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    房地產(chǎn)項目的成本核算及成本控制措施

    2020-06-27 14:09:35蔣家斌
    中國市場 2020年18期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)濟效應(yīng)房地產(chǎn)項目成本核算

    蔣家斌

    [摘 要]現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場競爭,這使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中,要構(gòu)建高效的成本管理制度,使房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展過程中的核心競爭力能夠得到進一步提升,使其可以在激烈的市場競爭中脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展期間,要做好成本核算和成本控制,實現(xiàn)精細化成本開發(fā)控制,實現(xiàn)對成本的合理控制,最終達到降低成本,提高經(jīng)濟效益的目的。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目;成本核算;經(jīng)濟效應(yīng);成本控制

    1 房地產(chǎn)成本的具體構(gòu)成

    房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成十分繁雜多樣,主要包括以下七種:①土地取得成本。這是房地產(chǎn)為獲取土地需要投入的成本。②前期工程費。這一部分的支出主要是房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期為了獲得許可的政府許可費,以及項目招投標代理費、工程前期的勘察、測繪、可行性研究、場地通平、審計、臨時設(shè)施搭建等費用成本。③建筑施工成本。這一部分主要是房地產(chǎn)建筑的工程施工、安裝以及精裝修所需費用。④公共配套設(shè)施費。所謂公共配套設(shè)置就是在項目中,獨立且非營利性的設(shè)施,產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主。比如配套的兒童樂園、自行車棚、車位、游泳池等。⑤項目管理費用指的是在房地產(chǎn)項目具體運行期間,在管理方面上的費用支出。⑥營銷費。房地產(chǎn)項目為獲取盈利,需要進行樓盤銷售,這就需要進行營銷,包括售樓處的建設(shè)、廣告宣傳、樣板間建設(shè)等。⑦借款費用。房地產(chǎn)項目需要大量的資金,企業(yè)需要進行借款融資。借款費用就是指借款產(chǎn)生的利息支出、相關(guān)手續(xù)費等。

    2 科學核算房地產(chǎn)成本的方法

    2.1 分塊式成本核算法

    房地產(chǎn)企業(yè)在具體運行期間,要對工程項目成本進行適當劃分,并且要做好相應(yīng)的成本歸集。通常來說,歸集房地產(chǎn)企業(yè)成本時,如果工程項目的成本較大, 在具體問題分析過程中,可以采用分塊的方式對成本對象進行適當區(qū)分。

    2.2 基于作業(yè)成本法的核算方法

    在核算時,首先明確房地產(chǎn)項目的主要作業(yè)都包括哪些,之后分析各項作業(yè)的成本動因,也就是對這項成本造成影響最大的因素。比如施工人員的人力成本,主要的成本動因就是人員的工作時長等。基于作業(yè)成本法的成本核算工作就是以成本動因作為主要核算對象,通過這種方式也能幫助企業(yè)了解哪些內(nèi)容主要,對于那些不必要的內(nèi)容盡量削減支出,還能達到成本控制的目的。

    2.3 間接費用的核算方法

    核算房地產(chǎn)企業(yè)中的間接費用是一項相對比較煩瑣的工作,但是,企業(yè)必須做好相應(yīng)的核算工作,并且要對各項費用進行準確記錄,確保各項核算的各項內(nèi)容準確無誤。企業(yè)可以針對形成的貸款利息,以及用于廣告支付費用都計入資本性支出項目中,從而完成相應(yīng)的項目核算作業(yè)。

    2.4 做好竣工作業(yè)的核算

    從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體發(fā)展情況來看,工程結(jié)算作業(yè)都是在工程竣工后開始,而從實際情況來看,工程結(jié)算作業(yè)的開展會受到一些客觀因素的影響,難以完成。此時,房地產(chǎn)可以對“預提費用”進行應(yīng)用,對還未完工的項目成本進行計算,將其作為依據(jù),做好相應(yīng)核算工作。

    3 做好房地產(chǎn)成本控制合理措施

    3.1 項目前期的成本控制

    項目前期成本控制主要指的是規(guī)范方案設(shè)計或擴初方案設(shè)計階段,造價工程師要依據(jù)測算模型測算項目的具體開發(fā)成本,測算結(jié)果應(yīng)當為項目目標成本的具體形成提供成本數(shù)據(jù)基礎(chǔ),形成項目成本控制“上限”。對于房地產(chǎn)項目來說,項目工程設(shè)計階段,對工程項目的具體造價會造成重要影響,從以往的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段對建筑工程的影響約為65%,而施工圖紙設(shè)計對工程的最終影響在25%~35%,建筑工程具體施工前過程中,通過對施工期間采用的技術(shù)的分析,能夠節(jié)約建筑工程造價的5%~10%,可見,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,產(chǎn)品市場定位,以及具體方案的選擇是確定最終成本控制的關(guān)鍵。具有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的設(shè)計研究院,其在具體工作開展期間,針對前期成本的控制十分到位。房地產(chǎn)行業(yè)中一些龍頭企業(yè),其會在企業(yè)內(nèi)部成立專門的設(shè)計研發(fā)管理部門,部門在具體工作期間,會依據(jù)市場的具體定位,以及目標客戶的實際情況,制定一套詳細的交房配置標準、限額設(shè)計,組織專家針對最終采取的設(shè)計方案進行詳細研討,做好相應(yīng)的分析工作。針對采取的不同的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備類型的選擇、裝修標準評估,依據(jù)制訂的方案在技術(shù)性上和經(jīng)濟性上的可行性進行詳細審核,并且要做好相應(yīng)的評估工作。對于最終方案的選擇,要考慮結(jié)構(gòu)的安全性,以及周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性,最終保證施工組織的高效性,以及整體造價的合理性。造價人員在實際工作開展期間,要對各種方案的成本進行準確測算,同時,要對采用的方案進行積極探討,通過合理的分析,最終提出降低成本的合理化建議。

    3.2 工程施工階段的成本控制

    (1)采購階段的成本控制。根據(jù)工程施工方案對工程建設(shè)中應(yīng)用的材料和設(shè)備進行采購,嚴格控制采購的成本支出,首先確定企業(yè)的戰(zhàn)略采購框架,在實際采購過程中采取戰(zhàn)略性的方式完成相應(yīng)的采購工作。針對開發(fā)大規(guī)模的項目來說,項目建設(shè)過程中會應(yīng)用到大量的材料和設(shè)備,因此,在實際采購期間,需要監(jiān)督采購部門的采購支出情況,確保費用支出的合理,在選擇合作方時,除考慮售價外,建議選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的合作方,通過發(fā)票能夠抵扣一部分稅款,降低企業(yè)成本支出。

    (2)施工期間的成本控制。在具體施工期間,若訂立合同時對預估變更進行了預測,在合同發(fā)生變更時,應(yīng)當對該變更是否在預估范圍內(nèi)進行確定;若沒有進行預測,則要對項目工程的整體成本的影響進行考慮,確定其是否為可控。相應(yīng)的變更完成后,要及時組織相應(yīng)的人員,完成相應(yīng)的驗收,對實施的最終結(jié)果進行確認。

    3.3 工程竣工期間的造價控制

    (1)竣工結(jié)算期間需要注意的問題??⒐そY(jié)算是工程造價控制的最后一個階段,也是工程竣工驗收中的一項重要工程部分,工作人員要提升對該項工作的重視,做好相應(yīng)的把關(guān)作業(yè),保證控制的合理性。具體內(nèi)容如下:對施工期間的合同進行詳細查看,熟悉施工圖紙,對工程竣工資料進行分析,對工程數(shù)量進行詳細核實。對建筑工程施工現(xiàn)場簽證的真實性、合理性等各項內(nèi)容必須嚴查,具體作業(yè)期間,避免不屬于簽證范圍內(nèi)的被列入工程結(jié)算中,并且要對結(jié)算過程中出現(xiàn)的各種糾紛進行合理處理。

    (2)造價評價需要注意的問題。通常來說,需要做好如下工作:總結(jié)工程成本的控制得失,尤其是要對預算目標成本與具體差異和原因等各項內(nèi)容進行詳細總結(jié)。同時,還要對影響項目工程造價的各項因素、成本數(shù)據(jù)等各項資料內(nèi)容進行整理,做好相應(yīng)的歸檔作業(yè),將各項資料內(nèi)容提煉成關(guān)鍵指標,構(gòu)建數(shù)據(jù)庫,從而為日后控制工作的開展提供相應(yīng)的參考標準。實際工作開展期間,要總結(jié)出工作開展過程中采用的措施以及相應(yīng)的努力方向,進而使建筑工程項目造價管理水平得到進一步提升,不斷提高造價控制管理能力。

    4 結(jié)論

    房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中,做好成本核算和成本控制作業(yè),對于房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的順利開展能夠起到一定的促進作用,可以降低企業(yè)在實際發(fā)展過程中的運行成本,進而使企業(yè)在具體運營過程中的經(jīng)濟效益能夠得到進一步提升,促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]樊迪.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象設(shè)置與項目成本核算[J].財會學習,2019(14):104-106.

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