疫情沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)的困境與變革

摘要：商業(yè)地產(chǎn)的模式與十年前已有天翻地覆的變化，在當(dāng)前疫情情況下，目前已經(jīng)出現(xiàn)了許多變化，比如教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)成線上后接下去會(huì)大幅度從商業(yè)項(xiàng)目中退出。可以說，本次疫情使得體驗(yàn)式商業(yè)受到重創(chuàng)的同時(shí)，也會(huì)讓商業(yè)業(yè)態(tài)模式發(fā)生全新的改變。

關(guān)鍵詞：壓力加劇;自身變革;尋找增長(zhǎng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0027-29 收稿日期：2020-02-07

自2020年1月新型冠狀病毒爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)對(duì)于疫情的發(fā)展防控也逐步進(jìn)入到了“嚴(yán)陣以待”的狀態(tài)。

在疫情沖擊之下，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖，不僅未能迎接春節(jié)的消費(fèi)紅利，反而隨著群眾大幅減少外出聚集，客流量急劇減少，不少商戶仍需支付春節(jié)期間的人工費(fèi)，餐飲商戶還面臨著食物報(bào)廢等問題，為本就艱難的運(yùn)營(yíng)狀況雪上加霜。

若實(shí)體商戶運(yùn)營(yíng)艱難或大批倒閉，會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)空置率抬升，租金下滑等諸多間題，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多困難，如何改善商戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀成為了當(dāng)前的主要挑戰(zhàn)。

房企、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商通過減免租金可以有效穩(wěn)定商戶信心，在目前中小商戶運(yùn)營(yíng)艱難的背景下及時(shí)止損，但同時(shí)減免租金對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言，也無(wú)疑意味著業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力。

近日，全國(guó)各地政府包括北京、上海、廣東、浙江、湖北等都出臺(tái)了相應(yīng)政策，承諾對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)實(shí)施減免租金，同時(shí)鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方等業(yè)主對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金。

不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)商也公布了租金減免措施，與合作商戶共同承擔(dān)危機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)的85家典型房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)本次疫情反應(yīng)來(lái)看，共有60家宣布對(duì)旗下持有物業(yè)商鋪進(jìn)行減租或者免租，免租物業(yè)形式包括商場(chǎng)、公寓、酒店、寫字樓等，共涉及項(xiàng)目總數(shù)約達(dá)15巧個(gè)項(xiàng)目。

從減免企業(yè)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)布局較廣的企業(yè)都進(jìn)行了不同程度的減免，如萬(wàn)達(dá)、龍湖、保利、華潤(rùn)等，或減半或全免旗下各大商城商戶的租金費(fèi)用.見表1。

1 房企收入多元受到?jīng)_擊較小

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中，房企如華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施。

雖然房企在租金減免方面力度較大，但由于其收入結(jié)構(gòu)主要以物業(yè)銷售為主，此次疫情下，受租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的企業(yè)。

以華潤(rùn)、龍湖、萬(wàn)科、中海為例，2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營(yíng)收占比均不及15%，其中華潤(rùn)占比最高達(dá)12.42%，萬(wàn)科及中海僅為1.50%、，2.37%。故，實(shí)際損失對(duì)企業(yè)營(yíng)收相對(duì)影響較小。

從2019年上半年的財(cái)務(wù)情況來(lái)看，四家企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)均十分穩(wěn)健，凈負(fù)債率均在60%以下，且現(xiàn)金充足，融資成本位于行業(yè)低位。其中華潤(rùn)、龍湖的現(xiàn)金短債比更是達(dá)到了4.2，而萬(wàn)科、中海的凈負(fù)債均在40%以下，可見春節(jié)期間的租金損失對(duì)于其財(cái)務(wù)而言，壓力不大，見表2。

2 以商業(yè)為主企業(yè)受波及較大

相比房企，還有一些企業(yè)由于收入來(lái)源主要依靠租金，受到的影響也相對(duì)較大，如萬(wàn)達(dá)、紅星美凱龍、凱德、恒隆等。

萬(wàn)達(dá)于1月28日對(duì)外宣布，1月24日至2月25日期間，旗下全國(guó)已開業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策，以2019年萬(wàn)達(dá)租金收入384.8億元來(lái)預(yù)估，一季度預(yù)計(jì)損失租金約最低35億左右，預(yù)計(jì)第一季度的運(yùn)營(yíng)收入將下滑超30%。紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入（租金及管理費(fèi)總金額）約5.3至5.9億元，對(duì)2020年歸母凈利潤(rùn)影響約3.8至4.3億元。

由于即使疫情能在3月或4月完全結(jié)束，疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時(shí)間，尤其是武漢等湖北地區(qū)，人們外出消費(fèi)的信心與習(xí)慣的回調(diào)會(huì)有一定滯后，可能會(huì)繼續(xù)影響該地區(qū)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況。預(yù)計(jì)在之后的一段時(shí)間內(nèi)，武漢等湖北區(qū)域的商場(chǎng)仍將面對(duì)客流量不足，商戶運(yùn)營(yíng)困難、工期延后等問題，租金收入也將受到一定影響，見表3。

3 未來(lái)三年品牌竟?fàn)帀毫觿?/p>

整體來(lái)看，房企業(yè)績(jī)主要依靠物業(yè)銷售，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域受到的影響相對(duì)較小;而萬(wàn)達(dá)、凱德等以租金收入為主的企業(yè)，則受到疫情波及更大。

雖然在短期內(nèi)會(huì)損失一定的租金收入。但長(zhǎng)期來(lái)看，同時(shí)也避免了空置率上升，額外招商等問題。在疫情等特殊情況下，進(jìn)行社會(huì)捐助或租金減免，同時(shí)也彰顯了身為大型企業(yè)所應(yīng)肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任。

值得注意的是，由于在過去十年，房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動(dòng)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的廣泛開發(fā)，眾多投資商、開發(fā)商紛紛投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中來(lái)，商業(yè)供應(yīng)也從2010年的1.3億平方米增長(zhǎng)至2019年的5.4億平方米;10年增長(zhǎng)3倍，人均商業(yè)面積1.8平方米超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)過剩壓力明顯。這就導(dǎo)致了近兩年商業(yè)品牌同質(zhì)化、電商沖擊、行業(yè)大數(shù)據(jù)分析薄弱等難題。

從商業(yè)未來(lái)供應(yīng)總量來(lái)看，武漢、上海、杭州三城市未來(lái)三年供應(yīng)超過200萬(wàn)平方米。考慮到現(xiàn)有的存量規(guī)模，武漢、寧波、杭州、南京、天津、長(zhǎng)沙未來(lái)三年供應(yīng)將超過目前存量一半以上，而武漢未來(lái)三年供應(yīng)，將超過目前存量，供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)較高。

隨著未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)上升的情況來(lái)看，短期疫情的沖擊可從后續(xù)的市場(chǎng)復(fù)蘇中尋找增長(zhǎng)，但是未來(lái)較大體量的新增供應(yīng)，則會(huì)更加加劇項(xiàng)目間的品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力，這也是各大企業(yè)需要注意的。

4 未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)是自身的變革。

十年前，電商的崛起，對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)造成了巨大沖擊，從而改變了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。

十年間，商業(yè)地產(chǎn)從原先以零售為主的業(yè)態(tài)逐步轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式的商業(yè)業(yè)態(tài)，這是當(dāng)年電商沖擊所發(fā)生的變革。

十年后的今天，商業(yè)地產(chǎn)的模式與十年前已有天翻地覆的變化，在當(dāng)前疫情情況下，目前已經(jīng)出現(xiàn)了許多變化，比如教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)成線上后接下去會(huì)大幅度從商業(yè)項(xiàng)目中退出。可以說，本次疫情使得體驗(yàn)式商業(yè)受到重創(chuàng)的同時(shí)，也會(huì)讓商業(yè)業(yè)態(tài)模式發(fā)生全新的改變。

未來(lái)隨著行業(yè)的逐步復(fù)蘇，這段時(shí)間所出現(xiàn)的各種新商業(yè)模式，或?qū)⒁I(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)再次走向新的變革。

作者簡(jiǎn)介：丁祖昱，易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁。