2020房企收并購趨勢展望

超越去年；戰(zhàn)略調整；資金充裕

摘要：未來，房地產行業(yè)集中度將進一步提升，“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的現(xiàn)象或將越來越多，企業(yè)通過收并購可迅速擴大規(guī)模，搶占市場。但房企在收并購的同時要充分考慮所收購資產的處置問題，能吃的下，也要能消化的了，收購資產包的統(tǒng)籌管理、快速變現(xiàn)至關重要，力求優(yōu)資產、快回款，以緩解現(xiàn)金流壓力。

關鍵詞：超越去年;戰(zhàn)略調整;資金充裕

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0040-43 收稿日期：2020-02-12

2020年伊始，突然來襲的新冠疫情，對社會經濟短期均帶來一定沖擊。對房地產行業(yè)而言，除了打亂了房企銷售的節(jié)奏，資金進一步承壓外，也促使行業(yè)分化格局加速走向生態(tài)重塑。行業(yè)的內外資源整合大幕即將拉開，收并購未來或將更加頻繁與顯著。

回顧2019年，房地產市場調控繼續(xù)加碼，招拍掛土地出讓條件越來越高，收并購越來越成為房企拿地的有效手段。因此，我們對2019年行業(yè)收并購規(guī)模、企業(yè)特征及標的進行梳理，尋求收并購的走勢與規(guī)律，并對2020年的行業(yè)發(fā)展進行預判，從而為企業(yè)提供決策參考。

1 規(guī)模及走勢：交易金額小幅增長.二季度表現(xiàn)突出

2019年收并購交易金額小幅增長14.7%，交易宗數增加31.6%。自2016年第二季度以來，房企收并購交易金額和頻次呈上升趨勢，并在2017年第三季度達到峰值，2017年第三季度交易金額約1726.5億元，此后逐漸回落至2018年底，2019年一季度交易金額再次出現(xiàn)上漲，見圖1。

2019年，境內房地產公司作為買方完成的收并購事件約有333宗，涉及的交易金額約2960.6億元，同比分別上升14.7%、31.6%。尤其在2019年二季度，受融資松動利好，收并購市場熱鬧非凡，交易宗數高達102宗。在房地產市場深度調整的窗口期，土拍成本高企和土地調控限價的雙重夾擊下，收并購市場漸趨活躍。

平均單筆交易金額減少1.3億元，大宗交易宗數增加2宗。2019年，房企平均單筆交易金額為8.89億元，較2018年減少約1.3億元。2019年共有5宗單筆交易金額超過100億的大宗交易，較2018年增加了2宗，如，融創(chuàng)152.69億元收購環(huán)球世紀及時代環(huán)球各51%股權，越秀地產141億元購買品秀房地產86%股權及相應債權，以及世茂斥資近百億元收購泰禾房地產項目，見圖2。

土地和資金是房企的“糧草”和“錢袋”，近十年房企收并購金額和土地成交樓面均價基本呈現(xiàn)出同步波動趨勢。就2019年趨勢走向來看，一方面，對于收購方來說，2019年土拍成本高企與市場限價壓力疊加，全國300城土地成交樓面均價同比去年上升15.5%，相對于較高的招拍掛成本，收并購優(yōu)勢凸顯。另一方面，對于被收購方來說，2019年房企債務高企與融資艱難疊加，部分企業(yè)為緩解現(xiàn)金流危機，壯士斷腕釋放手中優(yōu)質項目，部分融資優(yōu)勢顯著或現(xiàn)金流充裕的規(guī)模房企找準時機，低成本補充貨值，見圖3。

2 誰是收并購之王？融創(chuàng)持續(xù)領銜，世茂、越秀搶眼

百強房企搶占收并購市場。在融資嚴監(jiān)管的大背景下，“大魚吃小魚”“快魚吃慢魚”競爭現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。2019年，約200家房企參與收并購，其中，百強房企收并購金額占2019年房企收并購總金額的比例約為78%，房地產行業(yè)集中度不斷提升。

千億房企和大型國企、央企收并購力度強勢。融創(chuàng)、世茂、華夏幸福等千億房企熱衷于收并購，兩年收并購交易金額均進入前巧行列，融創(chuàng)更是連續(xù)三年位列房企收并購交易金額榜首;而華潤置地、招商蛇口、中國中鐵等大型國企央企受益于融資成本低等優(yōu)勢，積極補充優(yōu)質資產，收并購金額較高，見圖4。

2019年，融創(chuàng)、世茂等企業(yè)通過收并購加大全國化布局力度。融創(chuàng)2019年延續(xù)了近幾年的收并購步伐，先是大手筆收購了北京泛海國際和上海董家渡項目100%股權，強化其大城市深耕策略，拉開了2019地產圈的并購大戲帷幕，而后153億收購云南城投資產包，加速西南地區(qū)文旅板塊布局，見表1。

恒大、綠地等企業(yè)通過收并購完成戰(zhàn)略調整，鞏固多元化成果。恒大2019年繼續(xù)加大對新能源汽車領域的投資，先后收購了NEVS68%的股權、卡耐新能源59.07%的股權、新能源汽車輪轂電機公司70%股權等，不斷完善其新能源汽車產業(yè)全價值鏈的戰(zhàn)略布局。綠地收購收購董家渡項目、上海吉盛偉邦家具村50%股權，強化現(xiàn)有物業(yè)升級改造，提升商業(yè)附加值。

3 意欲何為？做大地產，物業(yè)崛起

從房地產企業(yè)并購標的類型來看，2019年房企收并購標的仍然以房地產開發(fā)項目為主，交易宗數占比高達64.0%。房企依然致力于聚焦地產主業(yè)，通過收并購補充優(yōu)質房地產開發(fā)資產，擴大規(guī)模。一方面，部分區(qū)域型房企抓住時機在其深耕城市補充貨值，另一方面，部分則意圖通過收并購快速布局新城市和新區(qū)域，見圖5。

除房地產開發(fā)項目外，2019年物業(yè)收并購熱火朝天，占比約18.5%，其中，雅生活先后收購了華仁物業(yè)、景陽物業(yè)、中民物業(yè)及新中民物業(yè)等，迅速實現(xiàn)規(guī)模擴張。當前的物業(yè)行業(yè)集中度相對較低，提升空間較大，企業(yè)通過收并購快速實現(xiàn)資源整合，進行標準化管理。此外，房企在產業(yè)地產、商業(yè)地產、新能源等領域亦有所行動，通過收并購多元化領域促進公司戰(zhàn)略調整。

4 2020展望

受此次疫情影響，行業(yè)的資金鏈進一步承壓，尤其對中小企業(yè)短期內的壓力將更大，為行業(yè)的整合創(chuàng)造新的機會。我們認為2020年的收并購將呈現(xiàn)3個主要特點：

其一，整體收并購規(guī)模將大幅超去年。行業(yè)收并購規(guī)模受到金融支持政策、行業(yè)集中度、成本上行趨勢等影響。過去幾年，房企通過收并購加速全國化布局，走過并購數量和規(guī)模快速增長的階段，目前基本處于相對穩(wěn)定階段。但另一方面，隨著調控政策的延續(xù)，真正的競爭分化才剛剛到來，大量的中小企業(yè)開始面臨轉型或被收并購的境地。疫情的來襲對中小企業(yè)無疑是巨大的壓力，部分資金鏈脆弱且營銷能力不足的中小企業(yè)將面臨巨大經營壓力，將引起一波新的收并購潮。

其二，下半年或將迎來時機，二線及熱點三四線將有一輪機會。

面對疫情，央行及相關部門已經出臺相關金融支持政策，一定程度上對保障經濟和地產行業(yè)的平穩(wěn)起到重要作用。然而，行業(yè)的調控基調并未大幅轉變，資金的供應端仍將繼續(xù)分化，中小房企的融資將相對困難，預計下半年隨著優(yōu)質房企資金面的改善，新一輪的收并購大潮將上演，部分二線及熱點三四線城市的優(yōu)質項目可以積極關注。

其三，資金充裕的房企將有積極表現(xiàn)。2019年，除了融創(chuàng)保持大規(guī)模收并購之外，世茂、越秀、綠地、華潤等也加入到收并購的行列。從資金充裕度來看，未來百強房企將成為收并購主力，集中度或將進一步向TOP30集中，尤其國企央企等現(xiàn)金流充裕的企業(yè)將有更加積極的表現(xiàn)。

5 結語

未來，房地產行業(yè)集中度將進一步提升，“大魚吃小魚”甚至是“大魚吃大魚”的現(xiàn)象或將越來越多，企業(yè)通過收并購可迅速擴大規(guī)模，搶占市場。但房企在收并購的同時要充分考慮所收購資產的處置問題，能吃的下，也要能消化的了，收購資產包的統(tǒng)籌管理、快速變現(xiàn)至關重要，力求優(yōu)資產、快回款，以緩解現(xiàn)金流壓力。文章來源：本文由中指研究院供稿。