yè)銀行為代表的傳統(tǒng)金融機構，受宏觀調控性政策影響較大，獲得資金支持的難度提升。部分房地產(chǎn)企業(yè)對外源融資的依賴性高，忽視了內部融資渠道的拓展，未能有效挖掘其融資價值，導致融資活動缺乏主動性優(yōu)勢，容易催生新的融資問題，不利于企業(yè)融資成功率。

以某大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)雖然對外源融資依舊保持較高的依賴性，但也未曾忽視挖掘內源融資渠道的融資價值。該企業(yè)于2016年嘗試增發(fā)內部股票，企業(yè)各個分公司在融資活動中也愈發(fā)重視內、外源融資渠道的選取平衡。比如，企業(yè)采取售后回租融資方式，銷售時，置于購房者簽訂銷售合同。與此同時，企業(yè)全資成立專屬物業(yè)服務公司，負責該模式下商鋪的運營管理工作，并以物業(yè)管理公司的名義與購房者簽訂委托代理租賃合同，按高于市場的價格銷售后，由房地產(chǎn)企業(yè)租回并統(tǒng)一出租，以年為期，將售價按一定比例返回給購房者。該種模式能夠有效避免企業(yè)對單一渠道的過度依賴，并且融資方式簡便，可更好的挖掘內、外部渠道價值。

（二）根據(jù)融資成本管控選擇融資渠道

房地產(chǎn)公司融資規(guī)模較大且頻繁，需要龐大的融資成本支撐。根據(jù)近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展頒布的調控性政策以及落實狀況，可以看出政府主要調控資本以及金融市場，在政策上干預房地產(chǎn)企業(yè)融資，以間接調控房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。為有效抑制泡沫經(jīng)濟，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中不斷提升成本，尤以對外源融資依賴較高的企業(yè)為主，融資成本高昂。如若不進行多元化融資渠道的選擇，則壓縮融資成本變得更加困難。

房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)實際融資資本較高的情況時，需以成本控制為中心，多元化選用融資渠道。一方面，建立在融資需求上，企業(yè)合理預估實際融資成本，以確定融資渠道方案。另一方面，嘗試組合式融資渠道。通過與信托公司（非民間借貸）合作拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，將民間資本引入實體經(jīng)濟領域，有效促進產(chǎn)融結合，以降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。該種模式下，有利于房產(chǎn)企業(yè)感知不同融資渠道帶來的融資價值，提升融資成本管控的主動性優(yōu)勢，使得房地產(chǎn)企業(yè)做好對融資活動的統(tǒng)籌規(guī)劃，合理降低融資成本。

（三）管理控制不同融資渠道融資風險

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時缺乏融資風險防范意識，且在融資風險控制層面的主動性優(yōu)勢較低，因而極易受到外部因素影響，誘發(fā)融資風險。融資是一種經(jīng)濟行為，其本身具有風險性。而房地產(chǎn)融資規(guī)模較大，部分房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營，在此種情況下，一旦發(fā)生資金鏈斷裂或短期債務壓力攀升，則會產(chǎn)生相應的融資風險。實際上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時，首要考慮的因素是能否滿足融資需求，尤其是在融資需求急切時，更會忽略風險控制適宜，使得風險指數(shù)始終處在較高水平上。

管控融資渠道風險，需要房地產(chǎn)企業(yè)結合自身實際融資以及融資渠道選用狀況預估融資風險，并針對選擇不同融資渠道表現(xiàn)出的融資風險以及風險誘發(fā)因素特點加以分析?；诜治鼋Y果，將風險防范意識貫徹到整個融資活動中。同時，對不同階段的融資活動進行融資風險的評價與分析，及時有效的明確融資管控層面的變化及壓力。由此，房地產(chǎn)企業(yè)能夠積累相應的融資活動開展經(jīng)驗，盡管處于對外源融資渠道依賴的狀態(tài)下，也可以靈活應對融資風險，保障對融資的需求。

三、結論

房地產(chǎn)企業(yè)應加大對融資渠道多元化建設的關注力度，為企業(yè)融資活動提供更優(yōu)良的選擇。然而，融資渠道實際貢獻力受房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力、經(jīng)濟水平以及企業(yè)對融資需求的影響，存在明顯差異。需要房地產(chǎn)企業(yè)結合自身融資實際，靈活選用合適的融資渠道，以滿足企業(yè)融資需求，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]何鮮珍.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新及競爭優(yōu)勢問題探析[J].企業(yè)改革與管理，2019（19）：111-112.

[2]汪國良.淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境與建議[J].中國集體經(jīng)濟，2019（22）：78-80.